Судебно-кадастровая экспертиза

СУДЕБНО-КАДАСТРОВАЯ

ЭКСПЕРТИЗА 

Учебное пособие

Под редакцией доктора юридических наук, профессора, заслуженного деятеля 

науки РФ, заслуженного юриста РФ А.Ф. Волынского и доктора юридических наук, 

доктора технических наук, профессора В.А. Прорвича

Рекомендовано Межвузовским центром экономического образования 

Министерства образования и науки Российской Федерации 

в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, 

обучающихся по экономическим специальностям и направлениям, и 

слушателей системы дополнительного профессионального образования

Москва

ИНФРА-М

2018

УДК 347.92/.8(075.8)
ББК 67.53я73

С89

Издание осуществлено при информационной и спонсорской поддержке

МОО Московская ассоциация предпринимателей, НП Палата судебных экспертов, 

НП Коллегия судебных экспертов «Оценка, земельные отношения и иная судебно-экономическая 
экспертиза», ЗАО «Профессиональный центр оценки и экспертиз», Группа компаний «ТРАССА», 

Группа компаний «ГРАС»

Авторский коллектив:

А.Ф. Волынский — доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель 

науки РФ, заслуженный юрист РФ;

В.А. Прорвич — доктор юридических наук, доктор технических наук, профессор;
И.С. Акимова — кандидат технических наук, генеральный директор НП Коллегия 

судебных экспертов;

И.С. Лящевский — кандидат юридических наук, судья Девятого арбитражного апелляци
онного суда;

А.Н. Печенев — оценщик, судебный эксперт, начальник отдела Росимущества;
Е.А. Семенова — доктор экономических наук, оценщик, судебный эксперт

Рецензенты:

Н.Т. Ведерников — доктор юридических наук, профессор, заслуженный деятель 

науки РФ, заслуженный юрист РФ;

Ю.Г. Корухов — доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ;
Е.В. Иванкина — доктор экономических наук, профессор

С89
Судебно-кадастровая экспертиза : учеб. пособие / А.Ф. Волынский, В.А. 

Прорвич, И.С. Акимова [и др.] ; под ред. А.Ф. Волынского и В.А. Прорвича. — М. : 
ИНФРА-М, 2018. — 636 с.

ISBN 978-5-16-107430-5 (online)

Для судебных экспертов, специализирующихся в сфере судебно-кадастровой экспертизы, 

а также для следователей, дознавателей и судей, назначающих данные экспертизы.

УДК 347.92/.8(075.8)

ББК 67.53я73

ISBN 978-5-16-107430-5 (online)
© Коллектив авторов, 2018

ФЗ № 
436-ФЗ

Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 11

Оглавление

К читателям
11

Предисловие
17

ЧАСТЬ I. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ В СИСТЕМЕ 
ОБЩЕСТВЕННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ И СУДОПРОИЗВОДСТВЕ...23

Глава 1. Введение в проблемы создания и использования государственного кадастра 
недвижимости.
23

1.1. Основные варианты определения понятия «кадастр» и его 
содержание................................................................................................................... 23
1.2. Государственный кадастр недвижимости как один из важнейших 
институтов рыночной экономики....................................................................... 26
1.3. Государственный кадастр недвижимости как инструмент 
обеспечения чистоты правового титула объектов недвижимости....... 28
1.4. Государственный кадастр недвижимости как инструмент земельной 
реформы......................................................................................................................... 31
1.5. Государственный кадастр недвижимости как информационная 
система для управления воспроизводственными процессами в 
урбанизированной среде............................................................................................ 34
1.6. Государственный кадастр недвижимости как неотъемлемая часть 
фискальной системы................................................................................................. 37
1.7. Государственный кадастр недвижимости как элемент системы 
государственного управления ................................................................................. 40

Глава 2. Правовые основы кадастрового учета и оценки недвижимости.
45

2.1. Кодифицированное законодательство в системе формирования и 
использования кадастровых данных.................................................................... 45
2.2. Федеральное законодательство о государственной регистрации прав 
на недвижимое имущество и сделок с ним. ...................................................... 53
2.3. Федеральное законодательство о кадастре недвижимости............... 59
2.4. Федеральное законодательство о требованиях к кадастровому 
инженеру, его роли и месте в системе кадастровых работ........................ 70
2.5. Законодательство об оценочной деятельности...................................... 74
2.6. Смежное законодательство........................................................................... 76
2.7. Подзаконные акты в сфере кадастрового учета и кадастровой оценки 
недвижимости............................................................................................................ 77

Глава 3. Систематизация основных видов работ по надлежащему формированию 
земельных участков и оформлению соответствующей документации
83

3.1. Примерный перечень работ по формированию земельных участков, 
отнесенных к различным категориям земель, и выпуску 
соответствующей документации....................................................................... 83

3.2. Порядок организации полевых и камеральных геодезических работ по 
формированию границ земельного участка и выпуску соответствующей 
документации.............................................................................................................. 85
3.3. Основные виды работ по межеванию земель и согласованию границы 
земельного участка со смежными землепользованиями................................ 86
3.4. Основные виды работ по подготовке документации для 
кадастрового учета земельного участка........................................................... 88
3.5. Порядок присвоения земельному участку кадастрового номера и его 
изменения...................................................................................................................... 90
3.6. Порядок отнесения земельных участков к одной из категорий земель и 
изменения категории земель, к которой первоначально был отнесен 
земельный участок..................................................................................................... 90

Глава 4. Основные правила застройки земельных участков и государственного 
технического учета существующих объектов недвижимости
97

4.1. Основные принципы и важнейшие понятия законодательства о 
градостроительной деятельности...................................................................... 97
4.2. Порядок подготовки генерального плана и его содержание ...............103
4.3. Правила землепользования и застройки, градостроительные 
регламенты ................................................................................................................107
4.4. Порядок формирования земельных участков в рамках проектов 
межевания территорий и оформления градостроительных планов 
земельных участков.................................................................................................111
4.5. Порядок проведения инженерных изысканий, архитектурностроительного проектирования и экспертизы их результатов .............112
4.6. Порядок получения разрешения на строительство .............................118
4.7. Порядок осуществления строительства, реконструкции, 
капитального ремонта объекта капитального строительства и его ввода 
в эксплуатацию.........................................................................................................124
4.8. Порядок осуществления государственного технического учета и 
технической инвентаризации объектов капитального строительства130

