Теория оценки стоимости

УДК [330.133.7+330.4](075.8)
ББК 65.290-86я73
 
Т69

Р е ц е н з е н т ы : кафедра учета и аудита, логистики и менеджмента учреждения образования «Полоцкий государственный университет» (заведующий 
кафедрой кандидат экономических наук, доцент Е.Б. Малей); доцент Белорусского государственного экономического университета кандидат экономических наук Н.А. Полещук

Все права на данное издание защищены. Воспроизведение всей книги или любой 
ее части не может быть осуществлено без разрешения издательства.

Трифонов, Н. Ю.
Т69  
Теория оценки стоимости : учебное пособие / Н. Ю. Трифонов. – Минск : Вышэйшая школа, 2017. – 208 с.
ISBN 978-985-06-2822-0.

Представлены методологические и математические основы изучения теории оценочной деятельности: понятия оценки стоимости, 
регулирование оценочной деятельности, принятое в Республике Беларусь и в международной практике, теория стоимости денег во времени, 
элементы теории погрешностей и математической статистики, применяемые в оценке.
Для студентов учреждений высшего образования по специальностям, связанным с оценочной деятельностью. Может быть использовано студентами других экономических специальностей, преподавателями, а также на курсах повышения квалификации оценщиков.

УДК [330.133.7+330.4](075.8)
ББК 65.290-86я73

ISBN 978-985-06-2822-0 
© Трифонов Н.Ю., 2017
 
© Оформление. УП «Издательство
 
“Вышэйшая школа”», 2017

Учебное издание
Трифонов Николай Юрьевич

ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

Учебное пособие
Редактор Е.В. Савицкая. Художественный редактор В.А. Ярошевич. Технический редактор Н.А. Лебедевич. Корректор Е.В. Савицкая. Компьютерная верстка 
А.Н. Бабенковой
Подписано в печать 03.05.2017. Формат 84×108/32. Бумага офсетная. Гар ни тура “NewtonC”. 
Офсетная печать. Усл. печ. л. 10,92. Уч.-изд. л. 12,10. Тираж 400 экз. Заказ 563.
Республиканское унитарное предприятие «Издательство “Вышэйшая школа”». Свидетельство о государственной регистрации издателя, изготовителя, распространителя печатных изданий № 1/3 от 08.07.2013. Пр. Победителей, 11, 220004, Минск.
e-mail: market@vshph.com   http://vshph.com
Республиканское унитарное предприятие «СтройМедиаПроект». Свидетельство о государственной регистрации издателя, изготовителя, распространителя печатных изданий 
№ 2/42 от 13.02.2014. Ул. В. Хоружей, 13/61, 220123, Минск.

ПРЕДИСЛОВИЕ

Оценка стоимости – одна из важнейших сфер экономической деятельности, необходимая в любой отрасли народного 
хозяйства. Экономика Республики Беларусь чрезвычайно заинтересована в высококвалифицированных специалистах 
по оценке стоимости.
Учебное пособие «Теория оценки стоимости» разработано 
для студентов специальности «Оценочная деятельность на автомобильном транспорте», которая предусматривает изучение 
этой дисциплины в течение трех учебных семестров, и для 
других специальностей высших учебных заведений, имеющих 
в своих учебных планах рассмотрение теории оценки стоимости. 
Этот материал будет полезен и при освоении специальностей, 
связанных с экономикой и финансами, а также при повышении 
квалификации оценщиков.
Дисциплина «Теория оценки стоимости» входит в систему 
непрерывной подготовки студентов – будущих оценщиков, 
формируя у них теоретические знания по оценке стоимости 
в условиях рыночных отношений, необходимые для освоения 
специальных дисциплин, связанных с оценкой, и последующей 
практической деятельности.
Овладение учебным материалом данной дисциплины базируется на знаниях, полученных при изучении высшей математики и математической статистики, экономической теории, 
специальных дисциплин, определенных учебным планом.
Целями преподавания дисциплины «Теория оценки стоимости» являются:
 
• ознакомление студентов с состоянием современного теоретического обеспечения оценочной деятельности, основами 
современных технологий оценки и тенденциями их развития;
 
• изучение производственных отношений в оценочной отрасли, методов их регулирования;
 
• освоение математического и методологического аппарата, используемого в оценочной деятельности на меняющихся 
рынках;
 
• привитие навыков применения современного математического и методологического аппарата оценки в будущей профессиональной деятельности.
Задачами преподавания дисциплины «Теория оценки стоимости» являются:

• определение места и роли оценочной деятельности в экономических процессах;
 
• уяснение методических основ использования математического и методологического аппарата оценки для решения 
прикладных задач по специальности;
 
