Свой дом без ошибок : Что нужно знать заказчику. На опыте строительства для 4000 семей

Москва
2021

СВОЙ ДОМ
БЕЗ ОШИБОК 
Что нужно знать заказчику

АЛЕКСАНДР
ДУБОВЕНКО

На опыте строительства для 4000 семей

УДК 69
ББК 38.711
 
Д 79

Руководитель проекта В. Федотов
Редактор В. Иванченко
Под научной редакцией Е. Дубовенко, С. Литвиненко, 
В. Федотова, А. Шалагиной, Н. Ширяевой

Дубовенко А.
Д 79  
Свой дом без ошибок : Что нужно знать заказчику. На опыте строительства 
для 4000 семей / Александр Дубовенко. – М.: Интеллектуальная 
Литература, 2021. – 166 с.

ISBN  978-5-907394-28-5

Вы держите в руках книгу, которая поможет вам воплотить мечту о собственном 
доме. Это первое в России издание, в котором последовательно и 
на доступном языке разбираются все этапы строительства загородного жилья: 
от выбора участка до отделки дома и ландшафтного дизайна. 
Чтобы при планировании дома не допустить критичных ошибок и не попасть 
в руки недобросовестных подрядчиков, необходимо обладать хотя бы 
минимумом структурированных знаний, которые позволят осмысленно выбрать 
оптимальный путь строительства. Именно в этом цель данной книги — 
помочь читателю сделать осознанный выбор технологий, решений и исполнителей. 
Это не сложный учебник «сделай сам», а четкая и емкая инструкция 
по каждому этапу строительства, которая поможет разобраться в тонкостях 
проектирования дома и в итоге стать обладателем отличного загородного 
жилья.  

УДК 69
ББК 38.711

ISBN 978-5-907394-28-5

© Текст. А. Дубовенко, 2020
© Оформление. ООО «Интеллектуальная Ли-
тература», 2020

Все права защищены. Никакая часть этой книги не может 
быть воспроизведена в какой бы то ни было форме и какими 
бы то ни было средствами, включая размещение в сети Ин-
тернет и в корпоративных сетях, а также запись в память 
ЭВМ для частного или публичного использования, без пись-
менного разрешения владельца авторских прав. По вопросу 
организации доступа к электронной библиотеке издатель-
ства обращайтесь по адресу mylib@alpina.ru

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 
Для кого эта книга?  
 5

ЧАСТЬ 1
ПОКУПКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ГЛАВА 1 
Почему люди стремятся жить загородом?  
 7

ГЛАВА 2 
Выбираем поселок  
 13

ГЛАВА 3 
Юридические вопросы  
 21

ЧАСТЬ 2
КАК ИИЗЧЕГО СТРОИТЬ ДОМ?

