Управление инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов


Министерство образования и науки Российской Федерации Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина


В. А. Ларионова, А. М. Платонов, Н. М. Караваева




                Управление инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов





   Рекомендовано методическим советом Уральского федерального университета в качестве учебного пособия для студентов вуза, обучающихся по направлению 38.04.02 (38.03.02) — Менеджмент



Под общей редакцией доктора экономических наук, профессора А. М. Платонова








Екатеринбург
Издательство Уральского университета
2017

УДК 005.8:69(075.8)
ББК 65.222+65-561я73
    Л25

Рецензенты:
генеральный директор ООО «CROSS DEVELOPMENT GROUP», сертифицированный специалист Института коммерческих инноваций в недвижимость (США) О. С. Кудрявцев',
зам. директора Института экономики Уральского отделения Российской академии наук д-р экон, наук, проф. С. И. Баженов
Научный редактор — д-р филос. наук, проф. Т. Ю. Быстрова

      Ларионова, В. А.
Л25 Управление инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов: учебное пособие / В. А. Ларионова, А. М. Платонов, Н. М. Караваева ; под общ. ред. д-ра экон, наук, проф. А. М. Платонова. — Екатеринбург: Изд-во Урал, ун-та, 2017. — 200 с.
      ISBN 978-5-7996-1989-3
В учебном пособии представлена методика расчета коэффициента роста добавочной стоимости девелоперских проектов коммерческой недвижимости как критерия для принятия управленческих решений, а также методика оценки инвестиционной привлекательности девелоперских проектов по стадиям их жизненных циклов с учетом профиля среды девелопмента и профиля среды девелоперского проекта. В пособии представлен механизм управления инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов коммерческой недвижимости по стадиям их жизненных циклов, основным ядром которого выступает предложенный алгоритм принятия управленческих решений по повышению инвестиционной привлекательности этих проектов.
В работе рассмотрен пример практического применения данного методического инструментария.
Предназначено для студентов, а также широкого круга специалистов, занятых в сфере девелопмента.
УДК 005.8:69(075.8)
ББК 65.222+65-561я73



ISBN 978-5-7996-1989-3

             © Уральский федеральный университет, 2017

            ВВЕДЕНИЕ











  Рост благосостояния населения в значительной степени зависит от инвестиционных вливаний в экономику, поэтому приоритетное значение для регионов и крупных городов имеет привлечение инвесторов на свои территории. Безусловно, инвесторы, особенно иностранные, прежде чем вкладывать свои средства, оценивают инвестиционную привлекательность того или иного проекта коммерческой недвижимости, при этом каждый из них использует разные инструменты, значительным образом отличающиеся между собой.
  В современных работах, посвященных инвестиционной привлекательности экономических объектов различных уровней, нет единой методологической базы. Существующие методические подходы, рассматривающие этот вопрос, выделяют различные цели данных подходов, использующих методики оценки экономических объектов, а также системы критериев и показателей для определения степени инвестиционной привлекательности. Это значительно затрудняет оценку их привлекательности для принятия решения инвестором/девелопером об участии в проекте или выходе из него на каждой стадии жизненного цикла, которую невозможно выявить без учета комплекса характеристик (факторов) привлекательности экономических систем различного уровня, их состояния и степени влияния на проект.
  Проблема, которой посвящена данная работа, многогранна. Проведенные исследования опирались на фундаментальные научные работы в области инвестиционно-строительной деятельности и девелопмента авторов: Амелиной П. Ю., Артамонова А. А., Асаул А. Н., Бакрунова Ю. О., БугуловаЭ. Р., БузыреваВ.В., Вяткина В. Н., Гам-

