Оценка объектов недвижимости


А. А. Варламов, С. И. Комаров





                ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ




Под общей редакцией А. А. Варламова


Рекомендовано Учебно-методическим объединением высших учебных заведений России в области землеустройства и кадастров в качестве учебника для высших учебных заведений по направлению 120300 Землеустройство и кадастры и специальностям 310900 Землеустройство, 311000 Земельный кадастр, 311100 Городской кадастр

МОСКВА 2010

УДК 349.4(075.8) ББК 65.32-5я73
       В18



Рецензенты:
доктор экономических наук, профессор кафедры экономики и управления Всероссийской государственной налоговой академии Министерства финансов В. Н. Незамайкин;
кандидат экономических наук И. В. Подкова



      Варламов А. А., Комаров С. И.
В18 Оценка объектов недвижимости : учебник / А. А. Варламов, С. И. Комаров ; под общ. ред. А. А. Варламова. — М. : ФОРУМ, 2010. — 288 с. : ил. — (Высшее образование).

         ISBN 978-5-91134-443-6

         Учебник «Оценка объектов недвижимости» посвящен вопросам определения рыночной, инвестиционной, ликвидационной и кадастровой стоимости объектов недвижимости. Теоретические положения сопровождаются примерами из практической деятельности. Учебник предназначен для обучения студентов на квалификацию «бакалавр» и «магистр» по направлению подготовки 120300 «Землеустройство и кадастр», а также на квалификацию «специалист» по специальностям 311000 «Земельный кадастр», 311100 «Городской кадастр» и 310900 «Землеустройство».

                                                         УДК 349.4(075.8)
                                                         ББК 65.32-5я73






ISBN 978-5-91134-443-6

                                       © Варламов А. А., Комаров С. И., 2010
© Издательство «ФОРУМ», 2010



Подписано в печать 10.03.2010. Формат 60x90/16.
Печать офсетная. Гарнитура «Таймс». Усл. печ. л. 18,0. Уч.-изд. л. 18,6.
Бумага офсетная. Тираж 500 экз. Заказ №

            Введение









   В результате социально-экономических реформ в России в первой половине 90-х годов прошлого века недвижимое имущество снова стало объектом гражданско-правовых сделок, появилась необходимость в определении справедливой и объективной стоимости объектов недвижимости. Оценка земельных участков и иных объектов недвижимости стала одной из главных факторов экономического развития, так как:
   • является все более важной для функционирования рынка недвижимости;
   • выступает основанием для ипотечного кредитования, которое получает все более широкое распространение в нашей стране и в дальнейшем будет иметь все большее воздействие на рынок недвижимости;
   • является основанием для установления страховых стоимостей недвижимости и расчета соответствующих страховых взносов;
   • ложится в основу справедливой системы налогообложения недвижимости;
   • используется как важный инструмент управления территориальными образованиями и их бюджетами.
   В современных российских условиях оценка недвижимого имущества необходима при:
   • операциях купли-продажи;
   • внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
   • привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
   • кадастровой оценке зданий и земельных участков для целей налогообложения;
   • страхования объектов недвижимости;

Введение

    • кредитовании под залог недвижимости;
    • разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
    • исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;
    • других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
    С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к условиям рынка недвижимости России находятся в стадии становления и развития.
    Наиболее эффективное использование недвижимости становится неотъемлемым принципом оценки недвижимости, который наряду с другими принципами учитывается российской практикой. Стоимость объектов недвижимости формируется под воздействием таких категорий, как полезность, т. е. способность удовлетворить определенные потребности того, кто обладает ею; дефицитность (ограниченность), т. е. относительная доступность; платежеспособный спрос; неограниченная переносимость стоимости.
    В рыночной экономике спрос и предложение существенно влияют на рыночную цену недвижимости, а также различные факторы, действующие на рынке недвижимости, к которым относятся физические (воздействие и влияние окружающей среды), экономические, социальные и административные (правительственные) факторы.
    Основываясь на вышесказанном, можно сделать вывод об актуальности и необходимости изучения современных подходов и методов экономической оценки недвижимости, применяемых в нашей стране на современном этапе, чему и посвящен настоящий учебник. В его основе лежат курсы лекций по дисциплинам «Управление земельными ресурсами», «Экономика землепользования», «Оценка земли и иной недвижимости», «Финансово-имущественная оценка недвижимости», «Экономика недвижимости» и «Оценка стоимости бизнеса», читаемые авторами в Государственном университете по землеустройству и Национальном исследовательском ядерном университете МИФИ.
    Структурно учебник состоит из четырех глав. В первой главе рассматривается историческое развитие и современное состояние процесса оценки недвижимости в нашей стране, а также анализируется зарубежный опыт.

