Международная практика оценочной деятельности

МЕЖДУНАРОДНАЯ 
ПРАКТИКА 
ОЦЕНОЧНОЙ 
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Москва
РИОР
ИНФРА-М

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

С.Ю. БОГАТЫРЕВ

Федеральное государственное  образовательное бюджетное учреждение

высшего образования

Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации

УДК 658(075.8)
ББК 65.29я73
 
Б73

Богатырев С.Ю.

Международная практика оценочной деятельности : учеб. пособие / 

С.Ю. Богатырев. — М. : РИОР : ИНФРА-М, 2019. — 96 с. + Доп. материалы [Электронный ресурс; Режим доступа http://www.znanium.
com]. — (Высшее образование). — DOI: https://doi.org/10.12737/24373

ISBN 978-5-369-01689-3 (РИОР)
ISBN 978-5-16-012984-6 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-105752-0 (ИНФРА-М, online)

В имеющихся на книжном рынке учебниках по стоимостной оценке не 

хватает практических аспектов, информации о стандартах оценки за рубежом, в ЕАЭС, ошибках и злоупотреблениях оценщиков. Настоящее учебное 
пособие решает эти проблемы. Стоимостная оценка иллюстрируется на богатом практическом и справочном материале, с использованием систем 
Блумберг, Томсон Рейтер. Освещаются все основные зарубежные стандарты 
оценки в последних, действующих версиях. 

Тщательно, с примерами разбираются ошибки оценщика и способы вве
дения в заблуждение пользователя оценочного отчета. Изложены оригинальные идеи по разным аспектам оценки. Разобраны популярные англоязычные 
оценочные термины с аббревиатурами и сленгом.

Для магистрантов и бакалавров, обучающихся по направлениям подго
товки «Экономика», «Финансы и кредит», слушателей сокращенных программ, программ профессиональной переподготовки, финансовых аналитиков и практикующих оценщиков.

УДК 658(075.8)
ББК 65.29я73

Б73

ISBN 978-5-369-01689-3 (РИОР)
ISBN 978-5-16-012984-6 (ИНФРА-М, print)
ISBN 978-5-16-105752-0 (ИНФРА-М, online)

А в т о р :
Богатырев С.Ю. — канд. экон. наук,  доцент, доцент департамента корпоратив
ных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве Российской Федерации. Автор научных, учебно-методических работ по 
корпоративным финансам и стоимостной оценке

Р е ц е н з е н т ы :
Бакулина А.А. — канд. экон. наук, доцент, доцент секции «Оценка и корпора
тивные финансы» департамента корпоративных финансов и корпоративного 
управления Финансового университета при Правительстве РФ;

Иванкина Е.В.  — д-р экон. наук, профессор, директор Института отраслево
го менеджмента Российской академии народного хозяйства и государственной 
службы при Президенте РФ;

Мунерман И.В. — канд. экон. наук, доцент Российской академии народного 

хозяйства и государственной службы при Президенте РФ

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 1

©  Богатырев С.Ю.

Материалы, отмеченные знаком 
, доступны

в электронно-библиотечной системе ZNANIUM

по адресу http://znanium.com.

Ссылку для доступа вы можете получить

при сканировании QR-кода, размещенного на обложке

ПРЕДИСЛОВИЕ 

Стоимостная оценка — одна из самых методически разработанных 
финансовых дисциплин. Начиная с первого издания российского 
учебника по оценке бизнеса под редакцией проф. М.А. Федотовой, 
лучшего учебника, лауреата Президентской премии, учебники по 
оценке бизнеса самых разных авторов заполонили книжный рынок. 
Во многом эти учебники повторяли учебник Федотовой, многие авторы развивали прикладные аспекты оценки в связи с другими подотраслями деятельности: финансовыми, фондовыми рынками.  
Тем не менее в имеющихся на книжном рынке учебниках не хватает практических аспектов: конкретных указаний по воплощению теории оценки на основе практических информационных инструментов, 
представленных сейчас на информационном рынке; описания практических стоимостных расчетов на основе конкретных числовых значений. Образовательные ресурсы многочисленных саморегулируемых 
организаций оценщиков, отвечая практическим запросам оценщиков, 
имеют коммерческую направленность, предназначены прежде всего 
для своих членов и финансово недоступны студентам. Первое оценочное телевидение СРО РОО, заработав несколько лет назад, дало 
надежду студентам, но в настоящий момент имеет ограниченный контент и больше рекламирует коммерческие продукты оценочного образования: платные семинары и тренинги.  
Не хватает информации по действующим и регулирующим международную оценку нормам. Так, например, версия Международных 
стандартов оценки (МСО) 2013 г. так и не вышла на русском языке в 
отдельном официальном издании, а включена в Красную книгу английских оценщиков, изданную на русском языке. А сейчас выходит 
уже англоязычная версия МСО 2017 г. Версия МСО 2011 г. появилась 
на русском языке год спустя после публикации на английском языке. 
При регулировании оценки со стороны бухгалтерских стандартов освещены новые революционные концептуальные изменения использования исторической стоимости в учете в противовес справедливой 
стоимости, определяемой оценщиком.  
Никак не освещены усилия стран — членов ЕАЭС по гармонизации регулирующих оценочную деятельность национальных законодательных норм. Работа по этому направлению только что начата.  
В учебном пособии кратко охарактеризованы ее основные этапы.  
На недавней международной конференции по МСФО 2015 г. председатель Совета МСФО поразил бухгалтерское и оценочное сообщества рассуждениями о неоднозначности применения справедливой 
стоимости по сравнению с исторической стоимостью.  
Главные клиенты оценщиков — бухгалтеры отмечают, что оценка 
по справедливой стоимости может как добавить достоверности отчетности, так и привести к манипуляциям с ней. В то же время редки об