3

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

заЮ.Ю., Горемыкина В. А., Городновой Н. В., Грязновой А. Г., За-гидуллиной Г. М., Зубарева А. А., Ильина М. О., Коростелева С. IL, Ларионовой В. А., Люлина П. Б., Мазур И. И., Максимова С. Н., Оль-дерогге Н. Г., Платонова А. М., Разу М. Л., Рэдхэд К., Сафонова Д. Г., Селиной В. П., Сизовой Н. Д., Федотовой М. А., Хьюс С., Чикише-вой Н. М., Чиненова М. В., Шапиро В. Д. и др.
  Проблемы выявления инвестиционной привлекательности рассматривали исследователи: Бабанов А. В., Беляев М. К., Бланк А. И., Бригхем. Ю., Гуськова Т. Н., Демченко Е. А., Леонов С. Н., Севрюгин Ю. В., Сутырин С. Ф., Тихомирова И. В., Хованов Н. В., Шеремет В. В., Юс-суф А.А. и др.
  Однако постоянные изменения, происходящие в сфере девелопмента, требуют развития существующих теоретических и методических основ в области управления инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов, учета особенностей их реализации.
  Данное учебное пособие рассматривает предложенный методический инструментарий выбора определенного набора критериев и их оценки, что позволит выявлять различные варианты решений и управлять инвестиционной привлекательностью девелоперских проектов на разных стадиях (этапах) их жизненных циклов более эффективно.

4

 ГЛАВА 1.ОСОБЕННОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ





        1.1. Проблемы управления девелоперскими проектами коммерческой недвижимости по стадиям их жизненных циклов







  Вначале 2000-х гг., когда, оправившись от кризиса, российский рынок недвижимости начал бурно развиваться, понятие «девелопмент» вошло в обиход участников этого рынка и довольно часто стало использоваться как синоним «строительства», а позже трансформировалось в значение «доверительное управление недвижимостью».
  Понятие «девелопмент» пришло к нам с Запада, где оно уже является устоявшимся термином, обозначающим направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости. В наших условиях это понятие имеет несколько расплывчатое значение. Оно стало использоваться и трактоваться чуть ли не как универсальный инструмент обеспечения эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов.
  После распада советской экономики многие российские участники инвестиционно-строительной сферы, такие как подрядчики, ин

5

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

весторы, застройщики и компании, которым удавалось получить земельные участки, стали позиционировать себя как девелоперские компании (ДК). Формирование ДК в нашей стране шло различными путями. В 90-х гг. XX в. чаще всего это была трансформация в девелоперов из бывших подрядных строительных организаций, например, в г. Екатеринбурге это компании «СМУ-3», «Корпорация «Маяк» и др. В большинстве своем для многих строительных организаций такое превращение было вынужденным из-за разрушения системы централизованного государственного финансирования и управления в начале 90-х гг. XX в. По этой причине начался активный поиск источников финансирования и смещение акцентов в своей деятельности с узко строительной генподрядной направленности в сторону управления проектом в целом. Основная цель таких организаций заключалась в реализации того, что они строили, часто без учета специфики рыночных запросов.
  В этот же период активно происходило формирование девелоперских компаний на базе риелторских фирм, например «Общество Малышева-73» в г. Екатеринбурге. Особенность этих компаний состоит в том, что они более приспособлены к работе на рынке с точки зрения спроса-предложения на недвижимость, что позволяло им лучше организовать процесс продаж. С другой стороны, эти компании существенно проигрывали бывшим строителям с точки зрения знания технологии строительства, формирования затрат, умения организовать строительный процесс, наличия стартовых ресурсов для реализации проектов. Все это делало их подчас «легкой добычей» подрядчиков, которые еще в условиях советской экономики накопили немалый опыт в нарушениях технологии, завышении затрат, «запутывании» заказчика в сметах, СНИПах и «процентовках» [96, с. 21].
  И только уже после 2000-х гг. стали создаваться девелоперские компании как вид бизнеса, специализирующегося на управлении девелоперскими проектами не только на стадии строительства, но и для управления возведенными ими объектами недвижимости. В Екатеринбурге такой компанией можно назвать управляющую компанию RED, а также девелоперские компании, возникшие как результат диверсификации бизнеса крупных металлургических корпораций, примером чего может служить ОАО «Синара — Девелопмент».

