Объекты земельных правоотношений

ОБЪЕКТЫ 
ЗЕМЕЛЬНЫХ 
ПРАВООТНОШЕНИЙ

Н.Н. МЕЛЬНИКОВ

Москва
ИНФРА-М
2024

МОНОГРАФИЯ

УДК 349.4(075.4)
ББК 67.407.1
 
М48

Мельников Н.Н.
М48  
Объекты земельных правоотношений : монография / Н.Н. Мельников. — 
Москва : ИНФРА-М, 2024. — 302 с. — (Научная мысль). — 
DOI 10.12737/2001726.

ISBN 978-5-16-018420-3 (print)
ISBN 978-5-16-111453-7 (online)
В монографии исследуются понятие и характеристики объектов земельных 
правоотношений, в том числе категорий земель, различных видов 
зон, земельных участков и их частей. Анализируются вопросы индивидуализации, 
правового режима и оборотоспособности объектов, проводятся 
их сравнительно-правовой анализ и классификация.
Предназначена для научных работников в сфере юриспруденции, студентов 
юридических факультетов вузов, адвокатов, юристов, практических 
работников и иных лиц, интересующихся земельно-правовой проблематикой. 


УДК 349.4(075.4)
ББК 67.407.1

Р е ц е н з е н т ы:
Устюкова В.В., доктор юридических наук, профессор, исполняющий 
обязанности заведующего сектора экологического, земельного 
и аграрного права Института государства и права Российской академии 
наук;
Волков Г.А., доктор юридических наук, доцент, профессор кафедры 
экологического и земельного права юридического факультета Московского 
государственного университета имени М.В. Ломоносова

ISBN 978-5-16-018420-3 (print)
ISBN 978-5-16-111453-7 (online)
© Мельников Н.Н., 2023

Введение

Понимание природы земельных отношений крайне затруднительно 
без осознания такого факта, что правовое регулирование 
данной сферы неразрывно связано с процессом государственного 
управления. Задачи пространственно-территориального устройства 
жизнедеятельности, продовольственной и экологической безопасности 
приводят к тому, что государство как организация публичной 
власти по территориальному признаку вынуждено определять 
условия и пределы использования находящихся под его властью 
земельных ресурсов преимущественно на основе разрешительного 
типа правового регулирования.
По мнению автора, при управлении земельным фондом и регулировании 
земельных отношений целесообразно руководствоваться 
методом, предполагающим выделение видовых и непосредственных 
объектов. Установленный в отношении видового объекта 
правовой режим (публичный и частный) распространяется на все 
находящиеся в его составе объекты (существующие и новые). Видовыми 
объектами выступают категории и зоны с особыми условиями 
использования территорий (далее — ЗОУТ), непосредственными 
объектами — земельные участки и их части.
Понятие и сравнительно-правовая характеристика отдельных 
видов категорий земель и зон приведена в главе 1 настоящей работы. 
Формирование категорий земель основывается на необходимости 
определения условий и пределов использования различных 
по своим свойствам пространств посредством установления целевого 
назначения, которое базируется на природных характеристиках 
и исторически сложившихся особенностях землепользования.

Категории земель могут характеризоваться определенной спецификой. 
Способность земли выступать средством производства 
реализовалась в законодательстве посредством выделения категории 
земель сельскохозяйственного назначения. Очевидно, что 
земли, обладающие свойствами плодородия, требуют меньших затрат 
для производства продуктов питания по сравнению с иными 
землями и будут рассматриваться как наиболее привлекательные 
с точки зрения обеспечения продовольственной безопасности. 
Понимание юридической природы категории земель населенных 
пунктов предлагается осуществлять по формуле «государство в государстве». 
Города-государства как независимые территориально-
политические образования получили широкое распространение 
в средние века, но существуют и в настоящее время, например 
Ватикан и Сингапур. Высокая плотность населения и необходи-