Глава 5. Правовое регулирование и методическое обеспечение оценочной 
деятельности по установлению кадастровой, рыночной и иной стоимости земельных 
участков и иных объектов недвижимости
137

5.1. Особенности правового регулирования оценочной деятельности для 
определения рыночной стоимости земельных участков и иных объектов 
недвижимости..........................................................................................................137
5.2. Правовое регулирование оценочной деятельности для определения 
кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов 
недвижимого имущества ......................................................................................143
5.3. Особенности регулирования оценочной деятельности для определения 
рыночной и иной стоимости объектов недвижимости на уровне 
федеральных стандартов оценки........................................................................151

5.4. Содержательные особенности официальных методических 
рекомендаций для определения рыночной и кадастровой стоимости 
объектов недвижимости.......................................................................................157
5.5. Особенности научно-методического обеспечения оценки земельных 
участков и иных объектов недвижимого имущества...................................161
5.6. Особенности применения трех обязательных подходов к оценке 
объектов недвижимости различного вида .......................................................172
5.7. Особенности согласования результатов оценки, полученных в рамках 
трех обязательных подходов к оценке объектов недвижимости различного 
вида................................................................................................................................178

ЧАСТЬ II. СУДЕБНО-КАДАСТРОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА КАК ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ 
ИНСТИТУТ, НАЦЕЛЕННЫЙ НА ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВ ПО ДЕЛУ ..185

Глава 6. Судебно-кадастровая экспертиза по уголовным делам
185

6.1. Роль судебно-кадастровой экспертизы в формировании доказательств 
по уголовным делам..................................................................................................185
6.2. Назначение судебно-кадастровой экспертизы следователем или 
дознавателем на досудебной стадии уголовного судопроизводства..........188
6.3. Назначение судебно-кадастровой экспертизы судом на различных 
стадиях уголовного судопроизводства................................................................191
6.4. Особенности проведения экспертных исследований в рамках судебнокадастровой экспертизы........................................................................................193
6.5. Особенности проверки и оценки заключения эксперта, как 
доказательства по уголовному делу....................................................................197

Глава 7. Судебно-кадастровая экспертиза по гражданским делам
203

7.1. Роль судебно-кадастровой экспертизы в формировании доказательств 
по гражданским делам............................................................................................203
7.2. Процессуальные особенности назначения судебно-кадастровой 
экспертизы на различных стадиях гражданского судопроизводства......208
7.3. Особенности организации и выполнения экспертных исследований в 
рамках судебно-кадастровой экспертизы .........................................................210
7.4. Особенности проверки и оценки заключения эксперта, как 
доказательства по гражданскому делу..............................................................212
7.5. Примеры рассмотрения гражданско-правовых споров, связанных с 
кадастровым учетом и оценкой земельных участков с Верховном Суде РФ
........................................................................................................................................219

Глава 8. Судебно-кадастровая экспертиза по арбитражным делам
223

8.1. Роль судебно-кадастровой экспертизы в формировании доказательств 
по арбитражным делам .........................................................................................223
8.2. Процессуальные особенности назначения судебно-кадастровой 
экспертизы на различных стадиях арбитражного судопроизводства....225
8.3. Особенности организации и выполнения экспертных исследований в 
рамках судебно-кадастровой экспертизы .........................................................229

8.4. Особенности проверки и оценки заключения эксперта, как 
доказательства по арбитражному делу ...........................................................231
8.5. Примеры рассмотрения арбитражных дел, связанных с 
формированием, кадастровым учетом и оценкой земельных участков..240

Глава 9. Судебно-кадастровая экспертиза по административным делам
247

9.1. Роль судебно-кадастровой экспертизы в формировании доказательств 
по административным делам ..............................................................................247
9.2. Процессуальные особенности назначения судебно-кадастровой 
экспертизы на различных стадиях административного судопроизводства
........................................................................................................................................248
9.3. Особенности организации и выполнения экспертных исследований в 
рамках судебно-кадастровой экспертизы .........................................................250
9.4. Особенности проверки и оценки заключения эксперта, как 
доказательства по административному делу ................................................252

Глава 10. Судебно-кадастровая экспертиза в третейском судопроизводстве и 
медиации
255

10.1. Некоторые особенности третейского судопроизводства 
применительно к разрешению гражданско-правовых споров, связанных с 
земельно-имущественными отношениями и кадастром недвижимости255
10.2. Связь третейского судопроизводства с гражданским и арбитражным 
судопроизводством...................................................................................................257
10.3. Процессуальные особенности назначения судебно-кадастровой 
экспертизы в третейском судопроизводстве..................................................260
10.4. Особенности выполнения экспертных исследований в рамках судебнокадастровой экспертизы в третейском судопроизводстве.........................262
10.5. Особенности проверки и оценки заключения эксперта, как 
доказательства по делу ..........................................................................................264
10.6. Новые возможности участия дипломированных специалистов по 
судебно-кадастровой экспертизе в отправлении третейского 
судопроизводства......................................................................................................264
10.7. Особенности использования специальных знаний в сфере судебнокадастровой экспертизы в процедурах медиации...........................................270

ЧАСТЬ III. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СУДЕБНО-КАДАСТРОВОЙ 
ЭКСПЕРТИЗЫ .........................................................................................................................275

Глава 11. Общие принципы классификации объектов судебно-кадастровой 
экспертизы как основы ее методического обеспечения
275

11.1. Общие подходы к классификации объектов судебно-кадастровой 
экспертизы .................................................................................................................275
11.2. Некоторые проблемы классификации земельных участков и способы 
их решения..................................................................................................................281
11.3. Основные виды прав на земельные участки и иные объекты 
недвижимого имущества.......................................................................................285

11.4. Особенности формирования субъектно-объектных отношений в 
сфере недвижимости..............................................................................................288
11.5. Особенности формирования субъектно-субъектных отношений в 
сфере гражданско-правовых отношений субъектов различного уровня..290
11.6. Классификация сложных объектов недвижимого имущества 
(земельно-имущественных комплексов)............................................................293

Глава 12. Классификация основных вариантов правовых титулов объектов 
недвижимости с учетом динамики субъектно-объектных отношений
299

