Девелопмент недвижимости

Екатеринбург
Издательство Уральского университета
2020

 МИНИСТЕРСТВО  НАУКИ  И  ВЫСШЕГО  ОБРАЗОВАНИЯ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

УРАЛЬСКИЙ  ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ
ИМЕНИ  ПЕРВОГО  ПРЕЗИДЕНТА  РОССИИ  Б.  Н.  ЕЛЬЦИНА

ДЕВЕЛОПМЕНТ
НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Рекомендовано методическим советом
Уральского федерального университета в качестве учебного пособия
для студентов вуза, обучающихся по направлению подготовки
38.03.02, 38.04.02 «Менеджмент»

УДК 347.2(075.8)
ББК 67.404я73
        Д25

В учебном пособии рассматриваются особенности рынка недвижимого имущества,
функции участников девелоперской деятельности, виды девелопмента по объектам недвижимости, 
концепции и финансовые модели девелоперского проекта, а также основные показатели 
оценки экономической эффективности реализации девелоперского проекта и методы их
определения.
Для студентов, обучающихся по направлению подготовки «Менеджмент», а также студентов 
строительных факультетов, предпринимателей и преподавателей.

Девелопмент недвижимости : учебное пособие / Н. М. Караваева, А. В. Федоров, 
И. И. Юрасова, Ю. М. Дэви ; под общ. ред. А. М. Платонова ;
Министерство науки и высшего образования Российской Федерации,
Уральский федеральный университет. – Екатеринбург : Изд-во Урал. ун-та,
2020. – 150 с. : ил. – 100 экз. – ISBN 978-5-7996-3099-7. – Текст : непосредственный.

ISBN 978-5-7996-3099-7

Д25

ISBN 978-5-7996-3099-7

А в т о р ы:
Н. М. Караваева, А. В. Федоров, И. И. Юрасова, Ю. М. Дэви

П о д  о б щ е й  р е д а к ц и е й
доктора экономических наук, профессора А. М. Платонова

Р е ц е н з е н т ы:
кафедра городского хозяйства
Уральского государственного экономического университета
(заведующий кафедрой доктор экономических наук, профессор С. И. Баженов);
Н. А. Самарская, кандидат экономических наук, доцент
(Уральский межрегиональный филиал
ФГБУ «Всероссийский научно-исследовательский институт труда»
Министерства труда и социальной защиты Российской Федерации)

УДК 347.2(075.8)
ББК 67.404я73

© Уральский федеральный университет, 2020

ОГЛАВЛЕНИЕ

От авторов ....................................................................................................................... 5

Введение ........................................................................................................................... 7

1. СУЩНОСТЬ  ДЕВЕЛОПМЕНТА  И  ЕГО  КЛАССИФИКАЦИЯ .............................. 9
1.1. Основные понятия и определения ..................................................................... 9
1.2. Основные способы классификации видов девелопмента ............................... 12
1.2.1. Классификация по степени принятия рисков ........................................ 12
1.2.2. Классификация по стратегиям поведения девелопера ......................... 13
1.2.3. Классификация по объектам недвижимости .......................................... 14
Вопросы и задания для самоконтроля ................................................................... 14

2. ВИДЫ  ДЕВЕЛОПМЕНТА  ПО  ОБЪЕКТАМ  НЕДВИЖИМОСТИ ....................... 15
2.1. Девелопмент жилой недвижимости .................................................................. 15
2.1.1. Многоэтажная жилая недвижимость ....................................................... 15
2.1.2. Малоэтажная жилая недвижимость .......................................................... 15
2.2. Девелопмент коммерческой недвижимости .................................................... 26
2.2.1. Офисная недвижимость ............................................................................ 26
2.2.2. Гостиничная недвижимость ..................................................................... 29
2.2.3. Апартаменты .............................................................................................. 31
2.2.4. Торговая недвижимость ............................................................................. 34
2.2.5. Промышленная недвижимость ................................................................... 37
2.3. Состав и функции участников рынка недвижимости ...................................... 39
Вопросы и задания для самоконтроля .................................................................... 43

