Региональные системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации: оценка потенциала развития и механизмы господдержки

Коростелева Т.С., Целин В.Е. 

РЕГИОНАЛЬНЫЕ СИСТЕМЫ 
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО 
КРЕДИТОВАНИЯ  
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ: 
ОЦЕНКА ПОТЕНЦИАЛА  
РАЗВИТИЯ И МЕХАНИЗМЫ  
ГОСПОДДЕРЖКИ

(монография)

Москва
2022

УДК 347.27
ББК 65.262.232
К68

Рецензенты:

Сиразетдинов Р.М. – заведующий кафедрой «Экспертиза и управление недвижимостью» 
 Казанского государственного архитектурно-строительного университета (КГАСУ), д.э.н., доцент
 
Орлов С.Н. – директор ФГБУН Курганского филиала Института экономики УрО РАН, д.э.н., 
профессор

          
Коростелева Т.С., Целин В.Е. 
К68  
Региональные системы ипотечного жилищного кредитования в Российской 
Федерации: оценка потенциала развития и механизмы господдержки: монография / 
Т. С. Коростелева, В. Е. Целин. – Москва : Первое экономическое 
издательство, 2022. – 212 с., 43 табл., 43 рис. 

ISBN: 978-5-91292-451-4
DOI: 10.18334/9785912924514

Монография адресована научным работникам, аспирантам и преподавателям 
вузов, практическим специалистам, работающим в сфере ипотечного жилищного кредитования, 
сотрудникам министерств, ведомств и организаций, участвующим в целевом 
планировании регионального развития.

© Коллектив авторов, 2022
© Дизайн обложки и оформление, ООО 
Первое экономическое издательство,2022
ISBN: 978-5-91292-451-4

Содержание

Введение  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Глава 1. Региональная ипотека в РФ:  
современное состояние,  проблемы и перспективы развития  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.1. Развитие ипотечного кредитования в РФ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2. Региональное ипотечное неравенство  
как фактор сдерживания ипотечного роста в РФ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1.2.1 Ранжирование регионов по основным показателям  
развития ипотечных рынков  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1.2.2 Статистические методы в оценке региональных 
диспропорций развития ипотечных рынков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
1.2.3 Исследование динамики регионального  
ипотечного неравенства РФ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
1.3. Роль государственной поддержки  
в развитии ипотечного кредитования в России . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Глава 2. Методы исследования регионального  
ипотечного потенциала . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
2.1. Обоснование структуры и состава  
первичных переменных в исследовании 
регионального ипотечного потенциала . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
2.2. Метод главных компонент  как базис оценки  
ипотечного потенциала регионов РФ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
2.3. Формирование экспресс-оценок  
ипотечного потенциала регионов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
2.4. Кластерные технологии как инструмент 
исследования ипотечного потенциала  
российских регионов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114
Глава 3. Модель и механизмы господдержки  
региональных систем ипотечного жилищного  
кредитования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
3.1. Алгоритмы совместного конструктивного  
применения методов факторного, регрессионного  
и кластерного анализа . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
3.2. Дотационно-стимулирующая модель господдержки  
региональных систем ипотечного жилищного 
кредитования  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140
3.3. Проектирование инструментов господдержки 
региональных систем ипотечного жилищного  
кредитования со «стандартными ипотечными 
характеристиками» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
3.4. Инструменты господдержки регионов  
со «аномальными ипотечными характеристиками» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187
Список литературы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202

Аннотация. В работе представлен анализ современного состояния рынка 
ипотечного жилищного кредитования РФ в региональном разрезе, исследованы 
ключевые проблемы и перспективы его развития. Особое внимание 
уделено изучению проблем регионального ипотечного неравенства в России, 
его существенной роли в снижении устойчивости функционирования 
ипотечных механизмов в масштабе страны. Предложен новый подход к исследованию 
региональных диспропорций развития ипотечных рынков. Для 
количественного измерения неравенства и ранжирования регионов в работе 
представлена система интегральных комплексных критериев, позволяющих 
определить текущие и целевые состояния региональных систем ипотечного 
жилищного кредитования, а также предложить механизмы государственной 
поддержки с учётом действующих программ в сфере жилищной ипотеки и 
уникальных особенностей развития каждого региона. 
Монография адресована научным работникам, аспирантам и преподавателям 
вузов, практическим специалистам, работающим в сфере ипотечного 
жилищного кредитования, сотрудникам министерств, ведомств и организаций, 
участвующим в целевом планировании регионального развития.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование (ИЖК), ипотечный 
рынок, ипотечный потенциал, диспропорции развития, региональное неравенство, 
регион, господдержка, модель, фактор, дифференциальный показатель, 
метод главных компонент (МГК), регрессионный анализ, кластерный 
анализ, ГЧП
Финансирование: Исследование выполнено при финансовой поддержке 
РФФИ в рамках научного проекта № 20-010-00654.
Funding: The reported study was funded by the Russian Foundation for Basic 
Research, project number 20-010-00654.

СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРАХ

Коростелева Татьяна Сергеевна – доцент кафедры менеджмента и организации производства, 
кандидат экономических наук, доцент, Самарский национальный исследовательский университет 
им. академика С.П. Королева.
 
Целин Владимир Евгеньевич – доцент кафедры менеджмента и организации производства, 
кандидат экономических наук, доцент, Самарский национальный исследовательский университет 
им. академика С.П. Королева.

Введение

Ипотечный кредит является одной из самых больших инноваций в 
сфере недвижимости и финансового сектора [64]. Развитый ипотечный 
рынок способствует росту экономики за счёт процветающего девело-
пмента недвижимости, более эффективного распределения ресурсов, 
стимулирования развития жилищного строительства и связанных с 
ним отраслей экономики, создания дополнительных рабочих мест. 
Ипотечные кредиты являются одним из основных механизмов улучшения 
жилищных условий населения. Поэтому формирование эффективной 
системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) является 
одним из приоритетных направлений государственной жилищной 
политики России. 
В настоящее время российские регионы активно осваивают ипотечное 
кредитование на своих территориях. Однако уровень развития 
ипотечных механизмов в регионах существенно различается, а 
ипотечный рынок РФ функционирует неравномерно, что обусловлено 
огромной географической протяжённостью страны, историческими и 
национальными особенностями социально-экономического развития 
регионов, например количественными и качественными характеристиками 
экономики, социальной и банковской сфер российских субъектов 
[73].
Неравномерность социально-экономического развития регионов 
на фоне низкого по сравнению с развитыми странами мира уровня 
развития ипотеки в целом по стране обуславливает актуальность 
поиска новых подходов к решению проблемы ипотечного неравенства. 
Необходима разработка стратегической программы действий на государственном 
уровне, направленной на решение задач в двух направлениях. 
Первое связано с разработкой критериев оценки уровня ипотечного 
развития регионов РФ [81]. Второе – с разработкой селективного 
подхода к управлению региональными ипотечными рынками, в том 
числе на основе механизмов государственной поддержки.
Тема эффективного развития ипотечных инструментов является 
крайне актуальной как в российской, так и зарубежной финансовой- 
экономической литературе. Учёные всего мира обсуждают широкий 

