Оценка объектов недвижимости

ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ 
НЕДВИЖИМОСТИ

А.А. ВАРЛАМОВ
С.И. КОМАРОВ

Москва
ИНФРА-М
2023

Под общей редакцией профессора А.А. Варламова

3-е издание, переработанное и дополненное

УЧЕБНИК

Рекомендовано Межрегиональным учебно-методическим советом 
профессионального образования в качестве учебника для студентов высших учебных 
заведений, обучающихся по направлению подготовки 
21.03.02 «Землеустройство и кадастры» (квалификация (степень) «бакалавр») 
(протокол № 9 от 17.11.2022)

УДК 332.6(075.8) 
ББК 65.22я73 
 
В18

Варламов А.А.
В18  
Оценка объектов недвижимости: учебник / А.А. Варламов, С.И. Ко-
маров; под общ. ред. проф. А.А. Варламова. — 3-е изд., перераб. и доп. — 
Москва : ИНФРА-М, 2023. — 320 с. — (Высшее образование: Бака-
лавриат). — DOI 10.12737/1026058.

ISBN 978-5-16-016316-1 (print)
ISBN 978-5-16-108614-8 (online)
Учебник посвящен вопросам определения рыночной, инвестиционной, 
ликвидационной и кадастровой стоимости объектов недвижимости. Тео-
ретические положения сопровождаются примерами из практической дея-
тельности.
Соответствует требованиям федеральных государственных образова-
тельных стандартов высшего образования последнего поколения.
Предназначен для студентов высших учебных заведений, обучающихся 
по направлениям подготовки бакалавриата и магистратуры 21.03.02 
и 21.04.02 «Землеустройство и кадастры», а также всех интересующихся 
оценочной деятельностью.

УДК 332.6(075.8)
ББК 65.22я73

А в т о р ы:
А.А. Варламов, доктор экономических наук, профессор, профессор ка-
федры землепользования и кадастров Государственного университета 
по землеустройству (гл. 1: 1.1; гл. 2: 2.1–2.4);
С.И. Комаров, кандидат экономических наук, доцент, кафедра земле-
пользования и кадастров Государственного университета по землеустрой-
ству (гл. 1: 1.2–1.4; гл. 2: 2.1–2.5, гл. 3: 3.1, 3.2; гл. 4: 4.1–4.3)

Р е ц е н з е н т ы:
О.Б. Мезенина, доктор экономических наук, доцент, заведующий ка-
федрой землеустройства и кадастров Уральского государственного лесо-
технического университета;
М.А. Грехов, кандидат экономических наук, старший преподаватель 
Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления 
Финансового университета при Правительстве Российской Федерации

ISBN 978-5-16-016316-1 (print)
ISBN 978-5-16-108614-8 (online)

© Варламов А.А., Комаров С.И., 
2016, 2018
© Варламов А.А., Комаров С.И., 
2022, с изменениями

Введение

В результате социально-экономических реформ в России в пер-

вой половине 90-х гг. прошлого века недвижимое имущество снова 
стало объектом гражданско-правовых сделок, вследствие чего по-
явилась необходимость в определении справедливой и объектив-
ной стоимости объектов недвижимости.

Если в развитых капиталистических странах на протяжении 

XX в. скопились богатый практический опыт функционирования 
рынка недвижимости и определения стоимости недвижимого иму-
щества, а также теоретическое и методическое осмысление проис-
ходящих на нем процессов, то в нашей стране этот механизм был 
прерван историческими событиями. Оценочные теория, методика 
и практика активно развивались во времена Российской империи, 
затем был перерыв на годы советской власти, и новый толчок к раз-
витию дало возникновение рыночной экономики.

Оценка земельных участков и иных объектов недвижимости 

стала одним из главных факторов экономического развития, так 
как:

 
• является все более важной для функционирования рынка не-

движимости;

 
• выступает основанием для ипотечного кредитования, которое 

получает все более широкое распространение в нашей стране 
и в дальнейшем будет иметь все большее воздействие на рынок 
недвижимости;

 
• является основанием для установления страховых стоимостей 

недвижимости и расчета соответствующих страховых взносов;

 
• ложится в основу справедливой системы налогообложения не-

движимости;

 
• используется как важный инструмент управления территори-

альными образованиями и их бюджетами.
В современных российских условиях оценка недвижимого иму-

щества необходима при:

 
• операциях купли-продажи;

