Гражданско-правовое регулирование отношений застройки земельных участков в Российской Федерации

Москва
ЮстицинфорМ
2017

Гражданско-правовое 
реГулирование  
отношений застройки 
земельных участков 
в российской 
Федерации

монография

о.а. полежаев

УДК 349.412.2
ББК 67.407
          П492

полежаев о.а.
Гражданско-правовое регулирование отношений застройки 
земельных участков в российской Федерации: монография  / о.А. 
Полежаев. — М.: Юстицинформ, 2017. — 280 с.

настоящая монография посвящена всестороннему и комплексному 
изучению гражданско-правового регулирования отношений по застройке 
земельных участков.  Был проведен анализ регулирования тождественных 
отношений в современных европейских государствах, входящих в континентальную правовую семью (фрГ, франции, италии, Эстонии, Швейцарии, Австрии и Украины), а также  проанализирован исторический опыт отечественного законодателя. Выявлены зависимости, возникающие между 
возможностью по возведению строений и правом субъекта на земельный 
участок. изучению подлежали и правовые режимы строений, возведенных 
в осуществление права застройки, что позволило иначе взглянуть на значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество и 
момента возникновения строения как объекта гражданских прав.
Книга предназначена для практикующих юристов.

ключевые слова: право застройки, застройщик, недвижимое имущество, право собственности, суперфициарное право, право аренды, строение, момент возникновения права на недвижимое имущество. 

 П492

УДК 349.412.2
ББК 67.407

© ооо «Юстицинформ», 2017

ISBN 978-5-7205-1394-8 

ISBN 978-5-7205-1394-8 

Moscow
YuStItSINforM
2017

Civil law regulation 
of land development 
relations
 in the russian 
federation

monograph

o.a. polezhaev

УДК 349.412.2
ББК 67.407
          П492

polezhaev o.a.
Civil law regulation of land development relations in the russian 
federation: monograph / o.A. Polezhaev. — M.: Yustitsinform, 2017. — 280 p.

 
this monograph is devoted to a comprehensive and integrated study of 
civil legal regulation of land development relations. the regulation of identical 
relations in modern European states included in the continental legal family 
(Germany, france, Italy, Estonia, Switzerland, Austria and ukraine) was analyzed 
as well as the historical experience of the domestic legislator. Dependencies that 
arise between the possibility of erecting buildings and the right of a subject to 
a land plot are revealed. the legal regimes of the constructions erected in the 
exercise of the right of building were also subject to study, which made it possible 
to look differently at the significance of the act of state registration of rights to 
immovable property and the moment of the emergence of a building as an object 
of civil rights.
the book is intended for practicing lawyers.
 
Keywords: the right to build, developer, real estate, right of ownership, 
superficiary right, right of lease, building, moment of occurrence of the right to 
immovable property.

 П492

УДК 349.412.2
ББК 67.407

©  LLC «Yustitsinform», 2017

ISBN 978-5-7205-1394-8 

ISBN 978-5-7205-1394-8 

оГлавление

Введение ............................................................................. 7

Глава 1. Права застройщика земельного участка: зарубежный 
опыт и история формирования в отечественном правопорядке.. 14
§ 1.1. Права застройщика земельного участка в зарубеж- 
        ных правопорядках ................................................. 16
§ 1.2. Права застройщика земельного участка в рамках     
        формирования отечественного правопорядка ..... 43

Глава 2. Застройка земельного участка собственником .........63
§ 2.1. Содержание права (правомочия) застройки земель-  
        ного участка собственником .................................. 64
2.1.1. Право застройки в объективном смысле ........... 66
2.1.2. Право (правомочие) застройки в субъектив        ном смысле ........................................................... 97
2.1.3. Механизм возникновения права застройщика          
        собственника на возведенное строение ............. 108
2.1.4. Содержание права застройщика собственника                       
        на возведенное им строение ............................... 114
§ 2.2. Основания возникновения и прекращения права  
         (правомочия) застройки земельного участка         
         собственником ....................................................... 144

Глава 3. Застройка земельного участка несобственником ......168
§ 3.1. Содержание права застройки земельного участка                        
         несобственником .................................................... 169
3.1.1. Содержание права застройки арендатора  
        земельного участка ............................................... 171
3.1.2. Содержание права застройщика суперфи      циария земельного участка  ................................ 193
§ 3.2. Основания возникновения и прекращения права
         застройки несобственником земельного участка .....212 
3.2.1. Основания возникновения и прекращения  .....                
         права застройки земельного участка арен         датором ................................................................. 213
3.2.2. Основания возникновения и прекращения  
        права застройки земельного участка супер- 
        фицарием .............................................................. 218

Заключение .........................................................................228