зоры ошибок и разбор злоупотреблений оценщика. Издания и методические указания узкоспециализированы, предназначены для экспертов 
оценочных отчетов. Но каждый, кто использует результаты оценки 
хочет знать подводные камни, связанные с ними, хочет понять, где он 
может быть обманут и как наиболее часто подтасовывают цифры недобросовестные финансисты, которые встречаются не только в фильме «Бойлерная» и «Волк с Уолл-стрит». 
С кризисом оценочной профессии, наблюдаемым в настоящий момент, меняется и подход к преподаванию оценочных дисциплин. Сейчас в современном вузе наблюдается большой интерес к этой дисциплине со стороны непрофильных направлений. В то же время специальных учебников для непрофильных студентов нет.  
Настоящее учебное пособие решает многие из обозначенных проблем. В пособии не ставилась задача изложения всей теории оценки. 
Для этого на книжных полках библиотек и магазинов достаточно многочисленных учебников по оценке. В нем на богатом иллюстративном 
материале приводятся примеры практического применения оценочного инструментария, причем для тех объектов оценки, с которыми наиболее часто сталкиваются российские стоимостные аналитики и 
оценщики — частные компании.  
Освещаются все основные зарубежные, международные стандарты 
оценки в последних, действующих версиях. Рассказывается, как они 
создавались и почему они выглядят именно так. Приводятся кейсы, 
рассмотренные на обсуждении новых редакций международных стандартов, в которых участвовали российские оценщики — преподаватели российских вузов.  
Подробно описывается, как брать информацию для оценки из современных, таких популярных сегодня информационных систем, как 
Блумберг, Томсон Рейтер. 
Тщательно разбираются ошибки оценщика и способы введения в 
заблуждение пользователя оценочного отчета недобросовестным 
оценщиком. Все — с примерами, числовыми параметрами и ссылками 
на источники, которыми студент может пользоваться в процессе учебы и в дальнейшей работе.  
Но главное — это идеи по совершенно разным аспектам (от проведения оценки до использования ее результатов в учете и управлении 
фирмой), которые можно найти во всех главах учебного пособия. Магистрантам и финансистам-практикам это будет наиболее полезно.  
Все оценочные термины тщательно разобраны. Приведены и разъяснены их значения и аббревиатуры на английском языке. Проиллюстрированы примерами сленга англоязычных оценщиков, чтобы студент «заговорил» на одном языке со своими зарубежными коллегами.  
Пособие изобилует кейсами, примерами использования современных информационных систем и ресурсов Интернета и отвечает требованиям современных образовательных стандартов по интерактивной 
направленности средств обучения.  

Учебное пособие рассчитано на студентов, обучающихся по программе бакалавриата по направлению подготовки «Экономика», по 
программе магистратуры по направлению «Финансы и кредит» и 
«Экономика», на слушателей сокращенных программ, программ профессиональной переподготовки, практикующих финансовых аналитиков и оценщиков.  

ГЛАВА 1. РЕГУЛИРОВАНИЕ ОЦЕНОЧНОЙ 
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗА РУБЕЖОМ 

Выделяются доминирующие практики регулирования зарубежной 
оценочной деятельности: регулирование в США, Евросоюзе, Великобритании и международные стандарты оценки.  
Чем чаще обновляются стандарты оценки разных национальных 
оценочных организаций, выпускающих стандарты, тем дороже они 
стоят. Некоторые стандарты на английском языке студенты могут 
скачать бесплатно с их сайтов. Некоторые продаются, но за сумму, не 
превышающую сто долларов США. Так что это можно вполне доступно. 
Разные национальные и международные стандарты по общей 
структуре и общему содержанию похожи между собой. 
 
