Эксплуатация, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома

ЭКСПЛУАТАЦИЯ, 

ОБСЛУЖИВАНИЕ И РЕМОНТ

ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА 

МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

В.Б. АКИМОВ
Н.С. ТИМАХОВА
В.А. КОМКОВ

Москва
ИНФРА-М

2021

УЧЕБНИК

Рекомендовано Межрегиональным учебно-методическим советом 

профессионального образования в качестве учебника для учебных заведений, 

реализующих программу среднего профессионального образования по специальности 

08.02.11 «Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома»

 (протокол № 11 от 26.10.2020)

УДК 69.059(075.32)
ББК 38.7-08я723
 
А39

Акимов В.Б.
А39  
Эксплуатация, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома : учебник / В.Б. Акимов, Н.С. Тимахова, В.А. Комков. — Москва : ИНФРА-М, 2021. — 295 с. — (Среднее профессиональное образование). — DOI 10.12737/1031593.

ISBN 978-5-16-015410-7 (print)
ISBN 978-5-16-107866-2 (online)
В учебнике приведены сведения по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Соответствует требованиям федеральных государственных образовательных стандартов среднего профессионального образования последнего 
поколения.
Предназначен для студентов средних профессиональных учебных заведений, обучающихся по специальности 08.02.11 «Управление, эксплуатация и обслуживание многоквартирного дома».
Для студентов средних профессиональных образовательных организаций и образовательных организаций дополнительного профессионального 
образования.

УДК 69.059(075.32)
ББК 38.7-08я723

А в т о р ы:
В.Б. Акимов, кандидат технических наук, доцент, доцент Владимирского государственного университета имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых;
Н.С. Тимахова, кандидат технических наук, доцент, доцент Владимирского государственного университета имени Александра Григорьевича 
и Николая Григорьевича Столетовых;
В.А. Комков, старший преподаватель Владимирского государственного 
университета имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича 
Столетовых

Р е ц е н з е н т ы:
Н.В. Мигаль, директор Государственного унитарного предприятия Владимирской области «Областное проектно-изыскательское архитектурнопланировочное бюро»;
С.В. Прохоров, кандидат технических наук, доцент, заместитель директора Института архитектуры, строительства и энергетики Владимирского 
государственного университета имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых

ISBN 978-5-16-015410-7 (print)
ISBN 978-5-16-107866-2 (online)
© Акимов В.Б., Тимахова Н.С., 
Комков В.А., 2021

Введение

В сфере управления многоквартирными домами (МКД) основной целью государственной политики является повышение 
уровня удовлетворенности граждан качеством и стоимостью услуг 
по текущему ремонту МКД и его содержанию.
Достижение этой цели будет обеспечиваться решением следующих задач:
— обеспечение профессионального управления многоквартирными домами;
— формирование ответственности и активности собственников 
помещений в многоквартирных домах, выступающих квалифицированными заказчиками жилищно-коммунальных услуг.
Для обеспечения профессионального управления многоквартирными домами введено государственное регулирование предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными 
домами путем лицензирования такой деятельности с 1 мая 2015 г., 
а также разработана вся необходимая нормативная правовая база 
на федеральном уровне для практического запуска лицензирования 
деятельности по управлению многоквартирными домами.
Процесс лицензирования управляющих организаций завершен 
в установленные сроки. Всего подали заявление о выдаче лицензии 
на осуществление деятельности по управлению многоквартирными 
домами более 15 тыс. управляющих организаций. Отказано в получении лицензии 13% управляющих организаций от общего количества, подавших заявление.
Лицензирование позволит освободить рынок от недобросовестных управляющих организаций, повысить их ответственность 
за качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, 
а также предоставит собственникам помещений в многоквартирных 
домах реальные инструменты воздействия на управляющие организации, осуществляющие свою деятельность с нарушением действующего законодательства, прав и законных интересов граждан.
Лицензирование является механизмом постоянно действующего 
контроля за управляющими организациями и принятия действенных 
мер к допустившим нарушения хозяйствующим субъектам. Эффективность данного механизма будет определяться на основании мониторинга ситуации на рынке управления много квартирными домами, в том числе с использованием показателя удовлетворенности 
потребителей качеством предоставленных услуг.