Список использованных источников и литературы ................230

введение

Становление в России рыночной экономики с 90-х годов 
прошлого столетия предопределило быстрые темпы развития строительной отрасли, поскольку существующая на тот 
момент материальная база недвижимости перестала удовлетворять потребностям времени. Резкое увеличение количества вновь возведенных строений различного назначения 
привело отечественный правопорядок к положению, при 
котором находящиеся в физической связи объекты недвижимого имущества (земельные участки и возведенные на 
них строения) зачастую оказывались обособлены в юридическом смысле. Последнему способствовали социальноэкономические условия, в силу которых в подавляющем 
большинстве случаев строения возводились лицами, не являющимися собственниками земельных участков, находящихся, как правило, в государственной собственности.
При этом нельзя не отметить, что строение вне зависимости от субъекта, его создавшего, аккумулирует в себе 
значительные инвестиции, что обосновывает особую необходимость защиты субъективных интересов застройщиков. 
В этой связи все лица, возводящие строения, стремятся к 
приданию законного режима таким объектам, что влечет их 
полноценное включение в гражданский оборот и приобретение средств юридической защиты прав на них. 
Осуществление права на возведение строения во всех 
случаях связано с использованием земельных участков, которые выступают в качестве физической опоры для создания искусственных объектов. В результате содержание отношения по застройке находится в зависимости от права 
застройщика, распространяющегося не только на возведенное строение, но и в той или иной мере — на земельный участок. Тем самым право застройки образует сложную юридическую структуру, включающую в себя не только 
право на собственные позитивные действия по возведению 

Введение

строения, но и право на использование земельного участка, 
а затем и на возведенное строение.  
В последнее время отношения по застройке земельных 
участков оказались в центре особого внимания законодателя. Реформа гражданского законодательства самым непосредственным образом оказывает влияние на отношения по 
застройке земельных участков в связи с тем, что влечет изменение юридических конструкций, в которых упомянутые 
отношения обычно выражаются.  
В первую очередь изменению подлежат юридические основания застройки земельных участков несобственниками. 
Право аренды земельных участков, ставшее, по сути, единственным легальным способом для использования чужого 
земельного участка в целях застройки, не удовлетворяет потребностям современного оборота, что обосновывает необходимость  принятия суперфициарного права (ограниченного вещного права пользования чужим земельным участком 
для возведения на нем строения). 
Отечественный правопорядок испытывает сложности 
и при регулировании отношений по застройке земельного участка его собственником. Право застройки претерпевает существенное ограничительное влияние со стороны 
публичного законодательства, что актуализирует проблему 
определения содержания этого права. Не меньшие сложности возникают и при определении права застройщика на 
возведенное им строение и оснований его возникновения 
в связи с тем, что получили значительное распространение 
ситуации, при которых реально существующие и эксплуатируемые строения не существуют с точки зрения законодательства и не признаются объектами гражданских прав 
(самовольные строения).  
Повсеместное расширение территории крупных городов 
по всей России в совокупности со все продолжающимися 
фактами отсутствия надлежащего градостроительного планирования и застройки территорий поселений при неразработанности четкой правовой базы, регулирующей воз

Введение

ведение объектов недвижимости, приводит к проблемам, 
усложняющим гражданский оборот.  
Совершенно очевидно, что сформировавшаяся в отечественном законодательстве система правового регулирования отношений  по застройке земельных участков как 
собственниками, так и несобственниками, несмотря на 
грядущие изменения законодательства, многочисленные 
разъяснения высших судебных инстанций, содержит в себе 
многочисленные проблемы, острота которых требует их незамедлительного разрешения.
Существуют сложности при определении юридической 
природы права застройки в его объективном понимании, а 
также места этого права в системе отечественного законодательства. Сложности возникают при установлении пределов 
юридической свободы застройщика, условий осуществления 
права застройки, а также негативных последствий в случае 
допущения застройщиком правонарушений. 
Остаются неясными степень и вид влияния, оказываемого на право застройки положениями публичного законодательства, так как отношения по застройке земельных 
участков являются предметом правового регулирования различных отраслей законодательства (гражданского, земельного, жилищного, градостроительного, экологического и 
т.д.). При этом факт наличия такого  влияния не вызывает 
сомнений уже в связи с тем, что несоблюдение положений 
публичного законодательства способно самым негативным 
образом повлиять на положение застройщика и правовой 
режим возведенного им строения (ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Далее — ГК РФ). 
Реформа гражданского законодательства пока не разрешила проблемы определения содержания, характера и оснований возникновения субъективного права застройщика 
на возведенное им строение. Законодатель продолжает придерживаться подхода, связывающего момент возникновения 
недвижимого имущества с моментом государственной регистрации права на него. Настоящий подход не учитывает в 