3. РАЗРАБОТКА  КОНЦЕПЦИИ  ДЕВЕЛОПЕРСКОГО  ПРОЕКТА ............................ 45
3.1. Методики оценки инвестиционной привлекательности ................................. 45
3.1.1. Методики оценки  инвестиционной привлекательности стран ............ 45
3.1.2. Методики оценки инвестиционной привлекательности регионов РФ ... 52
3.2. Структура концепции девелоперского проекта ................................................ 58
Вопросы и задания для самоконтроля ................................................................... 64

4. ФИНАНСИРОВАНИЕ  ДЕВЕЛОПЕРСКИХ  ПРОЕКТОВ ........................................ 65
4.1. Продажа недвижимости на стадии строительства ........................................... 65
4.1.1. Продажа по инвестиционному договору ............................................... 65
4.1.2. Продажа по договору долевого участия в строительстве .................... 66
4.2. Источники финансирования реализации проектов девелопмента  ............... 69
4.3. Банковское проектное финансирование девелоперских проектов  ................ 70
4.3.1. Основные принципы банковского проектного финансирования .......... 70
4.3.2. Основные участники банковского проектного финансирования .......... 73
4.3.3. Условия предоставления банковского проектного финансирования .... 75
4.3.4. Зарубежный опыт банковского проектного финансирования .............. 77

4.3.5. Достоинства и недостатки банковского проектного финансирования ...... 77
Вопросы и задания для самоконтроля .................................................................. 79

5.  РАЗРАБОТКА  ФИНАНСОВОЙ  МОДЕЛИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО  ПРОЕКТА ...... 79
5.1. Формы, разрабатываемые на основе данных
от технического заказчика и генерального подрядчика ................................... 79
5.2. Бюджет девелоперского проекта ......................................................................... 88
5.3. Оценка экономической эффективности инвестиций ....................................... 101
5.3.1. Показатели экономической эффективности инвестиций ...................... 101
5.3.2. Оценка эффективности инвестиций девелоперского проекта ............... 104
Вопросы и задания для самоконтроля ................................................................. 107

Заключение ................................................................................................................... 108

Приложение 1. Ценовые пояса Екатеринбурга ......................................................... 109

Приложение 2. Критерии классификации офисных зданий и помещений ............ 111

Приложение 3. Международная классификация офисной недвижимости ............. 115

Приложение 4. Система классификации офисной недвижимости
Российской гильдии управляющих и девелоперов, 2014 г. ............ 117

Приложение 5. Основные характеристики гостиниц в РФ ...................................... 122

Приложение 6. Классификация торговой недвижимости  ...................................... 131

Приложение 7. Индекс глобальной конкурентоспособности России
(Global Competitiveness Index, GCI) ............................................... 137

Приложение 8. Национальный рейтинг состояния инвестиционного климата .... 144

Приложение 9. Рейтинг инвестиционной привлекательности субъектов РФ ....... 146

ОТ  АВТОРОВ

В учебном пособии «Девелопмент недвижимости» излагается концептуальный 
подход к девелопменту как к сфере профессиональной деятельности, 
обеспечивающей процессы эффективного создания и управления, улучшения 
и эксплуатации, оценки стоимости и продажи основных видов недвижимости – 
земли и жилья, торговых, складских, офисных и промышленных
зданий и сооружений.
Авторами систематизирован теоретический материал для изучения модуля «
Девелопмент недвижимости» по направлению 38.03.02 «Менеджмент»
и дисциплин «Введение в профессиональную деятельность» модуля «Основы 
профессиональной деятельности» и «Финансирование девелоперских проектов» 
модуля «Правовые и экономические основы девелопмента» магистерской 
программы «Управление развитием территорий и девелопмент недвижимости» 
по направлению 38.04.02 «Менеджмент».
Данное пособие позволяет изучить фундаментальные основы девелопер-
ской деятельности (ее основные понятия, классификации, подходы к взаимодействию 
участников процесса девелопмента) и ознакомиться с различными
моделями и способами финансирования девелоперских проектов в современных 
условиях. Предлагаемая авторами структура разработки концепции деве-
лоперского проекта для коммерческой недвижимости разных типов позволяет 
учесть влияние факторов внешней и внутренней среды проекта и спрогнозировать 
оптимальный вариант наилучшего использования земельного
участка при выборе типа проекта.
Представленные в учебном пособии формы финансовых моделей де-
велоперских проектов помогут студентам наглядно познакомиться с их построением 
и разобраться в специфике инвестирования в сфере девелопмента.
Написано учебное пособие коллективом авторов, занимающихся изуче-
нием проблем и вопросов девелопмента.
Караваева Наталья Михайловна – кандидат экономических наук, доцент
кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости.
Сфера профессиональных интересов – управление инвестиционной привлека-
тельностью девелоперских проектов, менеджмент привлекательности терри-
торий (гл. 2, 3).
Федоров Анатолий Владимирович – кандидат экономических наук, доцент
кафедры экономики и управления строительством и рынком недвижимости.
Сфера профессиональных интересов – управление и финансирование девело-
перских и инфраструктурных проектов (гл. 4, 5).

