Экономические аспекты управления рынком недвижимости

Министерство науки и высшего образования 
Российской Федерации

Уральский федеральный университет
имени первого Президента России Б. Н. Ельцина

Н. В. Городнова, И. Н. Маврина

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ 
УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Рекомендовано методическим советом 
Уральского федерального университета
для студентов вуза, обучающихся
по направлению подготовки
08.04.01 — Строительство

2-е издание, стереотипное

Москва
Издательство «ФЛИНТА»
Издательство Уральского университета
2022

УДК 332.72(075.8) 
ББК 65.22я73
          Г70

Г70 

Рецензенты:
проф. кафедры экономики, менеджмента и маркетинга Российского 
госу-дарственного профессионально-педагогического университета, д-р 
экон. наук, доц. В. А. Шапошников ;
д-р экон. наук, проф. кафедры экономики предприятия УрГЭУ 
А. Г. Мокроносов

Научный редактор — канд. экон. наук, проф. М. К. Кожевникова

Городнова Н. В.
  Экономические аспекты управления рынком недвижимости : учебное 
пособие / Н. В. Городнова, И. Н. Маврина. — 2-е изд., стер. — Москва : 
ФЛИНТА : Изд-во Урал. ун-та, 2022. — 104 с. — ISBN 978-5-9765-4993-7 
(ФЛИНТА) ; ISBN 978-5-7996-3129-1 (Изд-во Урал. ун-та). — Текст : 
электронный.

В пособии рассматриваются вопросы экономической сущности понятий недвижимости и рынка недвижимости, изучается специфика правового регулирования 
рынка недвижимости в Российской Федерации, разрабатываются конкретные меры 
по повышению эффективности управления рынком недвижимости.
Устойчивое региональное развитие предполагает совершенствование механизма 
управления рынком недвижимости для эффективного распоряжения государственным и муниципальным имуществом и формирования стратегии бюджетного процесса на адекватной экономической базе хозяйствующих субъектов, создания благоприятного инвестиционного климата для развития рынка недвижимости.
Учебное пособие предназначено для студентов магистратуры, а также будет полезным специалистам в области управления недвижимостью.

Библиогр.: 82 назв. Табл. 10. Рис. 9.

УДК 332.72(075.8) 
ББК 65.22я73

Учебное издание
Городнова Наталья Васильевна, Маврина Ирина Николаевна
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ РЫНКОМ НЕДВИЖИМОСТИ

В авторской редакции

Подписано к выпуску 26.01.2022. Формат 60х84/16. 
 Уч.-изд. л. 5,8. 
Электронное издание для распространения через Интернет.

ООО «ФЛИНТА», 117342, г. Москва, ул. Бутлерова, д. 17-Б, офис 324.
Тел./факс: (495) 334-82-65; тел.: (495) 336-03-11.
E-mail: flinta@mail.ru; WebSite: www.flinta.ru

ISBN 978-5-9765-4993-7 (ФЛИНТА)
ISBN 978-5-7996-3129-1 (Изд-во Урал. ун-та)

© Уральский федеральный
     университет, 2020

Оглавление

Введение ........................................................................... 5

1. Экономические основы эффективного
      управления рынком недвижимости .............................. 9

1.1. Экономичекие и правовые аспекты 
        управления рынком недвижимости .................... 9

1.1.1. Понятия «недвижимость» и «рынок 
            недвижимости»: эволюция, сущность 
            и структура ................................................. 9
1.1.2. Экономико-правовые механизмы 
            регулирования рынка недвижимости ..... 13
1.1.3. Методические аспекты управления 
            рынком недвижимости в регионе ........... 17

1.2. Управление рынком недвижимости .................. 25

1.2.1. Современное состояние рынка 
            недвижимости .......................................... 25
1.2.2. Управление инвестиционным 
            процессом на рынке недвижимости ....... 33
1.2.3. Разработка мер по повышению 
            эффективности управления рынком 
            недвижимости .......................................... 41

2. Экономико-правовое регулирование операций
      на рынке недвижимости в условиях глобализации ..... 55

2.1. Основы экономической интеграции 
        и глобализации ................................................... 55