ГЛАВА 1 
Оценка бюджета  
 31

ГЛАВА 2 
Кто будет строить?  
 33

ГЛАВА 3 
Технологии строительства  
 37

ЧАСТЬ 3
ПРОЕКТ ДОМА — САМОЕ ВАЖНОЕ

ГЛАВА 1 
Архитектура дома иего проектирование  
 57

ГЛАВА 2 
Архитектурные тренды  
 64

ГЛАВА 3 
Место архитектора встроительстве  
 66

ЧАСТЬ 4 
ПЛАНИРОВКА УЧАСТКА 
ИЛАНДШАФТНЫЙ ДИЗАЙН

ГЛАВА 1 
Архитектура иучасток  
 73

ГЛАВА 2 
Ландшафтный дизайн  
 80

ГЛАВА 3 
Организация строительства  
 88

ЧАСТЬ 5 
СТРОИТЕЛЬНЫЕ КОНСТРУКЦИИ — 
ФУНДАМЕНТЫ ИКРЫШИ

ГЛАВА 1 
Фундаменты  
 91

ГЛАВА 2 
Кровельные покрытия  
 98

ГЛАВА 3 
Комплектующие длякровли  
 105

ЧАСТЬ 6
ОКНА ВДОМЕ

ГЛАВА 1 
Окна вархитектуре ижизни человека  
 111

ГЛАВА 2 
Стеклопакет — самая большая 
 
иважная частьокна  
 117

ГЛАВА 3 
Рамы окон — какие онибывают  
 120

ЧАСТЬ 7 
ИНЖЕНЕРИЯ ВЗАГОРОДНОМ 
ДОМЕ

ГЛАВА 1 
Проектирование  
 129

ГЛАВА 2 
Водоснабжение, отопление 
 
иводоотведение  
 131

ГЛАВА 3 
Вентиляция  
 139

ГЛАВА 4 
Котельная взагородном доме. 
 
Классические иальтернативные способы 
 
отопления  
 143

ГЛАВА 5 
Электрика ислаботочные системы  
 149

ЧАСТЬ 8  
 

ДИЗАЙН ИОТДЕЛКА 
ЗАГОРОДНОГО ДОМА

ГЛАВА 1 
Дизайн- проект  
 155

ГЛАВА 2 
Отделка  
 160

ГЛАВА 3 
Тренды  
 163

ВВЕДЕНИЕ
ДЛЯ КОГО ЭТА КНИГА?

В

сем привет! Меня зовут Александр Дубовенко, я основатель компании 
GOOD WOOD. Эта книга для тех, кто хочет построить свой первый, 
а может быть, и не первый дом и допустить при этом как можно меньше 
ошибок. Книга ведет вас по этапам строительства дома. Начинаем с выбора 
земельного участка, а заканчиваем дизайном интерьера.
С 2005 г. нами был пройден огромный путь от маленькой фирмы по продаже 
бруса до большой современной строительной компании с уникальными 
IT-разработками. Сегодня GOOD WOOD — это собственное проектно- 
архитектурное бюро, деревообрабатывающий комбинат и строительная 
компания. На момент написания книги мы построили более 4000 домов 
и самое высокое в России офисное здание из дерева для нашей штаб-квартиры — 
GOOD WOOD PLAZA, которое попало в Книгу рекордов России. 
Думаю, именно эти факты дают нам право советовать будущим домовладельцам 
и предостерегать от многочисленных ошибок.
В нашей стране малоэтажное и коттеджное строительство совершенно 
не контролируется государством, и в этой отрасли собралось много недобросовестных 
застройщиков. Мне это напоминает банковскую систему 
1990-х гг. Помните, как по телевизору крутили рекламу «“Хопёр- Инвест” — 
отличная компания» и предлагали 10, 20 или даже 50% в месяц? Не в год, 
а в месяц! Естественно, это оказывалось финансовой пирамидой и люди 
просто теряли деньги. Теперь банковский сектор полностью взят под контроль 
и вклады застрахованы. Но если подумать, чем банковский вклад отличается 
от аванса в несколько сотен тысяч или миллионов руб лей в строительную 
компанию? Ничем. Вы платите деньги, и вам обещают  что-то 
сделать. Но, в отличие от банков, на эту деятельность вообще не требуется 
никакой лицензии. Можно брать деньги, обещать что угодно и потом 
не делать.
Рассмотрим вопросы качества. П очему-то, если  кто-то решит в гараже 
сделать автомобиль, его не разрешат выпустить на дорогу без специальных 
испытаний и аккредитации. Более того, сама аккредитация будет стоить 
дороже построения автомобиля. Почему? Считается, что автомобиль — 
источник повышенной опасности. А висящая над головой железобетонная 
плита не является таким источником? А искрящая электропроводка? Почему-
то считается, что для регистрации индивидуального жилого дома 
доказательств его безопасности не требуется и дом можно построить без 
 какого-либо контроля.

