Правовое регулирование оборота недвижимого имущества

Министерство науки и высшего образования 

Российской Федерации

Уральский федеральный университет

имени первого Президента России Б. Н. Ельцина

Е. Г. Шаблова, О. В. Жевняк, К. И. Кожевников

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА  
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Учебное пособие

Под общей редакцией доктора юридических наук,  

профессора Е. Г. Шабловой

Рекомендовано методическим советом  
Уральского федерального университета  
для студентов вуза, обучающихся  

по направлению подготовки  

08.04.01 — Строительство

Екатеринбург
Издательство Уральского университета
2021

УДК 347.214.2(075.8)
ББК 67.404.9я73
          Ш13

Рецензенты:
кафедра права Российского государственного профессионально-
педагогического университета (заведующий кафед- 
рой кандидат юридических наук, доцент А. А. Воронина);
кандидат юридических наук, доцент кафедры информа- 
ционного права Уральского государственного юридичес- 
кого университета А. Н. Гулемин

В оформлении обложки использовано изображение с сайта http://e-stroy.pro

 
    Шаблова, Е. Г.

Ш13    Правовое регулирование оборота недвижимого имущества : 
учеб. пособие / Е. Г. Шаблова, О. В. Жевняк, К. И. Кожевников ; [
под общ. ред. Е. Г. Шабловой] ; М-во науки 
и высшего образования РФ ; Урал. федер. ун-т. — Екатеринбург : 
Изд-во Урал. ун-та, 2021. — 160 с.

ISBN 978-5-7996-3268-7

В пособии содержится информация по курсу «Правовое регулирование 
оборота недвижимого имущества», изучаемого в рамках 
магистерской программы «Экспертиза инвестиционно-строительной 
и эксплуатационной деятельности». В конце каждой темы для 
наилучшего усвоения материала предусмотрены контрольные вопросы, 
практические задания и правовые кейсы, которые содержат 
различные ситуации, взятые из судебной практики.
Издание может быть использовано в процессе обучения для студентов, 
изучающих право в рамках бакалаврских и магистерских 
программ, факультативов и спецкурсов.

Библиогр.: 21 наим. Табл. 1.
УДК 347.214.2(075.8)
ББК 67.404.9я73

ISBN 978-5-7996-3268-7 
© Уральский федеральный

 
университет, 2021

Оглавление

Предисловие ....................................................................................... 5

Введение ............................................................................................. 7

1. Недвижимое имущество (недвижимость) как правовая  
категория ............................................................................................ 9
1.1. Понятие недвижимого имущества......................................... 9
1.2. Государственная регистрация недвижимости ......................14
Контрольные вопросы и задания ................................................24
Практическое задание .................................................................25
Правовые кейсы ...........................................................................27

2. Правовое положение участников гражданского оборота ............28
2.1. Граждане как субъекты гражданского права ........................28
2.2. Юридические лица по законодательству РФ .......................33
Контрольные вопросы и задания ................................................39
Тест ...............................................................................................40
Практическое задание .................................................................41
Правовые кейсы ...........................................................................43

3. Общие положения о правовом регулировании  
гражданского оборота .......................................................................45
3.1. Гражданско-правовые сделки ...............................................45
3.2. Представительство и доверенность ......................................51
3.3. Срок исковой давности .........................................................53
3.4. Гражданско-правовые обязательства  ..................................55
3.5. Гражданско-правовая ответственность за нарушение  
обязательств .................................................................................56

Оглавление

3.6. Гражданско-правовые способы обеспечения  
исполнения обязательств.............................................................62
Контрольные вопросы и задания ................................................70
Тест ...............................................................................................71
Правовые кейсы ...........................................................................75

4. Договор — основное правовое средство организации  
имущественных отношений сторон в сфере оборота  
недвижимого имущества...................................................................82
4.1. Понятие гражданско-правового договора ............................82
4.2. Классификация гражданско-правовых договоров ..............85
4.3. Система гражданско-правовых договоров ...........................88
4.4. Принцип свободы договора ..................................................90
4.5. Содержание договора ............................................................91
4.6. Порядок заключения договора .............................................92
4.7. Изменение и прекращение договора ....................................98
Контрольные вопросы и задания ..............................................100
Тест .............................................................................................101
Практические задания ...............................................................104
Правовые кейсы .........................................................................104