мость обеспечения сосуществования граждан на ограниченном 
пространстве привели к выделению территориальных зон, которые 
довольно близки по своей природе (и наименованию) к категориям 
земель, поскольку в основе их формирования лежит целевое 
назначение. Земли специального назначения обособились в связи 
с необходимостью осуществления различных направлений экономической 
деятельности и установления соответствующих видов 
разрешенного использования. Специфические свойства земной 
поверхности, занятой водными объектами и лесами, нашли свое 
отражение в нормах о правовом режиме земель водного и лесного 
фондов. Выделение такой категории, как земли запаса, объясняется 
рядом факторов, в том числе наличием свободных пространств, 
в отношении которых еще не определено целевое назначение. 
Кроме того, отдельные участки суши могут вновь появляться, например, 
в рамках дегляциации, или утрачивать целевое назначение 
в связи с загрязнением. В первом случае представляется, что новые 
земли попадают в состав земель запаса, поскольку для определения 
целевого назначения требуется определенное время и процедура. 
Во втором случае отнесение участка к землям запаса необходимо 
для изменения вида разрешенного использования. В связи с тем, 
что принадлежность к категории земель не связана с формой собственности, 
критически следует отнестись к положениям ст. 103 
ЗК РФ, согласно которой земли запаса находятся в публичной 
собственности.
По отношению к категоризации земель зонирование может 
иметь как самостоятельное значение при выделении ЗОУТ, так 
и дополнительное (уточняющее) значение в случае установления 
территориальных зон в составе земель населенных пунктов либо 
зон (подзон) в составе различных видов зон. В основу установления 
ЗОУТ положен принцип охраны объекта, защиты жизни 
и здоровья человека, культурных и иных ценностей. ЗОУТ могут 
находиться в составе нескольких категорий земель, что свидетельствует 
о существенном отличии данных зон от категорий земель 
и других видов зон.
Организация пространственно-территориального использования 
видовых объектов осуществляется посредством выделения 
в их составе частей (подкатегорий, территориальных зон и подзон), 
которые не могут располагаться в составе иных категорий или зон; 
статус таких частей во многом совпадает со статусом и режимом 
самого видового объекта, за тем исключением, что направления 
землепользования дифференцируются при сохранении целевого 
назначения и содержания правового режима видового объекта.
В отличие от категоризации, выступающей всеобъемлющим механизмом 
определения правового режима земель, направленным 

на решение широкомасштабных задач по установлению общих 
(преимущественно экономических) условий использования (целевого 
назначения) всего земельного фонда, зонирование выступает 
локальным инструментом определения правового режима, основывающимся 
на защите (в большинстве случаев) социальных ценностей. 
Резюмируя можно сказать, что категоризация определяет 
виды разрешенного использования, а зонирование их сужает. 
В связи с изложенным попытки отмены категоризации земель 
и замены ее зонированием выглядят бесперспективными ввиду 
того, что указанные правовые инструменты выполняют различные 
функции.
В отдельных случаях в связи с необходимостью решения соответствующих 
социально-экономических проблем законодатель принимает 
нормы, допускающие образование, наряду с категориями 
и зонами, иных видовых объектов, именуемых территориями, наименование 
которых включает общее понятие «территория» и ее качественную 
характеристику, указывающую на целевое назначение. 
К таким территориям относятся, например, территории традиционного 
природопользования коренных малочисленных народов, территории 
комплексного развития, территории метрополитенов и др. 
В зависимости от целеполагания режим данных территорий может 
включать элементы режима, свойственного как для отдельных категорий, 
так и для ЗОУТ1.
Видовые объекты имеют границы и образуются в результате 
государственного управления земельным фондом в интересах неопределенного 
круга лиц, поэтому не являются объектами имущественных (
гражданских) отношений, но установленный в отношении 
них правовой режим предопределяет режим (в том числе 
частноправовой) непосредственных объектов земельных отношений — 
земельных участков и их частей (ст. 222 ГК РФ). Содержание 
отношений, в рамках которых осуществляется обращение 