 .  
В В Е Д Е Н И Е

Если в магазине оказались овощи или фрукты с нитратами, то контро-
лирующие органы в ходе проверки могут оштрафовать магазин. Однако 
если вам построили дом из некачественных материалов, которые выде-
ляют вредные вещества, например формальдегиды, вы об этом можете 
и не узнать, но негативное влияние на здоровье будет оказываться еже-
дневно. Кто будет нести за это ответственность?
К чему я все это говорю? У меня нет цели пугать будущего владельца 
дома. Все дело в том, что в нашей стране потенциальный заказчик обязан 
быть образованным. Вы не сможете построить дом, если у вас нет доста-
точного количества знаний по хотя бы  каким-то базовым вопросам. А где 
получать эти знания? В интернете? Да, в принципе в сети есть все, но су-
ществует одна проблема. Наиболее активны в интернете производители 
тех или иных материалов. Для того, чтобы продать свою продукцию, они 
начинают искажать реальность и завышают потребительские качества то-
вара, скрывая его недостатки. И наоборот, пытаются максимально очер-
нить продукцию конкурентов. В этих взаимных обвинениях и спорах на-
чинает теряться суть, и заказчику очень сложно разобраться.
Я старался дать вам наиболее полную и достоверную информацию, 
не пытаясь склонить к  какому-либо выбору. Тем не менее по некоторым 
вопросам в книге присутствует и мое субъективное мнение, основанное 
на опыте. Например, из чего надо строить дом — из дерева или камня. 
Я считаю, что строить можно и из того и из другого, главное, чтобы ма-
териалы были качественные, а строительные технологии соблюдались. 
По моему мнению, можно построить качественный дом из кирпича, мо-
нолита, клееного бруса, газобетона и керамических блоков.
Я вовсе не навязываю вам  что-то конкретное и не говорю, что одно 
лучше другого. В книге приводятся  основные отработанные технологии. 
Разве что я не советую связываться с непроверенной экзотикой и не ре-
комендую проводить эксперименты над собой. А когда появляется выбор 
из ограниченного количества вариантов, рассматриваются объективные 
плюсы и минусы.
Еще одна важная оговорка: в книге встречаются упоминания различных 
производителей, брендов. Это сделано лишь для конкретизации рекомен-
даций на основе нашего опыта и не является рекламой.
В завершение я хотел бы выразить огромную благодарность моим кол-
легам, соратникам, которые редактировали данную книгу и выступили 
по сути ее соавторами.
Очень надеюсь, что эта книга позволит вам сэкономить время, деньги 
и нервы.
Приятного чтения, и живите в своем доме!

Ч А С Т Ь
1

ПОКУПКА 
ЗЕМЕЛЬНОГО 
УЧАСТКА

ГЛАВА ПЕРВАЯ ГЛАВА 1
ПОЧЕМУ ЛЮДИ СТРЕМЯТСЯ 
ЖИТЬ ЗАГОРОДОМ?

И

так, вы планируете переехать за город. Начнем с вопросов, связанных 
с покупкой земельного участка: как его выбрать, какие существуют 
подводные камни и как правильно проверить документы. Кроме того, не-
маловажны и нюансы, связанные с коммуникациями и, конечно, с лока-
цией вашего будущего загородного дома.

Рабочие будни

Насколько далеко от вашего офиса может находиться загородный дом? Это 
расстояние кажется одним из основных критериев в подборе земельного 
участка, хотя по факту многое зависит от специфики вашей профессии. 
Сейчас — и особенно после ограничительных мер, связанных с панде-
мией, — все больше людей переходят на удаленную работу. Да и вообще 
весь мир перестраивается таким образом, чтобы минимизировать коли-
чество и расстояния поездок. Например, вы приезжаете в офис только два 
раза в неделю. Насколько принципиальной в этом случае будет удален-
ность вашего дома от места работы?
Так происходит в Соединенных Штатах и Европе, будут аналогичные 
изменения и в России. Мир развивается, и, к счастью, мы никуда не де-
немся от этого.