1.1. Европейские стандарты оценки 
TEGoVA (сокращение от The European Group of Valuers’ 
Associations — Европейская группа ассоциаций оценщиков) называет 
себя общеевропейской организацией профессиональных участников, 
разрабатывающих стандарты, правила этики и качества на рынке 
оценки недвижимости.  
TEGoVA представляет интересы квалифицированных оценщиков 
64 профессиональных объединений оценщиков из 35 стран. Помимо 
разработки стандартов для своих клиентов и представления интересов 
своих членов TEGoVA дает уникальные инструменты для бизнеса: от 
небольших консультаций до государственных департаментов и компаний — лидеров разных отраслей.  
Эта европейская оценочная организация занимается разработкой 
требований по образованию оценщиков, которым должны соответствовать члены европейских организаций — членов TEGoVA.  
Признанный стандарт оценщика TEGoVA должен сохранить, увеличить и гармонизировать оценочные стандарты и профессию оценщика в Европе. Для этого TEGoVA распространяет свой стандарт 
профессии, чтобы у оценщиков был ориентир качества, а у потребителей оценочных услуг — уверенность в хорошей услуге.  
TEGoVA публикует свои стандарты с начала 1980-х гг. Сейчас 
действует восьмая версия стандартов, которая вышла в свет в 2016 г. 
На данный момент с сайта организации она загружается в электронном виде бесплатно. Зарубежные стандарты обновляются с высокой 
периодичностью: сразу в ответ на новые вызовы и потрясения методологи оценки за рубежом откликаются новыми методиками и новым 
прочтением, настройкой оценочного аппарата. TEGoVA обновила 
стандарты четыре года спустя. С новыми способами стабилизации после кризиса в экономике был предложен и заново настроенный оценочный инструментарий. Все новые европейские экономические ин

ституты прилагали свои усилия к преодолению кризиса: Banking 
Union, Capital Markets Union, консолидация внутренних рынков и общеевропейского управления экономикой (EU Economic Governance). 
Европейские стандарты оценки интегрированы в европейское законодательство. Это международно признанные стандарты оценки, принципы которых служат шаблоном для национальных стандартов оценки стран — членов Евросоюза. Это сделано, потому что оценка важна 
для безопасности финансовых рынков и рынка недвижимости, для 
защиты потребителей. Ключевая роль в продвижении оценочных 
стандартов была у Европейского центрального банка (ЕЦБ) для предотвращения сложившейся ситуации в банковском секторе. В своих 
директивах в 2014 г. ЕЦБ сфокусировался на оценке залогов и установил приоритет европейских стандартов оценки в залоговой практике.  

Европейские власти хотят стабильности и надежности в оценке. 
Поэтому они налагают на TEGoVA особую ответственность за адаптацию европейских стандартов оценки к быстрым изменениям Европейского союза в сфере банковского мониторинга. Залоговая стоимость недвижимости Mortgage Lending Value (MLV) — один из пристальных объектов усилий европейских методологов оценки, раскрытый на страницах стандартов с особой тщательностью. Другие части 
стандартов, подвергаемые тщательному анализу и быстрому обновлению в новой версии стандартов, — оценка недвижимости, оценка для 
выпуска ценных бумаг, для рейтингования.  
Любое обновление стандартов широко обсуждается в оценочном 
сообществе. Большие усилия концентрируются на самом волнующем 
оценщиков объекте оценки — недвижимости. Но помимо этого современных европейских оценщиков волнуют новые темы, например 
энергетическая эффективность и ее оценка.  
Европейские стандарты были созданы с вовлечением всех европейских оценщиков и большой отдачей при установленной обратной 
связи, когда восьмая версия стандартов широко обсуждалась в европейском оценочном сообществе. Это обсуждение подтвердило выбранный вектор углубленного освещения в стандартах вопросов 
оценки недвижимости и концентрацию на высоких требованиях качества оценки, заложенных в принципах стандартов. 
Действующие европейские стандарты продолжают традицию и направление предыдущей версии. Основная идея, сопровождающая развитие оценочных стандартов, — это то, что европейское законодательство все больше доминирует в законодательствах на национальном 
уровне при регулировании вопросов собственности и оценки. В своей 
прогрессивности стандарты часто фиксируют такие исходы оценки, которые еще совсем не очевидны для рынка, например вопросы энергоэффективности. Европейские стандарты помогают оценщику, если он 
сосредоточен на энергоэффективности и специальных инструментах 
Евросоюза в сфере регулирования энергетики, таких как сертификаты 
энергетической производительности (energy performance certificate). 
Тем не менее в стандартах подчеркивается ответственность оценщика 
при определении стоимости с учетом энергоэффективности, которая 
наиболее достоверно подтверждается рыночными реалиями.  
Чтобы отечественному студенту было понятно, о чем идет речь, 
ситуация с влиянием вопросов энергоэффективности иллюстрируется 
следующим примером.  
Недавно оценивалась энергокомпания из бывшего социалистического лагеря — Румынии, которая стала новым членом Евросоюза. 
Компания состоит из комплекса мини-гидроэлектростанций (миниГЭС). Они были реконструированы во времена Чаушеску. Активам в 
среднем 70 лет. Первые постройки времен Австро-Венгерской империи имеют возраст более 100 лет.  

