Долевое строительство. Как защитить свои права и законные интересы


В.П.Гринёв

Долевое строительство.
Как защитить свои права и законные интересы

В.П.Гринёв









                ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО




КАК ЗАЩИТИТЬ СВОИ ПРАВА И ЗАКОННЫЕ ИНТЕРЕСЫ














МОСКВА 2005

УДК 347.454.3(470+571)
ББК 67.404.2(2Рос)
    Г85




Автор:
Гринёв В.П. - Руководитель договорно-правового департамента ООО «Компания Стройгарант», окончил Российскую академию правосудия, старший научный сотрудник.
2001-2004 гг.: ЗАО «Комстар» ~руководитель проекта «Куркино» (Экспериментальный жилой район г. Москвы)






            Гринёв, Валерий Павлович
Г85 , Долевое строительство. Как защитить свои права и законные инте-ресы/В.П. Гринёв. - ЛА.: ГроссЛЛедиа, 2005. - 80 с. - ISBN 5-476-00174-3.
            Агентство С1РРГБ
           В настоящем издании автором проведен комплексный анализ действующего российского законодательства и правовых отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Особое внимание в работе уделено вопросам возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
           Практический интерес представляет приведенная типовая форма договора об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (данная форма апробирована и применяется на практике) и нормативные правовые акты.
           Книга будет полезна для руководителей и специалистов строительных организаций, индивидуальных предпринимателей, занимающихся привлечением денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, студентов, других практических работников и граждан, интересующихся операциями по инвестированию средств в строительство недвижимости.

           При подготовке настоящего издания использованы электронные тексты документов из информационно-правовой системы «Консультант-Плюс».





ISBN 5-476-00174-3

                             О ЗАО «ГроссМедиа Ферлаг», 2005
                                                  О ООО «ГроссМедиа», 2005
                                                  © В.П. Гринёв, текст, 2005

            Содержание



   Введение................................................... 7

   Глава 1. Понятие договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости............................... 9

   1.1. Сущность и форма договора............................ 13
   1.2. Стороны по договору ................................. 14

   Глава 2. Содержание договора.............................. 16

   2.1. Существенные условия договора........................ 16
   2.1.1. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства............ 17
        2.1.1.1. Санкция за нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства......................................... 18
. 2.1.2. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты............ 18
        2.1.2.1. Санкция за нарушение срока внесения платежей ... 19
   2.1.3. Гарантии качества, предусмотренные договором....... 19
       2.1.3.1. Санкции за нарушение требований к качеству объекта ..............;............................... 20
   2.2. Иные условия договора................................ 21
   2.2.1. Передача объекта долевого строительства ........... 22


5

2.2.2. Уступка прав требований по договору................. 23
2.2.3. Односторонний отказ от исполнения договора.......... 24
2.2.4. Исполнение обязательств по договору................. 25
2.2.5. Обеспечение исполнения обязательств по договору...    25
2.2.6. Наследование прав и обязанностей по договору........ 27

Глава 3. Проектная декларация............................   29

Глава 4. Государственная регистрация..... ................. 35
4,1. Государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства.......................... 35
4.1.1. Государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства.................... 37
4.2,. Государственная регистрация договора и уступки прав требований по договору ................................. 37

Приложения
Приложение № 1. Перечень документов, представляемых застройщиком участнику долевого строительства.............. 38
Приложение № 2. Информация о застройщике................... 40
Приложение № 3. Информация о проекте строительства.......    41
Приложение №4. Типовая форма договора (вариант) об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов....   43
Приложение № 5. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ.................................................   53

6

            Введение





    Участие граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости до принятия 30 декабря 2004 года Федерального закона № 214-ФЗ* ¹ действующим гражданским законодательством не регулировалось.
    В силу этого отношения строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм. Зачастую правоустанавливающие документы между соответствующими субъектами правоотношений в основном учитывали интересы только строительных организаций.
    Вышеупомянутый Федеральный Закон призван урегулировать не только отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства на основе договоров между застройщиками² и гражданами и юридическими лица

     ¹ Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ - Приведен в Приложении № 5 к данной работе (вступает в силу с 01.04.2005 г,).

     ¹ Застройщик - лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта. - Градостроительный кодекс РФ (в ред. ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ), п. 16, ст. 1.

7

ми, но и с возникновением у участников долевого строительства права собственности.
    Кроме того, принятый Закон устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений прав, законных интересов и имущества.
    Следует отметить, что вступающий в силу 1 апреля 2005 года принципиально новый нормативный правовой акт не только призван выстроить правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства, но и породить дальнейшее совершенствование финансово-кредитного сектора экономики и принятие ряда новых подзаконных актов.
    Впервые в российской правотворческой деятельности на уровне федерального законодательства единым законом введена обязанность застройщика, независимо от его организационно-правовой формы, не только иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство, но самое главное - еще до заключения договора с первым участником долевого строительства подготовить и опубликовать в соответствующие сроки проектную декларацию, включающую в себя информацию не только о своей организации, но и о проекте строительства.
    Безусловно, эффективность принятого Федерального закона¹ можно будет оценить только на основе анализа правоприменительной практики по договорам об участии граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

    . ¹ Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов И иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ.