1 
В работе показано, что между проблематикой комплексного развития территорий 
и темой объектов земельных отношений имеется четкая связь, 
поскольку для решения сложных социально-экономических задач и застройки 
могут потребоваться значительные по площади пространства, 
для формирования которых необходимы как неразграниченные государственные 
земли, так и участки, находящиеся в частной или публичной 
собственности. В рамках государственного управления на основании административного 
акта образуется специфический объект — территория комплексного 
развития, в состав которой входят различные по форме собственности 
и виду объекты земельных отношений; указанный акт закрепляет 
целевой правовой режим, выступающий основанием для дальнейших действий, 
например, планировки территории, выкупа участков для публичных 
нужд и др.

видовых объектов, носит административный характер, и их участниками 
являются публичные субъекты.
В отличие от видовых непосредственные объекты могут быть 
объектами земельных и гражданских отношений, и субъектами 
таких отношений выступают как публичные образования, так 
и частные лица.
Непосредственные объекты образуются преимущественно 
в частном порядке по воле их собственников, но могут формироваться 
и принудительно, например, при установлении сервитутов 
или охранных зон. В качестве специфического способа образования 
объекта земельных отношений можно назвать публичный сервитут, 
устанавливаемый для размещения линейного сооружения. В его 
границы включаются неразграниченные земли, земельные участки, 
не имеющие кадастровых номеров, иные участки и их части, в результате 
формируется объект, существенно отличающийся от иных 
объектов земельных отношений, именуемый территорией публичного 
сервитута, сведения о границах которого вносятся в ЕГРН. 
У правообладателя указанной территории возникает в отношении 
нее ограниченное вещное право, предусматривающее соответствующие 
способы защиты.
Понятие «земельный участок» неоднородно, можно выделить 
следующие виды участков: 1) многоконтурные участки, 2) искусственные 
участки, 3) участки общего пользования, 4) участки, занятые 
линейными объектами, 5) ранее учтенные участки и 6) обычные 
участки.
Вовлечение в хозяйственный и юридический оборот определенной 
части земельного пространства возможно в случае предварительного 
определения в отношении нее в публичном порядке 
условий и пределов использования. Данная задача решается с помощью 
категории «принадлежность», предполагающей рассмотрение 
непосредственных объектов (земельных участков) в качестве 
принадлежностей видовых объектов, в отношении которых 
устанавливается правовой режим, распространяющийся на все существующие 
и новые участки и их части, формируемые в составе 
видового объекта1.
Наряду с земельными участками непосредственными объектами 
земельных отношений выступают части земельных участков. 
Под частью земельного участка в качестве объекта понимается 
часть, выступающая предметом вещных или обязательственных 
отношений. Обособление части участка не является его разделом 

1 
Отдельные виды земельных участков являются исключением и не подпадают 
под действие указанного правила. Такими участками являются земельные 
участки общего пользования, многоконтурные участки и участки, 
занятые линейными объектами.

