Инвестирование и ценообразование в строительстве

Системно раскрыты теория и методические основы управления инвестициями и ценообразованием  
в строительстве. Рассмотрены сущность инвестирования и капитальных вложений, методика разработки бизнес-планов и инвестиционно-строительных 
проектов, сетевая модель и механизм отношений 
их участников, правовое обеспечение и регулирование инвестиционно-строительной деятельности, 
особенности ценообразования и формирования 
сметной стоимости в строительстве. Представлены 
сметные нормативы, порядок разработки сметной 
документации, обоснование договорных отношений и формирование договорной цены на строительную продукцию. 

И.А. Саенко, В.В. Пухова
ИНВЕСТИРОВАНИЕ  
И ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ 
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Учебное пособие

ИНЖЕНЕРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ ИНСТИТУТ

Министерство науки и высшего образования Российской Федерации

Сибирский федеральный университет

Красноярск

СФУ
2018

УДК 69.003(07)
ББК
65.31-56я73+65.31-861я73
С146

Р е ц е н з е н т ы:
В.И. Сарченко, доктор экономических наук, доцент, заслужен
ный строитель РФ, директор ООО «Красстройинвест»; 

Е.В. Кашина, доктор экономических наук, доцент, заведующий 

кафедрой «Экономика и организация предприятий энергетического 
и транспортного комплексов» Института управления бизнеспроцессами и экономики Сибирского федерального университета

Саенко, И.А.

С146
Инвестирование и ценообразование в строительстве : учеб. по
собие / И.А. Саенко, В.В. Пухова. – Красноярск : Сиб. федер. ун-т, 
2018. – 162 с.

ISBN 978-5-7638-3858-9

Системно раскрыты теория и методические основы управления инвести
циями и ценообразованием в строительстве. Рассмотрены сущность инвестирования и капитальных вложений, методика разработки  бизнес-планов и инвестиционно-строительных проектов, сетевая модель и механизм отношений их 
участников, правовое обеспечение и регулирование инвестиционно-строительной
деятельности, особенности ценообразования и формирования сметной стоимости в строительстве. Представлены сметные нормативы, порядок разработки 
сметной документации, обоснование договорных отношений и формирование 
договорной цены на строительную продукцию. 

Предназначено для студентов, обучающихся по направлению подготовки 

08.03.01 «Строительство».

Электронный вариант издания см.: 
УДК
69.003(07)

http://catalog.sfu-kras.ru 
ББК
65.31-56я73+65.31-861я73

ISBN 978-5-7638-3858-9
© Сибирский федеральный университет, 2018

ВВЕДЕНИЕ..........................................................................................................5

Глава 1. ИНВЕСТИРОВАНИЕ 
И ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ......................6

1.1. Инвестиции, инвестирование, инвестиционная деятельность  
и инвестиционные проекты ............................................................................6

1.1.1. Понятия инвестиций, инвестирования и инвестиционной 
деятельности и их роль в развитии макро- и микроэкономики ...............6
1.1.2. Классификация инвестиций и инвесторов .......................................8
1.1.3. Правовое обеспечение и регулирование инвестиционной 
деятельности  в Российской Федерации...................................................13
1.1.4. Сущность инвестиционных проектов.............................................15
1.1.5. Методика разработки и содержание бизнес-плана 
инвестиционного проекта ..........................................................................18
1.1.6. Эффект и эффективность инвестиционных проектов...................21
1.1.7. Особенности управления инвестициями........................................27
Контрольные вопросы и задания к 1.1......................................................31

1.2. Капитальные вложения, капитальное строительство,  
инвестиционно-строительные проекты  
и инвестиционно-строительная деятельность ............................................32

1.2.1. Понятие капитальных вложений,  
их сущность и классификация...................................................................32
1.2.2. Понятие и регулирование инвестиционно-строительной 
деятельности................................................................................................35
1.2.3. Сущность и особенности  капитального строительства...............39
1.2.4. Понятие, этапы разработки и реализации  
инвестиционно-строительных проектов...................................................42
1.2.5. Цель и результаты реализации инвестиционно-строительных 
проектов, выбор проектных решений.......................................................49
1.2.6. Состав и содержание проектной документации  
в инвестиционно-строительной деятельности.........................................55
1.2.7. Управление инвестиционно-строительным проектом..................63
Контрольные вопросы и задания к 1.2......................................................68
Список рекомендуемой литературы к главе 1 .........................................69

Глава 2. ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ................................70

