Архитектура многоэтажных жилых комплексов. Организация обслуживания

Министерство науки и высшего образования 

Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное 

учреждение высшего образования

«ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Академия архитектуры и искусств

Г. А. Трухачёва

Ю. А. Скоблицкая

АРХИТЕКТУРА МНОГОЭТАЖНЫХ 

ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ. 

ОРГАНИЗАЦИЯ ОБСЛУЖИВАНИЯ

Монография

Ростов-на-Дону – Таганрог

Издательство Южного федерального университета

2018

Т70

УДК 728.226
ББК 38.711
         Т70

Печатается по решению Комитета при Ученом совете ЮФУ по 

направлению науки и образования в области архитектуры и искусств, 

протокол № 7 от 5 сентября 2017 г.

Рецензенты:

доцент кафедры архитектуры жилых и общественных зданий ААИ ЮФУ, 

кандидат архитектуры И. Е. Шахова;

директор ОАО «АРХСТРОЙКОМПЛЕКС», 
кандидат архитектуры А. В. Селиверстов

Трухачёва, Г. А.
Архитектура многоэтажных жилых комплексов. Организация 
обслуживания : монография / Г. А. Трухачёва, Ю. А. Скоблицкая ; 
Южный федеральный университет. – Ростов-на-Дону ; Таганрог : 
Издательство Южного федерального университета, 2018. – 188 с.

ISBN 978-5-9275-2692-5

Новые социально-экономические условия крупнейших городов характеризуются 

отсутствием комплексности застройки, имущественным расслоением городского 
населения и несовершенством системы обслуживания. Одним из эффективных 
путей улучшения сложившейся ситуации является строительство многоэтажных 
жилых комплексов с обслуживанием, которые могут отвечать потребностям 
различных социальных категорий населения, объединяя и органично сочетая жилые, 
обслуживающие и рекреационные функции.

На современном этапе ведутся активное проектирование и строительство 

многоэтажных жилых комплексов с обслуживанием. При этом практически 
отсутствует 
нормативная 
документация, 
регламентирующая 
номенклатуру, 

размещение и функциональные связи учреждений обслуживания в структуре 
комплекса. В работе описаны номенклатура, размещение учреждений обслуживания, 
а также сформулированы основные принципы организации системы обслуживания в 
структуре многоэтажных жилых комплексов в зависимости от класса комфортности, 
расположения в структуре города, расчетной площади комплекса, этажности и пр.

ISBN 978-5-9275-2692-5  
 
 
 
 
УДК 728.226

ББК 38.711

 
 
 
 
© Южный федеральный университет, 2018 

 
 
 
 
© Трухачёва Г. А., Скоблицкая Ю. А., 2018 

 
 
 
 
© Оформление. Макет. Издательство

 
 
 
 
 Южного федерального университета, 2018

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение  ........................................................................................................ 5

Глава 1. История возникновения и развития многоэтажных 
жилых комплексов ...................................................................................... 7

1.1. Предпосылки появления нового типа жилища – 
многоэтажный жилой комплекс .......................................................... 7
1.2. Исторические этапы развития строительства 
и проектирования многоэтажных жилых 
комплексов в крупнейших городах ..................................................... 9

1.2.1. Отечественный опыт проектирования .............................. 9
1.2.2. Зарубежный опыт проектирования .................................13

1.3. Современные тенденции проектирования и 
строительства многоэтажных жилых комплексов в России ......17

Глава 2. Объемно-функциональная организация 
многоэтажных жилых комплексов ......................................................20

2.1. Факторы, влияющие на формирование системы обслуживания в структуре многоэтажных жилых комплексов ..........20
2.2. Функционально-пространственная организация
многоэтажных жилых комплексов ...................................................27
2.3. Организация гибкой планировочной структуры 
многоэтажных жилых комплексов ...................................................36

Глава 3. Особенности формирования многоэтажных 
жилых комплексов ....................................................................................41

