Основы реконструкции и реставрации. Реконструкция зданий и сооружений. Часть 1. Оценка технического состояния зданий и сооружений

 

 
 
 
   
 
 
 

В. Е. Бородов 

 
 
 

ОСНОВЫ РЕКОНСТРУКЦИИ  

И РЕСТАВРАЦИИ  

РЕКОНСТРУКЦИЯ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 

 
 
 

Часть 1 

ОЦЕНКА ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ 

ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ 

 
 
 

Учебное пособие  

 
 
 
 

Йошкар-Ола     

ПГТУ 
2017 

УДК 725.945.025.4 
ББК  85.1 

Б 83 

 
 
 

Рецензенты: 

доктор технических наук, профессор Поволжского государственного 

технологического университета Ю. А. Минаков 

доктор технических наук, профессор Чебоксарского  

политехнического института А. В. Пилягин 

 
 

 

Печатается по решению 

редакционно-издательского совета ПГТУ 

 
 
Бородов, В. Е.  
Основы реконструкции и реставрации. Реконструкция зданий и 

сооружений: учебное пособие: в 2 ч. Ч. 1: Оценка технического состояния зданий и сооружений / В. Е. Бородов. – Йошкар-Ола: Поволжский государственный технологический университет, 2017. – 
200 с. 

ISBN 978-5-8158-1891-0 
ISBN 978-5-8158-1892-7   Ч. 1  
 
В первой части учебного пособия рассмотрены вопросы реконструкции 

зданий и сооружений; представлены основные методы оценки их технического состояния; даны теоретические сведения по обследованию оснований 
и конструкций реконструируемых объектов.  

Для студентов вузов, обучающихся по направлению «Строительство» 

и специальности «Строительство уникальных зданий и сооружений», аспирантов, преподавателей высших учебных заведений, специалистов региональных и муниципальных органов, технических работников реставрационных и строительных организаций. 

 

УДК 725.945.025.4 

ББК 85.1 

 

ISBN 978-5-8158-1892-7 (Ч. 1)
ISBN 978-5-8158-1891-0

© Бородов В. Е., 2017
© Поволжский государственный 
технологический университет, 2017

Б 83

ОГЛАВЛЕНИЕ 

 

Предисловие ................................................................................................ 5 

Введение ...................................................................................................... 6 

1. Основы реконструкции зданий и сооружений ................................ 9 

1.1. Архитектурно-градостроительные мероприятия  
при проектировании реконструкции городской застройки ............... 9 

1.2. Архитектурно-планировочные мероприятия  
при модернизации и реконструкции зданий и сооружений ............ 14 
1.3. Основные направления реконструкции промышленных  
предприятий. Особенности реконструкции 
производственных зданий и сооружений ......................................... 22 

1.4. Надежность и долговечность зданий, критерии их оценки ...... 34 

1.5. Определение степени износа зданий и сооружений  ................ 41 
1.6. Экономическая эффективность реконструкции ........................ 47 

1.6.1. Оценка экономической эффективности  
реконструкции жилых домов ....................................................... 50 
1.6.2. Оценка экономической эффективности  
реконструкции промышленных предприятий ............................ 59 

Вопросы для самопроверки ................................................................. 65 

2. Обследование зданий и сооружений ................................................ 67 

2.1. Основные положения методики предпроектного  
обследования зданий и сооружений, состав работ ........................... 67 

2.2. Проведение инженерно-геологических изысканий  ................. 73 

2.2.1. Сбор и анализ архивных материалов  ................................ 76 
2.2.2. Изучение гидрогеологического режима,  
химического состава подземных вод и фильтрационных 
характеристик грунтов .................................................................. 79 
2.2.3. Исследование закономерностей и факторов развития  
опасных геологических и инженерно-геологических  
процессов в пространстве и во времени  ..................................... 84 
2.2.4. Составление прогноза изменений на площадке  
инженерно-геологических условий и возможных опасных  
геологических и инженерно-геологических процессов ............. 89 

2.2.5. Оценка геологического риска социальных  
и экономических потерь, обусловленных развитием  
карстово-суффозионных, оползневых и других опасных 
геологических и инженерно-геологических процессов ............. 91 
2.2.6. Полевые исследования свойств грунтов  ........................... 96 
2.2.7. Лабораторные исследования свойств грунтов ................ 115 
2.2.8. Геофизические исследования свойств грунтов ............... 129 
2.2.9. Камеральная обработка материалов  
и составление технического отчета (заключения)  
по результатам изысканий .......................................................... 131 

2.3. Инженерно-геодезические изыскания площадки  
реконструируемого объекта ............................................................. 134 

2.4. Обследование фундаментов зданий и сооружений ................. 137 

2.5. Обследование ограждающих конструкций .............................. 143 

2.5.1. Обследование бетонных и железобетонных 
конструкций  ................................................................................ 148 
2.5.2. Обследование каменных конструкций ............................ 158 
2.5.3. Обследование металлических конструкций .................... 159 
2.5.4. Обследование деревянных конструкций ......................... 165 

2.6. Оценка технического состояния конструкций зданий  
и сооружений по результатам общего обследования..................... 167 

2.7. Поверочные расчеты конструкций  .......................................... 172 

2.8. Составление отчетной документации ...................................... 174 

2.9. Содержание и структура проекта реконструкции ................... 178 

2.9.1. Особенности проектирования реконструкции жилых  
и общественных зданий и сооружений ...................................... 181 
2.9.2. Особенности проектирования реконструкции  
промышленных зданий и сооружений  ...................................... 183 

Вопросы для самопроверки  .............................................................. 186 

Заключение  ............................................................................................. 188 
Cловарь терминов  .................................................................................. 189 

Библиографический список ............................................................. 195 
 
 

ПРЕДИСЛОВИЕ 

 
Настоящее пособие является логическим продолжением трех 

предыдущих учебных изданий: «Основы реконструкции и реставрации. Фиксация и обмеры» (2011), «Основы реконструкции и реставрации. Укрепление памятников архитектуры» (2015) и «Основы реконструкции и реставрации. Реставрация памятников архитектуры» (2015). 

В пособии изложены теоретические основы роли реконструк
ции зданий и сооружений в решении социальных, градостроительных и архитектурных задач, методы функциональных основ проектирования реконструируемых зданий и сооружений. В представленной части освещены вопросы оценки технического состояния 
зданий и сооружений. 

Задача учебного пособия – ознакомить студентов с основами 

проектирования реконструкции зданий и сооружений в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, целями реконструкции, сроками службы зданий и сооружений, предварительной оценкой возможности и целесообразности реконструкции зданий и сооружений, а также методами обследования и 
усиления оснований и строительных конструкций, производством 
строительно-монтажных работ при реконструкции зданий и сооружений. 

Текст пособия представлен в доступном для понимания изло
жении, что позволяет студентам усвоить основные понятия и особенности выполнения реконструкционных работ без особых трудностей.  

Учебное пособие рекомендуется использовать на занятиях по 

основам реконструкции и реставрации зданий и сооружений для 
подготовки дипломированных специалистов по направлению 
«Строительство». 

 
 

 
 

ВВЕДЕНИЕ 

 

Проблема реконструкции сложившейся жилой застройки в го
родах России имеет особую значимость. В каждом крупном городе 
в настоящее время имеются их генеральные планы развития, в которые включаются мероприятия по обновлению и реконструкции 
застройки, в том числе реконструкции частей территорий и отдельных зданий с обязательным благоустройством придомовых 
территорий, решением транспортных, социально-бытовых и других проблем.  

Реконструкция как особая разновидность строительства свя
зана с радикальным переустройством существующих гражданских 
или промышленных зданий и сооружений.  

Основные ц е л и  реконструкции: 
- полное или частичное изменение функционального назначе
ния и размеров зданий (сооружений); 

- замена изношенных или несоответствующих эксплуатацион
ным требованиям конструкций и инженерных систем; 

- замена морально устаревшего и физически изношенного тех
нологического и инженерного оборудования; 

- приведение здания (сооружения) в соответствие с современ
ными санитарно-гигиеническими, техническими, экологическими 
и эстетическими требованиями.  

Реконструкция как состав организационно-строительных дей
ствий и строительно-монтажных процессов может включать в себя 
следующие виды работ: 

- пристройки, надстройки, переоборудование чердачного поме
щения под мансарду с целью увеличения полезной площади; 

- изменение планировки помещений; 
- усиление несущих конструкций; 
- производство ремонтных работ внутри здания; 
- выполнение дополнительного утепления полов, кровли, стен; 
- облицовка здания новейшими материалами; 
- замена кровли на современное покрытие; 
- благоустройство территории.  

Реконструкция объектов жилищно-гражданского назначения 

производится с целью повышения комфортности потребительских 
качеств, продления жизненного цикла зданий, тепловой защиты, 
развития уровня инфраструктуры в соответствии с современными 
требованиями, увеличения полезной площади за счет пристроек, 
надстроек, сооружения мансард и т.д.  

Главные з а д а ч и  реконструкции жилой застройки:  
- увеличение фонда в связи с ростом городского населения и 

норм обеспечения жильем; 

- обновление жилищного фонда в исторических кварталах с 

обеспечением в них оптимальной плотности застройки; 

- повышение уровня благоустройства;  
- обеспечение удобных связей жилья с основными объектами 

трудового и культурно-бытового обслуживания;  

- повышение архитектурно-художественных качеств жилой за
стройки. 

Реконструкция объектов промышленности выполняется для 

совершенствования производства и повышения его технического 
уровня для наращивания производственной мощности, повышения качества и изменения ассортимента продукции без увеличения 
численности работающих, при одновременном улучшении их 
труда и соблюдении требований по охране окружающей среды.  

При реконструкции производственных зданий решаются сле
дующие основные задачи:  

- приведение объемно-планировочной структуры здания в со
ответствие с потребностями модернизируемого или вновь размещаемого производства; 

- повышение эксплуатационных качеств существующих несу
щих и ограждающих конструкций в соответствии с новыми требованиями производства; 

- изменение основных строительных параметров здания (кон
фигурации, плана, высот помещений, сетки колонн), связанное с 
развитием производства, а также с условиями проведения реконструктивных строительных работ, в том числе без остановки технологического процесса; 

- модернизация инженерных систем для обеспечения потреб
ностей модернизируемого производства и создание требуемых 
нормами условий труда работающих; 

- совершенствование архитектурно-художественных качеств 

здания и его интерьеров с учетом современных требований к общей композиции предприятия. 

При реконструкции предприятия может осуществляться:  
- новое строительство и расширение действующих объектов 

вспомогательного и обслуживающего назначения с заменой устаревшего оборудования, устранением диспропорций в технических 
звеньях предприятия и вспомогательных службах;  

- строительство новых зданий и сооружений того же назначе
ния взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по технико-экономическим причинам является нецелесообразной;  

- расширение отдельных зданий и сооружений основного, 

вспомогательного и обслуживающего назначения, когда более высокопроизводительное и совершенное технологическое оборудование не может быть размещено в существующих зданиях. 

Разновидности реконструкции оказывают существенное влия
ние на разработку проектов реконструкции, выбор форм и методов 
ее организации, решение вопросов планирования, финансирования и материально-технического обеспечения, использование 
местных материалов и энергоресурсов, а также на характер, объемы и особенности производства строительно-монтажных работ. 

 
 

 
 

1. ОСНОВЫ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ  

И СООРУЖЕНИЙ 

 

 

1.1. Архитектурно-градостроительные  

мероприятия при проектировании  
реконструкции городской застройки 

 

Архитектурно-градостроительные мероприятия при рекон
струкции городской застройки, решая вопрос о соотношении в ней 
"старого" и "нового", представляют собой непрерывный процесс 
преобразования и обновления планировки и застройки и заключаются в улучшении планировочной структуры города, повышении 
архитектурно-пространственных качеств застройки, совершенствовании сети магистралей улиц, площадей, транспортных и пешеходных связей, упорядочении систем инженерного оборудования и коммунального хозяйства.  

Основными п р и ч и н а м и  необходимости реконструкции го
родской застройки являются: 

- несоответствие сложившейся планировочной структуры воз
растающим требованиям, новым функциям и экологическим 
нагрузкам; 

- недостаточная эффективность использования жилого фонда и 

территорий; 

- моральный и физический износ застройки; 
- разновременность сроков службы отдельных элементов; 
- потеря в процессе развития ценных историко-архитектурных 

качеств. 

К основным ц е л я м  реконструкции городского пространства 

относятся: 

- спасение от разрушения и вторжения транспортных потоков 

и чужеродных зданий, органически не связанных со старой застройкой; 

- увязка разнообразных и нередко противоречивых социальных 

интересов населения с изменениями пространственной системы, 
вызванными общегородскими потребностями развития; 

- приведение зданий и сооружений в соответствие с требовани
ями пользователей методами архитектурно-планировочного и 
функционального преобразования. 

В градостроительстве можно выделить несколько основных 

методических п о д х о д о в  к реконструкции старой застройки: 

1. Сохранение исторически сложившейся структуры без значи
тельных изменений с дополнением перестроенных и измененных 
элементов.  

2. Радикальное изменение сложившейся структуры в пределах, 

не противоречащих специфическим особенностям структурных 
элементов и признаков, наиболее устойчивых и характерных для 
данного населенного пункта.  

3. Разрушение основ сложившейся структуры и создание новой 

планировочной организации территории в соответствии с современными и перспективными требованиями. Сложившаяся структура игнорируется как устаревшая, но отдельные ее элементы сохраняются и используются лишь в той мере, в какой они соответствуют решению поставленных задач.  

Каждый из методов применяется при реконструкции отдель
ных фрагментов и территорий, но в целом для формирования новой структуры необходимо сочетание этих методов на основе 
учета устойчивых признаков сложившейся структуры и активного 
включения её во вновь формируемую.  

Градостроительная эффективность комплексного проведения 

реконструктивных мероприятий состоит в получении высокого архитектурно-художественного и функционального результата благодаря осуществлению целостного градостроительного замысла. 
Чем сложнее объект по своему функциональному составу и больше 
по размерам, тем сложнее комплекс задач, которые должны решаться взаимосвязано (рис. 1). 

 

Рисунок 1. Зависимость и вариантность конструктивных решений  

и методов реконструкции старого жилого фонда 

 
Разработка комплекса мероприятий, способствующих оздоров
лению окружающей среды в застройке старых районов, находится 
в прямой зависимости от типов рассматриваемых жилых районов.  

В существующей застройке можно выделить следующие т и 
п о л о г и ч е с к и е  г р у п п ы  территорий города: 

1) застройка вдоль магистралей общегородского центра; 
2) историческая застройка (в центральной части города); 
3) крупные селитебные зоны за пределами центральной части 

города (спальные районы); 

4) жилые районы, сложившиеся в соседстве с промышленными 

зонами, а также на периферии центральной зоны. 

Для преодоления социальных, функциональных и архитек
турно-градостроительных недостатков застройки рекомендуется 
выполнение следующих м е р о п р и я т и й : 

РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Анализ информационный данных

Определение возможных вариантов 
по реконструкции отдельных зданий

Выбор варианта планировочного решения

Технико-экономическое 

обоснование

Передвижка 
отдельных 

зданий

Встройки 
и вставки 
в застройку

Реконструкция 

зданий 

и сооружений

Сохранение части 
зданий и частичный 

снос под новую

застройку 

Полный снос 
и застройка 

новыми 
зданиями 

Подъем 
зданий

Настройка 

зданий

Реконструкция 

с перепланировкой 

квартир

Пристройка 

зданий 

Капитальный 

ремонт

С сохранением
конструкций

С заменой 

конструкций

- для первой группы с целью формирования единой территории 

застройки вдоль магистралей создают более плотную и визуально 
целостную архитектурную композицию проспектов и улиц с помощью повышения этажности существующих зданий и новых разнообразных вставок, надстройки четырех- и пятиэтажных зданий, 
размещенных вдоль красной линии (преимущественно мансардными этажами). В связи с необходимостью сохранения ценного 
капитального фонда практически невозможно «раздвинуть» красные линии и создать вдоль кварталов защитные полосы озеленения. Поэтому представляется целесообразным использовать первые этажи домов или целиком здания вдоль магистралей для размещения культурно-бытовых учреждений;  

- для второй группы определяют привлекательность тех или 

иных отдельных планировочных образований, выявляют объекты наиболее интенсивного использования горожанами, устанавливают приоритеты их развития. В случае уникальности исторической планировки и высокой ценности построек реконструкция осуществляется методом разуплотнения кварталов путем сноса малоценной внутридворовой застройки и модернизации зданий; 

- для третьей и четвертой групп включают в структуру дво
ров нетиповые вставки, формирующие замкнутость внутренних 
пространств существующих жилых образований, помогающих 
членению среды на определенные пространственные уровни 
(квартира, двор, внутриквартальный сад, улица); 

- для четвертой группы, отличающейся особенно неблагопри
ятными условиями, которые складываются в жилых районах, расположенных смежно с промышленной зоной, оптимальное решение выбирается из нескольких вариантов: 

• допускают в определенной форме и определенных пропор
циях сосуществование жилья и промышленности; 

• из района полностью выносят промышленные предприятия, и 

он становится чисто жилым; 

• из района выносят жилье и развивают промышленность.