Ч А С Т Ь  1 .  П О К У П К А  З Е М Е Л Ь Н О Г О  У Ч А С Т К А

8

Дом — достаточно сложное техническое сооружение, где есть водо-
провод и электричество, скорее всего, газ, канализация и септик. Все за-
висит от формата загородного жилья. Конечно, поначалу весь этот набор 
может напугать. И, действительно, потребуется время, чтобы разобраться, 
как пользоваться этим оборудованием.
Один мой знакомый переехал из квартиры общей площадью 26 кв. м 
в дом 260 кв. м, расположенный в Подмосковье, причем всего в 2 км 
от МКАД. Через неделю после того, как он заселился туда с женой, она 
бросила швабру и сказала: «Я больше убираться не буду». Это первая 
проблема: чем больше дом, тем сложнее его убирать, — соответственно, 
нужны помощники. Поэтому, когда вы выбираете дом, реально оцени-
вайте его площадь. Не забывайте, что обслуживать придется не только 
дом, нужно будет убирать снег и листву с участка, косить газоны. То 
есть все, чем в городе занимаются коммунальные службы, вам придется 
взять на себя.

Медицинские службы

Следующее распространенное опасение при переезде за город связано 
с инфраструктурой — и главным образом с теми объектами, которые при-
званы охранять ваше здоровье. Каково оптимальное расстояние от дома 
до поликлиники, до ближайшей больницы?
Когда вы проживаете в загородном доме, очень важна мобильность. 
Крайне необходим хотя бы один автомобиль — либо общественный транс-
порт в шаговой доступности. Сейчас транспорт активно развивается, осо-
бенно в Новой Москве или в ближайшем Подмосковье, в конгломератах 
рядом с городами. Но знаете, что важно на самом деле? Не сам факт бли-
зости больницы, а время, за которое в случае необходимости к вам до-
едет скорая. Не секрет, что в непосредственной близости от Москвы есть 
места с настолько загруженными дорогами, что скорая будет ехать туда 
дольше, чем, например, за 20–30 км от МКАД, где есть другие населенные 
пункты с больницами.
Поездка в поликлинику обычно носит плановый характер; аналогично 
и с больницей:  кому-то нужна глазная клиника,  кому-то — кардиологи-
ческий центр, но в любом случае все планируется заранее. А вот скорая — 
вопрос экстренный. Максимальное время ожидания медиков, которое 
я считаю допустимым, — не более 40 минут: именно за это время скорая 
помощь должна обязательно доезжать до вашего загородного дома.

Г Л А В А  1 .  П О Ч Е М У  Л Ю Д И  С Т Р Е М Я Т С Я  Ж И Т Ь  З А Г О Р О Д О М ?

9

Кто нас будет охранять?

Крупный мегаполис, где по улицам ходит множество людей и всюду ка-
меры видеонаблюдения, выглядит лучше с точки зрения безопасности 
проживания. А что же там, за городом?
Охрана поселка обязательно отражается отдельной статьей в бюджете, 
который жители утверждают на общем собрании. Это важно для любой 
семьи — отпускать ребенка гулять и быть уверенными в том, что он в без-
опасности. Подавляющее большинство обычно настроено платить за спо-
койствие своего существования. Таким образом, появляются два или три 
поста, которые отвечают за безопасность периметра. И конечно, пост 
охраны может стоить разных денег. Примерный бюджет в месяц на один 
пост 60 000–70 000 руб. — это вахтовый метод и охранник неочевидного 
внешнего вида, который и живет, и ест, и пьет в бытовке на въезде. 
Бюджет 100 000–110 000 руб. за один пост — это уже гораздо интереснее: 
за такую сумму в поселке может появиться опрятный охранник, который 
действительно ходит по территории, следит за сохранностью имущества 
и общим порядком. На безопасность влияют и наличие камер наблюдения, 
и полностью закрытый периметр поселка, и это тоже отражается 
на стоимости. Таким образом, уровень и стоимость охраны зависят 
от класса поселка, и сумма затрат на охрану распределяется между домовладениями.