12.1. Основные подходы к классификации правовых титулов объектов 
недвижимого имущества с учетом особенностей их формирования......299
12.2. Основания для возникновения прав на объекты недвижимости 
различного вида и особенности их документального оформления............301
12.3. Особенности осуществления прав на объекты недвижимости 
различного вида с учетом действующих ограничений и обременений.....303
12.4. Основания для перехода прав на объекты недвижимости различного 
вида и особенности их документального оформления..................................307
12.5. Особенности прекращения прав на объекты недвижимости 
различного вида и его документального оформления ....................................309

Глава 13. Особенности оформления правоотношений по застроенным земельным 
участкам, включая строительство и реконструкцию расположенных на них зданий, 
строений или сооружений
315

13.1. Особенности установления прав на застроенные земельные участки 
правообладателей расположенных на них иных объектов недвижимости
........................................................................................................................................315
13.2. Основные подходы к классификации субъектно-объектных и 
субъектно-субъектных отношений по застроенным земельным участкам.
........................................................................................................................................320
13.3. Основные варианты правоотношений, при которых оформление прав 
на застроенный земельный участок невозможно..........................................327
13.4. Особенности регулирования застройки земельных участков, 
отнесенных к различным категориям земель..................................................331
13.5. Порядок подготовки разрешительной документации для застройки 
земельных участков в населенных пунктах и реконструкции 
существующих зданий, строений или сооружений.......................................334

Глава 14. Особенности использования недвижимого имущества, находящегося в 
публичной собственности, и государственно-частного партнерства в данной сфере 343

14.1. Особенности разграничения недвижимого имущества, находящегося в 
государственной и муниципальной собственности.......................................343
14.2. Порядок надлежащего формирования объектов недвижимого 
имущества различного вида, находящихся в государственной или 
муниципальной собственности ...........................................................................349
14.3. Процедуры подготовки и осуществления перехода прав на объекты 
недвижимого имущества различного вида, находящегося в государственной 
или муниципальной собственности...................................................................350

14.4. Особенности коммерческого использования земельных участков и 
иных объектов недвижимого имущества различного вида, находящихся в 
государственной или муниципальной собственности..................................352
14.5. Порядок подготовки и осуществления приватизации объектов 
недвижимого имущества различного вида, находящихся в государственной 
или муниципальной собственности...................................................................354

ЧАСТЬ IV. РОЛЬ СПЕЦИАЛЬНЫХ ЗНАНИЙ В МЕТОДИЧЕСКОМ ОБЕСПЕЧЕНИИ
СУДЕБНО-КАДАСТРОВОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ......................................................................365

Глава 15. Структура и содержание специальных знаний судебных экспертов, 
специализирующихся в сфере судебно-кадастровой экспертизы
365

15.1. Основные требования к профессиональной компетенции экспертов в 
рамках государственного образовательного стандарта по специальности 
031003 «Судебная экспертиза»..............................................................................365
15.2. Примерная структура и содержание специальных знаний экспертов в 
рамках учебных программ по судебно-кадастровой экспертизе, созданных 
на основе образовательного стандарта по специальности «Судебная 
экспертиза» ................................................................................................................368
15.3. Основные способы приобретения специальных знаний, необходимых 
судебным экспертам, специализирующимся в сфере судебно-кадастровой 
экспертизы .................................................................................................................377
15.4. Специальные знания судебных экспертов, специализирующихся в 
сфере судебно-кадастровой экспертизы, обеспечивающие их надлежащее 
взаимодействие с кадастровыми инженерами..............................................383
15.5. Специальные знания судебных экспертов, специализирующихся в 
сфере судебно-кадастровой экспертизы, обеспечивающие их надлежащее 
взаимодействие с экспертами СРО оценщиков.............................................388

Глава 16. Классификация основных видов экспертных задач в рамках судебнокадастровой экспертизы
396

16.1. Общие подходы к классификации экспертных задач для различных 
видов судебно-кадастровой экспертизы.............................................................396
16.2. Особенности экспертных задач, связанных с формированием 
кадастровых объектов различного вида и выявлением чистоты их 
правового титула .....................................................................................................398
16.3. Экспертные задачи по выявлению особенностей проведения 
землеустроительных, кадастровых и иных работ по формированию 
объекта недвижимости и их влияния на полноту и достоверность 
сведений в кадастровой документации ............................................................400
16.4. Экспертные задачи для выявления особенностей проведения 
кадастровой оценки земельных участков и иных объектов недвижимости
........................................................................................................................................402
16.5. Особенности экспертных задач для получения доказательств при 
оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости различного 
вида на основе их рыночной стоимости............................................................405

Глава 17. Методическое обеспечение судебно-кадастровой экспертизы по делам, 
связанным с кадастровым учетом недвижимости
410

17.1. Общая структура экспертных методик по делам, связанным с
кадастровым учетом объектов недвижимого имущества .........................410
17.2. Классификация экспертных методов, используемых в судебнокадастровой экспертизе по кадастровому учету...........................................414
17.3. Общая методика экспертного исследования кадастровых работ по 
формированию объекта кадастрового учета недвижимости ...................418
17.4. Общая методика экспертного исследования надлежащего 
выполнения работ по формированию кадастровой и иной документации 
на объект недвижимого имущества ..................................................................421
17.5. Особенности формирования частных методик судебно-кадастровой 
экспертизы..................................................................................................................424

Глава 18. Методическое обеспечение судебно-кадастровой экспертизы по делам, 
связанным с оспариванием нормативных правовых актов по кадастровой оценке 
недвижимости
434

18.1. Некоторые уроки кадастровой оценки земельных участков, 
отнесенных к категории «земли населенных пунктов»...............................434
18.2. Общие требования к экспертным методикам по делам, связанным с 
кадастровой оценкой недвижимости................................................................439
18.3. Классификация экспертных методов, используемых в судебнокадастровой экспертизе по делам, связанным с нормативными правовыми 
актами по кадастровой оценке............................................................................443
18.4. Общие положения методики экспертного исследования для 
выявления недостатков в формировании объектов кадастровой оценки 
при подготовке и выпуске соответствующего нормативного правового 
акта...............................................................................................................................446
18.5. Общая методика экспертного исследования работ по выполнению 
кадастровой оценки и оформлению соответствующей документации.452
18.6. Общая методика экспертного исследования порядка подготовки, 
согласования и выпуска нормативного правового акта, утверждающего 
значение кадастровой стоимости земельных участков или иных объектов 
недвижимости..........................................................................................................467