Юрасова Инна Игоревна – старший преподаватель кафедры экономики
и управления строительством и рынком недвижимости. Сфера профессиональ-
ных интересов – менеджмент инвестиционной привлекательности террито-
рий, управление стоимостью недвижимого имущества (гл. 5).
Дэви Юрий Михайлович – старший преподаватель кафедры экономики
и управления строительством и рынком недвижимости. Сфера профессио-
нальных интересов – управление проектами, автоматизированные системы
управления (гл. 1).

ВВЕДЕНИЕ

Рост благосостояния населения в значительной степени зависит от ин-
вестиционных вливаний в экономику, поэтому приоритетное значение
для регионов и крупных городов имеет привлечение инвесторов на свои тер-
ритории. Основная масса инвестиционных вливаний осуществляется через ре-
ализацию девелоперских проектов как по созданию новых объектов недви-
жимости, так и по их реконструкции. Девелопмент – это эффективная форма
хозяйствования в инвестиционно-строительной сфере, поскольку она явля-
ется разновидностью бизнеса и предпринимательства, связанного с комп-
лексным преобразованием объектов недвижимости, призванным увеличивать
его стоимость посредством технических и организационных усовершенство-
ваний, качественных маркетинговых исследований и прогнозных оценок
будущего спроса на продукцию, конъюнктуры рынка товаров и услуг и уров-
ней проявления рисков, и наиболее полно обеспечивает требования экономи-
ческого роста России и роста запросов граждан страны в оказании им соци-
альных услуг.
На девелоперах недвижимости лежит огромная ответственность, так как
создаваемые ими здания и населенные пункты формируют облик совре-
менной цивилизации. Деятельность девелоперов имеет ключевое значение
для финансового процветания городов и качества повседневной жизни их оби-
тателей. От реализованных девелоперами проектов зависит состояние окру-
жающей среды и в целом вектор развития целых городов и регионов. Девело-
перы создают функциональные офисные и производственные пространства
для работы, красивые и удобные места для досуга, отдыха, совершения по-
купок, занятий спортом и для деятельности в других важных сферах жизни
человека XXI века.
Условия работы девелопера становятся все сложнее, потому что ему уже
невозможно в одностороннем порядке решать, что и где следует строить, и осу-
ществлять строительство без обсуждения и консультаций с представителями
местного сообщества, жителями районов, прилегающих к зоне реализации
проекта девелопмента, и с другими лицами, интересы которых он затрагива-
ет. Быстро меняются политические, экологические и экономические усло-
вия. Более того, индустрия девелопмента подвергается сегодня серьезным кор-
ректировкам вследствие существующего практически во всех отраслях пере-
избытка помещений и ужесточения требований ко всем участникам реализации
девелоперских проектов со стороны финансовых и государственных струк-
тур, и все это приводит к значительным законодательным изменениям в спо-
собах финансирования, например в сфере долевого участия в строительствe.

Реализация девелоперского проекта требует финансового обеспечения, по-
этому застройщик должен знать и уметь применять существующие инстру-
менты финансирования, что подразумевает создание финансовой модели
проекта и оценку его экономической эффективности.
Девелоперу необходимо не только понимание того, каким образом реа-
лизовать хороший проект, но и умение оценить последствия его реализации
для окружающего пространства. Долгосрочная стоимость недвижимости
напрямую зависит от качества городской зоны, в которой она расположена.
Также девелоперу нужно иметь четкое представление о стратегических перс-
пективах развития города и региона; он должен ориентироваться в воп-
росах архитектуры, строительства, законодательства, получения исходно-разрешительной 
документации, в государственных финансах, а также обладать
профессиональными навыками в сферах финансирования, маркетинга, бро-
кериджа и управления недвижимостью.