спектр проблем, связанных с повышением эффективности функциони-
рования национальных ипотечных и жилищных рынков, а также с влиянием 
этих сегментов как на устойчивость банковских систем отдельных 
государств, так и мировой экономики в целом. Актуальность 
тематики прогрессивного эволюционирования систем ИЖК ещё более 
возрастает в странах с высокими масштабами регионального неравенства 
экономической активности, где диспропорции социально-экономического 
развития регионов вызывают существенные дисбалансы в 
функционировании рынков жилья и ипотеки.
В зарубежных публикациях по проблемам развития ипотечного 
жилищного кредитования можно отметить работы: Ф. Ганбарова, 
A.  Гродецка-Месси, Э. Долана, Х-И. Дуэбель, З. Жихуа, Н.Н. Йоспхат, 
Д.Х. Каплан, Р.Г. Камау, Р.М. Киети, В. Кхарабара, К.Й. Мбоя, 
А.Й. Могака, Э. Рид, Л. Скайнера, A. Спилбгерс, Д. Фридмана, М. Чо 
и др. Среди российских учёных можно выделить Д.З. Вагапову, 
М.Г. Гаджиева, С.Г. Ерошенкова, В.М Картвелишвили, Н.Б. Косареву, 
З.П. Лукину, А.В. Николаеву, В.А. Савинову, А.Н. Ужегова и др. 
Проблемы развития региональной ипотеки также находят отражение 
в работах российских и зарубежных авторов, однако остаются 
менее изученными. Исследователи анализируют как ипотечные 
рынки отдельных регионов (например, А.А. Волков, А. Давыдович, 
Д.Г.  Иванова, Н. Кресова и др.), так и их региональный разрез (напри-
мер, С.В. Бекарева, А.В. Мишура, Е.Н. Мельтенисова, Л. Свободова, 
М. Хедвичакова, и др.). При этом достаточно часто изучаются реги-
ональные диспропорции, складывающиеся на рынках ипотечного 
кредитования. Из зарубежных научных работ здесь можно выделить 
труды М.Ф. Араназа, С. Алтиноза, Й. Вавра, И. Ерол, М. Кутлукой, 
Й.А. Маркьюуеза, Н. Оздемира, Э. Пататуки, А. Серу и др. В числе 
российских учёных значительный научный интерес в этом направле-
нии представляют работы С.Г. Бабич, Т.С. Гриценко, М.А. Грезиной, 
А.О. Ивашкова, М.В. Карманова, Е.Т. Мехдиева, Ж.С. Передеры, 
А.Н. Саврукова, Е.С. Соколовой, А.С. Теряевой, Н.Н. Тороповой, 
А. Чуканова и некоторых других авторов.
При этом акцент во многих исследованиях делается на разработке 
подходов к классификации ипотечных рынков, зачастую основанных 
на построении интегральных критериев. Однако при этом от внимания 
исследователей часто ускользает решение не менее актуальной задачи – 

управления региональными ипотечными дисбалансами в целях их сни-
жения и ликвидации негативного влияния.
Настоящее исследование направлено на восполнение пробела в 
этом направлении и имеет целью обоснование механизмов государ-
ственного управления региональными дисбалансами ипотечного раз-
вития.
Для достижения поставленной цели поставлены следующие задачи:
1. Исследование уровня ипотечного неравенства субъектов РФ. 
2. Классификация локальных показателей, характеризующих 
ипотечный потенциал российских субъектов. 
3. Статистическая обработка данных методом главных компонент 
(МГК) с содержательной интерпретацией выделенных факторов.
4. Разработка графической модели функционирования региональ-
ных ипотечных рынков.
5. Разработка дифференциального критерия оценки потенциала раз-
вития региональных систем ипотечного жилищного кредитования 
в условиях социально-экономического неравенства регионов РФ.
6. Разработка методики экспресс-анализа неравенства ипотечного 
развития регионов РФ.
7. Исследование регионального ипотечного неравенства с помо-
щью кластерных технологий.
8.  Разработка алгоритмов совместного конструктивного примене-
ния методов системного, факторного, регрессионного и кластер-
ного анализа в методике системного ранжирования региональ-
ных ипотечных рынков.
9. Разработка модели господдержки локальных систем ипотечного 
жилищного кредитования в условиях диспропорций социаль-
но-экономического развития регионов.
10. Проектирование адресных механизмов господдержки реги-
ональных систем ИЖК со «стандартными» и «аномальными» 
ипотечными характеристиками.
Объектом исследования является ипотечный потенциал регио-
нальных систем ИЖК России. 
Предмет исследования – аппарат эконометрического моделирова-
ния оценки регионального ипотечного потенциала, измерения реги-
онального ипотечного неравенства и ранжирования региональных 
систем ИЖК.

Глава 1. Региональная ипотека в РФ:  
современное состояние,  
проблемы и перспективы развития

