Управление имуществом на предприятии

© Издательство «Финансы и статистика», 2014

валев. – М.: Финансы и статистика, 2014. – 272 с.: ил.

ISBN 978-5-279-03369-0

УДК 005.936
ББК 65.291.57-21

© Ковалев А.П., 2009

УДК 005.936
ББК 65.291.57-21
К56

Р Е Ц Е Н З Е Н Т Ы :

кафедра «Государственное, муниципальное
и корпоративное управление»
Финансовой академии при Правительстве РФ;

Н.И. Берзон, д-р экон. наук, проф.;
С.В. Смирнов, д-р экон. наук, проф.

ISBN 978-5-279-03369-0

К56
Ковалев А.П.
Управление имуществом на предприятии: учебник / А.П. Ко
Рассмотрены вопросы организации комплексного учета имущества,
формирования службы управления имуществом на предприятии, использования стоимостной оценки имущества, определения производственной мощности имущественных комплексов; выработки амортизационной  политики.
Особое внимание уделено экономическому анализу управленческих решений по проведению имущественных преобразований, поиску резервов роста
фондоотдачи, создания страховой защиты, организации залога имущества.
Приведены практические примеры с расчетами и пояснениями.
Для студентов, обучающихся по специальностям «Экономика и управление на предприятии», «Менеджмент», а также для преподавателей вузов,
аспирантов, практикующих экспертов-оценщиков и специалистов.

Введение ........................................................................................
7

Г л а в а  1.
ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЯ
КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ ........................
13

1.1. Роль государства в управлении имуществом ......
13
1.2. Имущество предприятия как объект
гражданских прав ..................................................
16
1.3. Комплексный учет состава имущества
на предприятии .....................................................
21
1.4. Бухгалтерский учет основных средств
на предприятии .....................................................
26
1.5. Имущественная структура предприятия .............
32

Г л а в а  2.
ЦЕЛЬ И СОДЕРЖАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ
ИМУЩЕСТВОМ НА ПРЕДПРИЯТИИ.........
39

2.1. Стратегический подход к управлению
имуществом ............................................................
39
2.2. Принципы управления имуществом
на предприятии .....................................................
44
2.3. Цель и задачи управления имуществом ..............
49
2.4. Служба управления имуществом
на предприятии .....................................................
53

Г л а в а  3.
СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА,
ЕЕ ОЦЕНКА И РОЛЬ В УПРАВЛЕНИИ ......
58

3.1. Виды стоимости имущества и задачи
ее определения ......................................................
58
3.2. Особенности определения стоимости
имущественных комплексов и объектов .............
63
3.3. Имущественный (затратный) подход
при оценке имущественного комплекса .............
65

Г л а в а  3.
СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА,
ЕЕ ОЦЕНКА И РОЛЬ В УПРАВЛЕНИИ

3.4. Стоимость и фондоотдача основных фондов
предприятия ...........................................................
67
3.5. Влияние стоимости имущества на показатели
деятельности предприятия ...................................
72

Г л а в а  4.
ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ МОЩНОСТЬ
ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА...........
79

4.1. Понятие производственной мощности,
ее виды и способы определения ..........................
79
4.2. Фонды времени работы оборудования,
применяемые при расчете производственной
мощности ...............................................................
84
4.3. Определение степени использования
производственной мощности ...............................
86
4.4. Формирование структуры парка оборудования
и его производственной мощности .....................
89
4.5. Внутренняя сбалансированность
имущественного комплекса..................................
95
4.6. Связь между производственной мощностью
и стоимостью парка оборудования ......................
98
4.7. Влияние производственной мощности
и стоимости на фондоотдачу ...............................
103

Г л а в а  5.
АМОРТИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВА
И АМОРТИЗАЦИОННАЯ ПОЛИТИКА
ПРЕДПРИЯТИЯ ...............................................
110

5.1. Амортизация и амортизируемое имущество .......
110
5.2. Амортизационная политика предприятия ..........
113
5.3. Методы начисления амортизации .......................
120
5.4. Выбор сроков полезного использования
для объектов основных фондов ...........................
125
5.5. Реинвестиционные возможности
амортизационного механизма по обновлению
основных фондов предприятия............................
127

Г л а в а  6.
ТЕХНИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ
И ВОССТАНОВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОВ
ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ ....................
135

6.1. Процесс износа имущественных объектов .........
135
6.2. Организация ремонта машин и оборудования ...
142
6.3. Определение экономической целесообразности
капитального ремонта оборудования ..................
145
6.4. Организация технического обслуживания
и ремонта производственных зданий
и сооружений .........................................................
150
6.5. Модернизация и реконструкция имущественных объектов..........................................................
153

Г л а в а  7.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕХАНИЗМ
ОБНОВЛЕНИЯ И РАЗВИТИЯ
ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ .........
161

