Экономические аспекты управления рынком недвижимости

Министерство науки и высшего образования
Российской Федерации

Уральский федеральный университет
имени первого Президента России Б. Н. Ельцина

Н. В. Городнова, И. Н. Маврина

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ 
УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Рекомендовано методическим советом
Уральского федерального университета
для студентов вуза, обучающихся
по направлению подготовки
08.04.01 — Строительство

Екатеринбург
Издательство Уральского университета
2020

УДК 624:338(075.8)
ББК 6522я73
          Г70
Рецензенты:
проф. кафедры экономики, менеджмента и маркетинга Российского государственного 
профессионально-педагогического университета, д-р экон. 
наук, доц. В. А. Шапошников;
д-р экон. наук, проф. кафедры экономики предприятия УрГЭУ А. Г. Мо-
кроносов

Научный редактор — канд. экон. наук, проф. М. К. Кожевникова

 
Городнова, Н. В.
Г70    Экономические аспекты управления рынком недвижимости : учебное 
пособие / Н. В. Городнова, И. Н. Маврина ; Мин-во науки и высш. обр. 
РФ. — Екатеринбург : Изд-во Урал. ун-та. 2020. — 104 с.

ISBN 978-5-7996-3129-1

В пособии рассматриваются вопросы экономической сущности понятий недвижимости 
и рынка недвижимости, изучается специфика правового регулирования 
рынка недвижимости в Российской Федерации, разрабатываются конкретные меры 
по повышению эффективности управления рынком недвижимости.
Устойчивое региональное развитие предполагает совершенствование механизма 
управления рынком недвижимости для эффективного распоряжения государственным 
и муниципальным имуществом и формирования стратегии бюджетного процесса 
на адекватной экономической базе хозяйствующих субъектов, создания благоприятного 
инвестиционного климата для развития рынка недвижимости.
Учебное пособие предназначено для студентов магистратуры, а также будет полезным 
специалистам в области управления недвижимостью.

Библиогр.: 82 назв. Табл. 10. Рис. 9.

УДК 624:338(075.8)
ББК 6522я73

Учебное издание
Городнова Наталья Васильевна, Маврина Ирина Николаевна
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ
Редактор О. С. Смирнова
Верстка О. П. Игнатьевой
Подписано в печать 13.11.2020. Формат 60х84/16. Бумага офсетная. Цифровая печать. 
Усл. печ. л. 6,05. Уч.-изд. л. 5,8. Тираж 100 экз. Заказ 206.
Издательство Уральского университета. Редакционно-издательский отдел ИПЦ УрФУ
620049, Екатеринбург, ул. С. Ковалевской, 5. Тел.: +7 (343) 375-48-25, 375-46-85, 374-19-41
E-mail: rio@urfu.ru
Отпечатано в Издательско-полиграфическом центре УрФУ
620083, Екатеринбург, ул. Тургенева, 4. Тел.: +7 (343) 358-93-06, 350-58-20, 350-90-13
Факс: +7 (343) 358-93

ISBN 978-5-7996-3129-1 
© Уральский федеральный

 
     университет, 2020

Оглавление

Введение ........................................................................... 5

1. Экономические основы эффективного 
      управления рынком недвижимости .............................. 9

1.1. Экономичекие и правовые аспекты 
        управления рынком недвижимости .................... 9

1.1.1. Понятия «недвижимость» и «рынок 
            недвижимости»: эволюция, сущность 
            и структура ................................................. 9
1.1.2. Экономико-правовые механизмы 
            регулирования рынка недвижимости ..... 13
1.1.3. Методические аспекты управления 
            рынком недвижимости в регионе ........... 17

1.2. Управление рынком недвижимости .................. 25

1.2.1. Современное состояние рынка 
            недвижимости .......................................... 25
1.2.2. Управление инвестиционным 
            процессом на рынке недвижимости ....... 33
1.2.3. Разработка мер по повышению 
            эффективности управления рынком 
            недвижимости .......................................... 41

2. Экономико-правовое регулирование операций 
      на рынке недвижимости в условиях глобализации ..... 55

2.1. Основы экономической интеграции 
        и глобализации ................................................... 55

Оглавление

2.2. Интегрированные структуры 
        с государственным участием: 
        экономические аспекты оказания услуг 
        на рынке недвижимости .................................... 64
2.3. Проблемы правового регулирования 
        процесса оказания услуг на рынке 
        недвижимости .................................................... 72

Заключение ..................................................................... 83