2.1. Теоретические основы и особенности ценообразования ...................70

2.1.1. Цена как экономическая категория.................................................70
2.1.2. Виды цен и их функции....................................................................74
2.1.3. Основные подходы и методы ценообразования............................80
2.1.4. Ценовая политика и стратегии ценообразования..........................92
2.1.5. Этапы, особенности и принципы ценообразования  
в строительстве в условиях рынка ............................................................96
2.1.6. Государственное регулирование цен  
на строительную продукцию...................................................................101
2.1.7. Методическая и сметно-нормативная база определения 
стоимости строительной продукции.......................................................105
Контрольные вопросы и задания к 2.1....................................................110

2.2. Определение сметной стоимости строительной продукции  
на территории Российской Федерации......................................................112

2.2.1. Основные положения  
по определению стоимости строительства ............................................112
2.2.2. Определение стоимости строительства 
на стадии экономического обоснования и в составе
проектно-сметной документации............................................................116
2.2.3. Укрупненные нормативы цены строительства.  
Порядок и правила применения ..............................................................123
2.2.4. Определение прямых затрат, накладных расходов  и сметной 
прибыли в строительстве .........................................................................134
2.2.5. Определение договорной цены  на строительную продукцию. 
Договор подряда........................................................................................141
Контрольные вопросы и задания к 2.2....................................................156
Список рекомендуемой литературы к главе 2 .......................................157

ПРИЛОЖЕНИЯ...............................................................................................159

На современном этапе существенно возрастает роль инвестирования 

в различные сферы экономики. При этом большая часть средств направляется в капитальное строительство, в процессе которого создаются условия 
для поступательного развития экономических систем микро-, мезо- и макроуровней. Вопросы ценообразования в инвестиционно-строительной деятельности занимают особое место, так как должны быть увязаны интересы 
всех участников.

Цель данного учебного пособия состоит в том, чтобы системно рас
крыть теорию и методические основы управления инвестициями и ценообразованием в строительстве.

Структурируя учебное пособие, авторы сгруппировали материал 

в две главы. В главе 1 «Инвестирование и инвестиционно-строительная 
деятельность» раскрываются сущность инвестирования и капитальных 
вложений, 
методика 
разработки
бизнес-планов 
и 
инвестиционно
строительных проектов, правовое обеспечение и регулирование инвестиционно-строительной деятельности, сетевая модель и механизм отношений 
участников инвестиционно-строительных проектов. В главе 2 «Ценообразование в строительстве» рассмотрены особенности ценообразования 
и формирования сметных цен в строительстве, представлены сметные 
нормативы, порядок разработки сметной документации, формирование договорных отношений и определение договорной цены на строительную 
продукцию. 

В каждой главе учебного пособия даны контрольные вопросы и за
дания для обсуждения и проверки полученных знаний, а также списки 
рекомендуемой литературы.

Материалы учебного пособия в полном объеме или его отдельных 

разделов рекомендованы к использованию для бакалавров по направлению 
подготовки 08.03.01 «Строительство» всех форм обучения Инженерностроительного института Сибирского федерального университета по дисциплинам «Инвестирование и ценообразование в строительстве» (в качестве основной литературы) и «Экономика строительства» (в качестве 
дополнительной литературы).

Термины «инвестиции» и «инвестирование» – латинского происхож
дения. Латинское слово invest означает «вкладывать».

Как правило, под инвестициями понимают средства, вкладываемые 

на довольно длительный срок в различные сферы деятельности людей 
(например: образование, приобретение жилья и пр.) и предприятий 
(например: расширение производства, его модернизация и пр.) для достижения индивидуальных целевых установок. 

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской 

Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»1 определяет 
инвестиции как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том 
числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, 
вкладываемые в объекты предпринимательской и/или иной деятельности 
в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта.

Средства могут выступать в форме:

времени и здоровья людей, их профессиональных навыков и спо●

собностей (ноу-хау);

1 Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой 

в форме капитальных вложений: федер. закон от 25.02.1999 № 39 // КонсультантПлюс: 
справ.-прав. система. URL: http://www.consultant.ru.

финансовых ресурсов государства, предприятий и частных лиц, 
●

а также налоговых льгот.

Основной целью осуществления инвестиций является получение 

в перспективе дохода или достижение иного полезного результата. По сути, в практике это осознанный отказ от текущего потребления.

Инвестирование следует рассматривать как любое вложение любых 

средств в объекты инвестирования с целью получения дохода (прибыли) 
и/или иного полезного результата (выгоды). Объекты инвестирования различаются размерами инвестиций, направленностью вложений, характером 
и содержанием жизненного цикла, эффективностью использования вложенных средств.

