ТЕХНИЧЕСКАЯ 
ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ 
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

В.А. ТАРБАЕВ
И.В. ШМИДТ
А.А. ЦАРЕНКО

Москва
ИНФРА-М
2018

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Рекомендовано Учебно-методическим советом ВО в качестве учебного пособия 
для студентов высших учебных заведений, обучающихся 
по направлению подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры»
(квалификация (степень) «бакалавр»)

УДК 332:657.371(075.8)
ББК 67.404я73
 
Т19

Тарбаев В.А.
Т19 
 
Техническая инвентаризация объектов недвижимости : учеб. посо-
бие / В.А. Тарбаев, И.В. Шмидт, А.А. Царенко. — М. : ИНФРА-М, 
2018. — 170 с. + Доп. материалы [Электронный ресурс; Режим досту-
па: http://www.znanium.com]. — (Высшее образование: Бакалаври-
ат). — www.dx.doi.org/10.12737/textbook_5af03e3db62084.73663051.

ISBN 978-5-16-013695-0 (print)
ISBN 978-5-16-106352-1 (online)
В учебном пособии описаны объекты технического учета, приведены 
основные положения о техническом учете и инвентаризации объектов не-
движимости. Рассмотрены вопросы организации и ведения работ по тех-
нической инвентаризации, формирования инвентарного дела и докумен-
тов для кадастрового учета зданий.
Соответствует требованиям Федерального государственного образова-
тельного стандарта высшего образования последнего поколения.
Предназначено для студентов высших учебных заведений, обуча-
ющихся по направлению подготовки 21.03.02 «Землеустройство и ка-
дастры», а также для магистров и аспирантов по специальности 21.04.02 
«Землеустройство и кадастры». Представляет интерес для преподавателей 
вузов, изучающих земельный и городской кадастры, а также для муници-
пальных и государственных служащих, кадастровых инженеров, работа-
ющих в сфере кадастровых отношений.

УДК 332:657.371(075.8)
ББК 67.404я73

Р е ц е н з е н т ы:
Тараканов О.В., доктор технических наук, профессор, декан факультета 
управления территориями, заведующий кафедрой «Кадастр недвижимо-
сти и право» ФГБОУ ВО «Пензенский государственный университет ар-
хитектуры и строительства»;
Заворотин Е.Ф., доктор экономических наук, профессор, и.о. директо-
ра ФГБНУ «Поволжский научно-исследовательский институт экономики 
и организации агропромышленного комплекса»

ISBN 978-5-16-013695-0 (print)
ISBN 978-5-16-106352-1 (online)

Материалы, отмеченные знаком 
, 
доступны в электронно-библиотечной системе Znanium.com

© Тарбаев В.А., Шмидт И.В., 
Царенко А.А., 2018

Предисловие

В основе учебного пособия лежит доступное изложение основ 
технической инвентаризация объектов недвижимости. Отражена 
роль технической инвентаризации объектов недвижимости в об-
ласти земельно-кадастровых отношений. Учебное пособие также 
способствует лучшему освоению и изучению дисциплины «Техни-
ческая инвентаризация объектов недвижимости».
Целью изучения дисциплины является приобретение теорети-
ческих знаний и практических навыков по разработке научно об-
основанных рекомендаций для проведения технической инвента-
ризации объектов недвижимости, позволяющей успешно подготав-
ливать документы для государственного учета.
Основной задачей государственного учета жилищного фонда 
в РФ является получение информации о местоположении, количе-
ственном и качественном составе, техническом состоянии, уровне 
благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изме-
нении этих показателей.
В соответствии с учебным планом по направлению подготовки 
21.03.02 «Землеустройство и кадастры» дисциплина «Техническая 
инвентаризация объектов недвижимости» относится к вариативной 
части дисциплин первого блока Основной профессиональной обра-
зовательной программы высшего образования (ОПОП ВО).
Дисциплина базируется на знаниях, полученных обучающимися 
при изучении дисциплин «Материаловедение», «Основы градо-
строительства и планировка населенных мест», «Метрология, стан-
дартизация и сертификация», «Основы кадастра недвижимости», 
«Кадастр недвижимости».
Для качественного усвоения дисциплины обучающийся должен:
 
• знать основные понятия, задачи, принципы ведения государ-
ственного кадастра; основные требования инженерной подго-
товки территории; виды и свойства основных строительных ма-
териалов;
 
• уметь анализировать законодательную базу решения задач и тех-
нологию ведения государственной регистрации недвижимости, 
существующую застройку и все кадастровые элементы терри-
тории по качеству их размещения и удобствам для перспектив-
ного использования; разрабатывать материаловедческую часть 
технического задания при проектировании строительных объ-
ектов в системе землеустройства и кадастров;

