Права застройщика на земельный участок и возведенное им строение: история становления и зарубежный опыт

О. А. ПОлежАев 

ПрАвА зАстрОйщикА 
нА земельный учАстОк 
и вОзведеннОе 
им стрОение: 
истОрия стАнОвления 
и зАрубежный ОПыт

монография

Москва
ЮстицинфорМ
2016

УДК 347.152
ВВК 67 404
             П 492

О. А. Полежаев 
Права застройщика на земельный участок и возведенное им 
строение: история становления и зарубежный опыт /  о. А. Полежаев. — М.: Юстицинформ, 2016. — 144 с.

В данной монографии рассматривается зарубежный и отечественный исторический опыт законодательного регулирования 
отношений по застройке земельных участков. В качестве объекта 
правового исследования выбрано законодательство современных 
европейских государств, входящих в континентальную правовую 
семью (фрГ, франции, италии, Эстонии, Швейцарии, Австрии 
и Украины). исследуется опыт отечественного законодателя 
в части регулирования упомянутых отношений, полученный в 
дореволюционный и советский периоды. система правового 
регулирования отношений по застройке земельных участков 
является производной и находится в прямой зависимости от взглядов 
на категорию недвижимого имущества, а также от физических и 
юридических связей, возникающих между земельным участком и 
строением, расположенном на нем. отмечается, что законодательное 
регулирование отношений по застройке земельных участков не 
ограничивается гражданским законодательством, так как очевидно 
воздействие  отраслей публичных законодательств. Утверждается, 
что опыт зарубежного и отечественного правопорядков может 
быть учтен при реформировании современного отечественного 
гражданского законодательства.  

П 492

УДК 347.152
ВВК 67 404

© о. А. Полежаев, 2016
© ооо «Юстицинформ», 2016

ISBN 978-5-7205-1001-5 

ISBN 978-5-7205-1001-5 

O. A. POlezhAev

The righT Of The 
develOPer fOr A 
PlOT Of The lAnd And 
sTrucTures builT: 
fOreign exPerience 
And The hisTOry 
Of The fOrmATiOn

monograph

Moscow
YuStItSINforM
2016

УДК 347.152
ВВК 67 404
             П 492

O. A. Polezhaev
the right of the developer for a plot of the land and structures built: 
foreign experience and the history of the formation / o. A. Polezhaev. — 
M.: Yustitsinform, 2016 — 144 p.

this monograph examines the foreign and domestic historical experience of the legislative regulation of land development. As the object of 
legal research selected the law of the modern European States belonging to the continental legal family (Germany, france, Italy, Estonia, Switzerland, Austria and ukraine). Explores the experience of the domestic 
legislator in regulating the mentioned relations, obtained in different historical stages - pre-revolutionary and Soviet periods. the system of legal 
regulation of relations on land development is derived and is in direct 
dependence from different factors the most significant of which are: the 
views on the legal merits of the category of immovable property, as well 
as the value of physical and legal relations arising between the land and 
the structure located on it. It is noted that the legal regulation of relations 
on land development is not restricted by the civil law, since it is obvious 
the impact of the sectors  of public laws. It is argued that the experience 
of foreign and domestic legal orders can be considered in reforming the 
modern russian civil law.

П 492

УДК 347.152
ВВК 67 404

© o. A. Polezhaev, 2016
© Ltd. «Yustitsinform», 2016

ISBN 978-5-7205-1001-5 

ISBN 978-5-7205-1001-5 

сОдержАние

Введение .............................................................................   7

Глава 1. Правовое положение застройщика земельного участка 
в зарубежных правопорядках ............................................... 10

1.1. Правовое положение застройщика в Германии ........ 10
1.2. Правовое положение застройщика в Австрии 
и Швейцарии ...................................................................... 33
1.3. Правовое положение застройщика в Италии 
и Франции ........................................................................... 42
1.4. Правовое положение застройщика в Украине .......... 57
1.5. Правовое положение застройщика в Эстонии .......... 67

Глава 2. История становления правового положения 
застройщика в отечественном правопорядке ......................... 79

2.1 Правовое положение застройщика в отечественном 
дореволюционном праве .................................................... 81
2.2. Правовое положение застройщика в период 
советского государства и права ....................................... 101 

Заключение ....................................................................... 123

Список использованной литературы ................................... 128

cOnTenTs

Introduction .......................................................................... 7

Chapter 1. The legal status of the developer of the land in the 
foreign  legal orders .............................................................. 10
1.1. The legal status of the developer in Germany  ............... 10
1.2. The legal status of the developer in Austria and 
Switzerland ............................................................................ 33
1.3. The legal status of the developer in Italy and France .... 42
1.4. The legal status of the developer in Ukraine ................. 57 
1.5. The legal status of the developer in Estonia .................. 67