Список библиографических ссылок ................................ 87

Приложение
Примеры решения задач по теме  
«Экономика недвижимости» ........................................ 94



Введение

Р

еформы в управлении рынком недвижимости шли 
в стране с некоторым опозданием от рыночных пре-
образований в целом. В результате в настоящий пе-
риод времени не завершены институциональные преобразо-
вания по созданию устойчивой законодательной базы в этой 
сфере, а адаптация зарубежного опыта в большинстве случаев 
не вполне приемлема, в первую очередь, из-за различий в уровне 
социально-экономического развития регионов РФ. Это обусло-
вило возникновение множества теоретических, методических 
и практических подходов в сфере управления недвижимым иму-
ществом: классификации и определений недвижимого имуще-
ства; формирования региональных рынков недвижимости раз-
ных типов; анализа и оценки тенденций их развития; методик 
определения арендных ставок; создания механизма регулиро-
вания рынка недвижимости и т. п.
Устойчивое региональное развитие предполагает совершен-
ствование механизма управления рынком недвижимости для 
эффективного распоряжения государственным и муниципаль-
ным имуществом, формирования стратегии бюджетного про-
цесса на адекватной экономической базе хозяйствующих субъ-
ектов, создание благоприятного инвестиционного климата для 
развития рынка недвижимости.
Принятый государством курс на интеграцию в мировое эко-
номическое сообщество усиливает значимость процессов гар-
монизации методических и практических подходов в управле-
нии объектами недвижимого имущества.

Введение

Только сопоставимое и прозрачное для международного со-
общества управление активами хозяйствующих субъектов и, со-
ответственно, оценка их эффективности и обеспечения гаран-
тий их сохранности могут способствовать притоку денежных 
потоков от иностранных инвесторов в развитие отечествен-
ной экономики.
Таким образом, отсутствие общепринятых подходов в управ-
лении и развитии регионального рынка недвижимости под-
тверждает теоретическую, методическую и практическую зна-
чимость темы исследования и актуализирует ее.
Степень разработанности темы. Заметный вклад в развитие 
общих аспектов регулирования, функционирования и эффек-
тивного управления российским рынком недвижимости внес-
ли О. С. Белокрылова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, 
Д. С. Львов, А. В. Карасев, С. Н. Максимов, Е. И. Тарасевич, 
Ф. С. Хейфец и другие ученые.
Наиболее плодотворно отраслевые особенности развития 
российского рынка недвижимости с позиции экономики не-
движимости исследовали такие отечественные авторы, как 
А. Н. Асаул, В. В. Бузырев, Ж. А. Василенко, Н. Ю. Власова, 
В. А. Горемыкин, В. И. Жилина, Ю. А. Левин, С. Н. Максимов, 
А. Г. Мокроусов, Р. М. Сиразетдинов, Г. М. Стерник, Н. А. Уша-
нова, И. В. Федосеев, О. К. Хан и др.
Из числа работ, посвященных анализу процессов правового 
регулирования рынка жилой недвижимости, выделяются 
труды таких исследователей, как М. М. Агарков, В. В. Иванов, 
И. Т. Балабанов, А. Г. Грязнова, И. А. Брижань, П. В. Крашенинников, 
В. В. Меркулов, Н. А. Сыроедов, В. Я.Чевганова, 
М. А. Коваленко, Л. М. Радванская, С. А. Хохлова, Г. Ф. Шер-
шеневич.
В трудах А. Н. Асаула, С. П. Гришаева, Б. М. Гонгало, 
О. С. Иоффе, О. М. Козыря, В. М. Ланда, А. Л. Маковского, 
И. Б. Новицкого, О. Н. Садикова, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, 
З. И. Цыбуленко, Г. А. Цукермана, Р. О. Халфиной, А. М. Эр-

Введение

делевского, В. Ф. Яковлева разработаны различные актуальные 
вопросы, касающиеся экономико-правового обеспечения операций 
и сделок с недвижимым имуществом.
Однако в российских и зарубежных источниках мало фундаментальных 
работ теоретико-методологического характера, 
посвященных исследованию закономерностей функционирования 
регионального рынка недвижимости, нет полного 
выделения макроэкономических и институциональных особенностей 
его развития в современной России, отсутствует 
комплексный анализ экономико-правовых механизмов регулирования 
операций на рынке жилой недвижимости, а также 
эффективных методов и методик их проведения. Данное исследование 
направлено на частичное восполнение этого пробела.
Цель учебного пособия — выявление современных механизмов 
и тенденций экономико-правового управления российским 
рынком недвижимости в рамках преподавания курса «Экономика 
недвижимости (продвинутый уровень)».
В учебном пособии анализируется российский рынок недвижимости.

