Оценка недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ  
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ  
«НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ «МИСиС» 

 

 
 
 

 

 

 

 
 

 

№ 1399 

Кафедра прикладной экономики

Б.Г. Киселёв 
 

Оценка недвижимости

 

Курс лекций 

Рекомендовано редакционно-издательским 
советом университета 

Москва  2010 

УДК 332.21.8 
 
К44 

Р е ц е н з е н т  
Директор департамента оценки ЗАО «АКГ «Развитие бизнес-систем» М.В. Тищенко 

Киселёв Б.Г. 
К44  
Оценка недвижимости: Курс лекций. – М.: Изд. Дом 
МИСиС, 2010. – 194 с. 
ISBN 978-5-87623-368-4 

Рассмотрены основные разделы курсов «Экономика (оценка) недвижимости» и «Оценка собственности (имущества)», связанные с оценкой активов 
предприятия, ее принципами, подходами и методами. 
Курс предназначен для студентов экономических специальностей. 
 

УДК 332.21.8 

ISBN 978-5-87623-368-4 
© Б.Г. Киселёв, 2010 

ОГЛАВЛЕНИЕ 

1. Введение в оценку недвижимости .....................................................5 
1.1. Объекты оценки и субъекты оценочной деятельности ...............5 
1.2. Объекты недвижимости .................................................................6 
1.3. Рынок оценочных услуг ...............................................................10 
1.4. Законодательство по оценочной деятельности..........................12 
1.5. Стандарты оценки.........................................................................13 
1.6. Цели оценки недвижимости.........................................................22 
1.7. Информационная база оценки .....................................................22 
1.8. Отчет об оценке.............................................................................24 
1.9. Сертификат качества оценки и основные предпосылки, 
допущения и ограничения...................................................................26 
2. Анализ исходных данных для оценки недвижимости ...................29 
2.1. Анализ социально-экономической ситуации в регионе............29 
2.2. Анализ местоположения объекта недвижимости ......................30 
2.3. Анализ рынка недвижимости.......................................................32 
3. Анализ характеристик объектов недвижимости.............................39 
3.1. Формы и задачи обследования объектов недвижимости..........39 
3.2. Подготовительные работы ...........................................................40 
3.3. Техническое обследование объектов недвижимости при 
оценке их стоимости............................................................................44 
3.4. Обработка, анализ и оформление результатов 
освидетельствования ...........................................................................53 
3.5. Специальные виды экспертизы по объекту недвижимости......54 
4. Принципы оценки недвижимости....................................................56 
4.1. Позиция, отражающая точку зрения пользователя....................56 
4.2. Позиция, отражающая взаимоотношения компонентов 
собственности.......................................................................................57 
4.3. Позиция, отражающая точку зрения рынка................................58 
4.4. Позиция, отражающая наилучшее  и наиболее 
эффективное использование собственности .....................................60 
5. Оценка затратным подходом............................................................67 
5.1. Общие положения затратного подхода.......................................67 
5.2. Расчет стоимости строительства недвижимости .......................69 
5.3. Методы определения стоимости нового строительства при 
оценке недвижимости..........................................................................79 
5.4. Расчет накопленного износа зданий  и сооружений..................87 
5.5. Основы переоценки имущества предприятия..........................103 

6. Оценка недвижимости сравнительным подходом ....................... 105 
6.1. Общие положения сравнительного подхода ............................ 105 
6.2. Методические приемы корректировок ..................................... 110 
6.3. Определение рыночной стоимости  на основе показателей 
дохода и цены продажи..................................................................... 112 
6.4. Определение рыночной стоимости офисного здания 
методическим приемом относительного сравнительного 
анализа ................................................................................................ 118 
7. Оценка недвижимости доходным подходом ................................ 123 
7.1. Общие положения доходного подхода..................................... 123 
7.2. Прогнозирование (расчет) будущих доходов........................... 128 
7.3. Практика составления реконструированного отчета о 
доходах................................................................................................ 138 
7.4. Метод прямой капитализации ................................................... 140 
7.5. Метод дисконтированных денежных потоков......................... 148 
8. Оценка рыночной стоимости земельного участка ....................... 170 
8.1. Общие положения....................................................................... 170 
8.2. Методы оценки земельного участка ......................................... 171 
Библиографический список................................................................ 180 
Глоссарий ............................................................................................. 182 
 

1. ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ 

«Оценка недвижимости» – курс лекций, ориентированный на расширение и углубление знаний студента о гражданском обороте собственности. Оценочная деятельность в большей мере является искусством, нежели точной наукой, а оценщик – представителем мультидисциплинарной высококвалифицированной профессии. Для изучения 
курсов лекций «Экономика (оценка) недвижимости» и «Оценка собственности (имущества)» необходимы знания из различных областей 
деятельности и науки: логики, статистики, информатики, экономики 
предприятия, бухгалтерского учета и отчетности, системы налогообложения, хозяйственного права, строительного дела, правовой, строительной, экологической экспертиз и других учебных курсов. 
Изучение подходов и методов курсов «Экономика (оценка) недвижимости» и «Оценка собственности (имущества)» позволит рассмотреть собственность с иной стороны и поможет при оценке машин, оборудования и технологических линий, имущественного комплекса предприятий (бизнеса), объектов интеллектуальной собственности (включая технологии), при переоценке основных фондов, подготовке дипломного проекта, составлении бизнес-плана, а также профессиональном анализе результатов проведенной оценки материальных и нематериальных активов. 

1.1. Объекты оценки и субъекты оценочной 
деятельности 

К объектам оценки относятся: 
• права собственности, иные вещные права, обязательства (долги) и работы (услуги) в отношении недвижимого имущества; движимое имущество (за исключением денег и ценных бумаг), а также 
подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда речного плавания, космические объекты; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на 
них (интеллектуальная собственность), а также конфиденциальная 
информация, имеющая коммерческую ценность; 
• права собственности, иные права, обязательства (долги) и работы (услуги) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в 
уставных (складочных) капиталах, а также предприятия как имущественные комплексы. 

К субъектам оценочной деятельности относятся: физические лица 
– специалисты-оценщики, имеющие специальное образование и необходимые навыки и познания в области оценочной деятельности, 
являющиеся членами саморегулируемой организации оценщиков и 
заключившие трудовой договор с компанией, в уставе которой зафиксировано осуществление оценочной деятельности. Помимо 
оценщиков к оценочной деятельности привлекаются другие профессиональные участники соответствующих рынков оцениваемых активов. В частности, при оценке объектов недвижимости привлекаются 
эксперты, в том числе строители, финансисты, бухгалтеры, аудиторы, юристы, налоговые консультанты, риелторы и др. 

1.2. Объекты недвижимости 

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ: 
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) 
относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные 
объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в 
том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.  
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего 
плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.  
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные 
бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на 
движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе». 
Таким образом, к недвижимости относятся материальные объекты 
с неизменным месторасположением (и объекты, приравненные к 
ним) совместно с правами и обременениями, возникающими при их 
использовании в качестве потребительских благ (земельные территории, массивы недр, обособленные водоемы или их части, закрепленные на земле средства производства, леса, многолетние насаждения, 
а также воздушные и водные суда, космические объекты). 
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ: 
«Право собственности и другие вещные права на недвижимые 
вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативно

го управления, право пожизненно наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в 
случаях, предусмотренных настоящим Гражданским кодексом и 
иными законами. 
В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной 
регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или 
учет отдельных видов недвижимого имущества. 
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на 
недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением 
надписи на документе, представленном для регистрации». 
В соответствии с постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в Российской Федерации введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов – 
ОК 013-94 (ОКОФ). В состав основных фондов входят группы «здания», «сооружения», «передаточные устройства», «насаждения многолетние», которые в соответствии с Гражданским кодексом относятся к объектам недвижимости. Кроме того, к недвижимости, в соответствии с Гражданским кодексом, относятся частично основные 
фонды, входящие в другие группы основных фондов, а также объекты «незавершенного строительства», не учитываемые в ОКОФ.  
При описании и анализе объектов недвижимости в целях их оценки можно использовать утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 г. «Классификацию основных средств, включающихся в амортизационную группу», применяемую для начисления амортизационных отчислений по основным фондам. Расчет амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов производится в соответствии с методами, 
представленными в Положении по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01 и в гл. 25 Налогового кодекса Российской 
Федерации (часть вторая). 
При проведении переоценки основных фондов с использованием 
индексов изменения стоимости основных фондов используется Общероссийский классификатор основных фондов, который официально 
используется в финансовой отчетности. На ОКОФ базируется нормативные данные по определению восстановительной стоимости – Укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС). 
Земельные участки, находящиеся в собственности, учитываются в 
материальных активах, а иные права (аренды, пожизненно наследуе