 
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный 

капитал, акционировании предприятий и перераспределении 
имущественных долей;

 
• привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

 
• кадастровой оценке зданий и земельных участков для целей на-

логообложения;

• страховании объектов недвижимости;

 
• кредитовании под залог недвижимости;

 
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инве-

сторов;

 
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разре-

шении имущественных споров;

 
• других операциях, связанных с реализацией имущественных 

прав на объекты недвижимости.
С формированием рыночных отношений понятия «недвижи-

мость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали ши-
роко использоваться на практике, однако их теоретическое обосно-
вание шло в России с запозданием. Сначала активно опирались 
на зарубежный опыт путем дословного перевода американской 
и европейской специализированной литературы, а также стандартов 
и правил Американского общества оценщиков, Европейского об-
щества оценщиков и прочих общественных профессиональных 
организаций. Но очень быстро стало ясно, что механическое пере-
несение зарубежного опыта на русскую почву не дает требуемого 
результата, а методики, отработанные в условиях развитого и высо-
коорганизованного рынка недвижимости, зачастую неприменимы 
в полной мере в условиях становящегося рынка или в случаях 
оценки объектов, рынок которых отсутствует вообще. Эти факторы 
стимулировали развитие отечественной оценочной научной мысли.

С развитием рыночных отношений наиболее эффективное ис-

пользование (НЭИ) недвижимости становится неотъемлемым 
принципом оценки недвижимости, который наряду с другими прин-
ципами учитывается российской практикой. Стоимость объектов 
недвижимости формируется под воздействием таких категорий, 
как полезность, т.е. способность удовлетворить определенные по-
требности того, кто обладает ею; дефицитность (ограниченность), 
т.е. относительная доступность; платежеспособный спрос; неогра-
ниченная переносимость стоимости.

В рыночной экономике спрос и предложение существенно вли-

яют на рыночную цену недвижимости, а также различные факторы, 
действующие на рынке недвижимости, к которым относятся физи-
ческие (воздействие и влияние окружающей среды), экономические, 
социальные и административные (правительственные) факторы.

Основываясь на вышесказанном, можно сделать вывод об акту-

альности и необходимости изучения современных подходов и ме-
тодов оценки недвижимости, применяемых в нашей стране на со-
временном этапе, чему и посвящен настоящий учебник. В его основе 

лежат курсы лекций по дисциплинам «Управление земельными 
ресурсами», «Муниципальное и государственное управление», 
«Экономика землепользования», «Оценка земли и иной недви-
жимости», «Финансово-имущественная оценка недвижимости», 
«Государствен ная кадастровая оценка земель населенных пунктов 
и природных ресурсов», «Экономика недвижимости» и «Оценка 
стоимости бизнеса», долгие годы читаемые авторами в Государственном 
университете по землеустройству и Национальном исследовательском 
ядерном университете МИФИ.

Целью освоения дисциплины «Оценка объектов недвижимости» 

является теоретическое освоение основных ее разделов и методически 
обоснованное понимание возможности и роли курса при решении 
задач в области эффективных действий управления территорией. 
Освоение дисциплины направлено на: приобретение знаний 
основных положений оценки объектов недвижимости в системе кадастра 
недвижимости, управления земельными ресурсами, управления 
территориями; определение цели, характера и содержания 
оценки недвижимости на современном этапе социально-экономического 
развития страны; применение результатов оценки недвижимости, 
которые лежат в основе рационального и эффективного 
управления земельными ресурсами страны и регионов, на их базе 
определяются земельно-имущественные платежи и платежи за объекты 
недвижимости, призванные российским законодательством 
стать основой для развития территорий.

Дисциплина «Оценка объектов недвижимости» представляет 

собой обязательную дисциплину вариативной части профессионального 
цикла дисциплин бакалавриата и магистратуры специальности «
Землеустройство и кадастры». Дисциплина «Оценка объектов 
недвижимости» базируется на курсах базовой части цикла гуманитарных, 
социальных и экологических дисциплин (математика, 
информационные технологии, теория вероятностей, прикладная 
математика, гражданское право, экономика и экология землепользования); 
дисциплин вариативной части (земельное право, теория 
управления); профессиональных дисциплин (основы кадастра недвижимости, 
кадастр природных ресурсов, основы землеустройства) 
и др.