Введение

5

   Вторая глава посвящена рассмотрению методик основных подходов и методов оценки недвижимости, их отличительным особенностям и возможности применения.
   В третьей главе подробно разбираются классификация объектов недвижимости и особенности оценки различных ее видов. При этом основной упор сделан на определение стоимости земельных участков как основного вида недвижимого имущества.
   Заключительная глава посвящена описанию различий в применении оценочных подходов и методов при расчете иных, кроме рыночной, видов стоимости.
   Учебник предназначен для обучения студентов на квалификацию «бакалавр» и «магистр» по направлению подготовки 120700 «Землеустройство и кадастр», а также на квалификацию «специалист» по специальностям 311000 «Земельный кадастр», 311100 «Городской кадастр» и 310900 «Землеустройство».

Глава 1


            ОСНОВНЫЕ ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
            ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ










1.1. Историческое развитие и современное состояние оценочной деятельности в России

   Оценка недвижимости в нашей стране имеет глубокие исторические корни, и начало практической деятельности можно обнаружить далеко в прошлых веках. Именно оценочная деятельность недвижимого имущества сформировала основные теоретические подходы и методы, которые в дальнейшем распространились на остальные активы.
   Начало возникновения оценочной деятельности в России можно датировать IX—XI вв. н. э. [22]. Именно в этот исторический период происходило становление и формирование феодального государства, известного под названием Киевская Русь. Одним из фискальных источников содержания государства был налог на недвижимое имущество. Основными причинами этого было то, что в те времена земля и постройки на ней являлись главным видом имущества частных лиц, и то, что данный объект налогообложения наиболее прост в описании. Именно подобное описание принадлежащей собственникам различных сословий недвижимости для целей сбора поземельной подати можно считать зарождением оценочных работ в России. Фактически вся оценочная деятельность в то время сводилась к установлению размеров земельного участка и находящихся на нем построек, а также принадлежности владельца к той или иной социальной группе.
   Более серьезные работы по созданию налогооблагаемой базы были проведены значительно позже, начались они при царство

1.1. Историческое развитие и современное состояние...

7

вании императора Петра I, а были закончены уже при правлении императора Николая II. Весь этот период принято разделять на несколько этапов.
   Первый этап, продолжавшийся с 1695 г. до отмены крепостного права в 1861 г., заключался в создании топографической базы, информация из которой использовалась в том числе и в процессе оценки.
   В последующие тридцать лет, до 1893 г., происходило формирование системы оценки как составной части налогообложения. Резкий рост потребности в оценочных работах и, как следствие, развитие теории оценки недвижимости произошло в условиях становления капитализма в России. Данный этап был ознаменован появлением в России ипотечных сделок. Как результат, в 1876 г. была издана «Инструкция по оценке недвижимых иму-ществ, принимаемых к залогу Земельными банками». В данном документе довольно подробно описывается, как определяется стоимость закладываемого имения. Определение этой величины возлагалось на специальные Оценочные комиссии и могло происходить двумя способами: нормальным и специальным [28].
   Нормальный способ заключался в умножении установленной для данной местности цены десятины земли на их количество, согласно документам, полученным от заемщика. Специальный способ состоял в сборе всех имеющихся сведений о доходе, приносимом оцениваемой собственностью, с его последующей капитализацией. Выбор способа осуществлялся Оценочной комиссией, но с учетом пожеланий заемщика, не противоречащих законодательству.
   8 июня 1893 г. правительство Российской империи приняло Закон о переоценке всех видов недвижимого имущества и утвердило Правила оценки недвижимого имущества. Согласно этим документам все владельцы недвижимости должны были собирать сведения о составе, ценности и доходности своего имущества и предоставлять соответствующие договоры и справки. Непосредственный расчет стоимости имущества производился Земельной управой на основании представленных материалов.
   В развитие этого документа в различных губерниях стали выпускаться инструкции по проведению оценочных работ для налогообложения в различных уездах и губерниях. Например, в 1899 г. вышли «Правила для оценки недвижимых имуществ г. Санкт-Петербурга для платежа оценочного сбора, составленные согласно постановлению городской Думы». Согласно этому документу вся

Глава 1. Основные теоретические положения оценки недвижимости

работа по проведению оценочных работ возлагалась на Главную комиссию по заведованию делом общей оценки недвижимых имуществ в Санкт-Петербурге. В ведение этой комиссии, кроме общей координации оценочных работ, также входило разделение территории города на 18 оценочных районов, назначение членов местных оценочных комиссий, утверждение результатов оценки, предоставление сводных результатов в городскую управу и уведомление владельцев недвижимости о результатах оценки их собственности [38].
   Методологически оценка по петербургским и аналогичным правилам, изданным в других городах, производилась путем сбора информации о валовом доходе, способном создаваться оцениваемой недвижимостью, затратах на ее содержание и приравниванием оценочной стоимости к удесятеренному чистому доходу [39].
   Как видно из приведенных примеров, основной упор при оценочных работах в сфере городских земель и иной недвижимости делался исключительно на оценку через приносимый имуществом доход, а сам процесс осуществлялся за счет государства и использовался для фискальных целей.
   Но бурный промышленный рост, начавшийся в стране с конца XIX в., и активизация других видов капиталистических отношений резко увеличили объемы оценочных работ, обеспечив анализ и теоретическое обобщение накопленного практического опыта. Так, в 1912 г. в столице увидело свет Руководство по оценке земель, составленное членом Минского отделения Крестьянского поземельного банка В. И. Богословским, целью которых и провозглашалась «сводка главнейших оснований оценки земель» [35].
   В этом, одном из первых отечественных учебников по оценке земель подробно рассматривается порядок осуществления процесса оценки, сбора необходимых сведений и источники информации, которыми может воспользоваться оценщик. Кроме того, проводится разграничение понятий «покупная цена» и «оценочная стоимость» на основе положения, что целью оценки является вычисление именно реальной стоимости, обусловленной доходом от земли.
   Большое внимание уделяется описанию имения, определению типа почв, а также уровня дохода от всех видов сельскохозяйственных и лесных угодий. Также в данной работе указывается различие между оценочной стоимостью, определяемой для