мого владения, бессрочного пользования и др.) – в нематериальных 
активах. Для целей оценки земельных участков они классифицируются в зависимости от вида законодательно установленного использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.  
В Градостроительном кодексе РФ используется несколько иная 
классификация, которая тоже может быть использована при описании и анализе земельных участков. 
Основную часть объектов недвижимости составляют здания, которые можно разделить на две группы: жилые и нежилые. 
К жилым объектам недвижимости относятся: 
1. Комнаты и квартиры – для постоянного проживания. 
2. Жилые дома односемейные (коттеджи), малосемейные (таунхаус) – для постоянного проживания. 
3. Гостиницы, отели – для временного проживания. 
4. Садовые дома – для сезонного проживания. 
В группу нежилых зданий входят строительно-архитектурные 
объекты, назначением которых является создание условий для труда, 
социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей: 
1. Промышленные здания и сооружения. 
2. Административные здания. 
3. Складские здания. 
4. Торговые объекты. 
5. Сервисные объекты (специализированные дома быта, ломбарды, предприятия связи). 
6. Спортивные объекты. 
7. Медицинские объекты. 
8. Объекты культурного назначения (музеи, театры и дома культуры). 
9. Учебно-просветительские (детские сады, школы, институты, 
библиотеки, студии и т.п.). 

Жилое помещение есть неделимая вещь (например, дом, квартира, 
и т.д.). Неделимая вещь – вещь, раздел которой в натуре невозможен 
без изменения ее назначения (ст.133 ГК РФ). 
Сложная вещь – если разнородные вещи образуют единое целое, 
предполагающее использование их по общему назначению, и они 
рассматриваются как одна вещь. Действия сделки, заключенной по 

поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части, 
если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ). 
Главная вещь и принадлежность – вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связана с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором 
не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ). 
Назначение жилого помещения – жилые помещения предназначены для проживания граждан. 
Квартира как объект права. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ). 
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, 
предназначенные для создания и выполнения технолого-технических 
функций или для обслуживания населения. Строение, сооружение – 
единица строительной продукции, признанная в административном 
порядке (оформлены документы о приеме в эксплуатацию) пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации. 
Конструктивные и функциональные части строения, сооружения 
(основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, полы, 
отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства) 
образуют строение как структурно неделимую многофункциональную вещь. 
Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, 
площади и объемы конкретного назначения) образуют строение как 
функционально делимую сложную вещь. 
Конструктивные и функциональные части сооружения являются 
самостоятельными объектами права и самостоятельными объектами 
оценки. Конструктивные части зданий и сооружений могут иметь 
физический износ, а их функциональные части могут иметь и функциональный износ. 
К жилому строению относится строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и/или обслуживания помещений проживания граждан.  
Площади и объемы строения, функциональное (не техническое) 
назначение которых в административном порядке не признано и/или 
не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные 
объемы), объектами права и объектами оценки не являются. 

Нежилое строение с жилыми помещениями – строение, площади 
и объемы жилых помещений которого составляют менее половины 
иных функциональных площадей и объемов строения. 
Жилая квартира – конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми 
помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая 
обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, 
имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) 
других квартир (мест общего пользования). 
Жилая комната – конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе жилой площади квартиры. Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры 
является площадью основного (главного) назначения. 
Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности жилых 
комнат) – конструктивно обособленные неделимые функциональные 
части квартиры (принадлежности площади основного назначения), 
площадь которых в соответствии с правилами государственного учета учитывается в составе общей площади квартиры. Назначение 
вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке. Вспомогательные помещения, 
назначение которых не указано в проекте и/или не признано в административном порядке, объектами оценки не являются. 

1.3. Рынок оценочных услуг 

Рынок оценочных услуг в начальный период его формирования в 
России характеризуется хаотичным развитием, непрофессионализмом случайных в профессии оценщика работников и компаний, демпингом и систематическими злоупотреблениями, что было свойственно переходному периоду развития экономики России. За переходный период рынок оценочных услуг прошел значительный путь – 
от практического его отсутствия до международного признания. 
После вступления в 2008 г. в действие измененного (уточненного) 
Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рынок оценочных услуг начал структурироваться и систематизироваться. 

