Проектная подготовка в строительстве

УДК 005.8:69
ББК 65.050.9(2)2:38
Ч-16

Рецензенты:
канд. техн. наук, доц. В.В. Титенко (ОмГТУ);
канд. техн. наук, доц. В.А. Казаков (СибАДИ)

Работа утверждена редакционно-издательским советом СибАДИ в качестве 
учебного пособия.

Ч-16

Чакурин, Иван Алексеевич.
Проектная подготовка в строительстве : учебное пособие [Электронный ресурс] / 
И.А. Чакурин, А. А. Комлев, С.А. Милюшенко. – Электрон. дан. – Омск : СибАДИ, 
2022. – 1 электрон. опт. диск (DVD-R). – Загл. с этикетки диска.
ISBN 978-5-00113-202-8. 

Приведены этапы инвестиционно-строительного процесса, а также основные 
участники строительного процесса, их функции и задачи. Рассмотрены задачи и 
вопросы, решаемые в ходе предпроектной подготовки строительства и подготовки 
исходно-разрешительной документации. Рассмотрено проведение инженерных 
изысканий. Разобран этап проектной подготовки строительства и проведения 
экспертизы проектной документации, ведение авторского надзора. В приложении 
приведены образцы документов, виды инженерных изысканий. 
Имеет интерактивное оглавление в виде закладок, что обеспечивает навигацию 
по главам. Переход между файлами осуществляется с помощью кнопок «Вперед» и 
«Назад». Начинать работу следует с файла Start.
Предназначено для очной и заочной формы обучения по направлению 
бакалавриата 08.03.01 «Строительство» и программы магистратуры направления 
подготовки 08.04.01 «Строительство».
Подготовлено на кафедре «Строительные конструкции».

Текстовое (символьное) издание (5,3 Мб)
Системные требования: Intel, 3,4 GHz; 150 МБ;  Windows XP/Vista/7;
DVD-ROM; 1 ГБ свободного места на жестком диске; 
программа для чтения pdf-файлов: Adobe Acrobat Reader; Foxit Reader

Редактор О.А. Соболева
Техническая подготовка Л.Р. Усачева

Издание первое. Дата подписания к использованию 29.03.2022 
Издательско-полиграфический комплекс СибАДИ.
644080, г. Омск, пр. Мира, 5
РИО ИПК СибАДИ. 644080, г. Омск, ул. 2-я Поселковая, 1
© ФГБОУ ВО «СибАДИ», 2022

ВВЕДЕНИЕ

Возведение здания или сооружения требует от строителей решения
широкого круга вопросов и задач. Современные реалии таковы, что любые 
строительные работы перерастают в инвестиционно-строительный 
проект, который необходимо реализовать современному строителю. 
Одну из ведущих частей в реализации инвестиционно-строительного 
проекта занимает проектирование. Проектирование – одна из самых основных 
и важных частей строительства.
Проектная подготовка в строительстве – это обширный набор работ 
и мероприятий – от возникновения идеи и замысла строительства до архитектурно-
строительного проектирования и разработки рабочей документации. 
Проектная подготовка в строительстве проводится с целью получения 
разрешения на производство строительных работ и в конечном итоге 
возведения здания или сооружения.
Проектная подготовка строительства предусматривает подготовку 
исходных данных для проектирования, выполнение инженерных изысканий, 
архитектурно-строительное проектирование, экспертизу проектной 
документации и результатов инженерных изысканий, а также утверждение 
проектной документации и получение разрешения на строительство 
объекта капитального строительства. 
В учебном пособии приведены этапы инвестиционно-строительного 
процесса, а также его основные участники, их функции и задачи. Рассмотрены 
задачи и вопросы, решаемые в ходе предпроектной подготовки 
строительства и подготовки исходно-разрешительной документации. Рассмотрено 
проведение инженерных изысканий. Разобран этап проектной 
подготовки строительства и проведения экспертизы проектной документации 
и ведение авторского надзора. В приложении приведены образцы 
документов, виды инженерных изысканий. 
Учебное пособие составлено с использованием действующих на территории 
РФ нормативно-технических и нормативно-правовых документов 
в области строительства на первое полугодие 2022 г.