Оглавление

2.2. Интегрированные структуры 
        с государственным участием: 
        экономические аспекты оказания услуг 
        на рынке недвижимости .................................... 64
2.3. Проблемы правового регулирования 
        процесса оказания услуг на рынке 
        недвижимости .................................................... 72

Заключение ..................................................................... 83

Список библиографических ссылок ................................ 87

Приложение
Примеры решения задач по теме  
«Экономика недвижимости» ........................................ 94



Введение

Р

еформы в управлении рынком недвижимости шли 
в стране с некоторым опозданием от рыночных преобразований в целом. В результате в настоящий период времени не завершены институциональные преобразования по созданию устойчивой законодательной базы в этой 
сфере, а адаптация зарубежного опыта в большинстве случаев 
не вполне приемлема, в первую очередь, из-за различий в уровне 
социально-экономического развития регионов РФ. Это обусловило возникновение множества теоретических, методических 
и практических подходов в сфере управления недвижимым имуществом: классификации и определений недвижимого имущества; формирования региональных рынков недвижимости разных типов; анализа и оценки тенденций их развития; методик 
определения арендных ставок; создания механизма регулирования рынка недвижимости и т. п.
Устойчивое региональное развитие предполагает совершенствование механизма управления рынком недвижимости для 
эффективного распоряжения государственным и муниципальным имуществом, формирования стратегии бюджетного процесса на адекватной экономической базе хозяйствующих субъектов, создание благоприятного инвестиционного климата для 
развития рынка недвижимости.
Принятый государством курс на интеграцию в мировое экономическое сообщество усиливает значимость процессов гармонизации методических и практических подходов в управлении объектами недвижимого имущества.

Введение

Только сопоставимое и прозрачное для международного сообщества управление активами хозяйствующих субъектов и, соответственно, оценка их эффективности и обеспечения гарантий их сохранности могут способствовать притоку денежных 
потоков от иностранных инвесторов в развитие отечественной экономики.
Таким образом, отсутствие общепринятых подходов в управлении и развитии регионального рынка недвижимости подтверждает теоретическую, методическую и практическую значимость темы исследования и актуализирует ее.
Степень разработанности темы. Заметный вклад в развитие 
общих аспектов регулирования, функционирования и эффективного управления российским рынком недвижимости внесли О. С. Белокрылова, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, 
Д. С. Львов, А. В. Карасев, С. Н. Максимов, Е. И. Тарасевич, 
Ф. С. Хейфец и другие ученые.
Наиболее плодотворно отраслевые особенности развития 
российского рынка недвижимости с позиции экономики недвижимости исследовали такие отечественные авторы, как 
А. Н. Асаул, В. В. Бузырев, Ж. А. Василенко, Н. Ю. Власова, 
В. А. Горемыкин, В. И. Жилина, Ю. А. Левин, С. Н. Максимов, 
А. Г. Мокроусов, Р. М. Сиразетдинов, Г. М. Стерник, Н. А. Ушанова, И. В. Федосеев, О. К. Хан и др.
Из числа работ, посвященных анализу процессов правового регулирования рынка жилой недвижимости, выделяются 
труды таких исследователей, как М. М. Агарков, В. В. Иванов, 
И. Т. Балабанов, А. Г. Грязнова, И. А. Брижань, П. В. Крашенинников, В. В. Меркулов, Н. А. Сыроедов, В. Я.Чевганова, 
М. А. Коваленко, Л. М. Радванская, С. А. Хохлова, Г. Ф. Шершеневич.
В трудах А. Н. Асаула, С. П. Гришаева, Б. М. Гонгало, 
О. С. Иоффе, О. М. Козыря, В. М. Ланда, А. Л. Маковского, 
И. Б. Новицкого, О. Н. Садикова, Е. А. Суханова, Ю. К. Толстого, З. И. Цыбуленко, Г. А. Цукермана, Р. О. Халфиной, А. М. Эр