5. Основные виды договоров с недвижимым имуществом ...........107
5.1. Общие положения купли-продажи ....................................107
5.2. Договор купли-продажи недвижимости ............................117
5.3. Договор продажи предприятия ...........................................119
5.4. Общие положения об аренде ..............................................121
5.5. Договор аренды зданий и сооружений ...............................128
5.6. Общие положения о подряде ..............................................129
5.7. Договор бытового подряда ..................................................134
5.8. Договор строительного подряда .........................................136
Контрольные вопросы и задания ..............................................140
Тест .............................................................................................141
Практические задания ...............................................................143
Правовые кейсы .........................................................................143

Библиографический список ...........................................................153

Приложение ....................................................................................157

Предисловие

П

особие содержит темы, изучаемые в рамках одноимен-
ной дисциплины. В нем рассматриваются вопросы, 
связанные с правовым понятием недвижимости, ее го-

сударственной регистрацией, а также гражданско-правовым регу-
лированием ее оборота. Для более глубокого изучения правового 
регулирования оборота недвижимости рассматриваются необхо-
димые для этого общие темы гражданского права (правовой статус 
субъектов гражданского права, сделки, представительство и до-
веренность, сроки исковой давности), общие положения обяза-
тельственного права (понятие, исполнение обязательств, ответ-
ственность за нарушение и способы обеспечения исполнения), 
общие правила договорного регулирования (понятие договора, 
его содержание, заключение и расторжение), а также специаль-
ные правила, регулирующие договоры, связанные с недвижимым  
имуществом.
Пособие содержит материалы для теоретической подготовки 

студентов и практические задания. В начале каждой темы изла-
гается теоретический материал, после этого расположены кон-
трольные вопросы, которые помогут при подготовке к занятиям, 
а также в качестве основы, используемой преподавателем для тео- 
ретического опроса студентов. Каждая тема снабжена практиче-
ской частью: заданиями и правовыми кейсами, которые могут использоваться 
преподавателем на занятиях, а также в качестве заданий 
для самостоятельной работы. Ключи к тестам приведены 
в приложении.

Предисловие

В конце книги приводится список рекомендуемой литературы 

по всем представленным в пособии темам курса (доступны в Зональной 
научной библиотеке УрФУ).
Авторский коллектив пособия: заведующая кафедрой правового 
регулирования экономической деятельности УрФУ, доктор 
юридических наук, профессор Елена Геннадьевна Шаблова; кандидат 
юридических наук, доцент кафедры правового регулирования 
экономической деятельности УрФУ Оксана Викторовна 
Жевняк; директор Уральского регионального центра экономики 
и ценообразования в строительстве, заведующий кафедрой цено- 
образования в строительстве и промышленности Константин  
Игоревич Кожевников.

Введение

Н

едвижимое имущество является одним из объектов гражданских 
прав. Его легальное определение дается в Гражданском 
кодексе РФ, хотя уяснение понятия некоторых 

видов недвижимости невозможно без обращения к другим нормативным 
документам российского законодательства. Оборот недвижимого 
имущества означает совершение сделок по поводу этого 
имущества, в результате которых имущество переходит от одного 
лица к другому. Такие отношения входят в предмет гражданского 
права.
Гражданское право является отраслью частного права, которая 

регулирует имущественные и личные неимущественные отношения, 
основанные на равенстве, автономии воли и имущественной 
самостоятельности участников отношений. Эти отношения регулируются 
специфическим гражданско-правовым методом, использующим 
приемы установления равенства участников, установления 
возможности вступления в отношения по воле самих 
участников и самостоятельного регулирования этих отношений, 
общедозволительного характера нормативного регулирования, 
компенсационного характера имущественной ответственности 
и судебного порядка защиты прав.

Гражданское право регулирует такие виды отношений применительно 
к недвижимости, как:

1) отношения по поводу принадлежности вещи (в том числе 
недвижимой) конкретному лицу; отношения статики; 
вещные отношения (регулируются вещным правом — по-
дотрасль гражданского права);

Введение

2) отношения по поводу совершения и исполнения сделок 

с вещами (в том числе недвижимыми); отношения оборо-
та вещей (перехода от одних лиц к другим) и других сделок; 
отношения динамики; обязательственные отношения (ре-
гулируются обязательственным правом — подотрасль граж-
данского права);

3) наследственные отношения; отношения по обороту имуще-

ства (в том числе вещей) в связи со смертью физического 
лица (регулируются наследственным правом — подотрасль 
гражданского права).
Данное пособие подробно рассматривает вторую группу отно-
шений.