1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ 

Строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том 
числе на месте сносимых объектов капитального строительства) [1]. 
Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, 
объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных 
строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного 
участка (замощение, покрытие и другие) [1, 24]. 
Линейные объекты – линии электропередачи, линии связи (в том 
числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные 
дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения [1]. 
Некапитальные строения, сооружения – строения, сооружения, которые 
не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики 
которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и 
последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения 
основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, 
навесов и других подобных строений, сооружений). 
Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением 
линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального 
строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), 
в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального 
строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных 
конструкций объекта капитального строительства, за исключением 
замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или 
иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления 
указанных элементов. 
Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением 
линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных 
конструкций объектов капитального строительства или элементов 
таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, 
замена и (или) восстановление систем инженерно-технического 
обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального 
строительства или их элементов, а также замена отдельных 
элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные 
улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление 
указанных элементов [17]. 
Снос объекта капитального строительства – ликвидация объекта капитального 
строительства путем его разрушения (за исключением разрушения 
вследствие природных явлений либо противоправных действий 
третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, 
в том числе его частей. 

Архитектурно-строительное проектирование – подготовка проектной 
документации, рабочей документации применительно к объектам капитального 
строительства и их частям, строящимся, реконструируемым, а 
также в случаях проведения капитального ремонта, если при этом затрагиваются 
конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности 
таких объектов [1]. 
Проектная документация – документация, разрабатываемая на первой 
стадии при двухстадийном архитектурно-строительном проектировании, 
являющаяся объектом интеллектуальной собственности и содержащая 
материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной 
модели и определяющая архитектурные, функционально-
технологические, конструктивные, технико-экономические и инженерно-
технические решения для обеспечения строительства, реконструкции, 
сноса объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (
в том числе для линейных объектов) [1, 17, 25]. 
Проектная документация состоит из технической документации и 
сметной документации (сметных расчетов) (при необходимости). Каждый 
проектный документ как составная часть проектной документации имеет 
самостоятельное наименование и обозначение. Состав проектной документации 
необходим для оценки соответствия принятых решений заданию 
на проектирование, требованиям технических регламентов и документов 
в области стандартизации, а также достаточен для разработки рабочей 
документации для строительства. 
Рабочая документация – документация, разрабатываемая на второй 
стадии при двухстадийном проектировании в целях реализации в процессе 
строительства 
архитектурных, 
технических 
и 
функционально-
технологических решений, содержащихся в проектной документации, и 
состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей с детальной 
проработкой узлов, спецификаций оборудования, изделий и материалов, 
необходимых для производства строительно-монтажных работ, обеспечения 
строительства оборудованием, изделиями и материалами и (или) 
изготовления строительных изделий [17]. 
Генеральный подрядчик – это специализированная организация или 
предприятие, которое является главным исполнителем соглашения с заказчиком (
подрядного договора) о выполнении определенного перечня 
строительных работ. Генподрядчик несет ответственность перед заказчиком 
за их качественное и своевременное исполнение. 
Генеральный подрядчик с согласия застройщика (технического заказчика) 
имеет право привлекать к выполнению своих обязательств субподрядчиков, 
полностью отвечая за результаты деятельности (бездеятельности) 
последних. Сдачу выполненных работ или объекта в целом за-

стройщику (техническому заказчику) генеральный подрядчик обычно 
производит вместе с генеральным поставщиком и генеральным проектировщиком. 

Генеральный проектировщик – юридическое лицо или индивидуальный 
предприниматель, которые осуществляют на основании договора, заключенного 
с застройщиком (заказчиком), организацию и координацию 
работ по подготовке проектной документации, выполняемых лично или с 
привлечением третьих лиц (субподрядчиков), и отвечают за качество проектной 
документации и ее соответствие требованиям технических регламентов. 

Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие 
проектной документации требованиям градостроительного плана 
земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, 
реконструкцию объектов капитального строительства, а также 
их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным 
кодексом Российской Федерации (далее ГСК РФ). 
Инженерные изыскания – изучение природных условий и факторов 
техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования 
территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных 
по обоснованию материалов, необходимых для территориального 
планирования, планировки территории и архитектурно-строительного 
проектирования. 
Строительно-монтажные работы – комплекс работ по возведению, 
реконструкции и капитальному ремонту зданий, сооружений, линейных объектов 
и др.; по устройству, реконструкции, капитальному ремонту линейных 
объектов; по сборке, установке в проектное положение конструкций и оборудования 
с присоединением к нему необходимых коммуникаций.  
Строительно-монтажные работы разделяют на общестроительные 
работы и монтажные. 
Общестроительные работы делятся на : 
 земляные – рытьё траншей, котлованов и выемок, куда впоследствии 
устанавливаются фундаменты; сюда входит вывоз грунта, укрепление, 
создание подземных коммуникаций и многое другое; 
 каменные – возведение столбов, бетонных блоков, стен; 
 бетонные и железобетонные – включают в себя транспортировку, 
установку и монтаж сборных элементов или изготовление монолитных 
конструкций на месте строительства; 
 столярные, плотничные работы – возведение конструкций из дерева; 
 отделочные работы – штукатурка, шпаклёвка, облицовка, обустройство 
полов, потолков, стен, окраска и т. д.  