1. СУЩНОСТЬ ДЕВЕЛОПМЕНТА
И ЕГО КЛАССИФИКАЦИЯ

1.1. Основные понятия и определения

Понятие «девелопмент» (от англ. to develop – развивать, разрабатывать,
раскрывать) вошло в обиход участников рынка недвижимости в России в начале 
2000-х годов и стало использоваться как синоним термина «строительство». 
Позже девелопмент стал пониматься как доверительное управление
недвижимостью и/или инвестиционный бизнес в сфере недвижимости.
Данное понятие пришло к нам с Запада, где девелопмент является устоявшимся 
термином, обозначающим направление бизнеса, связанное с качественным 
преобразованием недвижимости, обеспечивающим возрастание ее
стоимости.
Основная цель девелопмента – не просто создание объекта недвижимости
(что может быть достаточным для подрядчика), но и получение приемлемого
уровня дохода на вложенный капитал за счет создания объектов, удовлетворяющих 
потребности их приобретателей (покупателей и арендаторов).
Более широко понятие «девелопмент» трактуют как процесс развития
территорий и подготовки земель и объектов недвижимости с целью их нового 
использования.
Важно отметить, что понятие «девелопмент» до сих пор отсутствует
и в законодательстве России, и в прочих нормативных документах. Нормативные 
документы содержат такое понятие, как «недвижимость», к которой
согласно ст. 130 ГК РФ относят земельные участки, участки недр, обособленные 
водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, 
в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости 
относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные 
и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество, например 
квартира, предприятие и т. д. Недвижимым имуществом признается
также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).
Д е в е л о п е р  –  это лицо, организующее либо реализацию проекта
по новому строительству объектов недвижимости в наилучшем месте, либо
редевелопмент объектов таким образом, чтобы вернуть инвестированные
в объект ресурсы, получить прибыль от реализации проекта, а также улуч-
шить пространственное окружение в целом.

Девелоперы – это лидеры, новаторы, преобразующие существующий
облик городов, создающие новые населенные пункты, включающие инфра-
структуру, жилые, коммерческие, производственные, социальные и другие
объекты недвижимости. Свою деятельность девелоперы осуществляют
посредством принятия на себя огромных рисков и интересов всех участ-
ников рынка недвижимости.
Д е в е л о п м е н т  является особым видом предпринимательской про-
фессиональной деятельности (бизнеса), объединяющей в себе множество
других видов деятельности (бизнесов) по созданию и развитию недвижи-
мого имущества и приводящей к качественному изменению последнего,
в результате чего происходит возрастание его стоимости.
В ходе девелопмента осуществляется качественное изменение не только
самих объектов недвижимости, но и среды вокруг них, и это обеспечивает
получение от проводимых изменений синергетического эффекта. Отсюда сле-
дует, что основной задачей девелопмента является создание качественных
объектов недвижимости, позволяющее развивать экономику и улучшать среду
обитания человека, то есть получать не только экономический, но и соци-
альный, бюджетный, экологический эффект от реализации девелоперских
проектов. Как следствие, девелоперский проект должен выбираться и вопло-
щаться так, чтобы максимизировать его положительное воздействие на раз-
витие окружающих территорий и способствовать повышению их ценности.
Модель девелопмента как совокупности процессов и результатов этих про-
цессов, выраженных в виде влияний на экономическую и социальную ситуа-
цию, представлена на рис. 1.1.

Рис. 1.1. Схема влияния процессов девелопмента на экономику и социальную сферу
(приведено по: Девелопмент недвижимости : учебное пособие /
 под общей редакцией И. И. Мазура, И. Д. Шапиро. Москва : Омега-Л, 2010.  С. 25)

ДЕВЕЛОПМЕНТ

Физические процессы

Экономические процессы

Правовые процессы

Позитивное экономическое

Позитивное бюджетное

Позитивное социальное

Негативное

Процессы
Влияние

Физические процессы девелопмента обеспечивают появление у объекта
недвижимости новых потребительских качеств, соответствующих изменяю-