Chapter 2. The history of the formation of the legal status of the 
developer in the domestic legal order ....................................... 79
2.1. The legal status of the developer in pre-revolutionary 
domestic law ......................................................................... 81
2.2. The legal status of the developer during the period of the 
Soviet state and  law ............................................................. 101

Conclusion .......................................................................... 123

References .......................................................................... 128
 

введение

Нормы 
российского 
законодательства, 
регулирующие 
отношения по застройке земельных участков, являются неэффективными и не способны гарантировать защиту законных 
интересов застройщиков или собственников земельных 
участков. 
Известные отечественному правопорядку вещно-правовые 
способы 
застройки 
земельных 
участков 
не 
отвечают 
современным требованиям гражданского оборота, что неоднократно отмечалось в доктрине гражданского права1. 
Несовершенным остается и обязательственное правовое 
регулирование отношений по застройке земельных участков2, 
что позволяет сделать вывод, о проблемах нормативного 
регулирования упомянутых отношений. 
Недостатки отечественного законодательства побуждают 
нас воспользоваться методом сравнительного правоведения, 
позволяющим изучить опыт регулирования тождественных 
отношений в иностранных правопорядках, выявить их уникальные особенности, а так же определить достоинства и 
недостатки. 
Более того, процессы глобализации, конвергенции правовых систем становятся все более значимыми, в свете чего 
метод сравнительного правоведения приобретает особую 
актуальность3 . Полное сходство социально-экономических 
условий формирования права двух или нескольких государств 
при большей или меньшей схожести их правовых традиций дает 
основание для предположения эффективного использования 
в рамках одной правовой системы норм конструкций и 
институтов, заимствованных из другой правовой системы4 .
Компаративистский метод позволяет использовать и 
учитывать как позитивный, так и негативный опыт право
1  Аккуратов и.Ю., Коршунов н.М., Хорев А.А. К вопросу об ограничениях и обременениях права собственности // Государство и право. 2000. № 10. — с. 60.
2  Ершов о.Г., Полежаев о.А. Право застройки земельного участка или 
право аренды? //Право и экономика. 2013. N 2. — с. 75.
3 Бехруз Х., сравнительное правоведение. М., 2008. — с. 7.

4  Белов В.А., Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики 
/ Под общ. ред. В.А. Белова. М., 2008. — с. 154. 

Введение

применительной практики иностранного государства5. Особое 
значение использования сравнительного метода в гражданском 
праве признается и в зарубежной литературе6. 
Правовая система России, безусловно, принадлежит к 
континентальной правовой семье7, что позволяет провести 
сравнительно-правовое исследование отечественного гражданского права с правом иностранных государств, относящихся 
к континентальной правовой семье. Представляется обоснованным при использовании метода сравнительного правоведения использовать законодательство:
1) Германии, на формирование которого особое влияние 
оказало пандектное право, по причинам особой близости германского и российского гражданского права8. 
2) Австрии и Швейцарии ввиду формирования указанных 
правопорядков под значительным влиянием достижений 
германского права9. 
3) Франции и Италии, характеризующееся особым влиянием римского права на формирование упомянутых правовых 
систем10.
4) Украины, ввиду наличия схожих социально-экономических условий, обусловленных длительным взаимодействием в 
контексте единого государства СССР. 
5) Не подлежит изучению опыт правового регулирования 
отношений, по застройке земельных участков, сформированный в странах с англо-саксонской правовой системой (общего права). По причинам не совпадения и серьезных разли
5   саидов А.Х. сравнительное правоведение и законотворчество // Право и 
политика. 2008. № 2. — с. 292.

6  цвайгерт К., Кётц Х. сравнительное частное право М, 2011. — с. 7.

7  Кембаев Ж.М. основы российского права: взгляд из Германии//Журнал 
российского права. 2013. №3. — с. 45.

8   тузов Д. теория недействительности сделок: опыт российского права в 
контексте европейской правовой традиции». // сПс «Консультант Плюс».

9   Емелькина и.А. система ограниченных вещных прав на землю в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // сПс «Гарант».

10  Емелькина и.А. там же., тузов Д. теория недействительности сделок: 
опыт российского права в контексте европейской правовой традиции». // сПс 
«Консультант Плюс».