8

Глава 1. Понятие договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости



   В соответствии с действующим Гражданским кодексом РФ¹ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
   Договор, заключаемый гражданами и юридическими лицами о долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, призван стать основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства, ответственность сторон и порядок разрешения споров.
   Договор участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве характеризуется, прежде всего, как юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направлен

    ¹ Ст. 420 ГК РФ. Гражданский кодекс Российской Федерации, далее ГК РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14,26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г,, 29 июня, 29 июля 2004 г, 29 декабря, 30 декабря 2004 г.)

9

ным на достижение определенного правового результата (установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей).
       Принципиальная схема организации строительства предполагает последовательное прохождение трех этапов: изыскательские работы - проектные работы - собственно строительство¹.
       В ходе первого этапа проводится сбор информации об условиях будущего строительства и будущей деятельности намеченного к постройке объекта¹ ², а так же инженерные изыскания, т.е. изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования³.
       Этот этап завершается передачей застройщику результатов инженерно-геологических, топографо-геодезических, гидрометеорологических, инженерно-изыскательских и других работ, соответствующих материалов в виде технических обмеров, заключений и др.
       В ходе второго этапа составляются проекты и сметы к нему, а завершается он обычно экспертизой проекта.
       Третий этап представляет собой возведение объекта в соответствии с проектом и сметой.
       Проектная документация составляется с учетом результатов изыскательских работ. В зависимости от сложности предстоящих работ она включает технико-экономическое обоснование вместе с рабочей документацией⁴ либо также основан
       ¹ Брагинский М.И., Витрянский В.В. - Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2003, с. 151.

       ¹ Басин Ю.Г. Проект. Строительство. Закон. М., 1989. с. 51

       ³ Пункт 15 ст. 1 Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ).

       ⁴ В случаях, когда речь идет о технологически несложных объектах, в том числе тех, которые строятся по проектам массового и повторного применения, допускается возможность разработки непосредственно на основе утвержденных (одобренных) обоснований инвестиций в строительстве либо градостроительной документации рабочего проекта или рабочей документации (СНиП 11-01-95).

10

          ный на технико-экономическом обосновании технический проект (его детализация содержатся в подобных случаях в рабочих чертежах). При участии в работе архитектора подготавливается архитектурный проект⁵, который содержит архитектурные решения, необходимые для разработки проектной документации¹ ².                            ‘ ?
              Все, о чем шла речь, в такой же мере относится и к изыскательским работам, которые имеют целью обеспечить техникоэкономическое обоснование строительства объекта, определяя, что и где следует строить.
              В этой связи законодатель возложил на того, кто выступает в роли застройщика, последствия ненадлежащего составления технической документации и выполнения работ с недостатками, включая обнаруженные в ходе строитёльства, а также в процессе эксплуатации созданного на основе проектно-технической документации объекта³.
              Что касается договора участия граждан и юридических лиц в долевом строительстве, то следует отметить, что он в первую очередь регулирует экономические отношения по выполнению работ. Иными словами, долевое строительство относится к таким обязательствам, в которых должник обязуется не что-либо дать, а что-либо сделать, т.е. выполнить определенную работу. Выполнение работы направлено на достижение определенного результата, имеющего конкретное вещественное и обособленное от исполнителя выражение. Последнее объясняется тем, что результат работы должен быть передан.

         ¹ Архитектурный проект - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные ре
          шения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора - абз. 4 ст. 2 ФЗ РФ от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельно- / сти в Российской Федерации» № 169-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2001 № 196-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ).

              ³ ФЗ РФ от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» № 169-ФЗ (в ред. ФЗ от 30.12.2001 № 196-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ).
              э Пункт 2 статьи 761 ГК РФ.

11

            Отмеченный признак сближает договор участия в долевом строительстве с договором подряда и купли-продажи. В договоре подряда, как и при купле-продаже, должник передает вещь в собственность кредитора, однако договор подряда, хотя и может предусматривать передачу вещи как результата выполненной работы в собственность заказчика, направлен на изготовление вещи, определяемой в моментзаключения договора родовыми признаками.
   , Напротив, предмет договора купли-продажи уже на этот момент может быть индивидуально-определенным. Кроме того, подрядчик обязан передать не любую вещь, а именно ту, которая явилась результатом его работы. В силу этого обстоятельства договор участия в долевом строительстве охватывает отношения не только товарного обращения, но и производства материальных благ.
            Исходя из вышеизложенного, можно выделить следующие конститутивные признаки обязательства, устанавливаемого договором участия в долевом строительстве:
            •  одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;
            •  застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи - многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
            •  вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности застройщику до момента принятия выполненной работы;                                j
            •  застройщик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата;        f
            •  застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, j хотя он выполняет работу не только своим иждивени- j ем, но за счет привлечения денежных средств граждан и  |
               юридических лиц.                                    I
            Эти признаки предопределяют характеристику договора долевого участия как консенсуального, двустороннего (взаим- ’
        ного) и возмездного.