7.1. Имущественные преобразования по обновлению
и развитию основных фондов предприятия .......
161
7.2. Определение экономической эффективности
инвестиционных проектов имущественных
преобразований .....................................................
167
7.3. Определение упущенного альтернативного дохода
от использования в проекте имеющихся
на предприятии объектов имущества ..................
184
7.4. Стратегия и программа имущественных
преобразований на предприятии .........................
189

Г л а в а  8.
АРЕНДА И ЛИЗИНГ В УПРАВЛЕНИИ
ИМУЩЕСТВОМ НА ПРЕДПРИЯТИИ.........
204

8.1. Правовые вопросы аренды имущества................
204
8.2. Экономическая эффективность аренды
недвижимого имущества.......................................
207
8.3. Правовые и организационные основы лизинга .
213
8.4. Лизинговые платежи и эффективность
лизинговой сделки ................................................
220

Г л а в а  9.
СТРАХОВАНИЕ ИМУЩЕСТВА
ПРЕДПРИЯТИЯ ...............................................
227

9.1. Сущность, функции и организация
страхования имущества.........................................
227
9.2. Производственно-имущественные риски,
их виды и оценка ..................................................
231
9.3. Экономические показатели страхования ............
237
9.4. Методы страхования и страховые тарифы..........
239
9.5. Организация страховой защиты предприятия
от производственно-имущественных рисков......
246

Г л а в а  10. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА В МЕХАНИЗМЕ
КРЕДИТОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ .............
252

10.1. Сущность и назначение залога имущества .........
252
10.2. Реализация залогового права залогодержателя ..
258
10.3. Особенности определения залоговой стоимости
имущества ..............................................................
262

Литература ....................................................................................
271

Имущество есть главный материально-вещественный ресурс
предприятий, их основное богатство. Имущество обладает тем
удивительным свойством, что одновременно служит источником и доходов, и расходов. Полноценно функционирующее
имущество приносит его собственнику доход, предопределяет
его благосостояние. Наоборот, не вовлеченное в оборот, лишнее имущество становится обузой для предприятия-собственника, подрывает его экономику. Отсюда понятна мысль, что
имущество нуждается в управлении.
Опыт российских предприятий, многие из которых продолжают ощущать последствия экономического кризиса начала и
середины 1990-х годов, убедительно показал, к каким негативным последствиям приводят неурегулированные имущественные отношения, невнимание к состоянию имущественных комплексов, расточительность и бесхозяйственность в использовании
имущества.
Правовая неурегулированность имущественных отношений
способствует возникновению острых имущественных споров
между участниками хозяйственной деятельности, в частности
между акционерами-собственниками, наемными менеджерами
и работниками. Причем эти конфликты перерастают зачастую в
настоящие баталии с применением физической силы и насильственным захватом помещений. После проведенной приватизации бывшие государственные предприятия получили статус открытых акционерных обществ, но произошло это формально, и до
утверждения настоящего корпоративного управления и тем более
корпоративной культуры на наших предприятиях еще далеко.
Состояние основных фондов на российских промышленных
предприятиях остается плачевным. Многие элементы основных
фондов, особенно машины и оборудование, физически и морально устарели, не способны обеспечивать производство современной, пользующейся спросом продукции. Неэффективное
использование имущества приводит к его износу и снижению
эксплуатационных качеств, повышенным операционным расходам на техническое содержание и ремонты, росту имуществен

ных рисков (аварий, потерь и простоев). Конечно, неудовлетворительное состояние основных фондов, т.е. имущественных комплексов, объясняется в первую очередь нехваткой денежных
средств на многих предприятиях. В то же время определенную
лепту в эту ситуацию внесло также отсутствие эффективного
управления имуществом. Нельзя сказать, что на предприятиях
отсутствует управление имуществом как таковое. Оно есть, но
все функции этого управления рассредоточены между различными управленческими и вспомогательными подразделениями.
Целостной системы управления имуществом на многих предприятиях еще не создано.
Для решения отмеченной проблемы необходимо развивать
научные исследования в этой области, вырабатывать подходы
применительно к условиям российской экономики и в то же
время вести подготовку соответствующих специалистов.
Из экономической теории известно, что доходность предприятия определяют четыре производственных фактора: земля,
труд, капитал и менеджмент. Под землей как фактором понимаются характеристика земельного участка, на котором размещено
предприятие, ценность земельного участка с точки зрения географического положения и территориального расположения в
городе, состояния грунта, наличия коммуникаций и т.д. Труд –
опытность, квалификация, профессионализм и деловые качества производственного персонала. Капитал понимается как совокупность материальных и нематериальных активов, функционирующих в производственной деятельности предприятия.
Менеджмент как фактор – это опытность и квалификация управляющего персонала, сложившиеся отношения у персонала
предприятия с органами управления в регионе, с другими предприятиями, с банками и другими партнерами и клиентами, сформировавшаяся репутация (бренд) предприятия.
Имущество предприятия (его здания, сооружения, коммуникации, парк оборудования, запасы материальных ценностей
и т.д.) – главный компонент капитала. Финансовые результаты
предприятия во многом зависят от того, какое имущество имеется на предприятии, какими характеристиками это имущество
обладает и насколько полно оно используется.
В данном учебнике речь идет об управлении имуществом на
промышленном предприятии. Управление имуществом – это