Решение задачи по формированию ответственных и активных 
собственников помещений в многоквартирных домах будет обеспечено за счет проведения информационной кампании по повышению информированности жителей многоквартирных домов 
об их правах и обязанностях и упрощения координации их действий благодаря расширению форм проведения общих собраний 
собственников помещений в многоквартирных домах.
В целях обеспечения прав собственников помещений в многоквартирных домах при их взаимодействии с исполнителями жилищно-коммунальных услуг будут расширяться полномочия советов многоквартирных домов через принятие соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирных домах, будет 
создан институт профессиональных управляющих, задачей которых 
будет являться защита интересов жителей многоквартирных домов.
Для оценки достижения поставленных задач в сфере управления многоквартирными домами определены показатели, характеризующие качество обслуживания потребителей, и организованы 
периодические исследования в области оценки удовлетворенности 
потребителей уровнем обслуживания и качеством услуг в сфере 
управления многоквартирными домами.
В результате изучения данного курса студент должен:
знать
— классификацию зданий по типам, функциональному назначению;
— наименование и основные технические характеристики конструктивных элементов и инженерных систем МКД;
— нормативные правовые, методические и инструктивные документы, регламентирующие деятельность по управлению и обслуживанию МКД;
— правила приема-передачи технической и иной документации;
— технические решения по устранению дефектов конструктивных элементов и инженерных систем здания;
— правила организации и выполнения работ по эксплуатации, 
обслуживанию и ремонту общего имущества МКД;
— правила предоставления коммунальных услуг;
— содержание тарифной политики в жилищно-коммунальном 
хозяйстве;
— основные направления ресурсосбережения жилых помещений;
— энергосберегающие технологии, применяемые в МКД;
— виды неисправностей аварийного порядка и предельные 
сроки их устранения;

уметь
— читать проектную и исполнительную документацию по зданиям и сооружениям;
— определять основные конструктивные элементы многоквартирного дома;
— осуществлять прием-передачу, учет, хранение и актуализацию технической и иной документации на многоквартирный дом;
— определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
— оценивать техническое состояние конструктивных элементов, 
инженерного оборудования и систем многоквартирного дома;
— принимать необходимые меры по устранению обнаруженных 
дефектов во время осмотров общего имущества многоквартирного 
дома;
— подготавливать заключения о необходимости проведения 
капитального либо текущего ремонта общего имущества МКД;
— контролировать качество выполнения работ и услуг по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества МКД;
— организовывать и контролировать обеспечение жилых помещений газо- и водоснабжением, водоотведением, отоплением, электроснабжением;
— снимать показания домовых приборов учета и регулировать 
поставки коммунальных ресурсов;
— подавать заявки в диспетчерские и аварийно-ремонтные 
службы и контролировать их исполнение;
владеть навыками
— ведения технической и иной документации на многоквартирный дом;
— проведения плановых осмотров общего имущества многоквартирного дома с целью установления возможных причин возникновения дефектов и выработки мер по их устранению;
— составления плана необходимых работ и перечня услуг 
по эксплуатации, обслуживанию и ремонту много квартирного дома 
по результатам технического осмотра состояния конструктивных 
элементов и инженерных систем здания;
— оказания услуг проведения работ по эксплуатации, обслуживанию и ремонту общего имущества много квартирного дома подрядными организациями;
— контроля качества реализуемых работ и оказания услуг 
по эксплуатации, обслуживанию и ремонту;
— подготовки и заключения договоров с внешними ресурсоснабжающими организациями по газо- и водоснабжению, водоотведению, отоплению, электроснабжению жилых помещений;

— организации приема, регистрации, учета заявок потребителей на оказание жилищно-коммунальных услуг и контроля 
их исполнения;
— организации комплекса первоочередных операций и мероприятий по незамедлительному устранению аварий и неисправностей ресурсоснабжения.

Глава 1.

УСТРОЙСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

1.1. ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ

Необходимо установить ряд единых терминов и понятий, используемых в области управления, эксплуатации и обслуживания 
многоквартирных домов.
Жилищной сферой называется область народного хозяйства, 
включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений 
и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт.
Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные 
постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; 
жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах 
и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры 
жилищной сферы.
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации 
(ЖК РФ) от 29.12.2004 № 188-ФЗ используются следующие понятия.
Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Жилищный или жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан в целях управления многоквартирным домом и удовлетворения потребностей в жилье, регламентируемое ЖК РФ и иными федеральными законами.
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), 
в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем 
пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. Товарищество собственников недвижимости 
(ТСН) является некоммерческой корпоративной организацией.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — вид товарищества собственников недвижимости (ТСН), подразумевающий 
объединение собственников помещений много квартирного дома; 
нескольких многоквартирных или жилых домов для управления, 
владения и распоряжения общим имуществом, совместного использования имущества, содержания, приращения и сохранения 
общего имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, 
пользующимся данными помещениями, а также в целях осуществления иной деятельности с учетом законодательства.
Жилое помещение — изолированное помещение, пригодное 
для постоянного проживания и являющееся недвижимым имуществом.
Виды жилых помещений:
1) часть жилого дома или жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое содержит комнаты и помещения вспомогательного пользования для удовлетворения гражданами бытовых 
и иных нужд;
2) часть квартиры или квартира — помещение в многоквартирном доме, обособленное структурно и предназначенное 
для обеспечения прямого доступа к помещениям общего пользования; квартира состоит из одной комнаты или нескольких комнат 
и помещений вспомогательного использования;
3) комната — структурная часть квартиры или жилого дома, 
предназначена для непосредственного проживания граждан.
Переустройство жилого помещения подразумевает перенос 
санитарно-технического, электрического или иного оборудования 
или инженерных сетей, а также их установку или замену. Подобные 
изменения официально фиксируются в паспорте жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения предполагает внесение изменений в его конфигурацию, что в обязательном порядке фиксируется в техническом паспорте жилого помещения.
Капитальный ремонт объектов капитального строительства 
(за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций; замена и (или) восстановление 
систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженернотехнического обеспечения объектов капитального строительства 
или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих 
строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие 

показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление 
указанных элементов.
Реконструкция объектов капитального строительства 
(за исключением линейных объектов) — изменение параметров 
объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также 
замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций 
объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные 
улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Аварийное состояние — категория технического состояния 
строительной конструкции или здания и сооружения в целом, 
включая состояние грунтов основания, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и (или) характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта (ГОСТ 31937—2011, ст. 3.13).
Комфортные условия проживания — категория санитарноэпидемиологического состояния, при котором количественные 
и качественные значения потребляемых коммунальных услуг, микроклимата и чистоты в помещениях и придомовой территории 
много квартирного дома соответствуют установленным в проектной 
документации значениям с учетом санитарно-эпидемиологических 
и других правил и требований.
Многоквартирный дом (МКД) — оконченный строительством 
и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, 
включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, которые не являются частью квартиры, помещения, которые не принадлежат 
отдельным собственникам, а также жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие 
самостоятельные выходы к помещениям общего пользования 
в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав 
много квартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные 
нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный 
участок).
Обследование технического состояния здания (сооружения) — 
комплекс мероприятий по определению и оценке фактических 

значений контролируемых параметров, характеризующих работоспособность объекта обследования и определяющих возможность 
его дальнейшей эксплуатации, реконструкции или необходимость 
восстановления, усиления, ремонта, и включающий в себя обследование грунтов основания и строительных конструкций на предмет 
выявления изменения свойств грунтов, деформационных повреждений, дефектов несущих конструкций и определения их фактической несущей способности (ГОСТ 31937—2011, ст. 3.4).
Придомовая территория — земельный участок с расположенным на нем много квартирным домом. Размеры, а также границы участка регламентированы данными государственного кадастрового учета (номера) с указанием уникальных характеристик 
объекта недвижимости, разрешенного использования и сведений 
об элементах благоустройства и озеленения, а также о других сооружениях, предназначенных для обслуживания, благоустройства 
и эксплуатации данного дома.
Собственник — лицо, обладающее правом собственности на помещение в много квартирном доме, реализующее в процессе эксплуатации много квартирного дома права владения, пользования, 
содержания и распоряжения этим помещением в соответствии с его 
назначением и пределами его использования, а также части общего 
имущества квартиры, которому общее имущество принадлежит 
на праве общей долевой собственности, если такое помещение является комнатой в коммунальной квартире.
Содержание общего имущества много квартирного дома — 
непрерывное и постоянное выполнение комплекса работ (услуг), 
включающих в себя план работ, перечень работ (услуг), в том числе 
дополнительные виды работ и услуг.
Техническая документация много квартирного дома — комплект документов, включающих текстовые, расчетные, графические 
материалы, технические паспорта, акты, журналы и иные документы, которые составляются, восстанавливаются, ведутся и актуализируются в течение всего жизненного цикла много квартирного 
дома.
Физический износ — показатель, характеризующий изменение, 
снижение и потери функциональной и (или) несущей способности и деформации конструкций, элементов или частей многоквартирного дома по сравнению с первоначальным (нормативным 
техническим) состоянием.
Эксплуатация (использование) много квартирного дома — 
стадия жизненного цикла много квартирного дома с момента его 
ввода в эксплуатацию до момента утилизации (сноса), в процессе