Введение

полной мере фактически сложившиеся отношения и существенные интересы участников гражданского оборота. При 
его применении остаются неясными роль и юридическое 
значение акта государственной регистрации, а также влияние его на права участников гражданского оборота.
В частности, действующий правопорядок не способен 
объяснить основания возникновения субъективного права 
застройщика собственника земельного участка на возведенное им строение, так как отечественное  законодательство 
не признает действие принципа приращивания (Superficies 
solo cedit) и значения физической связи как основания возникновения юридических связей между объектами недвижимого имущества. Значительные недостатки отмечаются 
и при определении правового положения застройщика и 
режима вновь возведенного строения до момента государственной регистрации права на него. Не признавая за застройщиком права собственности на строение с момента 
его возведения, законодатель лишил такое строение возможности быть признанным объектом гражданских прав 
и участвовать в гражданском обороте. Застройщик, не зарегистрировавший право на возведенное строение, лишается возможности  полноценным образом господствовать 
над вещью, извлекать из нее полезные свойства, а самое 
главное — не наделяется средствами юридической защиты 
нарушенных прав, присущими собственнику вещи. Последнее вызывает обоснованное непонимание: застройщик до 
государственной регистрации не признается собственником 
вещи, хотя возвел строение на принадлежащем ему земельном участке для себя, за свой счет и не допустил при этом 
нарушений действующего законодательства. 
Как следствие, в законодательстве образуется пробел в 
правовом регулировании и не создается каких-либо объективных предпосылок для решения проблемы определения 
содержания субъективного права застройщика на возведенное им строение, а также установления оснований и момента его возникновения.

Введение

В аспекте субъективного права застройки сложности возникают и при определении момента возникновения и прекращения правомочия застройки у собственника земельного 
участка, так как неясным остается момент возникновения и 
прекращения права собственности на земельные участки. 
Особенно заметно, как настоящая проблема прослеживается 
в производных способах приобретения права собственности 
на недвижимое имущество, наиболее распространенным из 
которых является договор купли-продажи. С одной стороны, продавец считается собственником земельного участка 
до момента изменения записи в государственном реестре, 
однако его право лишается реального фактического наполнения с момента передачи участка покупателю. С другой 
стороны, с момента его передачи покупатель приобретает 
все правомочия, присущие собственнику вещи, однако не 
признается последним. В результате на период совершения регистрационных действий правовой режим земельного 
участка, правовое положение покупателя и продавца окончательно не определены. 
С не меньшим количеством проблем встречаются участники гражданского оборота при застройке земельного участка несобственником. 
Использование системы триады при определении содержания права собственности является традиционной для отечественного законодательства, судебной практики и доктрины права. Настоящий подход представляется спорным, 
так как в ряде случаев не позволяет исчерпывающим образом определить содержание права лица, не являющегося 
собственником вещи, в результате чего, в частности, определение содержания субъективного права аренды и пределов владения и пользования земельным участком арендатором становится затруднительным. 
Существенным недостатком отечественного правопорядка является сохранившаяся со времен советского права проблема наделения обязательственных прав несвойственными 
им вещными признаками. Арендаторы земельных участков 

Введение

признаются обладателями права следования (ст. 617 ГК 
РФ), вещно-правовыми исками и возможностью абсолютной защиты (ст. 305 ГК РФ), что противоречит природе и 
содержанию обязательственного права аренды.      
Затруднения касаются не столько определения содержания субъективного права застройщика несобственника (хотя 
они объективно есть), сколько пробельности действующего 
законодательства и отсутствия объективно необходимого 
многообразия юридических форм, в которые могут быть облечены отношения по застройке чужих земельных участков.
Используемое в настоящий момент право аренды земельных участков с очевидностью не подходит для регулирования отношений по застройке, так как не способно гарантировать юридически прочное и стабильное положение 
участников правоотношения.
С одной стороны, отсутствие юридической прочности, 
несоразмерно короткий по сравнению со сроком «жизни» 
строения срок права аренды, возможность неоднократного 
значительного повышения размера арендной платы, высокая 
степень зависимости от усмотрения собственника земельного 
участка ставят арендатора в уязвимое положение, не способствующее возведению добротных и качественных строений. 
С другой стороны, юридическое положение собственника земельного участка также может быть охарактеризовано 
как уязвимое. Приобретая право собственности на строение, 
арендатор застройщик перестает быть зависимым от наличия 
своего субъективного права аренды земельного участка, так 
как прекращение последнего не влечет прекращение права 
собственности на строение. Строение, возводимое арендатором, лежит вне пределов договорного регулирования отношений по использованию земельного участка, в результате 
чего стороны не могут изменять его правовой режим. Однако 
последнее является еще не самым негативным последствием 
для арендодателя: в перспективе он может быть лишен права собственности на земельный участок в принудительном 
порядке в пользу собственника строения.