Лица, осуществляющие инвестиционные вложения, называются 

инвесторами (вкладчиками).

Инвестиционная деятельность – это вложение средств (инвести
рование) и осуществление практических действий в целях получения дохода и/или достижения иного полезного результата.

Можно выделить следующие существенные признаки инвестиций 

и инвестиционной деятельности:

потенциальная способность инвестиций приносить выгоды (доход);
●

использование разнообразных форм инвестиций;
●

множество потенциальных объектов вложения средств;
●

целенаправленный характер вложения средств;
●

преобразование вкладываемых средств;
●

наличие индивидуального срока вложения инвестиций;
●

использование разнообразных ресурсов для достижения целей ин●

вестирования;

вложение средств осуществляется инвесторами, преследующими 
●

собственные цели;

наличие риска вложения средств, означающее, что достижение це●

лей инвестирования носит вероятностный характер.

Инвестиции и в целом инвестиционная деятельность выполняют ряд 

важнейших функций, без которых немыслимо нормальное развитие экономики любого государства.

На макроуровне (система государственного управления) они являют
ся основой:

для осуществления политики расширенного воспроизводства;
●

ускорения научно-технического прогресса;
●

структурной перестройки общественного производства и сбалан●

сированного развития отраслей народного хозяйства;

осуществления регулирования развития всех экономических реги●

онов страны;

охраны природной среды;
●

решения проблем социального характера;
●

обеспечения обороноспособности государства и решения многих
●

других проблем.

На микроуровне (система управления предприятием) они способ
ствуют достижению следующих целей:

расширение и развитие производства;
●

недопущение чрезмерного морального и физического износа ос●

новных фондов;

повышение технического уровня производства;
●

повышение качества и обеспечения конкурентоспособности про●

дукции конкретного предприятия;

осуществление природоохранных мероприятий;
●

приобретение ценных бумаг и вложение средств в активы других 
●

предприятий.

В макроэкономическом масштабе сегодняшнее благосостояние явля
ется в значительной мере результатом вчерашних инвестиций, а сегодняшние инвестиции закладывают основы более высокого благосостояния в будущем. В рамках предприятий инвестиции необходимы для обеспечения 
нормального их функционирования в перспективе.

Известны различные варианты классификации инвестиций и инве
сторов по разным признакам (табл. 1.1).

Классификационный признак
Виды инвестиций / инвесторов

1. Объект вложения капитала

Реальные (капиталообразующие)
Финансовые (портфельные)
В нематериальные активы

2. Характер участия инвестора 
в размещении инвестиций

Прямые 
Косвенные (опосредованные)

3. Отношение к объекту вложения
Внутренние
Внешние 

4. Период осуществления

Долгосрочные 
Среднесрочные 
Краткосрочные 

Классификационный признак
Виды инвестиций / инвесторов

5. Продолжительность срока 
эксплуатации инвестиционных объектов

Определенные
Неопределенные

6. Степень надежности
Надежные 
Рисковые 

7. Отраслевая принадлежность

В сельское хозяйство
В энергетику
Транспорт 
………….
………….
………….

8. Характеристика инвесторов:

8.1. Организационная форма

Физические лица
Юридические лица
Объединения юридических лиц
Объединения юридических и физических 
лиц
Государственные органы

8.2. Направление основной деятельности Индивидуальное

Институциональное

8.3. Форма собственности 
инвестированного капитала 

Частная
Государственная
Муниципальная

8.4. По целям инвестирования 
Стратегические
Венчурные

8.5. Принадлежность к резидентам 
Отечественные
Иностранные

В зависимости от объекта вложения капитала принято различать 

следующие виды инвестиций: реальные (капиталообразующие), финансовые (портфельные) и инвестиции в нематериальные активы.

Реальные (капиталообразующие) инвестиции – это вложения в ре
альные активы, т.е. в создание новых, реконструкцию или техническое 
перевооружение существующих предприятий, производств, технологических линий, различных объектов производственного и социально-бытового 
обслуживания, а также в прирост материально-производственных запасов. 
Целью инвестирования в реальные активы является рост объемов производства, качественный и количественный прирост основных фондов 
производственного и непроизводственного назначения как непременное
условие поступательного развития предприятий, фирм и национальной 
экономики в целом, уровня социального обеспечения и обслуживания 
населения. 

