Рынок недвижимости: специфичность потребительских характеристик

А. С. Игнатенко, Т. Н. Михайлова

Рынок недвижимости:
специфичность 
потребительских 
характеристик

| ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ ДЕЛО |

МОСКВА | 2016

УДК .
ББК .
    И 

Игнатенко, А. С., Михайлова Т. Н.
И 26 
   Рынок недвижимости: специфичность потребительских характеристик / А. С. Игнатенко, Т. Н. Михайлова. — М.: Издательский дом 
«Дело» РАНХиГС. 2016. — 44 с. — (Научные доклады: экономика).

ISBN 978-5-7749-1115-8

Работа посвящена анализу рынка аренды офисной недвижимости в г. Москве. Исследуется влияние специфичности — меры дифференциации объекта в пространстве характеристик — на рыночную 
ставку аренды и на срок экспозиции объекта. Эконометрические 
оценки показывают, что арендаторы специфичных объектов на 
рынке аренды офисов Москвы имеют преимущество перед арендодателями в переговорной силе. При этом преимущество арендатора 
в случае качественных специфичных объектов выражается в способности диктовать умеренные цены, но срок экспозиции таких объектов короче. В случае некачественных объектов арендодатель вынужден экспонировать объекты дольше, чтобы получить сравнимую 
с конкурентами цену.

УДК .
ББК .

ISBN 978-5-7749-1115-8

© ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства  
и государственной службы при Президенте Российской Федерации», 2016

С

Введение  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .5

1. Обзор литературы: специфичность объекта 
в моделях цены и экспозиции .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .9

Модели цены  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .9
Модели цены с учетом переговорной силы сторон сделки  . 10
Модели экспозиции  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 12
Мера специфичности объекта  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 13

2. Методология.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 15

Гедонические цены  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 15
Специфичность и цена объекта  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 16
Асимметричная специфичность.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 18
Длительность экспозиции и специфичность  .  .  .  .  .  .  .  .  . 20

3. Описание базы данных   .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 22

4. Результаты  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 24

Специфичность офисной недвижимости в Москве.  .  .  .  .  . 25
Продолжительность экспозиции объекта 
и специфичность.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 33

Заключение.  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 41

Библиография  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  .  . 43

В

Рынок недвижимости предоставляет классический пример дифференцированного товара. 
Каждый объект недвижимости — дом, квартира, 
земля или объект коммерческого назначения — 
обладает рядом характеристик. Хотя подобные 
объекты недвижимости в глазах покупателя (или 
арендатора) являются конкурентами, совокупность характеристик объекта, как правило, уникальна. Таким образом, владелец объекта недвижимости, как продавец дифференцированного 
продукта, теоретически может иметь некоторую 
степень рыночной власти. В этой работе мы на 
примере рынка офисной недвижимости Москвы 
изучаем, как дифференциация объектов по характеристикам влияет на рыночную цену аренды 
и на продолжительность экспозиции объектов.
В теории дифференцированных продуктов рыночная сила продавца растет при росте степени 
горизонтальной продуктовой дифференциации, 
при прочих равных. Таким образом, объект, находящийся в пространстве потребительских характеристик далеко от типичных объектов, должен, 
при прочих равных, продаваться с большей наценкой из-за большей рыночной силы продавца.
Однако в реальности сильная продуктовая дифференциация может также и уменьшить количество потенциальных покупателей, так как плотность покупателей неравномерно распределена 

А. С. Игнатенко, Т. Н. Михайлова

по спектру возможных потребительских характеристик: люди 
предпочитают «стандартное» и общепринятое экзотическому. Из-за этого покупатель уникального объекта может также 
иметь монопсоническую силу и возможность «сбить» цену. 
Таким образом, при прочих равных других факторах (таких 
как издержки строительства и эксплуатации, общее качество 
объекта и т. д.) специфичность объекта может быть как фактором повышения, так и фактором снижения цены. Какой эффект превалирует в каждом конкретном рынке — вопрос эмпирических исследований.
В литературе, посвященной рынку недвижимости, вариация в наблюдаемых ценах на объекты недвижимости объясняется при помощи различий не только в характеристиках объектов и рыночных агентов, но и во времени пребывания объектов на рынке. Размещая объявление о продаже 
недвижимости, продавец должен выбрать изначальную 
цену, по которой он готов ее продать или сдать в аренду. Назначая слишком высокую (относительно средней цены на 
рынке по объектам, обладающим схожим набором характеристик) цену, продавец тем самым «отпугивает» потенциальных покупателей (либо арендаторов). И наоборот, если 
изначально запрашиваемая продавцом цена будет слишком 
низкой, то продавец сможет быстро найти покупателя, упуская при этом возможность продать (или сдать) данный 
объект дороже.
Таким образом, и результирующая цена сделки, и время 
экспозиции совместно описывают «популярность» объекта 
на рынке — т. е. готовность потребителей платить за совокупность характеристик, которыми обладает данный объект. Решения о цене и о готовности ждать подходящего покупателя 
(арендатора) взаимосвязаны и принимаются владельцем недвижимости совместно и одновременно. Особенно важно изучать и цены и экспозицию одновременно, если речь идет об 
уникальных объектах — т. е. сильно дифференцированных в пространстве потребительских характеристиках — так как для таких объектов пространство потенциальных потребителей может быть узким, и с обеих сторон сделки может присутствовать рыночная власть.