комплекс решений, действий и проектов, нацеленных на эффективное использование, обновление, совершенствование и развитие имущества предприятия. Управление имуществом включает
как операционную деятельность по содержанию, восстановлению
и развитию имущественных комплексов, так и управленческую
деятельность по учету, контролю, планированию, мотивации и
финансированию этой операционной деятельности.
Теория управления имуществом находится в стадии формирования. Большое влияние на ее развитие оказали теория и
практика стоимостной оценки имущества. Понятно, что оценка имущества и управление имуществом тесно взаимосвязаны.
Цель оценки – получить значение конкретного вида стоимости оцениваемого имущества. Но оценка не является самоцелью, она необходима для того, чтобы принять то или иное управленческое решение в отношении имущества. Таким образом,
управление имуществом невозможно без результатов оценки
этого имущества. Однако неверно думать, что для управления
имуществом нужно только определить его рыночную стоимость.
Стоимость, конечно, – важный показатель имущества, но не
единственный. Для принятия управленческих решений в отношении имущества следует привлечь многие другие его характеристики: назначение, качественные свойства, производственную
мощность (производительность), эксплуатационные издержки,
износ и др.
Официальную оценку имущества выполняют независимые
оценщики, т.е. специалисты, которые не должны иметь никакого отношения и интереса к оцениваемому имуществу предприятий и не должны принадлежать к персоналу этих предприятий.
Другое дело – управление имуществом, эту работу выполняют
операционные и финансовые менеджеры самих предприятий.
Они же могут выступать в качестве заказчиков официальной
оценки. В то же время специалисты предприятий по управлению имуществом должны владеть методикой оценки для того,
чтобы уметь правильно сформулировать задачу оценки и проверить полученные отчеты об оценке на соответствие целям оценки, а затем уметь выбрать эффективные решения по результатам оценки.
С развитием рыночных отношений расширился набор методов управления имуществом. Наряду с традиционными метода

ми по восстановлению и обновлению имущества все большее
значение на практике приобретают такие методы, как аренда,
лизинг, страхование, передача в доверительное управление и др.
Данный учебник помогает студентам вузов усвоить содержание дисциплины «Управление имуществом». Теоретической
основой этой дисциплины служат положения таких наук, как
экономическая теория, менеджмент, маркетинг, оценка стоимости, финансово-экономический анализ, ценообразование, математическое программирование, статистика, имущественное
право и др.
Что дают знания по данной дисциплине будущим экономистам?
Полезность этих знаний проявляется в таких направлениях
экономической деятельности, как:
• организация полного и всестороннего учета всех компонентов имущества;
• разработка эффективного режима наиболее полного использования разных объектов имущества;
• разработка проектов по обновлению, экономическому и
инновационному развитию имущественных объектов;
• выявление резервов и достижение наиболее полного использования качественных характеристик имущества;
• координация работ по проведению независимой оценки
имущества.
Понятие имущества тесно связано с понятием собственности. Имущество – это те вещи, которые находятся в чьей-то собственности, т.е. кому-то принадлежат. В данном учебнике упор
сделан на рассмотрении имущества промышленных предприятий, которые могут иметь форму акционерного общества, государственного унитарного или казенного предприятия.
В условиях рынка хозяйственные операции, связанные с
имуществом, имеют исключительно важное значение. Процессы антикризисного управления, реструктуризации и реформирования предприятий, их приватизации и ликвидации затрагивают тем или иным образом вопросы раздела имущества,
изменения прав собственности и сделок с имуществом. В современных условиях имущественные споры в судах – довольно распространенное явление. Все это заставляет уделять внимание не
только экономическим, но и правовым аспектам управления
имуществом.