Монтажные работы включают монтаж конструкций, оборудования, 
технологических  трубопроводов, контрольно-измерительных приборов и др. 
Саморегулируемая организация в области инженерных изысканий, 
архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, 
капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства – 
некоммерческая организация, созданная в форме ассоциации (союза) и основанная 
на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических 
лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих 
подготовку проектной документации или строительство, реконструкцию, 
капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства по договорам 
о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, 
о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе 
объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим 
заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения 
либо со специализированной некоммерческой организацией, 
которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения 
капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах 
(далее – региональный оператор) [22]. 
Сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального 
ремонта, сноса объектов капитального строительства (далее – сметная 
стоимость строительства) – расчетная стоимость строительства, реконструкции, 
капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, 
подлежащая определению на этапе архитектурно-строительного проектирования, 
подготовки сметы на снос объекта капитального строительства [
1, 23]. 
Объект индивидуального жилищного строительства – отдельно 
стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой 
не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений 
вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения 
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком 
здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

Зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, 
санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия 
(памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – 
объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, 
водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной 
охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, 
зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, 
устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации [
17]. 
 

2. ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ПРОЦЕСС 

2.1. Участники инвестиционно-строительного процесса 

Управление проектом в строительстве – это деятельность, направленная 
на достижение целей и задач инвестиционно-строительного проекта, 
начиная с формирования инвестиционных намерений, выбора земельных 
участков или объектов, инженерных изысканий, предпроектной и 
проектной подготовки строительства и заканчивая строительством, реконструкцией 
или капитальным ремонтом объектов, последующей сдачей-
приемкой их в эксплуатацию [2]. 
ГОСТ Р 57363–2016 устанавливает требования по управлению проектом 
в строительстве, позволяющие обеспечить эффективное достижение 
целей и задач проектов при осуществлении инвестиционно-строительной 
деятельности. Требования указанного стандарта распространяются на 
управление любыми проектами в строительстве и могут быть применены 
при строительстве зданий и сооружений различного функционального назначения, 
их реконструкции и капитальном ремонте, за исключением объектов 
определенных в соответствии со статьей 48.1 Градостроительного 
кодекса РФ как особо опасные и технически сложные, линейные объекты 
железнодорожного транспорта, объекты культурного наследия [2]. 
Основные функции и задачи управляющего проектом, в которые 
может входить весь комплекс организационно-управленческих работ, 
обеспечивающих строительство «под ключ», в том числе: 
- организация реализации инвестиционно-строительного проекта; 
- сбор и подготовка исходных данных; 
- предпроектная подготовка строительства; 
- анализ участников инвестиционно-строительного проекта, их компетенций, 
финансово-хозяйственного состояния, репутации и соответствия 
их возможностей предъявляемым требованиям; 
- оценка и управление рисками; 
- обеспечение функции технического заказчика и строительного 
контроля; 
- планирование, организация и контроль строительства, включая 
проектные, изыскательские (в том числе специальные: сейсмические, геофизические 
и др.), научно-исследовательские, опытно-конструкторские, 
строительно-монтажные, отделочные и другие работы, связанные со 
строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом объектов 
производственного и непроизводственного назначения, а также линейных 
сооружений; 