Рынок недвижимости: специфичность потребительских характеристик

В настоящей работе мы изучаем, как специфичность потребительских характеристик влияет на рыночный результат. 
Мы строим меры специфичности и измеряем их вклад в ценообразование, а также время экспозиции на рынке аренды 
офисов в г. Москве.

. О : 
  
   
 

М 

Базовой моделью для изучения цен на рынках 
недвижимости является гедоническая модель 
цены, предложенная (Griliches, 1971) и используемая с тех пор во множестве работ. Цена (аренды 
или продажи) объекта представляется в виде 
функции от наблюдаемых характеристик объекта 
и ненаблюдаемого остатка. Формально, в логлинейной функциональной форме:

 
ln
,
i
i
i
P
X
=
β + ε
 
 (1)

где Pi — цена объекта, Xi — вектор характеристик, 
 — вектор гедонических цен характеристик, i — 
ненаблюдаемые факторы.
Гедонические модели цен на офисы оценивались в ряде работ на данных по ряду зарубежных 
рынков. Например, см. работы (Brennan, Cannaday, & Colwell., 1984) — о рынке аренды офисной недвижимости Чикаго; (Cannaday & Kang, 
1984) — о рынке офисов города Урбана-Шампейн, штат Иллинойс, США; (Mills, 1992) также 
рассматривал Чикагскую агломерацию, (Sivitanidou, 1995) — агломерацию Лос-Анджелеса. 
Гедоническая модель цен на аренду офисной недвижимости Москвы в 2003–2010 гг. строится, 
оценивается и обсуждается подробно в работе 
(Игнатенко и Михайлова, 2015).

А. С. Игнатенко, Т. Н. Михайлова

Стоит отметить, что результаты для рынка офисов Москвы 
выявляют важность вполне стандартного набора факторов 
цены аренды. Так же как и для многих ранее исследованных 
рынков, цена аренды офисов Москвы определяется в основном местоположением (близостью к центру города и к станции метро) и классом офиса (где класс фактически является 
интегральной мерой качества объекта). Другие факторы: 
этаж, возраст здания, характеристики арендного контракта — 
имеют маргинальное влияние на цену аренды и часто не демонстрируют статистической значимости.
Простейшую гедоническую модель можно и далее уточнить, приняв во внимание возможность существования значительной переговорной силы у одной из сторон сделки. Следующая группа работ моделирует влияние переговорной 
силы сторон на цену.

М      
 

Включение переговорной силы покупателя и продавца жилой 
недвижимости в гедоническую модель цены было реализовано в работах (Harding, Knight, & Sirmans, Estimating Bargaining 
Eff ects in Hedonic Models: Evidence From the Housing Market, 
2003a) и (Harding, Rosenthal, & Sirmans, Estimating Bargaining 
Power in the Market for Existing Homes, 2003b). Авторами постулируется, что с учетом переговорных позиций сторон гедонистическая модель цены объекта жилой недвижимости 
выглядит следующим образом:

 
lnPi = Xi + Bi,

где Bi — размер влияния переговорных позиций на рыночную 
цену объекта недвижимости, Xi — вектор гедонических цен 
характеристик объекта.
При Bi < 0 переговорная позиция покупателя сильнее переговорной силы продавца, в результате чего цена на объект недвижимости устанавливается на уровне ниже среднего. И наоборот, при Bi > 0 продавец объекта недвижимости обладает 
большей рыночной силой, чем покупатель. Для того чтобы 

Рынок недвижимости: специфичность потребительских характеристик

идентифицировать эффект переговорных позиций при определении наблюдаемой цены недвижимости, в работе (Harding, 
Rosenthal, & Sirmans, Estimating Bargaining Power in the Market 
for Existing Homes, 2003b) предлагается выразить Bi следующим образом:

 

buy
sell
sell
buy
,
i
i
i
B
i
B
b
D
b
D
e
=
+
+

где Dk (k = sell, buy) — вектор характеристик продавца и покупателя, 
iB
e
 — идиосинкратическая ошибка. При этом в вектор 
характеристик участников сделки могут включаться как их 
демографические, так и недемографические характеристики, 
в зависимости от природы рассматриваемого рынка. Подставляя это уравнение в гедоническую модель цены на недвижимость, получим следующее:

 

buy
sell
sell
buy
ln
.
i
i
i
i
B
i
P
X
b
D
b
D
e
=
β +
+
+

Сделав несколько предположений о ненаблюдаемых характеристиках объекта и о симметричности влияния характеристик продавца и покупателя на итоговую цену объекта, авторы переходят к следующему виду гедонической функции 
цены:

 
(
)
(
)
buy
buy
sell
sell
1
1
ln
,
i
i
i
i
i
i
i
P
X
b D
D
d D
D
= β
+
−
+
+
+ ε

где вектор коэффициентов b измеряет то, как влияют на результирующую цену различия в характеристиках продавца 
и покупателя, а вектор d — как влияют на цену средние характеристики пары (по отношению к среднему агенту на рынке, 
чьи характеристики по умолчанию входят в константу). Такую модель можно оценить методом наименьших квадратов, 
включая в гедоническую регрессию вектора разностей и сумм 
характеристик продавца и покупателя недвижимости.
Как отмечается в работе (Harding, Rosenthal, & Sirmans, Es timating Bargaining Power in the Market for Existing Homes, 
2003b), с ростом степени уникальности товара растет и неопределенность относительно его «справедливой» рыночной