Особое внимание уделено экономико-правовым механизмам 
управления рынком недвижимости.
Теоретико-методологической основой учебного пособия послужили 
работы отечественных и зарубежных ученых в области 
экономической теории и права, оценки стоимости недвижимости, 
диссертационные работы по указанной проблематике, 
а также законодательные и нормативные документы Российской 
Федерации. В учебном пособии использовались методы 
анализа и синтеза, индукции и дедукции, аналогии, графического 
и экономико-математического моделирования, а также 
нормативно-правовой подход.
Эмпирическая и информационная базы представлены фун-
даментальными положениями монографий, научных статей, 
периодических изданий теоретико-экономического профиля, 
посвященных проблемам функционирования, развития и ре-

Введение

гулирования рынка недвижимости в РФ и за рубежом. Опе-
ративная информация представлена материалами таких из-
даний, как «Российская газета», «Ведомости», «Коммерсант», 
«Эксперт» и др. В работе анализируются официальные данные 
Федеральной службы государственной статистики РФ, Ми-
нэкономразвития РФ, Центрального банка РФ, Федеральной 
службы государственной регистрации, Федерального агент-
ства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству 
(Росстрой) и другие материалы, опубликованные в периоди-
ческой печати и специальной научной литературе, размещен-
ные в сети Интернет.
Нормативно-правовой базой являются законы и правовые 
акты федеральных и региональных органов государственной 
власти в области недвижимости, Указы Президентов РФ, По-
становления Правительства РФ, Концепция долгосрочного со-
циально-экономического развития РФ до 2020 года, материалы 
федеральной целевой программы «Жилище» и национального 
проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России».



1. Экономические основы эффективного 
управления рынком недвижимости

1.1. Экономичекие и правовые аспекты управления 
рынком недвижимости

1.1.1. Понятия «недвижимость» и «рынок недвижимости»: 
эволюция, сущность и структура
Н

едвижимость и рынок недвижимости являются объ-
ектами исследования различных наук: экономики, 
права, строительного дела и пр.
Исторически правовые подходы к изучению рынка жилой 
недвижимости предшествовали экономическим. Так, поня-
тие «недвижимость» известно еще со времен Римской импе-
рии, когда юристы установили необходимость разделения всего 
имущества на две категории: движимое и недвижимое имуще-
ство. Сформулированные ими определения были еще несовер-
шенны, но все же отражали существовавшую тогда действи-
тельность. «Римское право недвижимостью считало земельные 
участки, недра, земли и все, что создано чужим трудом на земле 
собственника. Земельный участок являлся главной (основной) 
недвижимой вещью. Все, что находилось на земельном участ-
ке, признавалось естественной или искусственной частью по-
верхности земли — res soli. Все, что было связано с землей или 
фундаментально скреплено с ее поверхностью, считалось со-
ставной частью земельного участка» [1, с. 88]. Тогда же было 

1.Экономическиеосновыэффективногоуправлениярынкомнедвижимости

сформулировано основное правило отчуждения недвижимо-
сти «superficies solo cedit — сделанное над поверхностью сле-
дует за поверхностью», разработаны разные классификации 
имущества, сформулированы некоторые вещные права, рас-
сматривались вопросы о праве собственности [2]. Таким обра-
зом, созданная римлянами система прав на недвижимое иму-
щество в дальнейшем была принята за основу при разработке 
законодательства современных государств с учетом имеющих-
ся исторических предпосылок.
В России первые прообразы жилой недвижимости пред-
ставляли собой имения — земельные наделы с постройками, 
предназначенные для проживания, ведения хозяйства, получе-
ния дохода и др. [3], принадлежащие крупному собственнику. 
В XIV–XVII вв. главными формами поземельной собственно-
сти становятся вотчина и поместье. Вотчина — это земельное 
владение, передаваемое по наследству, которое предоставлялось 
служилым людям на основании жалованных грамот князя. От-
личительная особенность этого вида недвижимости заключа-
лась в предоставлении прав распоряжения имуществом: прода-
жи, залога, дарения. Поместье — земельное владение, которое 
предоставлялось на условиях государственной службы во вре-
менное пользование, обычно пожизненно [4, с. 95].
Таким образом, вотчину можно считать прообразом современ-
ной недвижимости, находящейся в частной собственности; по-
местье — прообразом современной недвижимости, находящейся 
в государственной или муниципальной собственности, но пере-
данное частным лицам либо по договору социального найма или 
найма служебного жилого помещения [5, ст. 100] (дом, кварти-
ра), либо в виде служебного надела, предоставляемого в безвоз-
мездное срочное пользование, работникам организаций отдель-
ных отраслей экономики [6, ст. 24, п. 2] (земельный участок).
Государственное регулирование российского рынка недви-
жимости началось в XVI в. Тогда для совершения сделки куп-
ли-продажи имений площадные подьячие допрашивали сторо-