и не свидетельствует о прекращении между участком и его частью 
физической и юридической связи. В то же время выделение части 
участка может сопровождаться появлением фигуры правообладателя 
указанной части и наделением ее режимом, отличающимся 
от режима участка.
Части участков могут обособляться в вертикальной и горизонтальной 
плоскостях; одни части образуются в результате деятельности 
человека, а другие находятся в составе участка в силу природных 
свойств или определенных обстоятельств. Виды частей: 
1) временные земельные участки; 2) части участка, образованные 
по воле собственника для временного использования; 3) части 
участка, сформированные принудительно при установлении охранных 
зон и сервитутов; 4) улучшения земельных участков; 
5) культурные слои.
Недопустимым является переход права собственности на части 
земельного участка, а также совершение сделок, в результате которых 
такой переход может состояться, поскольку это влечет 
разрушение взаимосвязи между целым и частью, что фактически 
означает раздел земельного участка.
По мнению автора, части земельных участков могут формироваться 
при отсутствии решения собственника или уполномоченного 
органа в силу закона в связи с крайней необходимостью, 
например, аварией опасного объекта. В данном случае в отношении 
чужого участка необходимо установить право пользования 
на определенный период, предполагающее ограниченный перечень 
действий по использованию участка. По своим юридическим признакам 
указанное право соответствует характеристикам сервитута, 
который автор предлагает определить как легальный сервитут 
и дополнить ГК РФ и ЗК РФ нормами о том, что сервитут (право 
ограниченного пользования чужим имуществом) может устанавливаться 
в силу закона и в предусмотренных им случаях и пределах. 
Действующее земельное законодательство также рекомендуется 
дополнить нормами о понятии и характеристиках крайней необходимости, 
при наличии которой допускается немедленное использование 
земельного участка и (или) его части (при отсутствии решения 
собственника или уполномоченного органа).

Глава 1  
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ 
ЗЕМЕЛЬНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

1.1. ВИДОВЫЕ И НЕПОСРЕДСТВЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ 
ПРАВООТНОШЕНИЙ

Объектами земельных отношений согласно ст. 6 ЗК РФ выступают 
земля как природный объект и природный ресурс, земельные 
участки и части земельных участков. Понятие земли как объекта 
земельных отношений в ЗК РФ не предусмотрено; следует также 
сказать о правовой неопределенности, которой характеризуются 
положения земельного законодательства о видах и формах участия 
данного объекта в земельных отношениях, особенностях его индивидуализации, 
установления и содержания правового режима.
Землю как природный ресурс предлагается рассмотреть как 
родовой объект — часть общего объекта, в качестве которого выступает 
территория государства. В пределах данной территории 
в целях правового регулирования могут выделяться несколько 
объектов, выступающих родовыми в определенных отраслях законодательства: 
земля как природный ресурс (земельное законодательство), 
лес как экологическая система (лесное законодательство), 
водные объекты (водное законодательство) и др.
Земля как природный ресурс подразделяется на видовые объекты (
части родового объекта), первым из которых выступают категории 
земель. Понятие «категория» происходит от греч. kategoria — 
высказывание, обвинение, признак. Категоризация представляет 
собой форму и устойчивый организующий принцип процесса мышления, 
который воспроизводит свойства и отношения бытия путем 
обобщения его признаков. Категории земель обособились в силу 
природных характеристик и исторически сложившихся особенностей 
использования земельного пространства. Взаимодействуя 
с окружающей действительностью, человек определяет свойства 
земли, прежде всего, на основе принципа объективности. Так, способность 
земли выступать средством производства продуктов питания 
реализовалась в законодательстве посредством выделения 
категории земель сельскохозяйственного назначения. Очевидно, 
что земли, обладающие свойствами плодородия, требуют меньших 
затрат для производства продуктов питания по сравнению с иными 
землями и будут рассматриваться как наиболее привлекательные 
с точки зрения обеспечения продовольственной безопасности. 