• владеть навыками проектирования строительных объектов 
в системе землеустройства и кадастров их размещения для пер-
спективного использования.
Дисциплина «Техническая инвентаризация объектов недви-
жимости» является базовой для подготовки к итоговой государ-
ственной аттестации. Она направлена на формирование у сту-
дентов такой профессиональной компетенции, как «способность 
использовать знания современных технологий технической инвен-
таризации объектов капитального строительства» (ПК-12).
В результате освоения дисциплины обучающийся должен:
 
• знать основные понятия, виды объектов недвижимости, инфор-
мационно-кадастровое обеспечение операций с недвижимым 
имуществом;
 
• уметь анализировать и выделять по классификации различные 
объекты недвижимости, учитывать техническое состояние и фи-
зический износ инвентарного объекта и использовать знания 
современных технологий технической инвентаризации объектов 
капитального строительства;
 
• владеть навыками определения объекта недвижимости как объ-
екта государственного технического учета и современными тех-
нологиями технической инвентаризации объектов капитального 
строительства.
Учебное пособие «Техническая инвентаризация объектов не-
движимости» представляет большой интерес не только для уча-
щихся, но и для госслужащих и граждан, работающих по направ-
лению технического учета, осуществляемого путем проведения 
технической инвентаризации и являющегося основой государ-
ственного учета.
Авторами учебного пособия раскрываются и разъясняются 
основные моменты проведения технической инвентаризации 
объектов недвижимости, что помогает приобрести знания для 
успешной подготовки документов для государственного учета.
Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О го-
сударственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» 
в период 2000–2015 гг. было издано несколько нормативных пра-
вовых актов, регулирующих техническую инвентаризацию объектов 
капитального строительства. К таким нормативным правовым 
актам относится Постановление Правительства РФ от 04.12.2000 
№ 921 «О государственном техническом учете и технической ин-
вентаризации в Российской Федерации объектов капитального 
строительства», в котором была определена основная задача го-
сударственного учета жилищного фонда в РФ: получение инфор-

мации о местоположении, количественном и качественном со-
ставе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости 
объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. С вве-
дением государственного кадастра недвижимости меняются цель 
и порядок технической инвентаризации.
Постановлением Правительства РФ от 27.06.2013 № 546 преды-
дущее постановление признано утратившим силу. На данный мо-
мент актуальным является Приказ Госстроя РФ от 15.05.2002 № 79 
«Об утверждении Норм времени на выполнение работ по государ-
ственному техническому учету и технической инвентаризации объ-
ектов градостроительной деятельности».
Актуальность технической инвентаризации объектов недви-
жимости обусловливается тем, что является главным элементом 
в системе учета материального благосостояния государства. Для 
недвижимости по результатам технической инвентаризации объ-
екта изготавливается органом технической инвентаризации (ОТИ) 
технический паспорт.
По результатам технической инвентаризации выдается сле-
дующая техническая документация:
 
• технический паспорт, который является основой для изгото-
вления технического плана;
 
• выписка из технического паспорта;
 
• справка о технических характеристиках объекта;
 
• справка об отсутствии строений;
 
• справка о земельном участке.
Основными задачами технической инвентаризации и государ-
ственного технического учета объектов капитального строительства 
являются:
 
• обеспечение полной объективной информацией органов госу-
дарственной власти, на которые возложен контроль за осуще-
ствлением градостроительной деятельности;
 
• формирование в целях совершенствования планирования раз-
вития территорий и поселений обобщенной информационной 
базы об объектах капитального строительства;
 
• обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой 
базе;
 
• информационное обеспечение функционирования системы 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним;
 
• сбор и предоставление сведений об объектах капитального 
строительства для проведения государственного статистиче-
ского учета.

Объектами технической инвентаризации являются: жилые и не-
жилые здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного 
строительства.
Техническая инвентаризация разделяется на первичную техни-
ческую инвентаризацию и инвентаризацию изменений характе-
ристик объекта:
 
• первичная инвентаризация проводится по объектам, техни-
ческая инвентаризация которых ранее не проводилась;
 
• техническая инвентаризация изменений характеристик прово-
дится при изменении технических или качественных характе-
ристик объекта (перепланировка, реконструкция, переоборудо-
вание, возведение, разрушение и т.п.).
Техническая инвентаризация объектов капитального строи-
тельства бывает разной степени сложности, от квартиры до заводов 
и производственных предприятий, и роль ее переоценить трудно.