После изучения дисциплины «Оценка объектов недвижимости» 

бакалавры и магистры должны:

знать

 
• задачи, назначение, содержание и принципы оценки недвижимости;

• отличительные особенности недвижимого имущества как объекта 

оценки;

 
• основную классификацию видов стоимости;

 
• области применения результатов оценки недвижимости в системе 
рационального использования и охраны природных ресурсов;

 
• 
организационный механизм ведения Государственной кадастровой 
оценки недвижимости в России;

 
• нормативно-правовое обеспечение оценочной деятельности;

уметь

 
• выбирать наиболее подходящий вид стоимости в зависимости 

от целей оценки объектов недвижимости;

 
• проводить анализ рынка недвижимости, определять наилучшее 
и наиболее эффективное использование объекта недвижимости;

 
• 
рассчитывать рыночную стоимость земли и объектов недвижимости;

 
• 
проводить работы по индивидуальной оценке объекта недвижимости;

 
• 
рассчитывать потенциальные денежные потоки от объекта 

недви жимости;
владеть

 
• методологией, методами, приемами и порядком оценки земель 

и объектов недвижимости;

 
• технологией сбора, систематизации и обработки информации;

 
• навыками составления документов.

Структурно учебник состоит из четырех глав. В первой главе 

рассматривается историческое развитие и современное состояние 
процесса оценки недвижимости в нашей стране, а также анализируется 
зарубежный опыт.

Вторая глава посвящена рассмотрению методик основных под-

ходов и методов оценки недвижимости, их отличительным осо-
бенностям и возможности применения.

В третьей главе подробно разбираются классификация 

 объ ектов недвижимости и особенности оценки различных ее 
 видов. При этом основной упор сделан на определение стои-
мости земельных уча стков как основного вида недвижимого иму-
щества.

Заключительная глава посвящена описанию различий в при-

менении оценочных подходов и методов при расчете нерыночных 
видов стоимости.

Учебник предназначен для обучения студентов для получения 

квалификации «бакалавр» и «магистр», аспирантов, занимающихся 
исследованиями в области оценки, и всех специалистов, интересу-
ющихся вопросами оценки недвижимости.

Глава 1 

ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 

ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. ИСТОРИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ И СОВРЕМЕННОЕ  

СОСТОЯНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ

Оценка недвижимости в нашей стране имеет глубокие истори-

ческие корни, и начало практической деятельности можно обнару-
жить в прошлых веках. Именно оценочная деятельность недвижи-
мого имущества сформировала основные теоретические подходы 
и методы, которые в дальнейшем распространились на остальные 
активы.

Начало возникновения оценочной деятельности в России 

можно датировать IX–XI вв. н.э. [30]. Именно в этот исторический 
период происходило становление и формирование феодального го-
сударства, известного под названием Киевская Русь. Одним из фи-
скальных источников содержания государства был налог на недви-
жимое имущество. Это связано с тем, что земля и постройки на ней 
в то время являлись главным видом имущества частных лиц, кроме 
того, учитывалось, что данный объект налогообложения наиболее 
прост в описании. Именно подобное описание принадлежащей соб-
ственникам различных сословий недвижимости для целей сбора 
поземельной подати можно считать зарождением оценочных работ 
в России. Фактически вся оценочная деятельность в то время сво-
дилась к установлению размеров земельного участка и находя-
щихся на нем построек, а также принадлежности владельца к той 
или иной социальной группе.

На западных землях, на территории Великого княжества Ли-

товского, в XVI в. вводилась волочная система хозяйствования 
на земле. В рамках выделения земельных наделов королевские 
ревизоры определяли ценность и доходность земель, а также с по-
мощью землемеров устанавливали границы. Ревизоры должны 
были знать хорошо хозяйство и точно понимать свое дело [71].

В то же время в Русском государстве Поместный приказ начал 

относить пахотные земли к одной из четырех категорий: добрая, 
средняя, худая или добре худая земля. Принадлежность к одному 
из указанных типов влияла на размер налогообложение поместий.

В XVII в. ценообразующими факторами земельной собствен-

ности, принадлежащей частным лицам, стали правовой статус, ко-

личество крестьянских дворов, структура угодий и качество зе-
мель [56].

Более серьезные работы по созданию налогооблагаемой базы 

были начаты позже, при царствовании императора Петра I, а закон-
чены уже при правлении императора Николая II. Весь этот период 
принято разделять на несколько этапов.

Первый этап, продолжавшийся с 1695 г. до отмены крепостного 

права в 1861 г., заключался в создании топографической базы, ин-
формация из которой использовалась в том числе и для процесса 
оценки.