Финансовые (портфельные) инвестиции – денежные средства, вкла
дываемые в акции, облигации и другие ценные бумаги, выпущенные государством, муниципальными органами самоуправления, инвестиционными 
фондами, страховыми и другими компаниями. В этом случае инвесторы 
увеличивают не производственный, а финансовый капитал, получая дивиденды – доход на ценные бумаги (аналогично ренте или депозитным процентам при хранении денег в банках). Однако реальные инвестиции осуществляются, так как без материального производства неоткуда получать 
доход, прибыль. Другие участники – предприятия и организации – либо 
самостоятельно еще выпускают акции как способ привлечения свободных 
финансовых средств, либо берут средства в кредит в финансовых или инвестиционных компаниях, которые собирают свободные средства для этих 
целей путем выпуска своих ценных бумаг.

Инвестиции в нематериальные активы – это вложения денежных 

средств в приобретение имущественных прав и прав владения (оцениваемых денежным эквивалентом) земельными участками, угодьями, другим 
имуществом: научно-технические разработки, лицензии на передачу прав 
промышленной собственности, ноу-хау, товарные знаки, фирменные 
наименования и др.

Для каждого из выделенных видов инвестиций характерны свои 

уровни риска, определяемые в конкретном случае индивидуально. Трудно 
предсказать, как будет меняться ситуация по мере реализации инвестиций, 
что обусловлено высокой степенью неопределенности взаимодействия 
различных факторов, оказывающих влияние на достижение целей инвестирования.

По характеру участия инвестора в размещении инвестиций принято 

различать прямые и косвенные (опосредованные) инвестиции. Прямые 
инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора 
во вложении капитала в конкретный объект инвестирования, будь то реальные, портфельные и/или инвестиции в нематериальные активы. Косвенные (опосредованные) инвестиции предполагают вложения капитала инвестора в объекты инвестирования через посредников (институциональных 
инвесторов) путем приобретения различных финансовых инструментов 
(валюта, облигации, депозиты, акции и пр.).

По отношению к объекту вложения выделяют внутренние и внеш
ние инвестиции. Внутренние инвестиции представляют собой вложения 
средств в активы самого инвестора, внешние – вложения в реальные активы или финансовые инструменты других хозяйствующих субъектов.

По периоду осуществления инвестиции подразделяются на долго
срочные, среднесрочные и краткосрочные. Долгосрочные инвестиции 
представляют собой вложения средств на период от трех и более лет 

(как правило, они осуществляются в форме капитальных вложений), 
среднесрочные – вложения средств на период от одного до трех лет, 
краткосрочные – вложения на период до одного года.

В условиях высокой инфляции указанная выше градация по срокам 

вложения несколько видоизменяется. В частности, в России в 1990-е годы 
сроки вложений капитала на период свыше одного года часто рассматривались как долгосрочные, учитывая высокий уровень инфляции.

Во временном аспекте инвестиции классифицируются по продол
жительности срока эксплуатации инвестиционных объектов. Он может 
быть определенным
или неопределенным. Любая неопределенность 

повышает уровень риска и тем самым снижает заинтересованность во 
вложениях. 

По степени надежности инвестиции подразделяют на надежные

и рисковые. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок, так как трудно оценить как потребности в ресурсах, 
так и будущие результаты. Как правило, такие инвестиции осуществляются через государственные программы. Менее рисковыми являются инвестиции в сферы (отрасли) с достаточно определенным рынком сбыта.

По отраслевой принадлежности инвестиции классифицируют в раз
резе отдельных отраслей и сфер деятельности. Например, инвестиции 
в промышленность, в сельское хозяйство, энергетику и т.п. 

Инвестиции можно классифицировать и через призму характери
стики инвесторов. Инвестор – лицо многоликое; и известны различные 
схемы его классификации. Приведем их краткую характеристику по основным признакам.

По организационной форме инвесторы подразделяются на следую
щие группы:

юридические лица, включая коммерческие и некоммерческие орга●

низации любых организационно-правовых форм, зарегистрированных как 
на территории России, так и вне ее;

физические лица независимо от того, являются ли они гражданами 
●

Российской Федерации или нет;

объединения юридических лиц, включая различного рода холдин●

ги, концерны, промышленно-финансовые группы и т.п.;

объединения юридических, физических лиц на основе договора 
●

о совместной деятельности;

государственные органы, включая органы федеральной власти, ор●

ганы субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

По направлению основной деятельности выделяют индивидуальных 

и институциональных инвесторов. Индивидуальный инвестор представляет 
собой юридическое либо физическое лицо, либо объединение юридиче