Соответственно, реализация государственной продовольственной 
политики осуществляется в нормах о правовом режиме земель 
сельскохозяйственного назначения и ограничениях на их использование 
в несельскохозяйственных целях.
Земли специального назначения обособились в связи с необходимостью 
осуществления различных направлений экономической 
деятельности и установления соответствующих видов разрешенного 
использования. Специфические свойства земной поверхности, 
занятой водными объектами и лесами, нашли свое отражение 
в нормах о правовом режиме земель водного и лесного фондов.
В результате процесса исторического развития обособились 
земли населенных пунктов, понимание юридической природы которых 
предлагается осуществлять по формуле «государство в государстве». 
Города-государства как независимые территориально-
политические образования получили широкое распространение 
в средние века, но существуют и в настоящее время, например, 
Ватикан и Сингапур. Высокая плотность населения и необходимость 
обеспечения сосуществования граждан на ограниченном пространстве 
привели к выделению территориальных зон, которые довольно 
близки по своей природе (и наименованию) с категориями 
земель, поскольку в основе их формирования лежит целевое назначение. 
При этом ЗОУТ универсальны и выполняют свои функции 
независимо от вида категории земель.
Категоризация земель, конечно, основывается на принципе 
объективности, но под объективностью предлагается понимать 
не только природные характеристики, но и (объективные) задачи 
социально-экономического развития, стоящие перед обществом 
в конкретный период, поэтому роль человека и законодателя 
в определении категорий земель и правового режима нельзя недооценивать. 
Категоризацию можно рассматривать в качестве одного 
из механизмов государственного управления земельными ресурсами 
с целью определения условий и пределов их использования; 
такой подход позволяет лучше понять назначение различных категорий 
земель, в том числе такой категории, как земли запаса. Режим 
данной категории земель нечетко урегулирован в законодательстве, 
о чем справедливо отмечалось в литературе1.
В составе земель запаса могут находиться отдельные пространства, 
в отношении которых еще не определено целевое назначение. 
Вероятность такой ситуации прямо пропорциональна 
размерам государства, так как в большом по площади государстве, 
в отличие от маленького, вероятность существования свободных 

1 
Аверьянова Н.Н. Правовой режим земель запаса // Актуальные проблемы 
теории земельного права России: коллективная монография / под общ. ред. 
А.П. Анисимова. М.: Юстицинформ, 2020.

земель значительно выше. Вместе с тем существуют и иные основания 
пополнения земель запаса.
В силу ряда причин отдельные участки земной поверхности 
могут вновь появляться, например, в рамках дегляциации, представляющей 
собой освобождение суши от ледников. Извержения 
вулканов и другие факторы приводят к образованию плавучих 
островов, площадь которых достигает нескольких гектар. Следует 
также назвать процесс поднятия суши из морского дна, который 
привел к возникновению равнины Степного Крыма1. Появление 
указанных земельных пространств влечет необходимость определения 
их целевого назначения с учетом природных характеристик 
и возможностей использования, на установление которых потребуется 
определенное время. Представляется целесообразным относить 
новые участки суши к землям запаса с момента их возникновения 
и признавать их собственностью РФ в силу презумпции 
государственной собственности на землю.
В силу загрязнения или иных причин земельные участки утрачивают 
целевое назначение, в результате предусмотренный принадлежностью 
к определенной категории земель вид разрешенного 
использования не может осуществляться ввиду его опасности для 
жизни и здоровья человека. Так, непригодность земель сельскохозяйственного 
назначения к ведению сельскохозяйственного производства 
в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 21 декабря 
2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков 
из одной категории в другую» (далее — Закон о переводе земель) 
является основанием для включения данных земель в состав земель 
запаса. Однако указанная норма, как и иные положения о землях 
запаса, в данном законе не получили четкого развития.
В связи с утратой целевого назначения в отношении земельного 
участка следует установить иной вид разрешенного использования, 
при этом отнесение участка к землям запаса является основанием 
для изменения вида разрешенного использования.
Предлагается критически отнестись к положениям ст. 103 
ЗК РФ, согласно которой земли запаса находятся в государственной 
или муниципальной собственности. Согласно ЗК РФ принадлежность 
к категории земель не связана с формой собственности. Ка-
тегоризация относится к элементам территориальной организации 
политической власти и выступает одним из способов установления 
правового режима земель, поэтому осуществляется в отношении 
всех без исключения земельных участков, находящихся в пределах 
государства. Отнесение земельного участка к землям запаса не является 
основанием для его изъятия, поскольку не связано с какой-

1 
URL: https://bibliotekar.ru/2-9-33-geologicheskiy-molotok/6.htm (дата обращения: 
26.12.2022).