щимся потребностям общества. Примером может служить, например, превращение 
незастроенного участка земли в участок со зданием.
Экономические процессы девелопмента реализуются путем повышения
ценности объекта недвижимости вследствие осуществления его физических
изменений. Рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, 
а лишь такими, которые соответствуют требованиям рынка
и запросам его потребителей. Чем выше степень данного соответствия, тем
выше ценность создаваемого объекта и, как следствие, эффективность де-
велопмента. Необходимо помнить, что основной прирост ценности объекта
обеспечивается не непосредственно при осуществлении строительства,
а тогда, когда выбирается наилучший вариант девелопмента.
Правовые процессы девелопмента связаны с юридическим оформлением 
произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, 
обладающего ценностью большей, чем исходный объект.
Позитивные экономические аспекты влияния девелопмента на экономическое 
развитие определяются высоким мультиплицирующим эффектом
деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут
к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики – в производстве 
строительных материалов, в жилищно-коммунальном хозяйстве, в производстве 
потребительских товаров длительного пользования и так далее, обеспечивая, 
в конечном счете, рост занятости и увеличение валового национального 
продукта.
Позитивные бюджетные аспекты влияния девелопмента выражаются
в дополнительных платежах и налогах, которые возникают как непосредственно 
в процессе создания объектов недвижимости, так и в процессе эксплуатации 
создаваемых объектов. Дополнительным фактором экономии бюджетных 
средств может стать и уменьшение выплат пособий по безработице
вследствие повышения занятости населения. Благодаря вовлечению людей
в процесс создания объектов и в процесс их использования растут доходы
населения, а значит – и бюджетные поступления.
Позитивные социальные последствия девелопмента проявляются
в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, в росте доходов и ка-
чества жизни населения под влиянием качественных изменений в фонде
недвижимости.
Негативные аспекты влияния девелопмента проявляются в снижении
качества среды проживания в силу чрезмерной плотности застройки, ухудшения 
экологической обстановки, а также вследствие неудобств, возникающих 
в связи с проведением строительных работ. Минимизация отрицательных 
воздействий – важнейшая задача девелопера.
В организационном плане девелоперский бизнес представлен в основном 
в форме многопрофильных промышленно-строительных холдингов или

корпораций. Типичный многопрофильный промышленно-строительный холдинг 
является, как правило, комбинацией таких бизнесов, как:
– бизнес по управлению проектами (головная управляющая компания
или компания, реализующая функцию управления проектами);
– инвестиционный бизнес (может включать как крупных институциональных 
инвесторов, так и небольших непрофессиональных инвесторов);
– строительный бизнес (строительная организация-генподрядчик, осуществляющая 
строительные и монтажные работы и капитальный ремонт зданий
и сооружений производственного и непроизводственного назначения, а так-
же компании, выполняющие отдельные виды строительно-монтажных работ);
– проектный бизнес (проектный институт или проектно-изыскательская
организация по обслуживанию строительства и капитального ремонта);
– бизнес по производству и продаже различных строительных материалов;
– риэлторский бизнес;
– бизнес по управлению эксплуатацией недвижимости (обслуживание
и эксплуатация инженерных систем, организация работы объектов внутрен-
ней инфраструктуры, ремонты дорог, обслуживание земель общего пользо-
вания и др.);
– консалтинговый бизнес (проведение маркетинговых исследований и соз-
дание концепции объекта недвижимости, реклама, брокеридж, юридическое
сопровождение) и др.

1.2. Основные способы классификации
видов девелопмента

Существует несколько основных способов классификации видов девелоп-
мента1:
– по степени принятия рисков;
– по стратегиям поведения девелопера;
– по объектам недвижимости.

1.2.1. Классификация по степени принятия рисков
С точки зрения участия в финансировании проектов и степени принимае-
мых на себя рисков выделяют три вида девелоперских компаний.
1. «Чистые девелоперы» (англ. Fee development). Это компании, кото-
рые прорабатывают и развивают проект на рынке недвижимости без вложе-
ния в воплощение проекта собственных финансовых средств. Такой вид де-
велопмента «на аутсорсинге» предполагает наличие заказчика-инвестора,

1 См.: Девелопмент недвижимости : учебное пособие / под общей редакцией И. И. Ма-
зура, И. Д. Шапиро. Москва : Омега-Л, 2010. С. 49.