Выбор эффективных о рганизационно-экономических форм управления жилищно-коммунальным хозяйством муниципальных образований

В. Н. Алферов

ВЫБОР ЭФФЕКТИВНЫ Х 

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ 

Ф О РМ  УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНО- 

КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ 

МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

Монография

И Д «Наука» 
Москва 
2009

В. Н. Алферов

ВЫБОР ЭФФЕКТИВНЫХ ОРГАНИЗАЦИОННОЭКОНОМИЧЕСКИХ ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ 

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ 

МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ

М онограф ия

М осква
2009

У Д К  338.24 

ББК 65.050.22 

А 53

Алф еров, В. Н.

А 5 ^Выбор эф ф ективны х о рганизационно-эконом ических форм управления жилищ но-ком м унальны м  хозяйством муниципальных образований: монограф ия. — М.: Издательский Дом «Наука», 2009. — 142 с.

IS B N  978-5-902722-35-9

Монография рекомендована для использования разработанных методических рекомендаций с целью повышения эффективности организационно-экономических 

форм управления жилищно-коммунальным хозяйством муниципальных образований. Результаты исследований могут явиться руководством для практической деятельности в новых условиях хозяйствования.

Монография предназначена для руководителей муниципальных образований, а 

также для аспирантов, соискателей учёной степени.

У Д К  338.24 

ББК 65.050.22

IS B N  978-5-902722-35-9
©  Алф еров В. Н., 2009

Содержание

ГЛАВА 1

Соврем енное состояние и тенденции развития 

организаци о нно -эконом ических форм управления 

жилищ но-ком м унальны м  хозяйством

В В Е Д Е Н И Е ...................................................................................................................................  
5

1.1. Анализ сущ ествующ его состояния ж илищ ного

и коммунального обслуживания в системе

городского хо зя йства .................................................................................................... 9

1.2. Анализ зарубеж ного опыта организации работ

по созданию  и модернизации объектов

ж илищ но-коммунального хо зя йства .........................................................................37

1.3. Анализ сущ ествующ их систем управления

жилищ но-коммунальным хозяйством

в Российской Ф е д е р а ц и и ............................................................................................ 47

Выводы по гл а ве .......................................................................................................................... 49

ГЛАВА 2

М етодические основы ф ормирования 
и ф ункционирования системы управления 

жилищ но-комм унальны м  хозяйством

2.1. Домовладение как основная управляемая

структурная единица местного самоуправления

в системе го родского хо зяйства .................................................................................51

2.2. Научные аспекты оценки эффективности управления 

жилой недвижимостью  с учётом её интегрирования

на различных этапах ж изненного ц и кл а .................................................................58

2.3. 
Выбор эф ф ективных методов прогнозирования

обеспечения надлежащ его технического состояния

объектов н е д виж им ости .............................................................................................  63

Выводы по гл а в е ....................................................................................................................... 70

ГЛАВА 3

Выбор рациональны х вариантов управления 
жилищ но-ком м унальны м  хозяйством 

муниципальны х образований

3.1. Модели для принятия решений

по срокам эксплуатации и моменту замены

конструкций и инж енерного о бо р уд о ва ния...................................................... 72

3.2. П редложения по разграничению  собственников

ж илищ ного ф о н д а ......................................................................................................... 90

3.3. Апробация результатов исследований

в муниципальных образованиях

Центрального региона Российской Ф е д е р а ц ии...............................................105

Выводы по гл а в е ..................................................................................................................... 109

З А К Л Ю Ч Е Н И Е ......................................................................................................................... 111

И С П О Л Ь ЗО В А Н Н А Я  Л И Т Е Р А Т У Р А ..........................................................................113

П Р И Л О Ж Е Н И Е
123

ВВЕДЕНИЕ

Кризисное состояние жилищно-коммунального хозяйства (дсыее 
-  Ж КХ ), которое не удалось преодолеть в процессе реформирования, 
проводящегося с начала 1997 г., обусловлено неэффективной системой 
управления, сохраняющимся неудовлетворительным финансово-экономическим положением, высокой себестоимостью жилищно-коммунальных услуг (далее -  Ж КУ ), отсутствием действенных экономических 
стимулов для снижения непроизводительных затрат, нарастающим физическим и моральным износом основных фондов жилищ но-коммунального хозяйства, отсутствием конкуренции на рынке Ж КУ.
Следует отметить, что для эффективного функционирования 
Ж К Х  необходимо выполнение ряда условий, главным из которых 
является достаточное и стабильное финансирование. Между тем 
средств не только на развитие отрасли, но даже на поддержание её в 
устойчивом состоянии хронически не хватает.
Кредиторская задолженность предприятий и организаций Ж К Х  
в Российской Федерации составляет 289 млрд. руб., в том числе около 
60% составляет просроченная задолженность. Более 50% от суммарной кредиторской задолженности составляют долги поставщикам ресурсов, 43% -  задолженность по обязательным платежам. В последние годы наметилась тенденция роста задолженности предприятий и 
организаций Ж К Х  по платежам в бюджеты всех уровней. Основной 
причиной роста кредиторской задолженности является неудовлетворительное финансово-экономическое положение предприятий и 
организаций Ж К Х  |43|.
Огромные объёмы накопленной задолженности являются существенным препятствием на пути реформирования и модернизации 
Ж КХ , прежде всего, в части демонополизации и развития конкуренции на рынке Ж КУ.