Глава 19. Методическое обеспечение судебно-кадастровой экспертизы по делам, 
связанным с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков и иных 
объектов недвижимости различного вида на основе «альтернативной» оценки их 
рыночной стоимости
473

19.1. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с кадастровой оценкой земельных 
участков, отнесенных к категории «земли сельскохозяйственного 
назначения» ................................................................................................................473
19.2. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с кадастровой оценкой земельных 
участков, отнесенных к категориям «земли лесного фонда» и «земли 
водного фонда»...........................................................................................................480

19.3. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с оспариванием кадастровой оценкой 
земельных участков, отнесенных к категории «земли населенных 
пунктов», на основе их рыночной стоимости.................................................482
19.5. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с кадастровой оценкой земельных
участков, отнесенных к категории «земли промышленности, транспорта, 
связи и иного специального назначения»............................................................489
19.6. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с кадастровой оценкой расположенных 
на земельных участках зданий, строений и сооружений.............................494
19.7. Особенности методического обеспечения судебно-кадастровой 
экспертизы по делам, связанным с кадастровой оценкой квартир и иных 
помещений в зданиях, строениях и сооружениях...........................................497

ГЛОССАРИЙ ............................................................................................................................505

Список литературы
513

ПРИЛОЖЕНИЯ........................................................................................................................515

1. Типичные ошибки при назначении судебно-кадастровой экспертизы, а также 
использовании ее результатов в качестве доказательств по уголовным, гражданским и 
арбитражным делам.
515

2. Общие положения методического обеспечения судебно-кадастровой экспертизы в 
уголовном, гражданском и арбитражном судопроизводстве
521

3. Экспертная методика как иерархия алгоритмов экспертных исследований в 
гражданском и арбитражном судопроизводстве
556

4. Некоторые содержательные особенности экспертных методик, включая использование в 
их составе экспертных методов, классификаторов различного вида и иных приемов 
обработки документированной информации
574

5. Особенности информационной поддержки судебно-кадастровой экспертизы по 
уголовным, гражданским и арбитражным делам
587

6. Примерное содержание некоторых методик судебно-кадастровой экспертизы по 
гражданским и арбитражным делам
610

7. Примерная учебная программа повышения квалификации по судебно-кадастровой 
экспертизе
626

Вместо послесловия.
634

К читателям
Вопросы кадастровой оценки земельных участков и иных объектов недвижимого имущества не могут оставить равнодушными ни предпринимателей, ни рядовых граждан. Если 
несколько лет назад научные дискуссии ведущих ученых в данной области и их предостережения о чрезвычайно высокой цене ошибок в формировании научно обоснованных 
подходов к кадастровой оценке казались чем-то совершенно абстрактным, то сегодня эта 
проблема буквально вошла в каждый дом. Причем, для многих из нас она уже стала 
большой бедой, поставив на грань разорения стабильно развивавшийся много лет бизнес, 
или даже заставившая закрыть его. Другие граждане лишь ощущают тревогу за свои квартиры, дачи, садовые участки. И дело не только в том, что размер налога на недвижимость 
может оказаться непосильным не только пенсионерам, но и молодым семьям, с трудом 
оплачивающим ипотечный кредит за свою квартиру, да и всему «среднему классу». Гораздо хуже то, что высокопоставленные чиновники, отвечающие за государственную кадастровую оценку, сделали ее совершенно непрозрачной и непредсказуемой по своему 
давлению и на бизнес, и на всех граждан.

Многолетнее общение с чиновниками высокого уровня по различным аспектам ка
дастровой оценки земельных участков, жилых и нежилых зданий и помещений различного вида показывает, что лишь немногие из них готовы глубоко вникать в суть проблем и 
пытаться найти их рациональное решение. Гораздо больше таких, которые занимают позицию строго формального соблюдения законов, причем, в их собственном понимании, и 
отказа даже от попыток установления диалога с предпринимателями. Нет нужды напоминать, что к строго формальному соблюдению законов в развитых странах прибегают в тех 
случаях, когда проводят забастовки протеста против определенных действий властей. 
Против кого же бастуют наши чиновники? 

Вопрос этот нельзя считать чисто риторическим. Ведь речь идет об очень крупных 

суммах денег – и не только тех, которые дополнительно поступают в бюджет от повышения 
налогов и арендной платы за земельные участки и иную недвижимость, но и о многомиллиардных затратах на проведение самой «государственной» кадастровой оценки. Далеко не 
все граждане знают, что «государственная» кадастровая оценка проводится совсем не государством, а ограниченным кругом частных лиц. По Федеральному закону «Об оценочной 
деятельности в Российской Федерации» проводят «государственную» кадастровую оценку 
члены саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО), которых специально «отбирают» заказчики «государственной» кадастровой оценки. При этом в законе сформулировано 
условие приемки выполненных работ кадастровых оценщиков в виде их отчетов – предоставление положительного заключения экспертного совета СРОО, в которой состоит сам 
оценщик. Заметим: не другой СРОО, не независимой экспертизы, организованной заказчиком работ, а именно СРОО исполнителя работы!

Получается, что заказчик работ, выполняемых за счет бюджетных средств, лишает
ся возможности проведения своей собственной экспертизы тех результатов, которые он 
получает от исполнителя! Это грубейшее нарушений требований законодательства о госзаказе. Но в этой ситуации правовой коллизии федеральных законов важно обратить внимание на позицию чиновников, отвечающих за результаты выполнения кадастровых работ 
по госзаказу и их надлежащую приемку. Многократные обращения МОО МАП и других 
общественных организаций предпринимателей к представителям заказчика государственной кадастровой оценки, с предложением раскрыть информацию о том, какие именно 
оценщики и по каким критериям были отобраны для выполнения данного госзаказа, кто 
контролировал ход этих работ, кто и по каким критериям принимал или не принимал эти 
работы, кто из независимых экспертов может подтвердить, что мы все получили за наши 
общие бюджетные деньги качественный продукт со строго научно обоснованной оценкой 
нашей недвижимости, остаются без ответа. Все засекречено в гораздо большей степени, 
чем самая главная военная тайна.

