Сделки с недвижимым имуществом

М. А. Матвеева 

Сделки с недвижимым 
имуществом

Учебное пособие 

Москва 
Берлин 
2019 

УДК 347.214 (075) 
ББК 67.404.21я7 
М33 
Рецензенты: 
канд. юр. наук, доц. С. Ф. Мазурин (СПбУТУиЭ); 
д-р экон. наук, канд. юр. наук, проф. А. К. Моденов (СПбГАСУ) 

Матвеева, М. А. 
М33   Сделки с недвижимым имуществом : учебное пособие / 
М. А. Матвеева. – Москва ; Берлин : Директ-Медиа, 2019. – 
295 с. 

ISBN 978-5-4499-0068-5 
В пособии излагаются вопросы, касающиеся понятий недвижи-
мости и сделок с недвижимостью, видов сделок с недвижимо-
стью, условий их действительности, правового регулирования сделок 
с недвижимым имуществом. Материалы пособия базируются на за-
конодательстве, действующем по состоянию на 1 сентября 2018 года, 
материалах судебной практики, работах видных ученых-цивилистов.

Не заменяет собой учебных пособий и учебников по граждан-

скому праву, рекомендуемых для изучения Министерством образо-
вания и науки РФ.

Пособие может быть использовано для дополнительного углуб-

ленного изучения его отдельных тем, подготовки к семинарским и 
практическим занятиям, курсовым и выпускным экзаменам.

Подготовлено в соответствии с требованиями государственного 

образовательного стандарта высшего образования к содержанию и 
уровню подготовки выпускника по направлению 030900 «Юриспру-
денция».

Пособие предназначено для студентов юридических факуль-
тетов, магистрантов, преподавателей, а также лиц, интересующихся 
гражданско-правовой проблематикой.

УДК 347.214 (075) 
ББК 67.404.21я7 

ISBN 978-5-4499-0068-5  
© Матвеева М. А., текст, 2019  
© Издательство «Директ-Медиа», оформление, 2019  

Оглавление 

Раздел 1. Общие положения о сделках 
с недвижимым имуществом ....................................................................... 7 

Глава 1. Понятие недвижимого имущества ................................. 7 

1.1. История становления и развития 
институтов недвижимости  
и государственной регистрации прав на нее ......................... 7 

1.2. Современное понимание 
недвижимости........................................................................................ 23 

Глава 2. Понятие и виды сделок ...................................................... 35 

2.1. Понятие сделки ............................................................................ 35 

2.2. Виды сделок .................................................................................... 36 

Глава 3. Условия действительности сделок.............................. 40 

3.1. Субъекты сделки .......................................................................... 40 

3.2. Субъективная сторона сделки ............................................. 41 

3.3. Форма сделки ................................................................................. 42 

3.4. Государственная регистрация сделок ............................ 46 

3.5. Содержание сделки .................................................................... 49 

Глава 4. Недействительные сделки ............................................... 50 

4.1. Сделки с пороком субъектного состава ......................... 50 

4.2. Сделки с пороками воли .......................................................... 53 

4.3. Сделки с пороками формы ..................................................... 56 

4.4. Сделки с пороками содержания .......................................... 57 

4.5. Порядок и последствия признания 
сделок недействительными .......................................................... 59 

Раздел 2. Правовое регулирование сделок 
с недвижимым имуществом .................................................................... 66 

Глава 5. Договор купли-продажи 
недвижимого имущества ..................................................................... 66 

5.1. Понятие договора купли-продажи 
недвижимого имущества и его особенности ....................... 66 

5.2. Особенности купли-продажи 
жилых помещений .............................................................................. 69 

5.3. Особенности купли-продажи предприятия ................. 72 

Глава 6. Договор мены недвижимого имущества .................. 75 

6.1. Понятие договора мены недвижимости 
и его особенности ................................................................................ 75 

6.2. Содержание договора ............................................................... 78 

Глава 7  Договор дарения недвижимого имущества ........... 79 

7.1. Понятие договора дарения недвижимости 
и его особенности ................................................................................ 79 

7.2. Содержание договора дарения недвижимости ......... 81 

7.3. Ответственность по договору дарения .......................... 82 

7.4. Прекращение договора дарения ........................................ 83 

Глава 8. Договор передачи недвижимого имущества 
под выплату ренты .................................................................................. 84 

8.1. Понятие договора ренты и его особенности .............. 84 

8.2. Разновидности ренты ............................................................... 86 