3.1. Градостроительные особенности размещения 
многоэтажных жилых комплексов ...................................................41
3.2. Объемно-планировочные особенности ...................................43
3.3. Особенности функциональной организации .........................46
3.4. Архитектурно-планировочные особенности организации 
жилой зоны в многоэтажных жилых комплексах различного 
класса комфортности ...........................................................................52
3.5. Композиционные особенности ..................................................54

Глава 4. Организация учреждений обслуживания в структуре 
многоэтажных жилых комплексов различного класса 
комфортности .............................................................................................57

4.1. Организация учреждений обслуживания с учетом 
размещения в структуре города ........................................................57
4.2. Архитектурно-планировочная организация учреждений 
обслуживания в структуре многоэтажных жилых 
комплексов различного уровня  комфортности ...........................63

4.2.1. Архитектурно-планировочная организация 
учреждений обслуживания в структуре многоэтажных 
жилых комплексов эконом-класса ..............................................63
4.2.2. Архитектурно-планировочная организация 
учреждений обслуживания в структуре многоэтажных 
жилых комплексов среднего класса ............................................74
4.2.3. Архитектурно-планировочная организация 
учреждений обслуживания в структуре многоэтажных 
жилых комплексов премиум-класса ...........................................86

4.3. Основные аспекты оценки экономической и социальной 
целесообразности размещения дифференцированного 
обслуживания ........................................................................................97

Глава 5. Номенклатура учреждений обслуживания в структуре 
многоэтажных жилых комплексов различного уровня 
комфортности ...........................................................................................106

5.1. Номенклатура учреждений обслуживания в структуре 
многоэтажных жилых комплексов эконом-класса .....................106
5.2. Номенклатура учреждений обслуживания в структуре 
многоэтажных жилых комплексов среднего класса ...................115
5.3. Номенклатура учреждений обслуживания в структуре 
многоэтажных жилых комплексов премиум-класса ..................123

Заключение ................................................................................................133
Библиография ...........................................................................................135
Иллюстрации ............................................................................................143

ВВЕДЕНИЕ 

В жилище всегда наблюдалась взаимосвязь множества различ
ных функций. Таким образом, многофункциональность (место проживания, работы, отдыха, сна и пр.) – это один из важнейших принципов организации жилой среды, который трансформировался и 
развивался вместе с эволюцией общества, обуславливая различные 
приоритетные формы и функции жилища в различные исторические эпохи.

На протяжении всей истории развития общества и соответствен
но жилища наблюдаются этапы объединения и разделения различных функциональных групп помещений в его структуре. В течение 
многих столетий жилище человека представляло собой односемейный дом, который объединял в себе жилой дом и место трудовой 
деятельности человека.

Рост промышленного производства, появление и развитие мас
терских, заводов выделили из жилища мелкие производства. Но появившиеся при этом торговые и деловые учреждения (магазины, рестораны, салоны и пр.) обусловили целесообразное и рациональное 
их блокирование и встраивание в структуру жилища. Таким образом, процессы, определившие в свое время отделение производства 
от жилища, впоследствии стали причиной объединения и возникновения новых типов многофункциональных зданий и комплексов. 
Новые социально-экономические условия крупнейших городов 
характеризуются отсутствием комплексности застройки, имущественным расслоением городского населения и несовершенством 
системы обслуживания.

Одним из эффективных путей улучшения сложившейся ситуа
ции может стать строительство многоэтажных жилых комплексов с 
обслуживанием, которые могут отвечать потребностям различных 
социальных категорий населения, объединяют и органично сочетают жилые, обслуживающие и рекреационные функции.

Многоэтажный жилой комплекс с обслуживанием – это ряд зда
ний и сооружений высотой от 9 до 25 этажей, состоящих из взаимосвязанных разнофункциональных структурных объемов, которые 

Введение

объединяются функционально-планировочным решением, а также 
композиционным замыслом в единую систему, реализующую потребности человека в труде, быте и отдыхе.