Введение

делевского, В. Ф. Яковлева разработаны различные актуальные 
вопросы, касающиеся экономико-правового обеспечения операций и сделок с недвижимым имуществом.
Однако в российских и зарубежных источниках мало фундаментальных работ теоретико-методологического характера, посвященных исследованию закономерностей функционирования регионального рынка недвижимости, нет полного 
выделения макроэкономических и институциональных особенностей его развития в современной России, отсутствует 
комплексный анализ экономико-правовых механизмов регулирования операций на рынке жилой недвижимости, а также 
эффективных методов и методик их проведения. Данное исследование направлено на частичное восполнение этого пробела.
Цель учебного пособия — выявление современных механизмов и тенденций экономико-правового управления российским 
рынком недвижимости в рамках преподавания курса «Экономика недвижимости (продвинутый уровень)».
В учебном пособии анализируется российский рынок недвижимости.
Особое внимание уделено экономико-правовым механизмам управления рынком недвижимости.
Теоретико-методологической основой учебного пособия послужили работы отечественных и зарубежных ученых в области 
экономической теории и права, оценки стоимости недвижимости, диссертационные работы по указанной проблематике, 
а также законодательные и нормативные документы Российской Федерации. В учебном пособии использовались методы 
анализа и синтеза, индукции и дедукции, аналогии, графического и экономико-математического моделирования, а также 
нормативно-правовой подход.
Эмпирическая и информационная базы представлены фундаментальными положениями монографий, научных статей, 
периодических изданий теоретико-экономического профиля, 
посвященных проблемам функционирования, развития и ре

Введение

гулирования рынка недвижимости в РФ и за рубежом. Оперативная информация представлена материалами таких изданий, как «Российская газета», «Ведомости», «Коммерсант», 
«Эксперт» и др. В работе анализируются официальные данные 
Федеральной службы государственной статистики РФ, Минэкономразвития РФ, Центрального банка РФ, Федеральной 
службы государственной регистрации, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству 
(Росстрой) и другие материалы, опубликованные в периодической печати и специальной научной литературе, размещенные в сети Интернет.
Нормативно-правовой базой являются законы и правовые 
акты федеральных и региональных органов государственной 
власти в области недвижимости, Указы Президентов РФ, Постановления Правительства РФ, Концепция долгосрочного социально-экономического развития РФ до 2020 года, материалы 
федеральной целевой программы «Жилище» и национального 
проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России».



1. Экономические основы эффективного 
управления рынком недвижимости

1.1. Экономичекие и правовые аспекты управления 
рынком недвижимости

1.1.1. Понятия «недвижимость» и «рынок недвижимости»: 
эволюция, сущность и структура
Н

едвижимость и рынок недвижимости являются объектами исследования различных наук: экономики, 
права, строительного дела и пр.
Исторически правовые подходы к изучению рынка жилой 
недвижимости предшествовали экономическим. Так, понятие «недвижимость» известно еще со времен Римской империи, когда юристы установили необходимость разделения всего 
имущества на две категории: движимое и недвижимое имущество. Сформулированные ими определения были еще несовершенны, но все же отражали существовавшую тогда действительность. «Римское право недвижимостью считало земельные 
участки, недра, земли и все, что создано чужим трудом на земле 
собственника. Земельный участок являлся главной (основной) 
недвижимой вещью. Все, что находилось на земельном участке, признавалось естественной или искусственной частью поверхности земли — res soli. Все, что было связано с землей или 
фундаментально скреплено с ее поверхностью, считалось составной частью земельного участка» [1, с. 88]. Тогда же было 

1.Экономическиеосновыэффективногоуправлениярынкомнедвижимости

сформулировано основное правило отчуждения недвижимости «superficies solo cedit — сделанное над поверхностью следует за поверхностью», разработаны разные классификации 
имущества, сформулированы некоторые вещные права, рассматривались вопросы о праве собственности [2]. Таким образом, созданная римлянами система прав на недвижимое имущество в дальнейшем была принята за основу при разработке 
законодательства современных государств с учетом имеющихся исторических предпосылок.
В России первые прообразы жилой недвижимости представляли собой имения — земельные наделы с постройками, 
предназначенные для проживания, ведения хозяйства, получения дохода и др. [3], принадлежащие крупному собственнику. 
В XIV–XVII вв. главными формами поземельной собственности становятся вотчина и поместье. Вотчина — это земельное 
владение, передаваемое по наследству, которое предоставлялось 
служилым людям на основании жалованных грамот князя. Отличительная особенность этого вида недвижимости заключалась в предоставлении прав распоряжения имуществом: продажи, залога, дарения. Поместье — земельное владение, которое 
предоставлялось на условиях государственной службы во временное пользование, обычно пожизненно [4, с. 95].
Таким образом, вотчину можно считать прообразом современной недвижимости, находящейся в частной собственности; поместье — прообразом современной недвижимости, находящейся 
в государственной или муниципальной собственности, но переданное частным лицам либо по договору социального найма или 
найма служебного жилого помещения [5, ст. 100] (дом, квартира), либо в виде служебного надела, предоставляемого в безвозмездное срочное пользование, работникам организаций отдельных отраслей экономики [6, ст. 24, п. 2] (земельный участок).
Государственное регулирование российского рынка недвижимости началось в XVI в. Тогда для совершения сделки купли-продажи имений площадные подьячие допрашивали сторо