• овладение базовой методологией оценочной деятельности, 
что создает научные и методические предпосылки активного 
вхождения в процесс оценки и профессию в целом.
При этом у студентов формируются такие качества, как 
деловитость и профессиональная этика, необходимые в условиях жесткой конкуренции и зачастую необоснованных требований заказчика. Кроме того, студенты должны овладеть методами анализа рынка объекта оценки с учетом экономических, 
социальных и иных показателей, влияющих на стоимость.
В результате изучения дисциплины студент должен знать:
 
• ключевые понятия, общие принципы, базовые методические подходы и основные методы оценки стоимости;
 
• основы финансовой математики и ее приложений к оценочной деятельности;
 
• основы теории погрешности для оценки стоимости;
 
• основы математической статистики для оценки стоимости.
В основу построения учебного пособия положены требования образовательного стандарта ОСРБ 1-37 01 08-2007.
В главах 1–3 рассмотрены методологические основы изучения теории оценочной деятельности. Последовательно обсуждаются общие представления об оценке стоимости, методы 
различного регулирования оценочной деятельности (законодательство, стандартизация, саморегулирование), а также принципы оценки.
Глава 4 посвящена стоимости денег во времени. Изложены 
основы понимания доходного подхода к оценке, содержатся 
глубинные понятия для всей оценочной деятельности.
В главе 5 собраны примеры использования методов финансовой математики в различных задачах оценки стоимости.
В главе 6 рассматриваются вопросы погрешностей, возникающих в расчетах оценщика, а также аппарат математической 
статистики, используемый применительно к задачам оценки.
В приложении содержатся некоторые документы, регламентирующие оценочную деятельность и используемые в оценочной практике, а также справочная информация.

Автор

Г Л А В А  1. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ 
ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

1.1. ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ

Русскоязычная терминология, связанная с оценочной деятельностью как относительно новым видом профессиональной 
практики, недостаточно разработана. Слова «оценка» и «цена» 
являются родственными с лингвистической точки зрения, однако цены – лишь одна, и довольно малая, составляющая оценочного процесса. Тем не менее исторически сложилось так, 
что научная дисциплина, которой посвящено данное учебное 
пособие, называется «оценка». При этом в последнее десятилетие принято подчеркивать отличие количественной оценки 
(в каких-либо денежных единицах) от качественной оценки 
(например, в баллах). Для этого используется термин «экономическая оценка» или, чаще, «оценка стоимости», который 
вполне согласуется с соответствующим англоязычным термином «valuation» (англ. value – стоимость).
Наука об оценке стоимости представляет собой достаточно 
сложное явление на стыке экономики и знаний об объектах 
оценки, материальных и нематериальных, необходимых для 
определения их стоимостных характеристик. Поэтому иногда 
говорят об оценке как одном из направлений экономических 
измерений, а для обозначения специалиста в этой сфере используется термин «инженер-оценщик».
Оценочная деятельность – это отрасль рыночной инфраструктуры. Иными словами, оценка существует для того, чтобы 
обслуживать рынок. При этом можно говорить и о рынке оценочных услуг, но эти оценочные услуги предназначены для 
участников всех существующих рынков: финансового, недвижимости и т.д. Как определил российский экономист Г. Греф, 
«оценка имущества – это один из тех механизмов, с помощью 
которых работает рынок. Без института оценки рыночная экономика просто не может существовать».
Такого рода механизмов обслуживания экономики или, 
точнее, профессий существует достаточно много. Помимо 
оценщиков, различные рынки обслуживают бухгалтеры, аудиторы, юристы и т.п. Все эти профессии необходимы для нормальной работы экономики. Рынок требует специалистов, 
которые в случае необходимости ответят на вопросы, сколько 

стоит тот или иной товар, работа, услуга. В этом случае товар, 
работа или услуга с точки зрения оценочной терминологии называются объектами оценки.

1.2. ИCТОРИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Необходимость оценки стоимости появилась тогда, когда 
возник рынок, т.е. много тысячелетий назад. В Библии, например, среди законов пророка Моисея можно найти рекомендации 
по оценке стоимости земельных участков, которые вполне сопоставимы с подходами к оценке земли, применяемыми и сейчас. В частности, земельный участок предлагалось продавать 
«по расчислению лет дохода», т.е. по цене суммарного дохода 
за срок экономической жизни.
Что же оценивали в древние времена? Оценивали то, что дорого, и то, что требует для оценки специальных знаний. Оценщик и его рекомендации были нужны в случаях, когда сам 
собственник, как не специалист, из-за сложности устройства 
объекта оценки мог допустить ошибку в определении его стоимости, а в силу дороговизны объекта оценки эта ошибка могла нанести ему немалый ущерб. И в настоящее время часто 
дешевле заплатить за услугу оценщика, чем на свой страх и риск 
делать, возможно, ошибочные предположения о стоимости 
и потерять значительно большие деньги.
В древние времена, так же как и сейчас, в первую очередь 
объектом оценки была недвижимость, т.е. земля со зданиями 
и сооружениями, неотъемлемыми от нее. Оценивали рабов, 
драгоценности (драгоценные металлы, драгоценные камни 
и изделия из них).
Тогда же выявились основные элементы оценочной деятельности. Так, оценщик должен был являться специалистом – разбираться в оцениваемых объектах лучше заказчика.
Профессия оценщика была достаточно престижной. В Египте времен фараонов известны богато украшенные гробницы 
придворных оценщиков недвижимости.
Уже в Древнем Риме оценщики разработали многие математические составляющие современной оценочной деятельности. Можно предположить, что именно тогда для вычисления 
платы за латифундии, отдаваемые в аренду на десятилетия 
вперед, применялся множитель ренты.
В Средние века с развитием экономических отношений развивалась и оценочная деятельность. В первой половине XV в. 