- обеспечение эффективности капитальных вложений на основе 
применения прогрессивных и современных решений, с учетом использования 
местных материалов, современных информационных технологий, 
других требований инвестора к техническому уровню и качеству объекта, 
позволяющих получить конкурентоспособный результат; 
- сдача-приемка объекта в эксплуатацию. 
Инвестиционно-строительная деятельность – деятельность, направленная 
на привлечение, вложение и управление инвестициями (инвестирование) 
для целей строительства, реконструкции и капитального ремонта, организацию (
планирование), ввод в действие объектов производственного и непроизводственного 
назначения, а также линейных сооружений [2]. 
Управляющий проектом в строительстве (руководитель проекта, 
менеджер проекта) – ответственное лицо, которому застройщик (инвестор) 
делегирует полномочия по руководству работами, планированию, 
контролю и координации работ участников проекта, распоряжению, контролю 
за финансовыми средствами, оценку и управление рисками. 
Предпроектная подготовка строительства – комплекс работ, проводимых 
в целях обоснования градостроительной деятельности на территории 
и получение права на ее проведение [2]. 
Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее 
на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного 
правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, 
снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных 
изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, 
реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать 
свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной 
деятельности, техническому заказчику [1, 2]. 
Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено 
застройщиком и от имени застройщика:  
- заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке 
проектной и рабочей документации, о строительстве, реконструкции, 
капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства; 
- подготавливает задания на выполнение указанных видов работ; 
- предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и 
(или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, 
реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального 
строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения 
указанных видов работ; 
- утверждает проектную документацию; 
- подписывает документы, необходимые для получения разрешения 
на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию; 

- осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством 
о градостроительной деятельности (далее также – функции технического 
заказчика).  
Функции технического заказчика могут выполняться только членом 
соответственно саморегулируемой организации в области инженерных 
изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, 
реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального 
строительства [2]. 
Проектировщик – субъект управления, основной функцией которого 
является проведение проектных работ, необходимых для создания проектно-
сметной документации. 
Подрядчик – физическое или юридическое лицо, которое выполняет 
строительно-монтажные работы по договору подряда или контракту, заключаемому 
с застройщиком (техническим заказчиком). 
Эксплуатант – группа специалистов, эксплуатирующая объект недвижимости, 
в том числе его производственные мощности. 
Инвестор – физическое или юридическое лицо, основной функцией 
которого является финансирование строительного проекта с целью получения 
прибыли. Он может реализовать инвестиционный проект самостоятельно 
или привлечь для его реализации застройщика. 
На рис. представлен один из вариантов взаимодействия участников 
инвестиционно-строительного процесса. 
 

 
 
Рис. Схема взаимодействия участников 
инвестиционно-строительного процесса [2] 

Инвестор 
Застройщик 

Технический 
заказчик 

Эксплуатант 

Поставщики 
оборудования 
и материалов 

Генпроектировщик 
Генподрядчик 

Субпроектировщик 
Субподрядчик 
Субпоставщик 

Состав участников строительного процесса может быть иным в зависимости 
от выполняемых ими функций. Например, застройщик, технический 
заказчик и инвестор могут быть одним юридическим лицом. 

2.2. Этапы инвестиционно-строительного процесса 

Инвестиционно-строительный процесс можно условно разделить на 
следующие этапы: 

1. Возникновение инвестиционного замысла 
На данном этапе определяется цель инвестирования и район строительства. 
Определяется назначение возводимых зданий и сооружений, номенклатура 
и объем планируемой к выпуску продукции (услуги).  
 
2. Финансовое планирование 
Застройщик проводит исследование рынка предполагаемой продукции (
услуг). Определяются источники финансирования и возможные инвесторы. 
Застройщик с привлечением проектно-изыскательской, консультативной, 
исследовательской и других организаций оценивает возможности 
и условия реализации поставленной цели. 
Разрабатывается предпроектная документация (обоснование инвестиций, 
технико-экономическое обоснование и др.) 
На основе этой документации принимается решение о целесообразности 
проведения работ в рамках данного проекта. 
Затем проводятся переговоры с органами власти предполагаемого 
района размещения объекта недвижимости о разрешении строительства.  
 
3. Бизнес-планирование 
Разрабатывается бизнес план. Привлекаются инвесторы, разрабатываются 
и обосновываются схемы финансирования строительного проекта. 
В целях согласования с соответствующим органом исполнительной власти 
места размещения объекта недвижимости и получения разрешения на 
дальнейшие проектные работы на данном этапе определяют возможные 
варианты земельных участков для размещения этого объекта, проводят 
инженерные изыскания, взаимодействуют с местным населением и заинтересованными 
организациями по поводу предполагаемого строительства. 
 
4. Управление реализацией проекта 
Для управления реализацией проекта выбирают контрактную модель [21]. 
Различают следующие договорные типы регулирования отношений в 
области управления строительством и реализации строительных проектов: 
- строительство объекта хозяйственным способом; 
- привлечение строительного генерального подрядчика.