В зависимости от архитектурно-планировочных решений жилых 

помещений, уровня организации обслуживания многоэтажные жилые комплексы подразделяются на различные классы комфортности. 

Понятие «класс комфортности многоэтажного жилого ком
плекса» основывается, прежде всего, на признаках удобства проживания в комплексе, к ним относятся: наличие развитой инфраструктуры, расположение в структуре города, а также восприятие 
окружающей среды. Критерии класса комфортности распространяются на три основных элемента жилого комплекса: жилую зону, зону 
обслуживания и на окружающую среду. 

В разные периоды развития общества, а соответственно, и ар
хитектуры как явления глубоко социального превалировали те или 
иные факторы. Дискуссии о ведущей роли каждого из этих факторов 
доказали, что лишь взаимодействие и разумное сочетание всех этих 
важнейших составляющих и формирует законченный тип здания. 
Мысль о соединении всего многообразия функций, конструкций и 
форм в едином архитектурном произведении бессмертно зафиксирована в триаде Витрувия «Польза. Прочность. Красота».

Глава 1

ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ 

И РАЗВИТИЯ МНОГОЭТАЖНЫХ 

ЖИЛЫХ КОМПЛЕКСОВ

1.1. Предпосылки появления нового типа жилища – 

многоэтажный жилой комплекс

Многоэтажный жилой комплекс на современном этапе можно 

считать наиболее перспективной формой пространственной организации потребностей человека в разнообразном и многозначном 
городском окружении, удовлетворяющей его в жилище, работе и 
отдыхе. В состав многоэтажного жилого комплекса входят жилая, 
деловая и общественная зоны (торговые, культурно-просветительские, социально-бытовые, спортивные). Все части комплекса объединяются на основе использования единого участка города, общей 
системы инженерных коммуникаций и общей конструктивной системы, на основе общей внешней формы, что находит отражение в 
объемно-пространственной композиции комплекса. Вместе с тем 
функциональные процессы в нем протекают независимо друг от 
друга [9, 10].

Если обратиться к историческому опыту проектирования и раз
вития жилища, то можно заметить, что всегда существовала взаимосвязь большого количества функций. Из этого следует, что принцип многофункциональности в жилище – это можно считать одним 
из основных принципов организации жилой среды, который претерпел значительные изменения и развивался вместе с потребностями общества, что обуславливало разнообразные приоритетные 
функции жилища в различные исторические периоды.

В процессе развития общества и непосредственно самого жи
лища проходили различные процессы объединения и разделения 

Глава 1

функцио нальных групп помещений в его структуре. В течение длительного исторического периода жилище представляло собой односемейный дом, в котором объединялись непосредственно жилая 
функция, и место, реализующее трудовую деятельность человека.

В XIX – начале XX вв. активно развивается промышленное про
изводство, также появляются и развиваются мастерские, из жилища 
выделяется мелкое производство, при этом идет активное развитие 
торговых и деловых учреждений, что обусловило их объединение с 
жилищем. Процессы, которые в свое время определили разделение 
производства и жилища, позднее стали причиной возникновения 
многофункциональных зданий и комплексов [15, 41, 45, 57].

В настоящее время одной из наиболее эффективных форм орга
низации жилища в крупнейшем городе, которая отвечает потребностям современного человека и удовлетворяет его потребности в 
работе, жилище и отдыхе, являются многофункциональные жилые 
комплексы [82]. 

В составе жилого комплекса можно выделит следующие зоны  – 

жилая зона, деловая (офисные помещения, отделения банков 
и пр.), обслуживающая зона (магазины, салоны красоты и т. д.) и 
 гараж-стоянка, и прочие технические помещения. В составе этих помещений можно выделить закономерности в их формировании, но 
при этом есть и ряд различий, в первую очередь, ценовых и архитектурно-строительных, связанных с расположения здания/комплекса 
в структуре города. 