В. Н. Алферо

По оценкам специалистов, недофинансирование Ж К Х  составляет порядка 72 млрд. руб. ежегодно. Бюджетный дефицит частично покрывается за счёт платежей населения за Ж КУ. Однако, даже 
100% оплата Ж К У  населением не компенсирует текущие затраты, не 
говоря уже о восстановлении требующих ремонта инженерных коммуникаций, жилищ ного фонда, модернизации оборудования, внедрении новых технологий, средств малой механизации, применении 
эффективных материалов в процессе технической эксплуатации ж илых зданий и объектов инженерной инфраструктуры. Все эти затраты 
не могут быть обеспечены без участия частного бизнеса. По данным 
Института экономики переходного периода в течение ближайших 
трёх лет ожидается удвоение инвестиций в Ж КХ . Можно предположить. что инвестиции окажут решающее влияние на развитие Ж КХ, 
реформирование системы управления. Инвестиционный потенциал 
предприятий Ж К Х , который может быть мобилизован в рамках действующей системы тарифного регулирования (амортизация, фонды 
капитальных ремонтов, прибыль), оценивается примерно в 60 млрд. 
руб. в год. Однако этих средств недостаточно для качественного изменения состояния отрасли. Только на модернизацию сетей и генерирующих мощностей теплоснабжения в стране, по оценкам Госстроя России, сегодня необходимо около 500 млрд. руб. Включение 
средств на модернизацию в тарифы для населения может вызвать социальную напряжённость. Между тем, сфера Ж К Х  является инвестиционно привлекательной. Рынок Ж КУ, ежегодный объем которого 
составляет порядка 700-750 млрд. руб., характеризуется гарантированным сбытом продукции и услуг, и высоким потенциалом сокращения затрат и издержек [106]. Кардинально изменить ситуацию в 
Ж К Х  могло бы значительное увеличение финансирования данной 
сферы из внебюджетных источников, обеспечение притока инвестиций в модернизацию отраслевой инфраструктуры, в комплексное 
обновление основных фондов, создавая условия для повышения привлекательности этой сферы для частного бизнеса и кредитования со 
стороны банковского сектора. Вхождение коммерческих структур в 
Ж К Х  помогло бы стимулировать создание конкурентных условий в 
сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг. Первый опыт 
работы частных компаний, которые начинают приходить в Ж КХ  (в 
частности, таких крупных компаний, как «Российские коммунальные системы», «Межрегиональная инвестиционная строительная 
коммунальная компания», «Интеррос», «Российские коммунальные 
инвестиции» и др.), свидетельствует о перспективности работы част6

Введение

ных компаний и Ж КХ . По существующим оценкам, доходность на 
вложенный капитал колеблется в пределах 5-7%  |63|. При этом создаются возможности для вовлечения в рынок Ж К Х  и предприятий 
смежных отраслей. Возникновение в последние годы такой формы, 
как управляющие компании, подтвердило прогрессивность данного 
направления. Особенно эффективным действие управляющих ком паний может оказаться во взаимодействии с вновь образуемыми органами местного самоуправления, где в условиях сравнительно небольших вложений финансовых ресурсов в масштабе этих органов в 
относительно короткие сроки будет, ощутим экономический эффект. 
Поэтому для таких небольших структур представляется реальным 
привлечение стратегических инвесторов.
Действующая в настоящее время система управления Ж К Х  характеризуется рядом недостатков, без устранения которых невозможно добиться нормализации функционирования отрасли, повысить 
надёжность и качество Ж КУ.
С 01.01.2006 г. вступил в силу Федеральный закон № 131-ФЗ от 
6 октября 2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», направленный на дальнейшую демократизацию общества. Однако практическая реализация 
положений этого закона сопряжена с необходимостью оперативного 
и эффективного решения ряда проблем. Поэтому реализация закона 
будет идти поэтапно в течение трёх лет и в полном объёме закон вступит в действие с 01.01.2009 г. Затри года полномочиями муниципальные образования предполагается наделять постепенно, по мере их 
готовности к самостоятельному выполнению в полном объёме сложных ф ункций, определённых законом. В течение переходного периода руководители муниципальных образований должны овладеть 
навыками управления вновь созданной структурой. Между тем, уже 
сегодня свыше 50 субъектов Российской Федерации выразили готовность перейти на новую форму управления в сроки, определённые 
законом. Руководителям муниципальных образований в этом случае 
понадобятся научно обоснованные рекомендации по управлению 
вновь созданными структурами.
Результаты исследований, которым посвящена данная работа, 
могут явиться руководством для практической деятельности в новых 
условиях хозяйствования. Одним из главных составляющих в сфере деятельности муниципальных образований является Ж КХ , представляющее собой многоплановый комплекс, состоящий из ряда сложных технических систем и при этом имеющий ярко выраженный социальный

7

В. Н. Алферов

характер. Поэтому разработка научно обоснованных рекомендаций по 
эффективному управлению Ж КХ  муниципального образования в новых условиях представляется актуальной, а решение этой проблемы в 
такой постановке предопределило направления исследований.
В качестве научной концепции в работе предложен методический подход к комплексному решению задач, связанных с перестройкой жилищ но-коммунального комплекса в условиях структурных преобразований, изменением функций в связи с разграничением 
полномочий по уровням управления, приближения органа управления непосредственно к населению.
В процессе исследования использованы методы системного и 
логического анализа, экономико-математического моделирования, 
комплексного анализа структуры и процессов управления Ж К Х  на 
муниципальном уровне.