6

Глава 1. Особенности управления инвестиционной привлекательностью

  Развитие строительных компаний эволюционирует в разных направлениях. Те из них, которые относят себя к строительным компаниям, делают упор на прямой административный и финансовый контроль большинства участников проекта: консалтинговых компаний, проектных организаций, производителей и продавцов строительных материалов, брокерских компаний и др. По мнению руководства этих компаний именно такие управленческие решения позволяют снижать затраты и контролировать сроки по возведению объектов недвижимости, что обеспечивает высокую эффективность управления процессами реализации проекта. Подобная «автономность» дает свои преимущества, однако при изменении рыночной ситуации резко снижается гибкость и управляемость проектом. Другая часть компаний, двигающихся в сторону западной модели девелопмента, предпочитает вместо административного контроля внедрять систему участия в капитале и договорные отношения между участниками при реализации проекта. Стратегический контроль, безусловно, осуществляется через владение пакетами акций головной компании, управление советом директоров и пр., а участники проекта остаются самостоятельными «игроками» на рынке недвижимости. В стратегическом плане второй вариант является более предпочтительным, так как позволяет сочетать в себе не только административное, но и рыночное регулирование, а также перераспределяет риски между всеми участниками девелоперского процесса.
  Особенностью российского пути развития девелопмента, в отличие от классической зарубежной схемы, является проект создания того или иного типа коммерческой недвижимости. В основе западной схемы лежат результаты проведенного анализа рынка недвижимости и его запросов. А уже далее разрабатывается концепция проекта, под который подбирается земельный участок. В основе российской схемы в большинстве случаев лежит проблема доступа к земельному участку, под который разрабатывается концепция и бизнес-план проекта. Таким образом, одной из наиболее важных составляющих российского девелопмента является получение прав на земельный участок при их остром дефиците [38, с. 59].
  В организационном плане девелоперский бизнес представлен в России в основном в форме многопрофильного промышленно-строительного холдинга или корпорации. Типичный многопрофильный

7

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

промышленно-строительный холдинг является, как правило, комбинацией следующих составляющих его бизнесов:
   • управление проектами (головная управляющая компания или компания, обладающая функцией управления проектами);
  •  инвестиционный бизнес;
   • строительный бизнес (строительная организация-генподрядчик, осуществляющая строительные и монтажные работы, а также капитальный ремонт зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе компании, выполняющие отдельные виды СМР);
   • проектный бизнес (проектный институт или проектно-изыскательская организация по обслуживанию строительства и капремонта);
  •  бизнес по производству/продаже стройматериалов;
  •  риелторский бизнес;
   • управление недвижимостью (управление объектом после сдачи в эксплуатацию: обслуживание и эксплуатация инженерных систем, организация работы объектов внутренней инфраструктуры, ремонты дорог, обслуживание земель общего пользования и др.);
   • консалтинговый бизнес (проведение маркетинговых исследований и создание концепции объекта недвижимости, реклама) и др. [36, с. 59].
   Существуют различные схемы осуществления девелоперской деятельности, выделяемые специалистами с точки зрения принятия на себя финансовых рисков (таблица 1.1) [22, с. 100].
   На наш взгляд, в настоящее время в России в основном представлен девелопмент с инвестиционной функцией. Это объясняется, во-первых, отсутствием профессионального рынка девелоперских услуг, недоверием к строительным компаниям; во-вторых, большей доходностью при наличии практически тех же рисков, что и при использовании схемы «девелопер без инвестиционной функции», с учетом первой причины, и в-третьих, неразвитостью финансового рынка. За рубежом объем рынка девелопмента без инвестиционной функции, по оценкам экспертов, достигает 60—70 %, но в России подавляющее число компаний предпочитают идти по пути девелопмента с инвестиционной функцией, или смешанного девелопмента [19, с. 69].