Начало XIX в. ознаменовалось предоставлением купцам, сво-

бодным крестьянам и мещанам права приобретения земельных 
участков за пределами городов, что резко подстегнуло спрос на оце-
ночные работы. Также широко требовались услуги оценщиков 
при наследовании, разделе и залоге дворянских имений. Чаще 
всего оценщиками в этих случаях выступали уездные исправники, 
причем процесс оценивания осуществлялся в присутствии заинте-
ресованных сторон и свидетелей [82].

В последующие тридцать лет, до 1893 г., происходило форми-

рование системы оценки как составной части налогообложения. 
Резкий рост потребности в оценочных работах и, как следствие, 
развитие теории оценки недвижимости произошло в период ста-
новления капитализма в России.

Таким образом, наибольший размах оценка недвижимых иму-

ществ в Российской империи приобрела во второй половине 
XIX столетия, что обусловливалось отменой крепостного права 
и бурным развитием промышленности и капиталистических взаи-
моотношений.

В середине XIX в. Министерство государственных имуществ 

Российской империи в Инструкции для оценки казенных земель 
для продажи их в собственность крестьянам определяло стоимость 
участка исходя из дохода, который он мог принести своему вла-
дельцу, и ценности самой земли. Ценность земли обусловливалась 
принадлежностью к одному из пяти классов (лучшие, хорошие, 
средние, посредственные, плохие) и степени внутри класса. Осно-
вой этой классификации служила урожайность ржи [56].

В это время оценочные работы по определению стоимостных 

характеристик всей массы недвижимого имущества на отдельной 
территории относились к статистике. Даже существовала специ-
альная отрасль: оценочная статистика. Такие специальные стати-
стические съезды проходили в Одессе в 1865 и 1868 гг., в Вильне 
в 1869 г., в Петербурге в 1870 г. и в Херсоне в 1870 г.

Приблизительную оценочную перепись недвижимых имуществ 

Киева провели энтузиасты. Вообще 60-е и 70-е гг. позапрошлого 
века характеризовались высоким общественным интересом к во-
просам оценки. Так, в 1876 г. в журнале «Русский Вестник» парал-
лельно с романом Л.Н. Толстого «Анна Каренина» был опубли-
кован подробный отчет о порядке оценки земель в Пруссии [70].

Статистическая оценочная информация собиралась в 70-х гг. 

позапрошлого века в основном путем рассылки опросных листов 
земским организациям и частным землевладельцам. При этом не-
редки были случаи получения ответов типа «каждый сеял, сколько 
мог и хотел, а получил — что пришлось получить, полученному 
счет не ведется» [70].

Государство стало уделять более пристальное внимание оце-

ночным работам после утверждения в 1864 г. Положения о губерн-
ских и уездных земских учреждениях. Уже с 1865 г. земские управы 
начали собирать сведения о ценности и доходности заводских 
и сельских землевладений, причем на основе доходности делался 
вывод о стоимости того или иного недвижимого имущества. Для 
городской недвижимости в целях налогообложения использова-
лись сведения городских концессионных управлений, которые 
основывались на показаниях самих владельцев.

Очевидно, что оценка, проводимая такими способами, была 

недостоверна, что приводило к перекосам в налогообложении. Тре-
бовался объективный критерий, который бы лег в основу вычис-
ления ценности земель.

В конце 60-х гг. XIX в. в Нижегородской губернии начинает 

формироваться налогообложение, основанное на «грунтах» по тог-
дашней терминологии, т.е. в современном понимании — на почвах. 
Но главным препятствием для осуществления этой идеи явилось 
отсутствие объективных данных о качествах почв, в частности проведение 
химического анализа почв. Это стало возможно лишь 
в 1880-х гг. во время Нижегородской почвенной экспедиции 
В.В. Докучаева.

В Черниговской губернии в 1870-х гг. собирались данные 

о продажных ценах на землю, об арендных ставках, урожайности 
13 основных сельскохозяйственных культур за семь лет. К 1886 г. 
было сформировано 15 томов «Материалов для оценки земельных 
угодий губернии». Каждый том был посвящен отдельному уезду 
и содержал данные по доходности и ценности основных сельхозугодий [
70], к которым относились и лесные угодья.

Одновременно с черниговской статистической программой возникла 
и московская. В Московской губернии собирались данные