Частично эту завесу секретности приоткрыл 17 мая 2013 г. на расширенном заседа
нии Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности Министр экономического развития А.Р. Белоусов (ныне – помощник Президента страны). Обращаясь к руководителям СРОО по поводу неудовлетворительного состояния методического обеспечения 
оценочной деятельности и низкой квалификации оценщиков, он высказался о том, что «в 
связи с движением к налогу на недвижимое имущество и ситуацией с оценкой земли мы 
либо с вами решим системные проблемы, либо вернемся к старой системе лицензирования». На конкретные вопросы министра о том, почему экспертный совет СРОО вначале дал 
положительное заключение на отчет о кадастровой стоимости, а затем дал также положительное заключение на отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, подготовленный для оспаривания его кадастровой стоимости, в котором результат оценки был 
в 10 раз меньше, никто ответить не смог. Фактически была сделана однозначная констатация того, что семилетний эксперимент государства с переводом оценочного бизнеса на саморегулирование потерпел полный провал.

Именно поэтому в срочном порядке и был подготовлен Федеральный закон от 7 

июня 2013 г. № 113-ФЗ, которым были внесены поправки в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части организации квалификационного 
экзамена членов экспертных советов СРОО. Но эти срочные меры вряд ли помогут принципиально изменить ситуацию в сфере кадастровой оценки земельных участков и иных 
объектов недвижимости. Прежде всего, это связано с тем, что совершенно необученные и 
не проверенные государством «эксперты» СРОО уже одобрили результаты кадастровой 
оценки, а с их подачи чиновники уже организовали утверждение этих результатов. К тому 
же, пересмотр их положительных заключений даже на явно заказные результаты оценки 
законодательство об оценке не предусматривает. Круг замыкается, создавая благоприятные условия для широкомасштабных злоупотреблений в данной сфере.

Все это позволяет сделать однозначный вывод о том, что кадастровая оценка зе
мельных участков различного вида и иных объектов недвижимого имущества проводилась и проводится до сих пор в условиях полного отсутствия какого-либо контроля за содержанием всего комплекса работ, начиная от «подбора» оценщика, выполняющего «государственную» кадастровую оценку, подготовки перечня объектов «государственной» кадастровой оценки, системы исходных данных для оценки, применения обязательных подходов и методов оценки, и завершая обоснованием итоговых результатов оценке в соответствующем отчете. Поэтому в содержательном плане все результаты «государственной» 
кадастровой оценки оказались весьма сомнительными, если не сказать прямо – совершенно нелегитимными.

Этот вывод подтверждается и при анализе результатов оспаривания кадастровой сто
имости земельных участков в досудебном и судебном порядке в 2012 г. Во многих случаях 
комиссией производились корректировки кадастровой стоимости земельных участков не 
только в 2-3 раза, что уже само по себе свидетельствует о неудовлетворительном качестве работы «государственных» кадастровых оценщиков, но и в 10 и даже в 23 раза. В судах более 
70% исков об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков удовлетворяются. Все 
известные примеры оспаривания результатов «государственной» кадастровой оценки свидетельствуют о ее полной несостоятельности из-за системных просчетов и в организации, и в 
кадровом, и в методическом обеспечении этой важнейшей по социальной значимости и возможным негативным последствиям буквально для всех граждан страны работы.

Чтобы не складывалось впечатления о том, что кадастровая оценка земельных 

участков и иной недвижимости – это запредельно сложное дело, доступное лишь немногим избранным чиновникам и особо приближенным к ним оценщикам, которые ничего не 
рассказывают предпринимателям и простым гражданам о своей работе потому, что никто 
все равно не поймет тонкостей их манипуляций с информацией о наших квартирах или 
земельных участках, напомним о результатах пионерских работ в данной области, проведенных с моим непосредственным участием. 

Еще в 1999 г. издательством «Экономика» был выпущен первый в российской ис
тории Атлас оценки земель Москвы, подготовленный маститыми и молодыми учеными, 
по итогам нашей совместной многолетней работы. В нем были не только обобщены данные различных сегментов рынка, но и собранные обширные данные о затратах на комплексную реконструкцию центрального и некоторых других округов Москвы, учтен вид и 
плотность застройки с точностью до одного дома, а также степень из износа. Более того, в 
рамках данной работы были реализованы экономико-математические модели, позволяющие оценить расходы на простое и расширенное воспроизводство всех видов городской 
инфраструктуры и сопоставить их с фискальной нагрузкой на различные группы предпринимателей и граждан, расположенные на различных территориях города.

Но самое главное, что было сделано авторами данного атласа – это проведение 

оценки в многослойном режиме, когда каждый вид информации о городской среде, рыночных ценах, затратах на воспроизводство, вариантов оценки был представлен на отдельном картографическом слое. Это позволило сделать полностью прозрачной всю систему исходных данных для выполнения итоговой оценки и ответить на любой вопрос об 
обосновании результатов оценки. То есть, все тонкости применения методов массовой 
оценки для определения экономически обоснованных показателей стоимости городских 
земельных участков нам хорошо известны. О надежности результатов наших оценок, полученных еще 14 лет назад, говорит и то, что последующая «государственная» кадастровая оценка 2003 г. дала практически ту же картину распределения стоимости земельных 
участков по территории города, а абсолютные значения стоимости были увеличены с учетом поправок на инфляцию. Поэтому и об абсурдности результатов кадастровой оценки 
2012 г. мы можем говорить с полным основанием.

Следует обратить внимание лишь на одно принципиальное отличие этих работ по 

оценке, которое достигало примерно 100 раз. Затраты чиновников на свою «государственную» кадастровую оценку были неизмеримо большими, чем потратили ученые, поддержанные московскими предпринимателями. Это далеко не праздный вопрос, и он далеко не 
сводится к коррупционным проявлениям, пресловутым «откатам» и иным злоупотреблениям чиновников и их «независимых» оценщиков, чем, наверное, уже занимаются компетентные органы. Вопрос стоит и в иной плоскости, в плане социально-экономической эффективности созданной системы кадастровой оценки недвижимости.