Появление ипотеки в современной России специалисты и участники 
ипотечного рынка обычно связывают с двумя событиями. Первое – это 
создание в 1997 году Правительством РФ специализированного финан-
сового института развития в жилищной сфере – Агентства ипотечного 
жилищного кредитования (АО «АИЖК»)1. Второе – с принятием в 
1998 году Закона об ипотеке2. Вместе с тем фаза активного развития 
ипотечного рынка, по мнению экспертов, началась в 2005 году, когда 
по мере развития сети региональных операторов в полную сила зарабо-
тало АО «АИЖК», принят пакет законов о жилье, а также произошло 
по тем временам существенное снижение ипотечных ставок до 14% 
годовых [26].
За почти четверть века ипотечное кредитование в РФ успело нако-
пить некоторый опыт, достаточно окрепнуть и достичь ряда значимых 
результатов в развитии жилищной сферы страны. Вместе с тем в этой 
приоритетной для государства области социально-экономического 
развития по-прежнему высок объём нерешённых теоретических и 
практических вопросов, тормозящих развитие ипотеки в стране и пре-
пятствующих её выводу на новые горизонты роста.
Для получения целостного представления об эффективности функ-
ционирования ипотечного рынка в РФ изучим динамику его основ-
ных показателей, проведём сравнительный страновой анализ, выде-
лим и дадим оценку ключевым параметрам его развития как в целом 
по стране, так и в региональном разрезе. Акцентируем внимание на 
изучении проблемы регионального ипотечного неравенства в России, 
а также его определяющей роли в снижении устойчивости функцио-
нирования ипотечных механизмов в масштабе страны. Дадим оценку 
влияния существующих форм господдержки как на решение проблемы 
регионального ипотечного неравенства в РФ, так и обеспечение роста и 

1  В 2018 году АО «АИЖК» изменило фирменное наименование на АО «ДОМ.РФ».
2  Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 
№ 102-ФЗ.

поступательного развития ипотечных рынков в целом по России и его 
локальных образований.

1.1. Развитие ипотечного кредитования в РФ

Несмотря на периодические спады активности на рынке ипотеч-
ного кредитования, обуславливаемые, как правило, внешнеполитиче-
скими и финансовыми кризисами, в целом на протяжении последних 
лет отмечаются положительные тенденции в развитии российской 
ипотеки. В табл. 1 представлены основные абсолютные показатели, 
демонстрирующие динамику ипотечного рынка, а также даны основ-
ные параметры ипотечного кредита (такие как средний объём, средне-
взвешенная ставка и др.) в 2014–2021 гг.

Таблица 1

Динамика основных показателей рынка ипотечного кредитования РФ 
за 2014–2021 гг.

Показатели
2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г.

Количество 
выданных 
ипотечных 
кредитов (в 
руб. и ин. ва-
люте), тыс. ед., 
в том числе:

1012,7
699,5
856,5
1086,9 1471,8 1311,9 1780,5 1908,0

- доля кре-
дитов в ин. 
валюте, %

0,076
0,018
0,04
0,001
0,0008
0,002
0,0004
н/д

- доля кредитов 
на первичном 
рынке (ИЖК по 
ДДУ), %

40,0
38,1
35,7
28,7
25,0
25,9
27,2
24,9

Объём выдан-
ных ипотечных 
кредитов, 
(в руб. и ин. 
валюте) млрд 
руб., в том 
числе:

1764,1 1161,7 1473,5 2021,9 3013,1 2934,9 4444,6
5699

- доля кре-
дитов в ин. 
валюте, %

0,61
0,34
0,074
0,027
0,014
0,023
0,008
н/д

Показатели
2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г. 2020 г. 2021 г.

- доля кре-
дитов  на 
первичном 
рынке (ИЖК по 
ДДУ), %

35,0
34,1
38,7
32,7
28,9
31,5
33,7
н/д

Средневзве-
шенная ставка, 
% годовых

12,47
13,36
12,48
10,64
9,56
9,87
7,68
7,49

На первичном 
рынке (под 
залог ДДУ), 
тыс. ед.

н/д
н/д
11,55
10,41
9,3
9,37
6,29
5,9

На вторичном 
рынке, тыс. ед. 
н/д
н/д
13,43
10,76
9,67
10,11
8,4
8,31

Средний объём 
ИЖК, тыс. руб.
1742
1661
1720
1860
2047
2237
2496
н/д

Средневзве-
шенный срок 
кредитования, 
лет

14,8
14,6
15,3
15,6
16,3
17,9
18,3
н/д

Задолженность 
по ИЖК (в руб. 
и ин. валю-
те), трлн руб. 
(на балансе 
банков)

3,5
4,0
4,5
5,2
6,4
7,6
9,3
11,7 

Ипотечный 
портфель, трлн 
руб. *

4,1
4,5
5,0
5,8
7,1
8,4
10,2
12,9

*Примечание: включает задолженность на балансе банков, приобретенные банками права 
требования по ипотечным жилищным кредитам и секъюритизированные кредиты
Источник: ЦБ РФ [42], ДОМ.РФ [37].