В 1990-е годы были значительные изменения в городской структу
ре, основными факторами проектирования стали социально-экономические факторы (получение максимальной прибыли, организации 
большого количества учреждений обслуживания в структуре комплекса, с целью «экономии» наиболее ценных городских территорий).

Многоэтажный жилой комплекс с обслуживанием – это ряд 

зданий и сооружений высотой от 9 до 25 этажей, состоящих из взаимосвязанных разнофункциональных структурных объемов, которые 
объединяются функционально-планировочным решением, а также 
композиционным замыслом в единую систему, реализующую потребности человека в труде, быте и отдыхе.

История возникновения и развития многоэтажных жилых ...

Проблемы формирования жилых комплексов:
• размещение жилого комплекса в структуре города – определе
ние необходимости и целесообразности расположения комплекса с 
учетом его класса комфортности, а также определение состава учреждений обслуживания в структуре жилого комплекса, учитывая 
градостроительную ситуацию;

• функционально-пространственная организация – определение 

размещения, состава, а также типа функционирования обслуживания в соответствии с классом комфортности жилого комплекса;

• архитектурно-планировочная организация жилого комплекса – 

«построение» структуры жилого комплекса, в соответствии с социальными, архитектурно-планировочными особенностями организации жилища [32] (рис. 1).

1.2. Исторические этапы развития строительства 

и проектирования многоэтажных жилых комплексов 

в крупнейших городах

1.2.1. Отечественный опыт проектирования

В 1920-е гг. формулируются первые принципы проектирования 

жилых комплексов с обслуживанием. Именно в этот период начинается строительство жилых кварталов, которые приходят на смену казарм, доходных домов и пр. Одновременно с этим архитекторы ведут 
поисковое проектирование новых элементов обслуживания и их непосредственной взаимосвязи с жилищем. В первых проектах жилых 
комплексах, непосредственно при жилище предусматривались магазины, образовательные учреждения и дома культуры (рис. 2).

Жилой комплекс является следствием эволюции градостроитель
ных концепций многоэтажного жилища в XX в. Развитие концепции 
жилого комплекса с обслуживанием имеет несколько основных этапов:

1) в 1920–1930-х гг. активно развивается идея дома-коммуны и 

жилого квартала (площадью 1,5–2 га). Основная часть проектируемого жилища создавалась для проживания рабочего класса, такие 

Глава 1

дома создавались скорее для контроля за рабочими, обобществления их быта, а не для комфортного проживания.

В этот период идет активное развитие идеи дома с коллективным 

обслуживанием. Главным принципом такого жилища было обобществление всех бытовых процессов, таких как: питание, стирка, 
воспитание детей и пр. При этом считалось, что коллективное обслуживание значительно снижает стоимость жилища [4, 26].

Следует отметить, что жилые дома с коллективным обслужива
нием, т. е. дома-коммуны, не получили широкого распространения. 
Причиной тому явились навязанные общественные функции, заменившие привычный всем быт. Дома такого типа пригодны в большей степени для временного проживания людей [23, 47, 77].

В этот период выделяются следующие тенденции: 
– комплексный подход к застройке всей жилой территории;
– расширение номенклатуры объектов проектирования; 
– группы жилых домов совмещаются с предприятиями бытового 

обслуживания, при этом образуя комплексы приблизительно одинаковой величины, включающие необходимые виды услуг; 

– жилые дома с обслуживанием – дома-коммуны – создавались 

для контроля над рабочими и обобществления их быта [5, 13].

Вторая половина 1930-х гг. Для данного периода характерно:
– организация и проектирование новой формы обслуживания, 

а также совершенствование системы магистральных улиц и движения транспорта; 

– новый тип застройки, сложившийся в этот период представля
ет собой  3–5-этажные секционные жилые дома, образующие жилые 
комплексы (кварталы) с учреждениями обслуживания;

– большое внимание уделялось придомовой территории, проек
тировщики создавали дворы, которые были максимально защищены от ветрового и шумового воздействия, а также хорошо благоустроены и озеленены;

– в каждом квартале стремились разместить детские дошкольные 

учреждения, магазины, а также – школы.