Если отталкиваться от заявлений чиновников различного уровня о возможных 

масштабах поступлений в городской бюджет от налога на недвижимость, то можно оценить их в несколько десятков миллиардов рублей. При этом несколько миллиардов уже 
потрачено на кадастровую оценку, и в рамках чисто технократического подхода чиновники от кадастровой оценки могут утверждать о высокой экономической эффективности 
своей деятельности. Но следует обратить внимание на рост числа судебных исков по 
оспариванию результатов кадастровой оценки, большая часть которых выигрывается истцами. При этом для подготовки отчетов об оценке рыночной стоимости достаточно сложно застроенных земельных участков и заключений экспертов истцу приходится потратить 
несколько сот тысяч рублей. Не следует забывать о том, что судебные издержки возлагаются на проигравшую сторону. Нетрудно подсчитать, что если, к примеру, 10 тыс. предпринимателей, потратив, в среднем, по 300 тыс. руб., докажут в суде ошибочность установленной для их земельных участков кадастровой стоимости, то общая сумма судебных 
издержек, которые должны быть возвращены им проигравшей стороной, т.е. властями города, составит 3 млрд. руб. 

Если к этой сумме добавить судебные издержки нескольких десятков тысяч пред
принимателей, оспаривающих кадастровую стоимость своих нежилых помещений, а также ста тысяч граждан, оспаривающих кадастровую стоимость своих квартир, то затраты 
городского бюджета на оплату судебных издержек фактически могут сравняться с поступлениями от налога на недвижимость. Выходит, что экономическая эффективность 
действующей сейчас системы кадастровой оценки, оказывается вообще нулевой!

Но гораздо важнее учитывать при этом не только денежные суммы поступлений и 

затрат городского бюджета. Сотни тысяч предпринимателей из-за откровенного волюнтаризма чиновников, установивших в начале 2013 г. по утвержденным ими итогам «государственной» кадастровой оценки арендную плату, повышенную кому в 3, а кому и в 12 
раз, и даже выше, поставлены на грань разорения и закрытия своего бизнеса. Попытки 
диалога с властью со стороны общественных организаций предпринимателей наталкиваются на их демонстративную глухоту к призывам предпринимателей к их разуму и здравому смыслу. В результате недовольство политикой властей в данной области перерастает 
в недоверие к ней. Количество представителей малого и среднего бизнеса, поддерживающих своих местных руководителей, быстро сокращается. Фактически, действия чиновников от кадастровой оценки недвижимости поддерживают лишь некоторые из «экспертов 
по оценке», пытающиеся объяснить резкий, многократный рост кадастровой стоимости 
земельных участков соответствующим ростом их рыночной стоимости за прошедшие 5 
лет. И это притом, что за период 2008-2012 г.г. под влиянием глобального кризиса цены 
во всех сегментах рынка значительно снизились, и лишь к концу 2012 г. восстановились к 
докризисному уровню. 

Любому грамотному человеку понятно, что если значения стоимости в первый и 

пятый год указанного периода равны, а во второй, третий и четвертый годы ниже этого 
значения, то и среднее значение стоимости за весь пятилетний период должно быть также 
ниже, чем в первый год данного периода. Поэтому в рамках данной модели кадастровая 
стоимость земельных участков должна уменьшиться, а никак не возрасти, да еще и во 
много раз. Видно, что по мере приближения к власти у некоторых оценщиков желание к 
месту и не к месту демонстрировать свою лояльность решениям высокопоставленных чиновников приводит к дезинформированию ими руководства страны.

Но ситуация с кадастровой оценкой жилых и нежилых зданий, строений и помещений 

в них, способна создать еще большее социальное напряжение. Искусственное завышение кадастровой стоимости квартир, дач, земельных участков в 2-3 раза от их реальной стоимости и 
даже выше, да еще и сопровождаемое лукавыми ссылками на положения законодательства и 
на рыночные данные, якобы подтверждающие обоснованность такого завышения, настраивают против власти уже существенную часть рядовых граждан. 

Резонно задать вопрос: а кому же выгодна такая система «государственной» ка
дастровой оценки недвижимости? Проведенное рассмотрение показывает, что подавляющему большинству граждан, предпринимателей, и даже руководителей различного ранга 
она приносит только вред. Высшему руководству страны и государству в целом она искусственно, буквально «на ровном месте» создает серьезные и совершенно не нужные 
проблемы в отношениях с гражданами и бизнесом. Выгоды, причем многомиллиардные, 
эта система дает только бизнесменам от оценки и связанной с ними узкой группе чиновников. Многие из них получили выгодные заказы на «государственную» кадастровую 
оценку, а другие выполняют оценки «рыночной» стоимости для оспаривания кадастровой 
стоимости тех же объектов, определенной их же коллегами. И на все эти отчеты об оценке 
дают свои заключения «эксперты» из СРО этих оценщиков, часто работающие в тех же 
самых оценочных фирмах или аффилированных с ними. Нужен ли такой оценочный бизнес, фактически замкнувшийся на своих собственных выгодах, государству и обществу?

Отвечая на этот вопрос, можно еще раз проявить солидарность с уже упоминав
шейся выше позицией Министра экономического развития А.Р. Белоусова, озвученной им 
17 мая 2013 г. на расширенном заседании Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности, о провале саморегулирования оценочного бизнеса. Можно согласиться 
и с тем, что, по его мнению, из-за проблем с кадастровой оценкой налог на недвижимость 
может быть введен на всей территории страны не ранее 2018 г. Единственное, с чем никак 
нельзя согласиться – это с его утверждением о том, что такие субъекты, как Москва и Татарстан уже готовы к введению данного налога уже с начала 2014 г. 

Ничего не могу сказать о ситуации с кадастровой оценкой в Татарстане, но в 

Москве эта оценка абсолютно несостоятельна и нацелена лишь на многократное завышение фискальных платежей. И переходить в сложившейся ситуации на ускоренное введение налога на недвижимость при весьма сомнительном экономическом эффекте, о чем 
уже было написано выше, лишь усилит протестные настроения в обществе со всеми вытекающими из этого последствиями.

В таких условиях выход в свет настоящей книги – это чрезвычайно актуальное и 

социально значимое событие. Накопленный опыт показывает, что при всей очевидности 
описанных выше проблем «государственной» кадастровой оценки, ожидать их быстрого, а 
тем более – системного решения не приходится. Поэтому предпринимателям необходимо 
готовиться к многочисленным судебным процессам по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимого имущества. А для этого необходимы кадры, обладающие соответствующими специальными знаниями и профессиональными компетенциями.