в Англии появились понятия, относящиеся к оценке предприятий, в частности такое, как «деловая репутация» (англ. goodwill). 
Интересно, что события этого времени почти на столетие опережают выход в свет «Трактата о счетах и записях» Луки Пачоли (1504 г.), положившего начало современному «двойному 
итальянскому» бухгалтерскому учету.
На русском языке слово «оценщик» стало употребляться 
с начала XVII в. после того, как великим князем Михаилом 
Федоровичем Романовым был издан указ, содержащий статьи 
об оценке земель (впрочем, лишь качественной: лучшая, средняя, худшая). На территории Великого Княжества Литовского 
стройную систему оценка приобрела в связи с упорядочением 
земельного налогообложения (так называемая «волочная система»), введенного великим князем Жигимонтом II (позже 
польский король Сигизмунд II Август). Налоги устанавливались 
на основании результатов оценки, учитывающей качество и доходность земель, а также социальное положение землевладельца. 
В случае несогласия с произведенной оценкой налогоплательщику давалось право обращения в судебные инстанции для 
оспаривания ее результатов.
Окончательно сформировалась оценочная деятельность уже 
в эпоху капитализма, в первую очередь в Англии. Оценка становилась серьезным фактором обслуживания рынка. Применяемые и ныне методы капитализации дохода были разработаны для оценки шахт как основного имущества акционерных 
обществ, созданных для их эксплуатации.
В определенный момент появилась необходимость унификации оценочной деятельности. Как следствие, в 1868 г. оценщики впервые объединились в общественную организацию 
с целью разработки единых норм и правил профессии. Организация эта получила название Royal Institution of Chartered 
Surveyors (RICS, рус. РИКС; в буквальном переводе – Королевский институт привилегированных землемеров), так как уже 
через несколько лет своего существования стала законодателем 
в области оценки стоимости и получила от английской королевы привилегию на саморегулирование своей отрасли.
В чем смысл королевской привилегии? Она подтвердила 
право этой общественной организации устанавливать правила 
работы на рынке оценки. Тем самым государство указало, что 
не собирается регулировать данную профессиональную деятельность, но доверяет эту функцию самим профессионалам, ибо 

только они могут обеспечить высокое качество и надежность 
оценочных услуг. Этот традиционный путь развития оценочной 
деятельности был принят и продолжен в большинстве стран 
мира.
Повышалась роль оценки и в Российской империи. Главным 
образом она была сосредоточена в общественных объединениях, а точнее, в органах местного самоуправления – земствах, 
созданных по земской реформе 1864 г. Со временем земские 
оценщики (тогда их называли статистиками) собрали огромное 
количество материала о недвижимости (землях, зданиях, сооружениях, заводах, фабриках и пр.) Российской империи и разработали действенные методы ее оценки.
Следует отметить высокую квалификацию российских оценщиков тех времен. Интересна биография Василия Васильевича 
Докучаева. Спустя некоторое время после окончания физикоматематического факультета Петербургского университета 
он был приглашен для оценки земельных угодий в Нижегородскую губернию. Для качественной оценки земли он изучал 
строение почв, их урожайность и защитил докторскую диссертацию с названием «Русский чернозем». Так ему пришлось 
создать новую науку, для того чтобы надлежащим образом 
выполнить свою работу. Сейчас эта наука называется почвоведением. Потом он был нанят оценивать землю в Полтавской 
губернии, где продолжил свои научные и практические изыскания в области оценки.