На рис. 1 представлена скачкообразная динамика объёмов ипотечного 
кредитования. Периоды падения объёмов выдачи ипотечных 
кредитов в исследуемом периоде наблюдались в 2015, 2019 и 2021 гг. 
Например, в 2015 году падение объёмов выдачи на 34,2% по отношению 
к 2014 году обусловлено последствиями ввода санкций против России 
в 2014 году, в том числе проведением запретительной политики ЦБ РФ 
(ключевая ставка в декабре 2014 года выросла с 9,5 до 17% годовых) и, 
соответственно, резким ростом ипотечных ставок, сокращением или 

Окончание табл. 1

приостановкой ипотечных программ со стороны банков, снижением 
реальных доходов населения и рядом других причин. Небольшое снижение 
объёмов выдачи ипотечных кредитов в 2019 году (на 2,6% по 
отношению к 2018 году) объясняется высоким уровнем ипотечных ставок 
в начале года из-за высокой стоимости фондирования. Последнее 
обстоятельство повлекло снижение доли рефинансирования в объёме 
выдачи с 11,5% до 6,9% 1. 

Рис. 1. Анализ динамики объёмов кредитования в 2014–2021 гг.
Источник: ЦБ РФ [42], расчёты авторов.

Максимально высокий темп роста ипотечного рынка по анализи-
руемым показателям зафиксирован в 2020 году (151,4%). Основными 
причинами ипотечного бума стало беспрецедентное снижение ипотеч-
ных ставок на фоне смягчения денежно-кредитной политики ЦБ РФ в 
условиях пандемии коронавирусной инфекции (ключевая ставка сни-
зилась до 4,25% годовых), а также запуск в мае 2020 года программы 
господдержки ипотеки, предполагающей субсидирование ставок и 
выдачу ипотеки на новостройки под 6,5% [72]. Небольшое снижение 
темпов роста в 2021 году обусловлено ростом ипотечных ставок вслед 
за ключевой ставкой ЦБ РФ.
Что касается динамики ипотечного портфеля (рис. 2), то здесь после 
2015 года наблюдался устойчивый рост показателей как в абсолют-
ном, так и относительном выражении. По данным на конец 2021 года, 

1  ДОМ.РФ. Итоги развития ипотеки в 2019 году. [Электронный ресурс]. URL: 
https://xn--d1aqf.xn--p1ai/.

.  

 

   

Рис. 1. Анализ динамики объёмов кредитования в 2014–2021 гг. 

Источник: ЦБ РФ [42], расчёты авторов. 

Максимально высокий темп роста ипотечного рынка по анализируемым показателям 

зафиксирован в 2020 году (151,4%). Основными причинами ипотечного бума стало 

беспрецедентное снижение ипотечных ставок на фоне смягчения денежно-кредитной 

политики ЦБ РФ в условиях пандемии коронавирусной инфекции (ключевая ставка 

снизилась до 4,25% годовых), а также запуск в мае 2020 года программы господдержки 

ипотеки, предполагающей субсидирование ставок и выдачу ипотеки на новостройки под 

6,5% [72]. Небольшое снижение темпов роста в 2021 году обусловлено ростом ипотечных 

ставок вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ. 

Что касается динамики ипотечного портфеля (рис. 2), то здесь после 2015 года 

наблюдался устойчивый рост показателей как в абсолютном, так и относительном 

выражении. По данным на конец 2021 года, ипотечный портфель в России достиг своего 

рекордного значения за всю историю и составил 12,9 трлн руб., в том числе задолженность 

по ИЖК на балансе банков достигла значения 11,7 трлн руб. 

 

1 013

700

857

1 087

1 472

1 312

1 781

1 908

1 764

1 162

1 474

2 022

3 013

2 935

4 445

5 699

130%

66%

127%
137%

149%

97%

151%

128%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

2014 г.
2015 г.
2016 г.
2017 г.
2018 г.
2019 г.
2020 г.
2021 г.

Количество выданных ипотечных кредитов (в руб. и ин.  валюте), тыс. ед.

Объем выданных ипотечных кредитов, (в руб. и ин.  валюте) млрд руб.

Темп роста объемов кредитования, %