1.1. Историческое развитие и современное состояние...

9

целей купли-продажи или налогообложения, и залоговой или ликвидационной стоимостью.
    В советское время отечественная оценочная деятельность развивалась в направлении определения кадастровой стоимости земли для целей налогообложения. Необходимость ведения земельно-оценочных работ возникла в первые годы Советской власти. Изменение налоговой политики в 1921 г. при переходе от продразверстки к единому сельскохозяйственному налогу привело к необходимости определения размеров налогового обложения в соответствии с размерами чистого дохода, получаемого с земель различного качества. В тезисах доклада Всероссийскому съезду землеустроителей и мелиораторов, который состоялся в феврале 1922 г., подчеркивалось, что правильная постановка поземельного обложения предполагает введение земельного кадастра как совокупности действий, обеспечивающих официальное описание хозяйственного состава землепользования для его сравнительной оценки при обложении земель и сосредоточении сведений о них.
    В постановлении Президиума ЦИК СССР от 12 ноября 1923 г. «О взимании ренты с земель городских и предоставленных транспорту» отмечалось, что со всех земель (застроенных и незастроенных) взимается в одинаковом для всех земельных участков размере основная рента, которая поступает в общегосударственный доход, а сверх того, из-за различия доходности участков в зависимости от местоположения и других условий взимается дополнительная рента, которая поступает в местные бюджетные ресурсы данного города.
    Таким образом, поступления от градостроительного землепользования поступали в местный бюджет, что обеспечивало экономическое и социальное развитие городов.
    Ставки основной ренты устанавливались по отношению к размеру чистой средней доходности прилегающих к городу или к землям транспорта земель сельскохозяйственного пользования в соответствии с величиной арендной платы, взимаемой за эти земли.
    Ставки дополнительной ренты устанавливались по частям города (кварталам, районам) и по способам (целям) использования земельных участков и устройству и назначению сооруженных на них зданий определялись в соответствии:
    а)    со средними для данного района или вида имущества размерами приходящейся (падающей) на 1 кв. сажень земли доход

Глава 1. Основные теоретические положения оценки недвижимости

ности имущества, за вычетом всех расходов по эксплуатации и процентов на капитал, заключающихся в стоимости построек и в мелиорациях земельных участков, а равно амортизации этого капитала;
   б)    с отношением средней для данного района и вида имущества арендной платы, приходящейся (падающей) на 1 кв. сажень земельного участка, к наименьшей в данном городе арендной плате по соответствующим имуществам.
   16 марта 1927 г. ЦИК и СНК СССР приняли постановление «О советских хозяйствах», в котором наметили меры по укреплению и развитию существующих и организации новых совхозов. Изыскание земель для совхозного строительства сопровождалось выполнением съемочных, обследовательских и почвенно-бони-тировочных работ.
   Определение хозяйственной ценности земель при бонитировке почв производилось на основе детального агроэкономиче-ского, почвенного и геоботанического обследований. Составление шкалы бонитировки пашни проводилось по естественным свойствам почвы (механический состав, количество гумуса, химические и физические свойства, подстилающие грунты, рельеф местности), а также экономическим факторам (средняя многолетняя урожайность основной возделываемой культуры, техника земледелия, затраты на обработку почвы, размер валового дохода по почвенным разностям). При составлении бонитировочной шкалы для сенокосов учитывались вид, почвенный покров, условия увлажнения, характер растительности, количество получаемого сена, а для пастбищ — количество выпасаемого крупного рогатого скота, продолжительность пастбищного периода, условия увлажнения, характеристика почвенного покрова.
   На основании составленных шкал проводилась бонитировка почв совхоза. При этом составлялись карты хозяйственных разрядов земель, таблицы средней нормальной урожайности по хозяйственным разрядам, нормативные оценочные коэффициенты земель, коэффициенты равноценных земельных участков и т. д.
   Однако переход к сплошной коллективизации сельского хозяйства поставил перед землеустроительными органами новые задачи по созданию и укреплению колхозного землепользования. Поэтому работы по оценке земель были значительно сокращены, а затем прекращены вообще.
   Крупные оценочные работы по земельным ресурсам, в том числе и по сельскохозяйственным угодьям, были проведены