П р и м е ч а н и е. Конечно, изобретать новую науку при оценке 
стоимости каждого следующего объекта оценщику не приходится. 
Но и сейчас определение стоимости ранее не существовавших или 
сложно устроенных объектов требует разработки новых научных методов оценки. В целом оценка стоимости, как раздел знания и часть 
экономической деятельности, имеет достаточно стандартное иерархическое устройство.
Есть нижний уровень – по сути ремесло, устоявшиеся приемы 
и методы оценки, которые необходимо знать каждому оценщику 
и применять в большинстве случаев. Это – важная составляющая 
оценочной деятельности, которая востребована и может приносить 
оценщику заработок. На более высоком уровне в силу сложности объекта оценки или задания на оценку существующих методов бывает 
недостаточно. Тогда изобретаются новые методы оценки, и так развивается наука об оценке. Наконец, на самом верхнем уровне для 
высококачественной оценки используются не только ремесленные 
навыки и наука, но и интуиция. Оценка становится искусством. И действительно, как художнику нельзя создать хорошую картину лишь 

ремесленным путем, так и оценка сложных объектов, например современных предприятий, невозможна путем применения стандартных 
формул.

В 1893 г. в Российской империи издается закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях и одновременно утверждаются «Правила оценки недвижимых имуществ». Первая массовая оценка недвижимости осуществлена 
в 1901–1903 гг. В 1903 г. проведена оценка недвижимости в западных губерниях, включающих территорию нынешней Беларуси. Подход к оценке был следующим: «Недвижимыя имущества оцениваются по средней чистой их доходности, или же по 
средней их ценности». В 1910 г. в основных российских губерниях предпринята вторая массовая оценка. Лишь начало Первой мировой войны помешало осуществлению третьей массовой 
оценки на огромных территориях Российской империи.
Для оценки стоимости объекта недвижимости владелец был 
обязан по требованию властей сообщить сведения о составе, 
ценности и доходности имущества, подтверждая это соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись 
данными страховых и кредитных учреждений, сведениями 
о продажах и арендных платах. По совокупности материалов 
земская управа производила расчет доходности объекта недвижимости и сообщала о нем владельцу. По окончании оценочных 
работ составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, общественный контроль. В целом в начале ХХ в. в Российской империи, как и в Западной Европе, сложилась стройная система 
оценки недвижимости, основанная на «доходности и ценности», 
практически в неизменном виде использующаяся и в настоящее 
время.
В советское время оценки стоимости как научной дисциплины или сферы практической экономической деятельности 
официально не существовало, поскольку не было ни объектов 
оценки, ни потребности в ней. Причин этому много. Главная – 
отсутствие частной собственности и рынка. Плановая экономика оценку подменила ценообразованием. Тем не менее оценка стоимости производилась в единичных случаях при осуществлении совместных проектов с иностранными государствами 
или зарубежными фирмами. При этом в основном объекты 
оценки так или иначе были связаны с военным комплексом: 
заводы, самолеты, ракеты, суда или большие партии оружия. 
Отдельный случай – комплексная оценка территории г. Киева. 

Результаты этой оценки стали основанием для разработки форм 
и размеров платежей за пользование городской территорией 
в зависимости от месторасположения.
В середине 1990 г. был принят закон «О собственности в СССР», 
который ввел понятие частной собственности. Это повлекло 
за собой бурные рыночные преобразования.
На постсоветском пространстве потребность в оценке возникла на всех уровнях. Обнаружилась изменчивость цен во времени, стали проявляться и другие элементы рынка. Необходимость в оценивании стоимости повысила востребованность 
специалистов-оценщиков. Международные организации, и в 
первую очередь Всемирный банк, выделили деньги на создание 
учебников по оценке, отражающих существующий на тот момент мировой экономический (главным образом американский) 
опыт в оценочной деятельности.
Примерно в это же время на территории бывшего Советского Союза появились первые общественные организации оценщиков. В 1993 г. было создано Российское общество оценщиков. 
Годом позже появились Латвийская ассоциация оценщиков 
собственности, Литовская ассоциация оценщиков собственности, Украинское общество оценщиков. С развитием потребности в оценочной деятельности в Беларуси в 1996 г. было организовано Белорусское общество оценщиков (БОО). Сейчас 
белорусская школа оценки широко известна в мире в научных 
кругах.

1.3. ОБЪЕКТЫ ОЦЕНКИ

Что можно и нужно оценивать? Какими могут быть объекты 
оценки? Производится оценка стоимости чего?
Следует отметить, что общепринятой классификации объектов оценки не существует. Часто считается, что понятие 
«оценка стоимости» употребляется лишь применительно к терминам «собственность» или «имущество» («оценка стоимости 
собственности» или «оценка стоимости имущества»). В большинстве случаев это утверждение является верным, но отсюда 
может возникнуть предположение, что объекты, не являющиеся 
собственностью, нельзя оценить. Тем не менее некоторые объекты оценки бывает сложно классифицировать как собственность. 
Является ли собственностью, например, ущерб, причиненный 
автомобилю в дорожно-транспортном происшествии? В то 
же время на практике ущерб может быть объектом оценки. Так