Многие наши сотрудники и коллеги пытались приобрести необходимые специаль
ные знания в сфере судебно-кадастровой экспертизы. Но, как это ни странно, получить 
соответствующее экспертное образование в учебных заведениях оказывается невозможно. 
Попытки самообразования осложняются практически полным отсутствием учебных пособий в данной области. Поэтому настоящая книга фактически является первым и, на наш 
взгляд, пока единственным учебником для тех специалистов, которые хотят стать настоящими профессионалами в сфере судебно-кадастровой экспертизы по уголовным, гражданским и арбитражным делам. Особую ценность ей придает состав авторского коллектива, в 
котором объединены ведущие ученые в сфере экономики, права и информационных технологий, разрабатывающие проблемы судебно-кадастровой экспертизы, в том числе, на 
основе обобщения своего собственного практического опыта и опыта своих многочисленных учеников и коллег.

С выходом настоящей книги перед государственными и негосударственными су
дебными экспертами, специализирующимися в сфере судебно-кадастровой экспертизы, 
открываются принципиально новые возможности по повышению своей квалификации.
Правда, уровень изложения основного материала рассчитан на «отличников» и требует 
упорного труда для получения необходимых специальных знаний. При этом многие наши 
сотрудники и коллеги, прочитав книгу с начала и до конца, дальнейшее освоение материала проводили в обратном порядке. По их признанию, приложение к настоящей книге 
фактически является самоучителем по самостоятельному созданию и практическому применению экспертных методик. После его освоения весьма полезно ознакомиться с материалами некоторых других авторов из списка рекомендованной литературы. Повторное 
изучение основного материала книги позволяет привести знания в стройную систему и 
создать для них прочный научный фундамент.

Однако, роль настоящей книги значительно шире, поскольку большая часть пред
ставленных в ней материалов позволяет получить новые знания и предпринимателям, вынужденным обращаться за разрешением гражданско-правовых споров различного вида в 
арбитражные суды и далеко не всегда получающим надлежащую правовую помощь. Да и 
многие граждане смогут лучше понять, каким образом защитить свои квартиры, дачи и 
садовые участки, да и весь семейный бюджет от произвола кадастровых оценщиков.

Но еще важнее вместо разрозненных действий отдельных предпринимателей, пусть 

даже и хорошо подготовленных, умеющих за себя постоять в самых сложных ситуациях, 
объединить наши усилия, подкрепив их квалифицированным обеспечением судебных 
процессов со стороны хорошо образованных специалистов по судебно-кадастровой экспертизе. Поэтому Московская ассоциация предпринимателей планирует оказывать всемерное содействие и заинтересованным предпринимателям, и профессиональным судебным экспертам, специализирующимся в сфере судебно-кадастровой экспертизы, в консолидации их усилий. 

Возможно, для этого будет необходимо создать некоммерческую организацию под 

условным названием «Палата судебно-кадастровых экспертов», объединяющую и наиболее крупных юристов, экономистов, землеустроителей и специалистов по кадастру, и 
практикующих адвокатов, профессиональных судебных экспертов и даже тех оценщиков, 
которые не поддались искушению участия в заказных оценках и заключениях экспертов 
СРО оценщиков на эти отчеты о «государственной» кадастровой оценке.

Это объединение профессионалов в данной сфере может быть нацелено не только 

собственно на защиту прав и законных интересов предпринимателей в части надлежащего 
определения налогооблагаемой базы принадлежащего им недвижимого имущества, включая земельные участки, в судебном порядке. Оно также может оказать реальную помощь в 
судебной защите и тем гражданам, права и законные интересы которых могут быть ущемлены в результате многократного завышения кадастровой стоимости их квартир, дач или 
садовых участков. Но можно нацелить его и на решение задач более высокой социальной 
значимости.

Такое содружество профессионалов может взяться и за подготовку в своей среде 

специалистов, которые не только понимают, какие ошибки были сделаны при организации и выполнении «государственной» кадастровой оценки на всех уровнях. Научившись 
опровергать кадастровых оценщиков в судебных процессах, многие из них смогли бы с 
помощью своих более опытных коллег подготовиться к проведению новой, альтернативной кадастровой оценки недвижимости. Если государство через один-два года все же 
поймет, что провал системы кадастровой оценки очевиден и откажется от услуг скомпрометировавших себя бизнесменов от оценки, то именно подготовленные в профессиональной среде эксперты, специализирующиеся в сфере судебно-кадастровой экспертизы, 
смогли бы создать костяк нового института кадастровых оценщиков.

А пока это решение созревает, на основании накопленного опыта вполне возможно 

начать работы по альтернативной кадастровой оценке в тех российских городах, где с помощью настоящей книги и ее авторов мы сможем подготовить кадры специалистов по судебно-кадастровой экспертизе. Кроме уже упоминавшегося выше Атласа оценки земель 
Москвы, с нашим участием в 2006 г. издательством «Экономика» был выпущен Атлас 
оценки земель Подольска. Подобные атласы, но с гораздо большей степенью детализации 
объектов оцениваемой недвижимости, можно подготовить и издать с помощью местных 
предпринимателей и судебных экспертов, специализирующихся в сфере судебнокадастровой экспертизы, во всех других российских городах. Тогда каждый гражданин 
сам сможет убедиться, что его дом, квартира или нежилое помещение оценены справедливо, на строго выверенной научной основе и в соответствии с законом.

Более того, если по мере подготовки государства к введению к 2018 г. налога на 

недвижимость по всей территории страны, силами предпринимателей в содружестве с судебными экспертами окажется возможным проведение альтернативной кадастровой оценки в тех же городах, то это может оказать позитивное влияние на установление взаимопонимания власти и общества. 

А.Е. Поденок, 
Президент Межрегиональной общественной организации
«Московская ассоциация предпринимателей»

Предисловие
В последнее время в практике расследования экономических преступлений, разрешения 
гражданско-правовых споров в гражданском и арбитражном судопроизводстве все чаще возникает необходимость назначения судебной экспертизы по делам, связанным с кадастровым 
учетом и оценкой недвижимости. При этом следователи, дознаватели и судьи сталкиваются с 
рядом новых и непривычных понятий, а также с документацией не только в текстовой, но и 
графической форме, что вызывает ряд неопределенностей в толковании соответствующих 
юридических фактов и составов и затрудняет проведение надлежащего расследования таких 
дел или разрешения гражданско-правовых споров в судебном, и в досудебном порядке.