2) в 1950-х гг. активно развивается идея микрорайонирования 

во вновь проектируемых городах, новые районы проектировались и 

История возникновения и развития многоэтажных жилых ...

строились на основе микрорайонирования. При этом они рассматривались как деловой центр и спальные периферийные жилые районы, и массовое жилище являлось жилым комплексом. 

Проектирование и размещение учреждений обслуживания стало 

особым системным объектом планирования. Именно в этот период 
сформировалась ступенчатая система обслуживания, которая позволяла обеспечивать жилые районы, города всеми необходимыми 
учреждениями обслуживания с учетом численности населения и величины территории.

В небольших жилых образованиях размещались учреждения по
вседневного обслуживания, в более крупных – учреждения эпизодического посещения.

Территория города в целом, микрорайоны, жилые группы охва
тывались единой сетью учреждений обслуживания. Состав и размеры учреждений обслуживания определялись с учетом нормативной 
документации [5].

Со временем развитие системы обслуживания повлекло за собой 

укрупнение кварталов (от 7–8 до 12–16 га) с дальнейшей дифференциацией территории по функциональному назначению:

– кварталы стали представлять собой жилые группы с полузамк
нутыми дворовыми пространствами;

– по принципу микрорайона внутри кварталов стали размещать 

школы и детские дошкольные учреждения;

– магазины и элементы социально-бытового обслуживания ста
ли размещать на первых этажах жилых домов вдоль улиц;

– функциональное зонирование территории укрупненных квар
талов предусматривало выделение зон с обслуживающими зданиями, а жилая застройка по-прежнему размещалась по периметру. 

3) в 1960-х гг. в международной практике идет активное разви
тие идеи многоэтажных жилых комплексов как альтернативный 
принцип организации гуманной городской жилой застройки, отражающей требования увеличения ее плотности, интеграции жизни, 
укрупнения и многопрофильности деловых центров и обслуживания [46]. Функциональное зонирование городской территории 
представляло собой разделение жилой и деловой зон, что в послед

Глава 1

ствии негативно отразилось на социальной структуре города. Требования, которые были прописаны в нормативной документации к 
организации жилых кварталов, предполагали появление предприятий приближенного обслуживания, включающих полный набор 
учреждений (хозяйственных, торговых, физкультурных, детских, 
рекреационных и пр.) – так стали появляться жилые комплексы с 
обслуживанием.

Именно в этот период формируются основные концепции проек
тирования жилых комплексов с обслуживанием.

Также в этот период окончательно сформировалась концепция 

многофункционального жилого комплекса, которая в полной мере 
отвечала основным требованиям, необходимым для организации 
полноценной жилой среды, как при новом строительстве, так и при 
реконструкции существующей застройки [4, 78].

Развитие концепции жилых комплексов с обслуживанием в 

нашей стране связано с развитием урбанизации. В отличии от зарубежной практики в России не проектировались и не строились 
суперурбанизированные структуры, соответственно практически 
не имела развития деловая часть, которая является неотъемлемым 
элементом в комплексах такого типа [65].

4) в 1970–1980-е  гг. в СССР регулярно проводились конкурсы на 

разработку многофункциональных жилых домов/комплексов, имеющих развитую систему обслуживания.

В данный период формируются основные приемы проектирова
ния многофункциональных жилых домов/комплексов с открытой 
и закрытой системой обслуживания. Выявляются наиболее оптимальные составы учреждений обслуживания. Были выявлены номенклатура и суммарная площадь помещений учреждений обслуживания – 0,5–0,75 м² на одного человека.

Жилищное строительство было неотделимо от решения системы 

социально-бытового обслуживания населения и осуществлялось 
преимущественно в виде крупных жилых комплексов, включающих 
не только жилые дома, но и сооружения культурно-бытового обслуживания населения (детские учреждения, магазины, спортивные 
сооружения и пр.) [6, 16, 78].