Инфраструктура

С инфраструктурой на территории поселка ситуация, как правило, достаточно 
банальна. Существуют региональные нормы градостроительного 
проектирования, в соответствии с которыми застройщики утверждают 
проекты планировки территорий. Например, есть нормативы по количеству 
мест в школах и дошкольных учреждениях на тысячу жителей, которыми 
должны быть обеспечены поселки.
Таким образом, изначально утверждая проект планировки территории, 
застройщик руководствуется нормативами и обязан создать ту минимальную 
инфраструктуру, без которой проект невозможен. Школы, детские 
сады — в рамках нормативов, а охрана — это уже на усмотрение жителей 
поселка.
И кстати, неплохо бы проверить территорию вокруг поселка на наличие 
источников экологического загрязнения. В сведениях ЕГРН и на публичной 
кадастровой карте такие данные не отображаются. Можно написать 

Ч А С Т Ь  1 .  П О К У П К А  З Е М Е Л Ь Н О Г О  У Ч А С Т К А

10

обращение в Роспотребнадзор, чтобы выяснить, есть ли рядом с вашим 
участком особые территории, которые представляют экологическую опасность 
для окружающих, либо планируется ли их появление в будущем.

Назначение земельного участка

По целевому назначению земли подразделяются на категории: земли поселений (
земли населенных пунктов), земли сельскохозяйственного назначения, 
земли промышленности, земли особо охраняемых территорий, 
земли лесного фонда, земли водного фонда и др. Эти категории, в свою 
очередь, имеют вид разрешенного использования. Строить жилые дома 
и прописываться в них можно на землях населенных пунктов с видом разрешенного 
использования под индивидуальное жилищное строительство 
(ИЖС) и на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного 
использования под дачное строительство. На дачных участках тарифы 
на электричество и налоги обычно ниже, а на участках ИЖС проще 
с оформлением документов. Обратите внимание, что на сельхозземлях 
с видом разрешенного использования ЛПХ (личное подсобное хозяйство) 
и КФК (крестьянско- фермерское хозяйство) строительство жилых домов 
не разрешено. На землях населенных пунктов с видом разрешенного использования 
МЖС (малоэтажное жилищное строительство) также строительство 
индивидуальных жилых домов не разрешено.

Принимаем решение

Каждый потенциальный покупатель должен ответить себе на вопрос: для 
чего мне нужен загородный дом? Для постоянного жилья или для дачного 
отдыха, для родителей или для себя? В зависимости от этого определяются 
цели и приоритеты. Если вы хотите иметь дачу, удаленность будет 
иметь меньшее значение, однако если хотите построить загородный дом 
для постоянного проживания, все ровно наоборот. Важно заранее решить: 
куда дети будут ходить в школу, есть ли возможность посещать работу 
не каждый день и как далеко до нее ехать, как работает общественный 
транспорт, где вы будете покупать продукты, куда станете вывозить мусор. 
Здесь еще масса вопросов, и мой совет в данной ситуации — просто взять 
листок и записать на нем важные для вас критерии. Каждый себе рисует 
идеальную картинку — озеро, лес, пять минут до работы, детский сад, 
школа. В реальности редко все совпадает.

Г Л А В А  1 .  П О Ч Е М У  Л Ю Д И  С Т Р Е М Я Т С Я  Ж И Т Ь  З А Г О Р О Д О М ?

11

А еще, чтобы правильно подобрать земельный участок или дом, надо 
очень хорошо себе представить, как вы будете это все использовать. Особенно 
если вы решаетесь на такие перемены в жизни в первый раз. Но вспомните 
себя, когда вы сели за руль автомобиля с инструктором. Я учился 
то ли на «шестерке» «Жигулей», то ли на  чем-то подобном — и мне казалось, 
что это машина супермощная, суперкомфортная, я даже и не понимал, 
зачем нужна четвертая скорость! И аналогично — как же человеку 
с начальными знаниями о загородном существовании продумать, как он 
будет жить в своем новом доме?
У каждого из нас есть определенный круг знакомых. И когда человек начинает 
задумываться о загородном жилье, он смотрит и думает: «Было бы 
неплохо, как у моего приятеля, но не хватает вот этого…» Здесь нужно 
понимать, что вы в любом случае пойдете на компромиссы при покупке 
загородного дома или земельного участка. Чтобы примерить на себя загородную 
жизнь и понимать, от чего отталкиваться, рекомендуем снять 
загородный дом на лето и попробовать пожить в нем.