8

Глава 1. Особенности управления инвестиционной привлекательностью

Схемы осуществления девелоперской деятельности с точки зрения принятия на себя финансовых рисков

Таблица 1.1

                            Степень принятия             Функции        
       Девелопер         на себя инвестиционных   инвестора/девелопера  
                                 рисков                                 
                                                 Девелопер и инвестор   
                                                 не выступают в едином  
Fee development         Девелопер не несет инве- лице. Инвестор при-    
(fee --- англ, гонорар) стиционные риски, т. к.  влекает девелопера, на-
--- девелопер без ин-   не инвестирует в проект  пример, для строитель- 
вестиционной функ-      и работает только за го- ства на определенном   
ции                     норар                    инвестором земельном   
                                                 участке здания «под    
                                                 ключ»                  
Speculative             Девелопер формирует                             
development             финансовую схему реали-  Девелопер выступа-     
(speculative --- англ,  зации проекта, инвести-  ет как инвестор, заказ-
«спекулятивный») ---    руя значительный объ-    чик и застройщик в од- 
девелопер с инвести-    ем собственных средств.  ном лице               
ционной функцией        Несет высокие инвести-                          
                        ционные риски                                   
                        Девелопер снижает ин-                           
                        вестиционные риски       Девелопер выступа-     
Смешанный тип де-       за счет привлечения дру- ет как инвестор, заказ-
велопмента              гих инвесторов, при этом чик и застройщик в од- 
                        инвестирует в проект по- ном лице               
                        рядка 10 %                                      

  Поэтому в дальнейшем будем опираться на наиболее распространенную в России схему — девелопмент с инвестиционной функцией, где объединены в одном лице основной инвестор, заказчик и застройщик.
  Сравнение западной и отечественной моделей девелопмента по основным параметрам (таблица 1.2) позволяет выделить их общие черты (в таблице обозначены серой заливкой) и различия, а также обозначить направление развития российского рынка девелопмента недвижимости. Для сравнения в российской модели выделены два подхода. Первый реализуется в бизнесе компаний-девелоперов, второго подхода придерживаются строительные компании.

9

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬЮ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

Таблица 1.2

Сравнение западной и отечественной моделей девелопмента по основным параметрам

  Основные                                  Российская модель          
  параметры      Западная модель        Компании-       Строительные  
                                        девелоперы        компании    
                                    Управление пу-     Управление     
Фокус внима-  Общее управление      лом подрядных      строительством,
ния при реа-  проектом как систе-   организаций.       где большая    
лизации про-  мой с ориентацией     Привлечение        часть функцио- 
екта          на рыночные запро-    международных      нала выполня-  
              сы                    консультантов      ется собствен- 
                                                       ными силами    
              Команда независи-     Команда проек-                    
              мых привлеченных      та состоит из кон- Ограничен-     
Участники     внешних специали-     сультантов, стро-  ное количество 
проекта       стов: консультантов,  ителей, брокеров,  участников     
              строителей, броке-    риелтеров и др.                   
              ров, риелтеров и др.                                    
              Организация схем                                        
              финансирования.                                         
              Отлаженный меха-                                        
              низм привлечения      Заемное финан-     Заемное финан- 
Финансиро-    инвестиций, разно-    сирование, поиск   сирование ---  
вание проекта образные источни-     стратегического    коммерческие   
              ки финансирования,    инвестора          банки          
              выбор которых зави-                                     
              сит от стратегии раз-                                   
              вития девелопера                                        
              Долгое время функ-    Слаборазвитый                     
Купля-про-    ционирует развитый,   рынок купли-                      
дажа объек-   с понятным спросом    продажи, готов-    Нет рынка      
тов недвижи-  и четкими предпо-     ность реализовы-   купли-продажи  
мости         чтениями покупате-    вать проект на его                
              лей, рынок купли-     различных ста-                    
              продажи объектов      диях                              

70