1.1.Экономичекиеиправовыеаспектыуправлениярынкомнедвижимости

ны и делали запись в Книге приказов, которую можно считать 
прообразом современного Единого государственного реестра 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним [7].
Впервые официально понятие «недвижимость» в России было 
введено Указом Петра I «О порядке наследования в движимых 
и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г., который уравнял 
в правах вотчины и поместья. Тогда же были сформулированы 
формальные «правила игры» на рынке недвижимости: подьячие 
стали официальными лицами, объединенными в Палату крепостных дел, подконтрольную Юстиц-коллегии; сделки совершались 
с привлечением свидетелей; при конкуренции прав право собственности возникало у того, у кого купчая была старее [8] и др.
Советский период истории рынка жилой недвижимости 
в России начался с отмены помещичьей собственности на землю без выкупа Декретом Второго Всероссийского съезда Советов от 27 октября 1917 г. «О земле». Далее 14 декабря 1917 г. 
Декретом ВЦИК «О запрещении сделок с недвижимостью» приостанавливались все виды сделок с недвижимостью в городах, 
а 20 августа 1918 г. новым Декретом «Об отмене частной собственности на недвижимость в городах» право частной собственности упразднялось «на строения определенной стоимости или доходности, расположенные в городах с населением 
более 30 тыс. человек» [1, с. 89]. Принятый в 1922 г. ГК РСФСР 
с отменой частной собственности на землю упразднял и деление имущества на движимое и недвижимое, в результате чего 
рынок жилой недвижимости в привычном виде в России перестал существовать, что, однако, не означало отсутствия оборота 
таковых объектов. Термин «недвижимое имущество» заменили 
такими понятиями, как основные фонды, жилой дом, квартира 
в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков; их оборот осуществлялся 
с серьезными ограничениями по особым правилам.
В период командно-административной экономики в России 
на первичном рынке большую часть жилой недвижимости рас

1.Экономическиеосновыэффективногоуправлениярынкомнедвижимости

пределяло государство, в то время как возмездное предоставление жилья за счет кредитов для строительства индивидуальных 
жилых домов или квартир в жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) составляло не более 8 %. При этом наблюдалось 
нормированное распределение и прикрепление поставщиков 
к потребителям, что влекло за собой искаженность цен, дефицит, сговор. На вторичном рынке преобладала мена, что существенно сужало возможности экономических агентов по удовлетворению их потребностей [9].
В период восстановления в России рыночных отношений 
в начале 90-х годов XX в. начинает развиваться современный 
рынок жилой недвижимости. По мнению Г. М. Стерника, «Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда «Закон о собственности в СССР» признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 
1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено 
и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей — помещений» [10, с. 41]. Первым этапом явилось формирование стихийного рынка: отношения между участниками не оформлены, носят хаотический характер, культура 
ведения бизнеса еще не сформирована, предложение определяет спрос. На втором этапе начинает закладываться законодательная база, формирующая правила игры, что привлекает 
на рынок новых продавцов и инвесторов; развивается ипотечное кредитование, что вызывает резкий рост цен. В настоящее 
время российский рынок жилой недвижимости переживает третий этап своего развития, для которого характерно повышение 
качества знаний покупателя о рынке и товарах на нем, спрос 
определяет предложение.
Согласно современному российскому законодательству, 
а именно статье 130 Гражданского кодекса РФ, принятого 
в 1994 году, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все,