Компания имеет активы балансовой стоимостью с учетом всех переоценок по МСФО 6 млн евро. Чистый денежный поток компании — 
отрицательный. Технологический процесс можно охарактеризовать 
как неэффективный. Общее количество занятых около 100 человек, 
низкая производительность труда. Техническое состояние энергетического оборудования — критическое. Требуются инвестиции на капитальный ремонт и модернизацию порядка 15–25 млн евро. Восстановительная стоимость — 100 млн евро.  
Чтобы завершить первое впечатление от оцениваемого актива, полезно взглянуть на фотографии энергетической компании. 

 

 
При отрицательном результате доходного подхода оценка компании методом ликвидационной стоимости показывала рыночную 
стоимость максимально 6 млн евро. Во сколько же оценил румынскую 
энергокомпанию ее покупатель?  
Покупатель оценил рыночную стоимость при продаже компании в 
20 млн евро. Покупателем оказалась европейская энергогруппа CEZ 

со штаб-квартирой в Чехии. CEZ Group — это устойчивая энергетическая компания, которая ведет свою деятельность в ряде стран Центральной и Юго-Восточной Европы. Ключевые направления деятельности — производство, распределение, перепродажа и продажа электрической и тепловой энергии. Число работников — 26 000 человек.  
Почему же рыночная стоимость «ржавого» актива из Восточной 
Европы оказалась почти в четыре раза больше первоначальной оценки 
оценщика? Все дело в энергетической политике Евросоюза и существовании так называемых зеленых сертификатов. При покупке румынской сети мини-ГЭС покупатель приобретает такие преимущества от 
использования зеленой энергии, что получает зеленые сертификаты от 
европейского регулятора, которые в корне меняют прибыльность 
энергетического бизнеса. 
Европейские стандарты — гармоничное руководство и информационное подспорье для использования во всех подотраслях оценки в 
Европе. Оценка в соответствии с европейскими стандартами оценки 
означает применение оценщиком опыта, квалификации, разумной 
предосторожности и этического поведения.  
Первая часть европейских стандартов в действующей редакции сохранила состав предыдущей версии и содержит 5 стандартов. Все они 
были пересмотрены и переработаны с момента публикации в 2012 г.  
Так, первый стандарт (EVS 1) «Рыночная стоимость» включает определение рыночной ставки (Market Rent), которая основывается и согласована с определением рыночной стоимости.  
Второй стандарт «Виды стоимости, помимо рыночной стоимости» 
расширен описанием ипотечной стоимости (Mortgage Lending Value 
(MLV)). Раскрыты способы оценки влияния риска, принимаемого 
кредитно-финансовыми институтами, при существовании жестких 
требований по риск-менеджменту в этой сфере.  
Третий стандарт «Квалифицированный оценщик» (The Qualified 
Valuer) расширяет по сравнению с предыдущей версией стандартов 
требования к оценщику. Особо прописываются ситуации конфликта 
интересов, которые связаны с оценщиком. Насколько они заметны и 
проявляются в момент получения задания на оценку.  
Стандарт 4 «Процесс оценки» (The Valuation Process) устанавливает 
и дополняет руководства к оценке, опубликованные еще в мае 2013 г.  
Стандарт 5 «Отчет об оценке» (Reporting the Valuation) согласован 
с действующим Регулированием Евросоюза требований к капиталу  
№ 575/2013. Определения рыночной и ипотечной стоимостей (Market 
Value, Mortgage Lending Value) стандарта согласованы с этими же определениями из регулирующей директивы. Здесь же есть комментарий по ситуациям, когда оценщиком выносится суждение о стоимости 
в текущем использовании.  
Оценочные руководства (Guidance Notes), фигурировавшие в 
прежней версии в качестве приложений, следуют за самим стандар