Существенную помощь в решении многочисленных проблем, связанных с использо
ванием кадастровой информации различного вида в уголовном, гражданском, арбитражном 
и административном судопроизводстве могут оказать судебные эксперты, обладающие необходимыми специальными знаниями и оснащенные научно обоснованными экспертными 
методиками. Но в системе государственных судебно-экспертных учреждений экспертизы 
такого рода не проводятся и развертывание соответствующих работ по привлечению кадров 
и научно-методическому обеспечению судебно-кадастровых экспертиз не планируется. Поэтому вся тяжесть экспертной работы с использованием кадастровой информации ложится 
на негосударственных судебных экспертов. 

Понятно, что решающую роль в ее надлежащем научном и методическом обеспечении 

должны сыграть ведущие ученые и специалисты в данной области, а также их добровольные 
объединения в самых разных организационно-правовых формах. Соответствующие научные 
разработки и экспертные методики могут быть доведены до практикующих судебных экспертов различными способами, среди которых наиболее эффективными, по опыту авторов, являются такие, которые обычно используются в системе профессиональной переподготовки 
судебных экспертов. Оказать содействие нашим коллегам – судебным экспертам, ученым и 
преподавателям, в этом очень непростом деле призвана и настоящая книга.

Поэтому мы считаем необходимым, сразу же обозначить тот круг проблем, с кото
рыми судебным экспертам необходимо не только ознакомиться, но и научиться решать их в 
повседневной работе. В первую очередь необходимо обратить внимание на важнейшие особенности тех положений нормативных правовых актов, которые определяют содержательные характеристики таких основополагающих понятий, как «кадастр», «недвижимость», 
«кадастровая стоимость» и ряд других, от правильного толкования которых зависит надлежащее проведение экспертных исследований и обоснование выводов эксперта.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О госу
дарственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости – это систематизированный свод сведений об учтенном в соответствии с настоящим законом недвижимом имуществе. Государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) является федеральным государственным информационным ресурсом. В этом же законе определяются такие понятия, как государственный кадастровый учет недвижимого имущества, кадастровая 
деятельность, кадастровый инженер, объекты кадастрового учета и др. При этом данный 
закон не регламентирует порядок проведения государственной кадастровой оценки и внесение сведений о ее результатах в ГКН.

Ретроспективный анализ процессов формирования содержательных характеристик 

рассмотренных выше правовых норм, связанных с кадастровой деятельностью, показывает, 
что законодатель уделяет первоочередное внимание обеспечению чистоты правового титула каждого объекта недвижимости. Это особенно важно, поскольку при отсутствии системы 
титульного страхования, данные функции целиком и полностью легли на государство. 

При этом наиболее эффективным способом снижения экономических и иных рис
ков, связанных с чистотой правового титула объектов недвижимости, является не только 
максимальная детализация его характеристик с их документальным подтверждением, но и 
отслеживание всей истории формирования данного объекта, а также иных, связанных с 
ним объектов. Именно для этого в состав кадастровых данных введены соответствующие 
сведения, включая возможное выделение объекта из состава иного объекта недвижимости 
либо создание объекта путем объединения иных объектов недвижимости. Кроме этого, 
включены сведения о возможных правовых ограничениях и обременениях, включая публичные и частные сервитуты.

Следует обратить внимание на прямое влияние полноты кадастровой информации, 

обеспечивающей чистоту правового титула объекта недвижимости, на экономические последствия финансово-хозяйственной деятельности предприятий различной организационно-правовой формы, а также на результаты совершения сделок с объектами недвижимости 
как юридическими, так и физическими лицами. Здесь речь может идти и о надлежащем 
учете соответствующих рисков при формировании рыночной, инвестиционной и других 
видов стоимости объектов недвижимости при подготовке и совершении сделок. Кроме 
того, на основе кадастровой стоимости объектов недвижимости формируется система 
фискальных платежей.

Искажение кадастровой информации часто осуществляется намеренно, особенно 

при подготовке крупных объектов недвижимости к приватизации. Таким способом может 
существенно занижаться стоимость подобных объектов, изменяться их состав, площадь 
земельных участков, их принадлежность к определенной категории земель и т.п. Расследование такого рода деяний, определение характеристик нанесенного ущерба, надлежащая квалификация соответствующих преступлений часто оказываются невозможными без 
проведения судебно-кадастровой экспертизы, в том числе, комплексной.

В свою очередь, для ее назначения следователь должен понимать возможности дан
ной экспертизы в получении доказательств по расследуемому делу. Для организации взаимодействия следователя и эксперта необходимо и однозначное толкование ими основных 
особенностей ее предмета. Это позволит также следствию, прокурору или суду дать надлежащую оценку заключению эксперта, как доказательства по делу, по установленным процессуальным законом критериям относимости, допустимости и достоверности.

Опираясь на положения теории судебной экспертизы, предмет судебно-кадастровой 

экспертизы можно определить как систему фактических данных, отражающих обстоятельства дела, исследуемых на основе специальных знаний судебных экспертов. В более развернутом представлении необходимо обратить внимание на особенности ее объекта, задач и 
методов, имеющих, на наш взгляд, много общего с судебно-экономической экспертизой вообще, и судебно-оценочной экспертизой, в частности.

При анализе особенностей объекта этой экспертизы следует учитывать специфиче
ский характер представления документированных сведений об объектах кадастрового 
учета, включая их многосвязную систему характеристик, отражающих суть субъектнообъектных отношений фигурантов расследуемого дела и их экономическое содержание, 
подлежащие исследованию средствами, имеющимися в распоряжении судебного эксперта. Прежде всего, речь идет об иерархическом характере системы связей объектов недвижимости разного вида. К примеру, комната является частью квартиры, квартира – частью 
дома, дом – частью застроенного земельного участка, земельный участок – частью микрорайона, микрорайон – частью города. При этом данные объекты связаны не только функционально, территориально или юридически.