Главной особенностью на рынке оценочных услуг стала смена 
субъектов оценочной деятельности: вместо юридических лиц ими 
стали физические лица. Субъектами оценочной деятельности с 1 января 2008 г. признаются только физические лица, т.е. специалисты, 
имеющие профессиональное образование (переподготовку), являющиеся членами саморегулируемой организации оценщиков (далее по 
тексту – СРО) и застраховавшими свою профессиональную деятельность на сумму не менее 300 000 руб. Оказанием услуг по оценке могут заниматься и юридические лица, имеющие в своем штате не менее двух специалистов-оценщиков, отвечающих требованиям законодательства по отношению к оценщикам – физическим лицам, с 
заключением трудового договора с ними.  
Значимость и ответственность оценщика – физического лица повысилась, вплоть до материальной ответственности за подготовку 
некачественного отчета, в том числе и своим личным имуществом.  
Новые требования к образованию, обязанность быть членом СРО 
и представлять отчеты в СРО для плановой проверки своей деятельности, необходимость внесения безвозвратного взноса в компенсационный фонд СРО и оплата ежегодных членских взносов существенно повлияли на рынок труда в сегменте оценочных услуг. Этот 
сегмент сконцентрировался за счет ухода из него случайных компаний и работников, для которых услуги по оценке не являлись приоритетным направлением деятельности. При таком положении качество оценочных услуг должно было возрасти с одновременным ростом цен на эти услуги.  
Анализ рынка оценочной деятельности показывает, что квалифицированным оценщиком может стать специалист с высшим профессиональным образованием (профессиональной переподготовкой) через 3–4 года, но чаще всего только при условии базового образования, связанного со строительством (для оценки недвижимости), экономикой и финансами (для оценки бизнеса). 
Период качественного преобразования рынка оценочных услуг 
(новых рыночных отношений, стандартов, правил и др.) совпал с периодом экономического кризиса, который существенно сократил 
гражданский оборот собственности, в том числе объектов недвижимости. Это привело к большему сокращению рынка оценочных услуг 
по сравнению со снижением основных макроэкономических показателей. 
Были разработаны и продолжают совершенствоваться документы 
и методические рекомендации, упорядочивающие отношения между 

банковским и оценочным сообществом, однако резкое снижение 
рынка банковского кредитования привело к существенному сокращению объемов заказов на оценку для целей кредитования. Следом 
за этим оценочные компании сократили или ликвидировали подразделения по оценке жилой недвижимости, начали модернизировать 
оценочные модели и методологии (включая расчет и обоснование 
показателей для оценки, методы прогнозирования цен, рисков и др.), 
ранее приспособленные к возрастающему тренду стоимости активов. 
Впрочем, как и банковские методики расчета рисков, модели и методологии были адаптированы именно к постоянно возрастающему 
тренду.  
Усиление внимания к сравнительному подходу потребовало детализации и углубления анализа существующих предложений активов 
на рынке. Логическим результатом такого преобразования рынка 
оценочных услуг стали глубокая комплексная методологическая 
проработка и анализ существующей рыночной ситуации, построение 
всесторонне обоснованных прогнозов, расширение баз получения 
данных для оценки вместо минимизации сроков исполнения заказа и 
стоимости услуг. При этом увеличиваются затраты на проведение 
оценки и профессиональные риски оценщика и оценочных компаний. 
Структура рынка оценочных услуг1 по итогам 2008 г. следующая, 
%: 
Недвижимое имущество...................................................................................34,3 
Ценные бумаги и бизнес...................................................................................32,5 
Оборудование и транспортные средства ........................................................12,5 
Переоценка активов/основных фондов...........................................................11,0 
Нематериальные активы и интеллектуальная собственность ........................6,7 
Инвестиционные проекты..................................................................................2,0 
Прочие..................................................................................................................1,0 
 

1.4. Законодательство по оценочной деятельности 

Оценочная деятельность, включающая оценку недвижимости, 
осуществляется в соответствии со следующими документами: 
Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; 

––––––––– 
1 www.raexpert.ru/releases/2009/Jul06