8

ГЛАВА 1

СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ 
РАЗВИТИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ 
ФОРМ УПРАВЛЕНИЯ 
ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫМ ХОЗЯЙСТВОМ

1.1. Анализ существующего состояния жилищного 
и коммунального обслуживания 
в системе городского хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство России может считать датой 
своего рождения апрель 1649 года, когда царем Алексеем Михайловичем 
был обнародован «НАКАЗ О ГРАДСКОМ БЛАГО ЧИНИИ», которым 
он повелевал Ивану Новикову и подъдьячему Викуле Панову объезжать 
в Москве Белый город для «чтения порядку, береженый от огня и от всякого непорядка ... и ездить в оном объезде по сим улицам и по переулкам в 
день и в ночь в беспристрастии». Позднее эти функции перешли к полицейскому Управлению Министерства внутренних дел России. До середины XIX  века Москва представляла собой патриархальный город, застройка которого осуществлялась по традиционному слободскому типу 
с присоединением к городу близлежащих боярских земель и деревень 
с крепостными крестьянами. Каждая такая слобода или деревня самостоятельно справлялись со своими бытовыми нуждами, и если что-то и 
объединяло их, то это защита от пожаров |24|.
В дальнейшем характер управления городским хозяйством, в 
том числе и жилищно-коммунальной сферой, стал полностью определяться экономическим и политическим укладом общества. В России с её серьезными политическими и экономическими катаклизмами характер управления совершил полный оборот по спирали: от 
частного домовладения в конце X V III века до частного домовладения 
в начале XXI 11081.

В. Н. Алферо

Принципиальным отличием моделей управления предприятий 
и организаций (домовладений) в жилищно-коммунальной сфере 
является, в отличие от жилищ ного строительства, так называемые 
«длинные деньги». Это значит, что, если средства, вложенные в строительство коммерческого жилья, после его продажи вновь направляются в оборот, то средства, вложенные в городское хозяйство, возвращаются в течение длительного времени через оплату потребителем 
жилищ но-коммунальных услуг. Это различие определяет и интерес 
инвесторов. Одни предпочитают построить и продать, другие построить и эксплуатировать, опираясь при этом на рентабельность использования недвижимости и длительное сохранение её ликвидности.
На современном этапе отношения поставщика и потребителя в 
системе городского хозяйства можно представить в виде схемы, представленной на рис. 1.1.

Потребитель

Капитальное
строительство

Коммунальное
обслуживание

Капитальным 
ремой I

Управление и 
эксплуатация

Девелопмент

Мснсджмст
Д тпйи

Маркетинг

Поставщик

Рис.1.1. В заим оотнош ения поставщ ика и потребителя 

в системе городского хозяйства

Из представленной схемы следует, что потребитель (собственник домовладения) требует комплексного предоставления услуг городского хозяйства, не исключая при этом конкурентных отношений 
между поставщиками в каждом из секторов городского хозяйства.
На следующей схеме представлено домовладение, как центр, 
объединяющий городское хозяйство.
На рубеже X IX  и XX веков основой жилищ ного фонда Москвы 
было домовладение, включающее в себя земельный участок и все 
постройки для бытовых нужд (погреба, дровяные сараи, места для

ю

Глава 1

Рис. 1.2. Д омовладение как центр, объединяю щ ий городское хозяйство

сбора мусора, выгребные ямы. Всё это содержалось и управлялось 
или самим домовладельцем или его управляющим под полицейским 
контролем. Такие домовладения первоначально предназначались 
исключительно для личного проживания домовладельца и лишь по 
мере развития гражданского оборота и промышленного производства стала возникать потребность в привлечении рабочих рук часть 
домовладельцев стали предоставлять помещения для проживания 
рабочим и служащим. Это стало первым шагом в использовании домовладения в качестве источника дохода.
Домовладение независимо от того создается ли оно вновь, капитально ремонтируется или завершает свой жизненный цикл нуж дается в том или ином виде городского обслуживания. И, как любая 
собственность, она обременена обязательствами по её содержанию, 
поэтому все проблемы жилищ но-коммунального хозяйства тесно 
связаны с отношением собственника к выполнению этих обязательств. Во всем мире это воспитывается «с пеленок», но не в России, 
где, неудавшийся достаточно длительный эксперимент социалистических преобразований, уже к 70-м годам XX в. изменил отношение 
советских людей к их обязанностям по отношению к общественным 
и государственным формам собственности, в том числе и недвижимости, за которые не надо было нести ответственность [40].

11