1.1.Экономичекиеиправовыеаспектыуправлениярынкомнедвижимости

ны и делали запись в Книге приказов, которую можно считать 
прообразом современного Единого государственного реестра 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним [7].
Впервые официально понятие «недвижимость» в России было 
введено Указом Петра I «О порядке наследования в движимых 
и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г., который уравнял 
в правах вотчины и поместья. Тогда же были сформулированы 
формальные «правила игры» на рынке недвижимости: подьячие 
стали официальными лицами, объединенными в Палату крепост-
ных дел, подконтрольную Юстиц-коллегии; сделки совершались 
с привлечением свидетелей; при конкуренции прав право соб-
ственности возникало у того, у кого купчая была старее [8] и др.
Советский период истории рынка жилой недвижимости 
в России начался с отмены помещичьей собственности на зем-
лю без выкупа Декретом Второго Всероссийского съезда Со-
ветов от 27 октября 1917 г. «О земле». Далее 14 декабря 1917 г. 
Декретом ВЦИК «О запрещении сделок с недвижимостью» при-
останавливались все виды сделок с недвижимостью в городах, 
а 20 августа 1918 г. новым Декретом «Об отмене частной соб-
ственности на недвижимость в городах» право частной соб-
ственности упразднялось «на строения определенной стоимо-
сти или доходности, расположенные в городах с населением 
более 30 тыс. человек» [1, с. 89]. Принятый в 1922 г. ГК РСФСР 
с отменой частной собственности на землю упразднял и деле-
ние имущества на движимое и недвижимое, в результате чего 
рынок жилой недвижимости в привычном виде в России пере-
стал существовать, что, однако, не означало отсутствия оборота 
таковых объектов. Термин «недвижимое имущество» заменили 
такими понятиями, как основные фонды, жилой дом, квартира 
в многоквартирном доме жилищного строительного коопера-
тива индивидуальных застройщиков; их оборот осуществлялся 
с серьезными ограничениями по особым правилам.
В период командно-административной экономики в России 
на первичном рынке большую часть жилой недвижимости рас-

1.Экономическиеосновыэффективногоуправлениярынкомнедвижимости

пределяло государство, в то время как возмездное предоставле-
ние жилья за счет кредитов для строительства индивидуальных 
жилых домов или квартир в жилищно-строительных коопера-
тивах (ЖСК) составляло не более 8 %. При этом наблюдалось 
нормированное распределение и прикрепление поставщиков 
к потребителям, что влекло за собой искаженность цен, дефи-
цит, сговор. На вторичном рынке преобладала мена, что суще-
ственно сужало возможности экономических агентов по удов-
летворению их потребностей [9].
В период восстановления в России рыночных отношений 
в начале 90-х годов XX в. начинает развиваться современный 
рынок жилой недвижимости. По мнению Г. М. Стерника, «От-
правной точкой его развития следует считать 1990 г., когда «За-
кон о собственности в СССР» признал понятие частной соб-
ственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 
1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроитель-
ный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено 
и для земельных участков, зданий и сооружений и их обосо-
бленных частей — помещений» [10, с. 41]. Первым этапом яви-
лось формирование стихийного рынка: отношения между участ-
никами не оформлены, носят хаотический характер, культура 
ведения бизнеса еще не сформирована, предложение опреде-
ляет спрос. На втором этапе начинает закладываться законо-
дательная база, формирующая правила игры, что привлекает 
на рынок новых продавцов и инвесторов; развивается ипотеч-
ное кредитование, что вызывает резкий рост цен. В настоящее 
время российский рынок жилой недвижимости переживает тре-
тий этап своего развития, для которого характерно повышение 
качества знаний покупателя о рынке и товарах на нем, спрос 
определяет предложение.
Согласно современному российскому законодательству, 
а именно статье 130 Гражданского кодекса РФ, принятого 
в 1994 году, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, не-
движимость) относятся земельные участки, участки недр и все,