Семь советов

Первый совет. Обязательно изучите генеральный план района, в котором 
вы присматриваете себе загородный дом. Это публичная информация, 
из которой отлично видно, какие инфраструктурные объекты 
планируются к возведению и открытию в непосредственной близости 
от выбранной локации. Не возникнет ли рядом логистический парк, 
промышленное предприятие или любой другой объект, который будет 
обременять жизнь?

Второй совет. Узнайте, какие (и где!) будут прокладываться дороги 
и какие запланированы транспортные узлы вблизи места проживания, — 
это мегаважная информация. Могут быть запланированы на генеральном 
плане шоссе, и про них умалчивают при продаже участков. Одно дело, что 
это уменьшает время, чтобы добраться до города, но другое дело — это 
шум и грязь с таких дорог. Например, в Апрелевке в 2022 г. будет введен 
в эксплуатацию транспортный узел, который за 25 минут позволит добраться 
до метро «Киевская». Кое-кто, узнав об этом, обязательно примет 
решение о строительстве дома  где-нибудь рядом с пересадочным узлом.

Третий совет. Очень важно посмотреть на градостроительный план 
земельного участка — ГПЗУ. Он заказывается через Госуслуги, и на нем 
видно, какие есть обременения по участку. Например, охранные зоны 
от подземных коммуникаций, санитарно- защитные зоны от рек или любые 
другие обременения. Эта информация пригодится вам, чтобы не совершить 

Ч А С Т Ь  1 .  П О К У П К А  З Е М Е Л Ь Н О Г О  У Ч А С Т К А

12

ошибку и не купить землю, на которой в будущем ничего не удастся построить.


Четвертый совет. Адекватность цены объекта и репутация застройщика. 
На рынке в любой момент может возникнуть новый игрок, который 
начнет устраивать откровенный демпинг, выставит на продажу 
дома с участком по 1,5 млн руб., соберет деньги с первых 30 покупателей, 
ничего им не построит и испарится. В качестве примера можно привести 
один из поселков на Дмитровском шоссе, который сильно подпортил настроение 
и финансы многим людям, не разобравшимся в ситуации. Репутация 
на нашем рынке  чего-то стоит, особенно в условиях, когда не все 
законодательно урегулировано.

Пятый совет. Информация на генеральном плане, конечно, важна, 
но она не обязательно соответствует именно тому, что люди собираются 
построить. Генплан и договор с коттеджным поселком — два разных документа. 
Внимательно читайте то, что подписываете. В договоре, если вы 
вступаете в кооператив, помимо покупки земельного участка, или в договоре 
долевого участия четко перечислено, какие объекты инфраструктуры 
будут созданы застройщиком на данной территории.

Шестой совет. Если вы покупаете землю и вам рассказывают, что завтра 
вы с соседом скинетесь и сообща построите дорогу или проведете 
коммуникации, не верьте этому. Просто не ведитесь на эту историю, потому 
что никто никогда в жизни не договорится ни с каким соседом. Нет 
успешных поселков, в которых люди скинулись и  что-то построили после 
того, как распроданы все земельные участки.

Седьмой совет. Обязательно запрашивайте первичные документы 
на технические условия. Если вам говорят, что газ будет, электричество 
будет, проверьте, откуда у застройщика такая уверенность в том, что это 
будет в обязательном порядке.

Коттедж или домик вдеревне?

Если выбирать между аккуратным коттеджным поселком и свободным 
деревенским стилем, нужно обращать внимание на локацию. Домик в де-
ревне имеет смысл покупать, если у вас большая тяга к стародачному фор-
мату. Так, многим хочется купить дом на Николиной Горе и жить среди 
деятелей культуры и искусства, чтобы справа — сосед из Большого театра, 
слева — из филармонии. В этом случае ближайшее окружение будет опре-
делять ликвидность земельного участка. Во всех остальных вариантах 
учитывайте, что при покупке домика в деревне совершенно не очевидно,