Введение

чий в подходах определения недвижимого имущества, прав 
обладателя недвижимости, систему прав на земельные участки 
лиц, которые не являются собственниками. 
Юридическому анализу будут подвергнуты не только 
иностранные правопорядки, но и отечественный опыт 
правового регулирования упомянутых отношений. 
Исследования подлежат дореволюционное и советское 
законодательства, опыт которых может быть изучен, что 
позволит определить возможность использования отдельных 
правовых институтов, в настоящий момент времени. 
Стоит заметить, что отношения по застройке земельных 
участков, выходят за пределы правового регулирования 
гражданского законодательства так, как с неизбежностью затрагивают публичные интересы и могут оказывать влияние 
на государство и общество в целом. Поэтому отношения по 
застройке земельных участок будут исследоваться всестороннее 
без изъятий и ограничений, как отдельный и самодостаточный 
элемент правовой системы государства. 
Исследование публичного законодательства обусловлено 
тем обстоятельством, что его положения оказывают влияние 
на положение застройщика и принадлежащее ему право 
застройки. Ведение строительной деятельности немыслимо без 
использования земельных участков, правовой режим которых 
определяется не только частным, но и публичным правом. 
Публичное право оказывает влияние не только на 
землепользование, но и на другую деятельность, сопутствующую возведению строений. Им определяется порядок 
санкционирования и ведения строительной детальности, 
допустимости создания отдельных категорий строений, их 
последующего использования и т.д. 
Высокая 
степень 
правового 
воздействия 
публичноправовых компонентов на отношения по застройке земельных 
участок, точнее говоря, их постоянное сопровождение и влияние, оказываемое на частноправовые компоненты, делает 
необходимым исследовать отношения по застройке в целом, что 
позволит определить вид и степень их взаимного влияния. 

ГлАвА 1.
ПрАвОвОе ПОлОжение зАстрОйщикА 
земельнОГО учАсткА в зАрубежных 
ПрАвОПОрядкАх

1.1. Правовое положение застройщика в Германии 

Анализ германского позитивного права, оказывающего 
воздействие на отношения по застройке земельных участков, 
требует особого внимания в силу различных обстоятельств. 
По мнению Е.А. Суханова, германское и российское 
гражданское право принадлежат не только к единой 
правовой семье, но и относятся к общей германской ветви. 
Формулируется вывод о том, что русская и германская цивилистика основывается на переработанном германскими 
пандектистами 
римском 
частном 
праве11. 
Германское 
законодательство отличается последовательностью при регулировании отношений по застройке земельных участков, а 
также обладает значительной судебной практикой, в которой 
нашли свое отражение проблемы реализации прав и способы 
их решения. На необходимости учета и использования более 
чем столетнего опыта реализации права застройки земельного 
участка, настаивает Е.А. Леонтьева, характеризуя его как 
эффективный и высокорезультативный институт, обладающий 
преимуществами законодательного решения12. Причины, обусловившие появление концепции развития гражданского 
законодательства в РФ, сходны по своему содержанию и 
назначению с Мотивами Гражданского уложения Германии13. 
Анализ содержания, предлагаемого концепцией института 
вещных прав, указывает на значительное влияние немецкой 
правовой 
системы14. 
Огромным 
достоинством 
герман
11   суханов Е.А. о видах сделок в германском и российском гражданском 
праве // сПс «Консультант плюс».
12 Леонтьева Е.А. наследственное право застройки: опыт германии // сПс 
«Консультант плюс».
13   Емелькина и.А. система ограниченных вещных прав на землю в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках. // сПс «Гарант».
14   см. там же. Емелькина и.А. // сПс «Гарант».

1.1. Правовое положение застройщика в Германии 

ской правовой системы является серьезная доктринальная 
аргументация и тщательная проработанность теоретических 
конструкций, в которые обычно обрамляются отношения 
связанные с застройкой земельных участков15 .
Правовое положение застройщика в германском правопорядке (то есть степень юридической власти над земельным 
участком и воздвигнутым зданием) зависит от права застройщика на земельный участок. 
Право собственности на земельный участок влечет приобретение права собственности на строения и сооружения, 
воздвигнутые застройщиком, при условии утраты их правообъектности и признания последних в качестве существенной 
составной части земельного участка, в силу реализации 
принципа «приращивания». 
Ограниченное вещное право застройки земельного участка 
«Erbbaurecht» позволяет приобрести застройщику ограниченное 
вещное право на земельный участок и право особой собственности 
«Sondereigentum» на возведенное строение, которое считается 
недвижимостью. При этом действие принципа приращивания 
изменено, что позволяет признавать строение существенной 
составной частью вещного права застройки, а не земельного 
участка. 
Обязательственное 
право 
аренды 
земельного 
участка 
наделяет застройщика правом срочного пользования земельным 
участком и правом собственности на строения, воздвигнутые 
арендатором, которые признаются вещами движимыми при 
условии строительства «временных, некапитальных строений».
Положение, 
при 
котором 
застройщик 
земельного 
участка является его собственником при его юридической 
характеристике, является ни чем иным, как последовательной 
реализацией принципа приращивания (superficies solo cedit), 
закрепленным в германском законодательстве (п.1 § 94 BGB)16. 
Введение принципа приращивания было обусловлено тради
15  см. там же. Емелькина и.А. // сПс «Гарант».
16   Гражданское уложение Германии: ввод. закон к Гражд. уложению ; пер. 
с нем. /науч. редакторы – В. Бергманн {и др.} . – 3-е., перераб. – М. : Волтерс 
Клувер, 2008. – с. 89.