Глава 9. Договор аренды здания, сооружения ......................... 91 

9.1. Понятие и особенности договора 
аренды здания, сооружения .......................................................... 91 

9.2. Содержание договора аренды здания, 
сооружения .............................................................................................. 96 

9.3. Досрочное расторжение договора 
аренды здания, сооружения .......................................................... 97 

Глава 10. Договор финансовой 
аренды (лизинга) недвижимости ................................................... 98 

10.1. Понятие договора лизинга недвижимости 
и его особенности ................................................................................ 98 

10.2. Содержание договора лизинга 
недвижимого имущества .............................................................. 105 

Глава 11. Договор безвозмездного пользования 
недвижимым имуществом ............................................................... 108 

11.1. Понятие и особенности договора 
безвозмездного пользования  
недвижимым имуществом .......................................................... 108 

11.2. Содержание договора безвозмездного 
пользования недвижимым имуществом............................. 110 

11.3. Действие договора безвозмездного 
пользования недвижимым имуществом............................. 112 

Глава 12. Договор доверительного управления 
недвижимым имуществом ............................................................... 115 

12.1. Понятие договора доверительного 
управления недвижимым имуществом  
и его особенности ............................................................................. 115 

12.2. Содержание договора доверительного 
управления недвижимым имуществом ............................... 118 

Глава 13. Особенности залога 
недвижимого имущества .................................................................. 123 

13.1. Требования действующего законодательства 
к залогу недвижимого имущества .......................................... 123 

13.2. Порядок реализации имущества, 
заложенного по договору об ипотеке ................................... 130 

Глава 14. Договор страхования 
недвижимого имущества .................................................................. 132 

14.1. Понятие и особенности договора 
страхования недвижимого имущества ................................ 132 

14.2. Содержание договора страхования 
недвижимого имущества ............................................................. 137 

14.3. Суброгация прав страховщику ...................................... 143 

14.4. Порядок и условия осуществления 
страховой выплаты .......................................................................... 144 

Список литературы ................................................................................... 149 

Приложение ................................................................................................... 152 

Раздел 1  
Общие положения о сделках 
с недвижимым имуществом 

Глава 1  
Понятие недвижимого имущества 

1.1. История становления и развития институтов недвижимости 
и государственной регистрации прав на нее 

Институт недвижимости имеет давнюю историю. Деление 
вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно 
юристам Древнего Рима. Недвижимостями в римском праве 
считались как земельные участки, так и все, что было создано 
чужим трудом на земле собственника, и, в частности, построй-
ки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или 
прочно скрепленные с её поверхностью, считались составными 
частями земельного участка и подчинялись правилу, согласно 
которому сделанное над поверхностью земли следует за ее по-
верхностью. Не допускалось, соответственно, установление от-
дельного права собственности на дом и права собственности 
на земельный участок. 
Различие между движимостями и недвижимостями имело в 
римском праве самое минимальное значение (разные сроки 
приобретательной давности и некоторые другие). Как содер-
жание права собственности, так и формы вещного оборота 
определялись в нем для обеих категорий вещей совершенно 
одинаково: огромное имение могло перейти из рук в руки 
так же, как и самая незначительная вещь1. Для этого требова-
лось лишь одно – передача самой вещи при условии, что лицо, 
передающее вещь, является ее собственником. В против-
ном случае, даже добросовестный приобретатель вещи, права 
собственности на нее не получал. Истинный собственник мог 
всегда отобрать эту вещь с помощью виндикационного иска. 

1 См.: Римское частное право / Под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. – 
М., 1998. C. 195. 

С течением времени простой передачи вещи стало недостаточ-
но, постепенно произошел переход к письменной форме фик-
сации права собственности на недвижимость. 
Неограниченная виндикация при оживленных имуще-
ственных отношениях не могла быть приемлемой. Как указы-
вал И. А. Покровский, последовательное проведение в жизнь 
данного римского принципа создавало бы общую неуверен-
ность, поскольку покупатель никогда не мог быть уверен в 
том, что он стал собственником вещи, что завтра не явится не-
кое лицо, которое докажет свое право собственности на вещь и 
отберет её2. 
Именно поэтому на протяжении столетий, по мере 
развития торгового оборота, а с ним и размежевания 
всех вещей на движимые и недвижимые, не прекраща-
лись попытки выработать ясные формы установления вещ-
ных прав на недвижимость. И если в начале своего развития 
эти формы были нечеткими, почти сплошь состояли из симво-
лов (например, в подтверждение перехода прав на земельный 
участок передавалась глыба земли, в подтверждение права 
собственности на жилой дом – ключи от дома), то в даль-
нейшем они становились все более определенными3. 
Так, в средневековой Европе правовое регулирование обо-
рота недвижимости первоначально шло за римским правом и 
выражалось в сближении правового статуса движимых и не-
движимых вещей. Но затем потребностями того же оборота 
были востребованы правила, применявшиеся еще до рецепции 
римского права, такие, например, как согласие сюзерена, бли-
жайших родственников на переход прав на земельные участ-
ки и др. 
К концу XVIII века в Европе сформировался институт ипотеч-
ных книг, вызванный к жизни потребностями развивающегося 
поземельного кредита. Суть его состояла в том, что всякое 

                                                            

2 См.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права («Классика 
российской цивилистики»). – М., 1998.C. 195. 
3 См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право. – М., 1997. Ч. 1. C. 251–259; Чу-
баров В. В. Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое иму-
щество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права. Сб. 
статей. – М., 2000. C. 145. 

закладное право на недвижимость приобретало юридическую 
силу для третьих лиц лишь только тогда, когда было 
записано в особые книги, которые велись официальными 
учреждениями. 
Содержание института ипотечных книг постепенно развивалось 
в сторону фиксации не только закладных прав, но и 
всяких вещных прав на недвижимость. 
В течение XIX века ипотечные книги по всей Европе превращаются 
в поземельные книги. Данное обстоятельство привело к 
повсеместному дифференцированному подходу в регламентации 
правоотношений, связанных с переходом прав на движимое 
и недвижимое имущество. Показательными в этом отношении 
были Германия (Германское гражданское уложение 1896 года, 
Положение о земельной книге 1897 года) и Швейцария (Швейцарский 
гражданский кодекс 1907 года, Ордонанс Федерального 
Совета о реестре недвижимости 1910 года). 

В России до XVI века при совершении сделок с землей не 

требовалось участия специальных государственных органов, 
подтверждавших их законность. Однако и в те времена уже 
осознавалась потребность в подтверждении перехода права 
собственности на недвижимость. Для подтверждения указан-
ного права использовался термин «укрепление права». 

Д. И. Мейер считал, что под «укреплением права» следует 

понимать «установление внешнего знака, свидетельствующего 
о существовании права». Вследствие «укрепления» – 
право становится «более твердым и прочным»4. Таким 
внешним знаком были зачастую обряды, призванные оставить 
у людей воспоминание о переходе права собственности на землю 
к новому владельцу, а также грамоты, получаемые от князя. 
В Псковской судной грамоте по этому поводу указывается: 
«О лешеи земли будет суд, а положат грамоты и двои на одну 
землю, а завдут грамоты за грамоты, а исца оба возмут межников, 
да оба изведутца по своим грамотам, да пред господою 
ставши межником межничество сьимут ино им присужати поле» (
ст. 10). О грамотах на землю идет также речь в статьях 12 
и 13, 104, 1065. 

                                                            

4 Мейер Д. И. Русское гражданское право. Ч. 2. – М., 1997. C. 252. 
5 Российское законодательство Х-ХХ веков. Том 1. C. 331–342. 

В XVI веке для возникновения права на землю уже требовалось 
представлять купчие в приказы, то есть в соответствующие 
государственные органы. На основании купчих подьячие 
делали записи о переходе права собственности на земельный 
участок в особые книги. 

Земельные участки подразделялась на поместья и «отчи-
ны» (вотчины), каждая из этих категорий имела особый статус. 
Вотчины могли быть свободно отчуждаемы хозяевами. Что касается 
поместий, то они свободно отчуждаться не могли, нельзя 
их было также отдавать в залог6. Положение поместий 
отчасти было схожим с положением земельных участков в Риме, 
носившим название эмфитевзис7. 

К XVII столетию любая сделка отчуждения недвижимости 

записывалась в приказах. Если объектом сделки являлась земля, 
запись делалась в поместном приказе, если дом или двор – 
то в земском приказе, а по городам – у воевод8. По просьбе приобретателя 
о закреплении за ним земли, оформлялась «отказная 
грамота», иногда к ней добавлялась «вводная послушная 
грамота», которая обязывала крестьян повиноваться новому 
землевладельцу. Данные документы, по существу, подтверждали 
права на те объекты, которые впоследствии стали именоваться 
недвижимостью. 

Со времен Уложения царя Алексея Михайловича (1649 г.) 

запись в поместном приказе о произведенной сделке с недвижимостью 
стала необходимым условием приобретения ее 

                                                            

6 Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. – М., 1999. C. 214. 
7 Эмфитевзис (этфитевсис) – от греческого насаждаю. В ряде античных государств (
Египет, Греция, Рим) вид долгосрочной аренды земельных участков. 
Эмфитевзис давал арендатору право хозяйственного использования земли, 
сбора урожая, передачи участка по наследству, залога, и с определенным 
условием – его дарения и продажи. Держатель участка был обязан ежегодно 
платить собственнику заранее установленную плату, вносить государственные 
налоги. На правах эмфитевзиса предоставлялись обычно необработанные 
земли, принадлежавшие казне, императорам, городским общинам. 
Эмфитевзис оказал влияние на арендные отношения в Византии, странах 
Западной Европы. 
8 См.: Павлов П. Н. О документах, удостоверяющих государственную регистрацию 
прав на земельные участки и иное недвижимое имущество // Правовое 
регулирование рынка недвижимости. 1999. № 1. C. 36. 

в собственность. Так, в ст. 34 гл. XVII Соборного Уложения сказано: «
А будет кто вотчину свою родовую или выслуженную, 
или купленную кому продаст, и деньги возьмет, и купчую даст, 
а в поместном приказе в книгах ту вотчину за купцом не запишет, 
да после того вновь свою вотчину иному кому продаст воровством, 
и деньги возьмет, и в поместном приказе в книги ту 
вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть 
тому, за кем та вотчина в поместном приказе в книгах записана. 
А первому купцу тою вотчиною владеть не велеть, для 
того, что он ту вотчину купя, в поместном приказе за собою в 
книги не записал»9. 
Изданный в 1714 году Петром I Указ о единонаследии 
приравнял правовой статус поместий и вотчин. С целью пресечения 
злоупотреблений в приказах со стороны подьячих 
царь реформировал систему «укрепления прав» на недвижимость. 
В соответствии с Указом 1719 года, ей был придан полноценный 
государственный характер, получивший название 
«крепостной порядок». Регистрация прав на все виды недвижимости 
сосредоточивалась в одном органе – Палате крепостных 
дел, контроль над которой осуществляла Юстиц-коллегия. 
За совершение «крепостного акта» стала взиматься «крепостная 
пошлина». В Палате крепостных дел должны были совер-
шаться все акты по поводу недвижимости под надзором 
губернаторов и воевод, при участии правительственных орга-
нов, с обязательным привлечением свидетелей. 
В соответствии с новым порядком право на имущество у 
приобретателя возникало не в момент внесения записи в кни-
ги, а в момент совершения сделки: «имение справливать за 
тем, чья крепость старее»10. 

В период правления Екатерины II совершение 

«крепостей» было возложено на гражданские палаты и 
уездные суды, при которых организовывались учреждения 
«крепостных дел». 

                                                            

9 Соборное Уложение 1649 г.: Текст, комментарии / Рук. авт. кол. 
Л. Г. Маньков. – Л., 1987. C. 89. 
10 Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Ч. 1: Вотчинные права. – СПб., 
1896. C. 268. 

В 1775 году прежний обряд записи акта о переходе права 
в книгу был заменен на оглашение состоявшейся сделки с 
недвижимостью через публикацию в «Сенатских ведомостях» 
и, так называемый, «ввод во владение». Последнее должно 
было служить заменой ранее выдававшихся справки, вводной, 
послушной и отказной грамот. 

Процедура «ввода во владение» состояла в следующем. Вы-

писка из «крепостной книги» предъявлялась окружному 
суду, в округе которого находилась передаваемая недвижи-
мость. Окружной суд выдавал исполнительный лист, на осно-
вании 
которого 
судебный 
пристав 
приглашал 
всех 

владельцев смежных имений, местного сельского старосту, 
свидетелей, а также арендаторов земли, возвещал о новом 
владельце имения, зачитывал соответствующий акт («акт 
укрепления») и составлял «вводный лист». Отмеченный в 
нем день «ввода во владение» считался началом дей-
ствительной передачи недвижимого имущества. 

Оценивая новый порядок «укрепления права» собственно-
сти на приобретаемую недвижимость, И. А. Покровский отме-
чал, что наше русское право в этом отношении стоит далеко 
позади европейского11. 
Г. Ф. Шершеневич указывал, что «крепостной порядок» не 
только не обеспечивает твердости за приобретенными 
правами, но, напротив, затрудняет выяснение в точности 
юридического состояния недвижимости, подвергает каждого 
приобретателя опасности лишиться права вследствие незаме-
ченного им препятствия в процессе совершения сделки12. 
А. В. Гантовер обращал внимание, что чрезмерная сложность 
«крепостного порядка укрепления права» собственности на недвижимость 
привела к появлению множества недвижимостей, 
хотя формально и не закрепленных за определенными лицами, 
но, несомненно, принадлежащих им13. 

                                                            

11 См.: Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права («Классика 
российской цивилистики»). – М., 1998. C. 201. 
12 См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 
1907 г.). – М., 1995. C. 143. 
13 См.: Гантовер А. В. Залоговое право. – СПб., 1890. C. 7. 

Для преодоления изжившего себя «крепостного порядка» 

видные российские юристы предлагали перейти к более совершенной 
системе, которая существовала в западных странах, 
с ее поземельными книгами, а также в Привислинском и 
Остзейском краях Российской империи. 

К 1866 году процедура «ввода во владение» полностью 
утратила свое значение и была отменена. Вместо нее Положением 
о нотариальной части от 14 апреля 1866 года на 
большей части Российской империи вводится порядок, в соответствии 
с которым все акты на недвижимость в виде купчих, 
закладных и иных «крепостей» совершаются младшим нотари-
усом, затем утверждаются старшим нотариусом с внесением 
последним записей в специальные реестры. 
Нотариальные части организовывались в губернских городах, 
иногда в уездах при окружных судах. При окружном суде, 
в частности, состояли один старший и несколько младших нотариусов. 
Нотариусы числились на государственной службе, 
но содержались не за счет казны, а того вознаграждения, которое 
получали за предоставляемые услуги. 
В каждом окружном суде был нотариальный архив, которым 
заведовал старший нотариус. Все факты, касавшиеся недвижимости, 
старший нотариус отражал в двух книгах – 
«крепостной книге» и «реестре крепостных дел». «Крепостные 
книги» и «реестры крепостных дел» заводились на определенную 
территориальную единицу (город, уезд) в пределах соответствующего 
судебного округа. 
Ведение реестра осуществлялось в установленном Министерством 
юстиции России порядке. Лист «реестра крепостных 
дел» соответствовал отдельному объекту недвижимости и состоял 
из нескольких разделов, касающихся сведений о самом 
объекте, его собственниках, ограничениях прав собственности, 
залоге и других обременениях. 

Сделки с землей могли быть совершены в любом месте, но 

утверждались только старшим нотариусом по месту нахождения 
недвижимости. Для этого старшему нотариусу в течение 
года представляли выписку из книги актов, в которую младший 
нотариус вносил запись о совершении в нотариальной 
форме сделки с землей. Старшему нотариусу необходимо было 

удостовериться в том, что представленная выписка является 
подлинной, соответствует действующему законодательству, а 
продавец действительно является собственником отчуждаемой 
земли. После оплаты пошлины и при отсутствии оснований 
для отказа старший нотариус утверждал представленную 
ему выписку из книги актов, делал запись в свою «крепостную 
книгу» и соответствующую отметку в «реестре крепостных 
дел». С этого момента приобретение права собственности считалось 
совершившимся14. 
О произведенном акте «укрепления права» старший нотариус 
сообщал в местные органы власти (в земскую или городскую 
управу) и в столицу для опубликования в установленном 
порядке в «Сенатских ведомостях». На руки сторонам выдавалась 
выписка из «крепостной книги» о внесенной в нее записи 
о сделке по отчуждению земли. Выписка служила удостоверением 
права покупателя на землю. 
Новые правила имели важное значение, поскольку ими 
был определен момент перехода права собственности на недвижимость, 
который был увязан с датой, отмеченной в реестре. 
Тем не менее, нотариальная система подверглась 
критике. Так, Г. Ф. Шершеневич указывал, что вновь неопределенным 
остался момент возникновения права, который 
«...можно по некоторым основаниям отнести: а) к утверждению 
старшим нотариусом представленного ему акта; б) к вручению 
старшим нотариусом выписки лицу, к которому переходила 
недвижимость; в) к вводу во владение или же, наконец, г) к отметке 
в реестре крепостных дел о совершенном вводе»15. 
И. А. Покровский называл реестры крепостных дел «несовершенным 
суррогатом поземельных книг»16. И действительно 
указанные реестры нельзя считать аналогом европейских поземельных 
книг. 

                                                            

14 См.: Емелькина И. А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. – М., 
2004. 
15 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). – 
М., 1995. C. 147–148. 
16 Покровский И. А. Основные проблемы гражданского права («Классика российской 
цивилистики»). – М., 1998. C. 201.