1.1. Понятие недвижимого имущества

1. Недвижимое имущество 

(недвижимость)  

как правовая категория

1.1. Понятие недвижимого имущества
Н

едвижимое имущество (недвижимость, недвижимые 
вещи) составляет вместе с движимыми вещами кате-
горию вещей. Вещи, в свою очередь, вместе с иным 

имуществом (например, имущественными правами) относятся 
к понятию имущества. Имущество является одним из объектов 
гражданских прав (ст. 128, 130 ГК РФ). Объекты гражданских пра-
воотношений — это то, на что направлено гражданское правоот-
ношение, содержанием которого являются гражданские права  
и обязанности.

Основным свойством объектов гражданских прав является их 

оборотоспособность, то есть способность объектов отчуждаться 
или переходить от одного лица к другому (ст. 129 ГК РФ). Граж-
данский оборот — совокупность сделок, договоров по поводу пе-
рехода объектов от одного лица к другому.

Такие особенности недвижимого имущества как долговечность, 
социальная значимость, высокая экономическая ценность, обу-
словили особенности правового регулирования гражданских пра-
воотношений, объектом которых выступает недвижимость. Таким 
образом, существует особый правовой режим недвижимого иму-

1. Недвижимое имущество (недвижимость) как правовая категория 

щества, закрепленный в нормах гражданского, семейного, адми-
нистративного, земельного законодательства.

В ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, 

участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, 
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению 
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавер-
шенного строительства.

В основу разграничения имущества на движимое и недвижи-
мое положен традиционный для российского права критерий фи-
зических, природных свойств вещи, выражающийся в способно-
сти или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности 
связи с землей.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государ-

ственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутренне-
го плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено 
и другое имущество (например, предприятие как имущественный 
комплекс).
Таким образом, законодатель разделил недвижимые вещи 

на два вида: недвижимые по своей физической природе и движи-
мые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых. 
Юридическое значение отнесения объектов к числу недвижимого 
имущества заключается в том, что на них распространяются мно-
гие особенности правового режима, установленного для недви-
жимого имущества.
Наиболее общее (без учета специфики отдельных объектов) 
доктринальное определение недвижимого имущества: недвижи-
мое имущество — это предмет внешнего (материального) мира, на-
ходящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки 
недр и др.) или созданные при участии человека либо его трудом 
(здания, строения, воздушные и морские суда и др.), в отношении 
которых установлен специальный правовой режим, включающий 
в себя государственную регистрацию прав и особый порядок 
оформления заключаемых по поводу него сделок.

Специфика правового режима недвижимого имущества заключается 
прежде всего в том, что согласно ст. 131 ГК РФ устанавлива-

1.1. Понятие недвижимого имущества

ется необходимость государственной регистрации права собственности 
и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения 
этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

Цель установления такого правила — обеспечить стабильность 

гражданского оборота, которая в частно-правовом аспекте заключается 
в состоянии опосредования операций с недвижимым 
имуществом (прежде всего его отчуждения), которое позволяет 
участникам осуществлять и защищать свои субъективные права 
наиболее эффективным образом; в публично-правовом аспекте 
стабильность оборота связана с обеспечением безопасного и поступательного 
развития экономической системы государства в целом.

Земельные участки следует признать основным объектом 

недвижимости. Отметим, что правовые понятия земли и земель-
ного участка не совпадают. С точки зрения правового регулирова-
ния земельный участок является межотраслевым объектом. Так, 
согласно ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных от-
ношений являются земля как природный объект и природный 
ресурс, земельные участки и части земельных участков. Объек-
том гражданских прав (и соответственно предметом сделок в ка-
честве недвижимого имущества) могут быть только земельные  
участки.
Земельный участок (п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ) как объ-

ект права собственности и иных предусмотренных настоящим ко-
дексом прав на землю является недвижимой вещью, представляет 
собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволя-
ющие определить землю в качестве индивидуально определенной 
вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным 
законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

Согласно ст. 261 ГК РФ, которая рассматривает земельный уча-

сток уже как объект гражданских прав, если иное не установлено 
законом, право собственности на земельный участок распростра-
няется на находящиеся в границах этого участка: поверхностный 
(почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем расте-
ния. Собственник земельного участка вправе использовать по сво-
ему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого