Системные методы управления энергосбережением в жилищном фонде : аналитический обзор

В.И. Гнатюк, Д.В. Луценко 

СИСТЕМНЫЕ МЕТОДЫ 
УПРАВЛЕНИЯ 
ЭНЕРГОСБЕРЕЖЕНИЕМ 
В ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ 

Аналитический обзор 

Москва 

2019 

Второе издание, стереотипное

Берлин

УДК 640:658.26+62:1+681.51+519.9+53.072+621.311.28 
ББК 65.441 
  Г 65 

          Гнатюк В. И. 
Г 65       Системные методы управления энергосбережением 
 в жилищном фонде : аналитический обзор /  В. И. Гнатюк, 
   Д. В. Луценко. – 2-е изд., стер. – Москва ; Берлин : 
  Директ-Медиа, 2019. – 91 с.

ISBN 978-5-4499-0198-9 

В обзоре проанализированы возможности и условия для проведения 
энергосберегающих мероприятий в российском жилищном секторе. 
Освещается методология эффективного управления жилищным фондом, 
финансовые инструменты для обеспечения инвестиций в энергосбережение и технические аспекты энергосберегающих мероприятий, применяемые в нынешних экономических и политических условиях России. Значительное внимание уделено методологии оптимального управления 
энергопотреблением жилищного фонда, включающей процедуры создания базы данных, интервального оценивания, прогнозирования и нормирования энергопотребления объектов. Показано, что энергосбережение в 
жилищном секторе должно осуществляться путем реализации методики 
оптимального управления энергопотреблением на системном уровне с 
целенаправленным выходом на конкретные технические решения, обеспеченные рыночной институционной инфраструктурой и экономически 
эффективными схемами финансирования. Рекомендуется практикамруководителям, осуществляющим управление жилищным фондом регионов, городов, организаций и предприятий, специалистам органов местного самоуправления и предприятий энергоснабжения, исследователям, 
работающим в области оптимального построения больших систем, теории эффективности, рангового анализа и энергосбережения. Данный 
материал полезен также аспирантам и студентам. 
При составлении аналитического обзора активно использовались открытые 
материалы 
сайтов 
«Институт 
экономики 
города» 
(http://www.urbaneconomics.ru), «Калининградский региональный центр 
энергосбережения» (http://www.kreec.ru) и «Техника, техносфера, энергосбережение» (http://www.gnatukvi.ru), а также справочника Энергосбережение в жилищном фонде: проблемы, практика и перспективы. — М.: 
DENA, Фонд «Институт экономики города», 2004. — 108 с. 

УДК 640:658.26+62:1+681.51+519.9+53.072+621.311.28 
ББК 65.441 

ISBN 978-5-4499-0198-9 

© Гнатюк В. И., Луценко Д. В., текст, 2019 
© Издательство «Директ-Медиа», макет, оформление, 2019 

Оглавление 

Введение .............................................................................. 6 
1. Общий обзор потенциальных   
возможностей решения вопросов  энергосбережения  
в жилищном фонде  в контексте целей ЕС ...................... 9 
1.1. Управление жилищным фондом ...................12 
1.2. Финансирование энергосберегающих  
мероприятий ......................................................................15 
1.3. Технические аспекты энергосбережения ......17 
2. Методологические основы  и возможные 
эффекты энергосбережения в жилищном  
фонде на системном уровне ...............................................21 
2.1. Методика оптимального  
управления  энергопотреблением ................................23 
2.2. Интервальное оценивание объектов   
по энергопотреблению ...................................................26 
2.3. Прогнозирование энергопотребления..........28 
2.4. Нормирование энергопотребления ...............31 
2.5. Моделирование процессов  
энергопотребления ..........................................................33 
2.6. Пример реализации методологии   
на системном уровне .......................................................42 
3. Технические подходы к решению   
задач эффективного энергосбережения  
при санации жилых зданий .................................................46 
3.1. Мероприятия по учету количества   
и качества потребляемых ресурсов ..............................46 
3.1.1. Установка узлов учета тепловой  
энергии  и воды............................................................47 
3.1.2. Установка радиаторных  
регистраторов тепла ...................................................47 
3.1.3. Установка квартирных узлов  
учета горячей  и холодной воды .............................48 
3.1.4. Установка узлов учета холодной  
воды ................................................................................48 

3 

3.1.5. Установка узлов учета газа ....................... 48 
3.1.6. Установка электросчетчиков ................... 49 
3.2. Мероприятия по регулированию  
потребления ресурсов ..................................................... 49 
3.2.1. Модернизация индивидуальных 
тепловых пунктов ........................................................ 50 
3.2.2. Балансировка системы отопления ......... 51 
3.2.3. Установка термостатических 
радиаторных вентилей ............................................... 51 
3.2.4. Установка ограничителей  
расхода воды ................................................................. 51 
3.3. Мероприятия по снижению  
нерациональных потерь потребляемых ресурсов.... 52 
3.3.1. Наружное утепление стеновых 
конструкций  и проемов ............................................ 52 
3.3.2. Восстановление заделки швов   
и гидрофобизация стен ............................................. 53 
3.3.3. Утепление строительных  
конструкций  чердаков, технических  
этажей и подвалов ....................................................... 54 
3.3.4. Изоляция трубопроводов  
отопления  и горячего водоснабжения ................. 54 
3.3.5. Промывка оборудования и 
трубопроводов  системы отопления ...................... 54 
3.3.6. Установка радиаторных  
отражателей .................................................................. 55 
3.3.7. Установка на окнах  
теплоотражающих пленок  
и низкоэмиссионных стекол .................................... 56 
3.3.8. Замена оконных и балконных  
блоков ............................................................................ 56 
3.3.9. Заделка и уплотнение оконных  
и дверных  блоков ....................................................... 57 
3.3.10. Реконструкция входов в подъезды ...... 57 
3.3.11. Строительство «мини-котельных» ....... 57 

4 

3.3.12. Установка настенных 
водоподогревателей ....................................................58 
4. Схемы финансирования  и концепции 
энергосберегающей  санации жилого фонда ................59 
4.1. Финансирование  
за счет собственных средств ..........................................60 
4.2. Привлечение банковских кредитов ...............60 
4.2.1. Рефинансируемые ипотечные  
займы,  обеспеченные закладной ............................61 
4.2.2. Строительные сберегательные займы ...62 
4.2.3. Ипотечные ценные бумаги ......................63 
4.3. Продажа с последующей арендой .................65 
4.4. Финансирование путем привлечения  
внешних подрядчиков .....................................................67 
4.5. Государственная (муниципальная)  
поддержка в форме налоговых льгот,  
льготных процентных ставок по кредитам,  
грантов .................................................................................69 
5. Концепция энергосберегающей  санации 
жилищного фонда  Калининградской области .............71 
Заключение .......................................................................77 
Рекомендуемая литература ............................................81 
Тезаурус ..............................................................................84 
 
 
 

5 

Введение 

Жилищная реформа в России за последние годы 
достигла значительных успехов: проведена приватизации государственного и муниципального жилищного 
фонда (рис. 1), рынок купли-продажи жилья стал 
неотъемлемой частью жилищных отношений, пройдена большая часть самого болезненного экономического 
процесса — 
сокращения 
убыточности 
жилищнокоммунального хозяйства, реализована первая в России 
система адресной социальной защиты населения — 
программа жилищных субсидий по оплате жилищнокоммунальных услуг. Однако многое еще предстоит 
совершить, тем более что сегодня экономические и политические условия реформирования жилья благоприятнее, чем прежде — в стране обозначился экономический рост, появилась политическая стабильность, 
сформирован устойчивый институт частной собственности. В то же время, капитального ремонта требует 
больше половины многоквартирных домов, и год от 
года увеличивается число зданий, относящихся к ветхому и аварийному жилищному фонду. Сегодня активно развивается жилищное строительство, но если  
не принимать мер по сохранению построенного жилья, общее состояние сектора по-прежнему будет 
ухудшаться [12]. 
Эффективность использования первичных источников и преобразованных видов энергии в нашей стране 
крайне низка. На начало XXI века экономика России 
характеризуется крайне высокой энергоемкостью, в 2 — 
3 раза превышающей удельную энергоемкость экономики развитых стран, где в последнее двадцатилетие 
наблюдался энергоэффективный экономический рост. 

6 

 
Рис. 1. Распределение жилищного фонда Российской Федерации  
по формам собственности [12] 
 
Удельная энергоемкость валового внутреннего продукта в России в 2001 году составила 1290 кг у.т. 
(условного топлива) в расчете на 1000 долл. США, тогда как в мире в среднем она равнялась 443 кг у.т. [12]. 
Энергоемкость валового внутреннего продукта России (при расчете его по паритету покупательной способности валют) превышает среднемировой показатель 
в 2,3 раза, по странам Европейского союза в 3,1 раза, а 
Японии в 7 раз (рис. 2). Причем в условиях значительного экономического спада в России в 90 годах прошлого века (примерно на 40 — 45%) спрос на тепло и 
электроэнергию сократился незначительно. В большой 
степени это связано с ростом тепло- и энергопотребления в жилищном секторе. К сожалению, этот процесс 
объясняется не столько ростом объемов жилищного 
фонда, сколько увеличивающимися потерями теплоэнергоресурсов в жилищном фонде и коммунальных 
сетях вследствие их нарастающего износа, который порой приближается к критическому уровню (60%). 

7 

 
Рис. 2. Сравнительный анализ энергоемкости внутреннего валового 
продукта 
 
Примечательно, что здесь мы резко контрастируем 
с некоторыми бывшими республиками СССР, ныне 
независимыми государствами. Примером может служить Литва, где за последние несколько лет отмечается 
весьма высокий экономический рост при неизменном 
уровне потребления энергоресурсов. Думается, ситуация и не изменится, если мы не пойдем по пути, пройденному США, Германией, Японией и другими странами с начала энергетического кризиса 70-х годов XX 
века, когда на практике широко стали использоваться 
методы исследования и оптимизации больших энергетических комплексов и систем. 
 
 

8 

1. Общий обзор потенциальных  
возможностей решения вопросов  
энергосбережения в жилищном фонде  
в контексте целей ЕС 

Для улучшения ситуации в жилищном секторе России и успешного завершения начатых преобразований 
необходимо решить комплекс задач, связанных с повышением энергоэффективности жилищного фонда. 
Среди них особое место занимает задача сбережения 
ресурсов в жилищном секторе. Сегодня восемьдесят 
процентов 
стоимости 
жилищно-коммунальных 
услуг — это стоимость ресурсов, поступающих в наши 
дома через сетевые системы — газа, электричества, воды, тепловой энергии. При этом потребители, так или 
иначе, оплачивают все потери ресурсов. Развитие бизнеса, ориентированного на сокращение потерь — 
главный экономический потенциал реформы жилищного сектора России. Заинтересованность частного 
бизнеса в энергосбережении и обеспечении эффективного менеджмента — залог привлечения инвестиций в сектор [12]. 
Повышение энергоэффективности и внедрение 
энергоресурсосберегающих технологий является стратегической задачей для экономики. К этому побуждает 
как постоянный рост цен на энергоносители, так и увеличивающийся объем выбросов двуокиси углерода, что 
негативно влияет на климат и окружающую среду. Хотя 
наша страна с ее природными богатствами полностью 
обеспечивает свои внутренние энергетические потребности за счет собственных ресурсов, но все запасы 
имеют предел. 

Общая площадь эксплуатируемых зданий в России 

составляет около 5 млрд. кв. м, в том числе более 2,8 
млрд. кв. м — это жилые дома, и на их отопление  

9 

расходуется 400 млн. т у.т., или 25% годовых энергоресурсов страны. Если общее потребление тепловой 
энергии сократить только на одну треть от той разницы, которая существует между потреблением тепла в 
России и странах Западной Европы, как, например, 
Дании, можно сэкономить 72 млрд. кубометров природного газа в год [12]. 
Если учесть все это, то становится ясно, какое первостепенное значение для экономики страны имеет повышение эксплуатационных характеристик зданий и 
сокращение потребления энергии в домах. Именно 
здесь заложены перспективы реального снижения ресурсопотребления при обеспечении необходимого 
уровня комфортности проживания. Эффективное использование энергии не только будет способствовать 
сохранению природных ресурсов России для будущих 
поколений, но также улучшит конкурентные позиции 
России на мировом энергетическом рынке. Использование технологий энергосбережения позволит снизить 
зависимость экономики страны от мировых цен на 
энергоносители. 
Сегодня и население, и бюджеты разных уровней в 
буквальном смысле выбрасывают деньги на ветер, 
оплачивая потери тепла в открытых подъездах, в неутепленных чердаках и подвалах зданий, через старые 
окна, через неотремонтированные стены и через 
неэкономичное, устаревшее оборудование. И это — 
учитывая, что стоимость энергоресурсов в России все 
больше приближается к мировым ценам, расходы на 
оплату жилищно-коммунальных услуг занимают все 
большую долю в бюджете среднестатистической российской семьи. Существует большое число достаточно 
простых технических решений, которые позволят сократить потери ресурсов в жилых зданиях и снизить 
расходы на содержание жилья. Эти меры, по крайней 

10 

мере, их большинство, хорошо известны в России и 
уже доказали свою эффективность при правильном 
применении. Для внедрения этих технических решений необходимо чтобы: 
• в этом был кто-то заинтересован; 
• у этих заинтересованных сторон нашлись финансовые ресурсы для проведения запланированных мероприятий; 
• экономические и политические условия не препятствовали проведению необходимых преобразований. 
Рост оплаты жилищно-коммунальных услуг (рис. 3) 
связан с сокращением бюджетного дотирования и повышения доли платежей потребителей в возмещении 
затрат на их предоставление. Но плата за ЖКУ увеличивается еще и из-за увеличения отпускных тарифов и 
постоянного роста цен на энергоносители [12]. 
Политика государства сегодня направлена на то, 
чтобы перейти от искусственного контроля со стороны 
властей над ценами на услуги жилищных организаций 
к установлению цен на свободном рынке. Нанимателям 
и собственникам квартир придется осознать, что решение проблемы повышения стоимости услуг — в экономии ресурсов, а установка приборов учета тепла, воды, 
газа и электроэнергии — это инструмент превращения 
экономии ресурсов в экономию средств на их оплату. В 
этой связи первостепенную важность как инструмент 
снижения стоимости услуг приобретает ресурсосбережение в жилищном фонде. Одна из основных причин 
игнорирования энергосберегающих технологий в том, 
что отсутствует сформированный и выраженный интерес вкладывать деньги в ресурсосбережение у потенциальных инвесторов и даже у выгодополучателей от 
энергосберегающих мероприятий. Наиболее заинтересованной стороной в многоквартирном жилищном 

11 

фонде, должны выступать профессиональные жилищные управляющие организации, но их создание в России происходит слишком медленно. Однако и в этих 
условий, вооружившись знаниями и методиками, многое можно сделать [12]. 
 

 
Рис. 3. Фактические расходы в жилищно-коммунальном хозяйстве 
России в 2000 — 2002 годах [12] 
 
Выделяются три основных сферы деятельности, 
направленные на развитие энергосбережения в жилищном фонде [12]: 
• управление жилищным фондом; 
• финансирование энергосберегающих мероприятий; 
• технические аспекты энергосбережения. 

1.1. Управление жилищным фондом 

Внедрение мер по энергосбережению может дать 
положительные результаты только если управление 
жилищным фондом и его содержание осуществляются 

12 

эффективно и на должном профессиональном уровне. 
При этом должны активно внедряться передовые методики, осуществляющие системное управление в жилищном секторе, что позволит выявлять направления 
энергоаудита и — как следствие — инвестировать с 
возможно максимальным положительным эффектом. 
Для этого необходимо, чтобы менеджмент осознавал, 
что жилищный сектор обладает выраженными системными (ценологическими) свойствами и подчинен  
фундаментальным внутренним закономерностям развития [7,8]. 
Обеспечение профессионального управления возможно только при дальнейшем внедрении рыночных 
механизмов управления и активном вовлечении частного бизнеса. Необходимое условие для внедрения рыночных механизмов — это формирование устойчивой 
финансовой политики в жилищной сфере. Некоторые 
примеры из местной российской практики в области 
создания эффективной жилищной политики и рыночных принципов управления можно наблюдать уже сегодня. 
Таким образом, для обеспечения эффективного 
управления жилищным фондом необходимо формирование эффективной жилищной политики по таким 
направлениям, как [12]: 
• создание устойчивой бюджетной политики в 
области управления жилищным фондом; 
• формирование «эффективного» собственника 
жилья; 
• развитие реального бизнеса по управлению жилищным фондом. 
 
Задачами первостепенной важности являются скорейшее завершение перехода на полное возмещение 
потребителями стоимости предоставленных жилищных 

13