Успешная деятельность предприятия невозможна без эффективного управления имуществом. Цели управления имуществом
сводятся в конечном счете к тому, чтобы:
• защищать права на имущество, т.е. не допускать потерю
имущества при незаконных посягательствах со стороны третьих
лиц;
• сохранять имущество, т.е. не допускать возможности краж,
«разбазаривания», невыгодных распродаж и других отрицательных действий; защищать от рисков через страхование и другими
способами;
• постоянно поддерживать имущество в работоспособном
состоянии путем проведения регулярных обслуживающих и ремонтных работ;
• обновлять и повышать технический и инновационный уровень  имущества,  например осуществлять  замену  устаревшего оборудования на новое, более совершенное и производительное;
• приумножать и повышать полезность и ценность имущества, т.е. проводить работы по реконструкции помещений, новому капитальному строительству, облагораживанию земельных
участков, территорий предприятия, его коммуникаций и подъездных путей;
• обеспечивать наиболее полное использование полезных
свойств всех компонентов имущества: зданий, сооружений, машин и оборудования.
Дисциплина «Управление имуществом» – завершающий учебный курс для студентов, обучающихся по специальности «Экономика и управление на предприятии» и специализации «Управление имуществом». Методически она тесно связана с другими
дисциплинами, которые либо уже читались, либо читаются параллельно. Особенно следует подчеркнуть ее связь с такими
дисциплинами, как «Экономика и оценка недвижимости», «Стоимостный анализ», «Основы оценки стоимости машин и оборудования», «Оценка эффективности инвестиционных проектов»
и др.
Настоящий учебник знакомит читателя с основными положениями теории управления имуществом. В книге рассказано о
том, какие правовые аспекты необходимо учитывать при управлении имуществом, какую роль играет имущественный подход

в формировании стоимости, как связана стоимость имущества с
производственной мощностью и другими показателями предприятия, как обеспечить эффективность организационно-экономического механизма содержания и обновления имущества,
какие существуют имущественные риски и как защититься от
них через страхование, в чем состоят операции аренды, лизинга, доверительного управления и залога, как организовать на
предприятии работу по стратегическому управлению имущественными комплексами.
В основу учебника легли материалы лекций по дисциплине
«Управление имуществом», которые автор читает студентам в
Московском государственном технологическом университете
«Станкин».
Автор надеется, что данная книга окажется полезной для
специалистов, тем или иным образом связанных с решением
практических задач в сфере управления имуществом на промышленных предприятиях.

Проблему управления имуществом на предприятии, независимо от его организационно-правовой формы, невозможно рассматривать в отрыве от общегосударственных задач в этой области. Государственный подход важен еще и потому, что система
управления имуществом на предприятии функционирует в тесном взаимодействии с государственными органами управления
на федеральном, субфедеральном и местном уровнях и базируется на законодательных и нормативных актах.
Государственную политику управления имуществом в стране разрабатывает и реализует Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), на которое возложено решение следующих задач:
1) проведение единой государственной политики в области
имущественных и земельных отношений;
2) приватизация, управление и распоряжение государственным имуществом и земельными ресурсами в пределах своей
компетенции;
3) регулирование деятельности на рынке недвижимости и при
осуществлении оценочной деятельности;
4) координация деятельности в области имущественных и
земельных отношений иных федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Сложившаяся с переходом к рынку социально-экономическая обстановка в России обусловила необходимость формирования целостной системы управления государственным имуществом
в нашей стране с многоукладной экономикой. Государственное
имущество включает имущество, находящееся в пользовании и
оперативном управлении государственных и муниципальных
унитарных предприятий (ГУП и МУП), федеральных казенных

предприятий, государственных учреждений, в государственной
собственности находятся также отдельные объекты недвижимости и земельные участки. Кроме того, в государственном управлении находятся весомые пакеты акций акционерных обществ с
государственным участием.
Принципы, цели и задачи управления государственной собственностью были определены в Концепции управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации, утвержденной постановлением Правительства РФ от
09.09.99 № 1024. В этом документе сформулированы следующие
цели управления государственным имуществом в стране:
• увеличение доходов федерального бюджета на основе эффективного управления государственной собственностью;
• оптимизация структуры государственной собственности в
интересах обеспечения устойчивых предпосылок для экономического роста;
• вовлечение максимального количества объектов государственной собственности в хозяйственный оборот;
• использование государственных активов в качестве инструмента привлечения инвестиций в реальный сектор экономики;
• повышение конкурентоспособности коммерческих организаций, улучшение финансово-экономических показателей их
деятельности за счет содействия внутренним преобразованиям в
них и устранения не свойственных им функций.
В общегосударственном масштабе задача управления имуществом состоит в том, чтобы создать такой экономический
механизм, который ускоряет движение капиталов. Активы должны без больших усилий обращаться, т.е. переходить от неэффективного собственника к эффективному собственнику. Это
может быть: продажа имущества, сдача в аренду с выкупом, передача в доверительное управление и др.
В условиях рыночной экономики управление имуществом
со стороны государства по отношению к частным предприятиям осуществляется как нормативно-методическое регулирование (т.е. через нормативные документы), прямое управление
относится только к государственному имуществу. Нормативные
документы по регулированию в отношении негосударственной
собственности касаются экологических требований при эксплуатации имущественных объектов, соблюдения норм антимонопольного законодательства, региональных требований по обес