Глава 1
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ 
О ТЕХНИЧЕСКОМ УЧЕТЕ И ИНВЕНТАРИЗАЦИИ 
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ 
ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ

Техническая инвентаризация как одна из сфер профессио-
нальной деятельности имеет уникальные исторические, интерна-
циональные и национальные традиции.
Переписи недвижимости для целей учета, налогообложения, 
наследования и других общественных потребностей известны 
с древнейших времен, а пятилетний цикл проведения инвентари-
заций введен в практику начиная с 435 г. н.э. в Римской империи 
и Греции.
В России процесс становления и развития государственного 
технического учета имеет древнюю историю. Впервые упоминание 
о нем относится к 1275 г., времени правления Великого князя Ва-
силия Ярославича, предпринявшего попытку инвентаризации зе-
мель, которая проводилась писцами по специальным инструкциям 
(так называемым наказам).
Однако первая государственная инструкция, содержавшая пра-
вила определения площадей и порядок их описания, была создана 
20 сентября 1555 г. Иваном Грозным. Этот государственный наказ 
по технической инвентаризации содержал порядок описания не-
движимости и правила расчета площадей. Иван Грозный создал 
для России первое государственное межевое землеустроительное 
учреждение — Поместную избу (Поместный приказ). В 1556 г. была 
проведена повсеместная опись земель, которая имела большое зна-
чение для упорядочения финансовой системы и системы налогов1. 
Поместный приказ просуществовал более 150 лет.
Петр I наделил землемеров жалованием, научил их владеть со-
временными для того времени техническими средствами.
Елизавета Петровна дала землемерам неограниченную власть 
на земле и ввела смертную казнь при посягательстве на государ-
ственного землемера.

1 
См.: Быкова Е.Н., Павлова В.А. Техническая инвентаризация объектов ка-
питального строительства. СПб.: Лань, 2014. 160 с.

При Екатерине II были образованы территориальные земле-
устроительные органы на местах, государственная землемерная 
служба, во главе которой стояла Межевая Канцелярия (с 1765 г.), 
ведавшая земельными делами России также более 150 лет. В это 
время в России проводилось Генеральное межевание, целью ко-
торого было определение точных границ всех земельных участков. 
План межевания включал составление почвенных карт масштаба 
примерно 1 : 10 000. Была создана уникальная коллекция планов 
и карт, насчитывающая 200 тыс. единиц хранения. Все планы 
и карты содержали начальные сведения о бонитировке почв, т.е. 
была предпринята первая попытка классифицировать почвы по их 
продуктивности. Это межевание продолжалось около 90 лет, в те-
чение которых в инвентаризационные материалы вносились те-
кущие изменения.
Это было началом земельного кадастра России. С 1806 по 1882 г. 
проводилось Специальное межевание земель. Проведение Гене-
рального и Специального межевания позволило навести порядок 
в использовании российских земель и существенно поправить по-
ложение Российской империи.
Николай I, учитывая особую ценность и геополитическую важ-
ность землемерного дела, поставил государственную землеустрои-
тельную службу «на военную ногу».
При Николае II на землеустройство и переселение выделялись 
огромные для того времени деньги, что изменило основу земель-
ного строя России.
В 40-х гг. XIX в. были произведены работы по земельному 
устройству государственных крестьян и составлены планы зе-
мельных имуществ, определена доходность земель, промыслов, 
лесов и т.п. Однако эти материалы не обновлялись внесением те-
кущих изменений и вскоре потеряли свое значение. В конце XIX в. 
была проведена подворная перепись, положившая начало совре-
менному подходу к инвентаризации зданий.
В 1905 г. Московской городской управой были начаты работы 
по инвентаризации земель, принадлежавших городу (школы, боль-
ницы, угодья, свалки и пр.); городские улицы при этом не учиты-
вались. Однако впоследствии работы были прекращены из-за недо-
статка ассигнований.
Реализация Столыпинских реформ (1906–1911) потребовала 
учреждения в России Комитета по землеустроительным делам, 
а также губернских и уездных землеустроительных комиссий, ко-
торые в губерниях возглавляли губернаторы, а в уездах — предводи-
тели дворянства. Говоря о роли землеустройства в осуществлении аг-

рарных преобразований, Председатель Совета министров П.А. Сто-
лыпин выразил свое мнение о том, что в Государственной Думе 
землеустроительные начинания правительства имеют не только эко-
номическое, но и глубоко общественное и политическое значение.
Любая сделка отчуждения недвижимости записывалась в при-
казах. Если объектом сделки являлась земля, запись делалась в по-
местном приказе, если дом или двор — в земском приказе, а по го-
родам — у воевод. По прошению приобретателя оформлялась от-
казная грамота, а иногда с ней соединялась и вводная послушная 
грамота, которая должна была внушить местным крестьянам мысли 
о необходимости повиновения новому землевладельцу. Данные до-
кументы, по существу, подтверждали права на те объекты, которые 
впоследствии стали именовать недвижимостью.
21 мая 1927 г. Экономическое совещание как главный орган 
хозяйственного управления при Совете труда и обороны приняло 
постановление «Об инвентаризации имущества местных Советов», 
которое предопределило создание в системе коммунальных органов 
РСФСР специальных бюро технической инвентаризации (БТИ).
Характерная для России специализация функций, как по го-
сударственному учету недвижимости (Министерство государ-
ственных имуществ, Межевой департамент Сената, Департамент 
статистики Министерства внутренних дел, экзекуторы, бухгалтеры 
и чертежные отделы департаментов всех министерств и губерн-
ских правлений), так и по сделкам с недвижимостью (крепостные 
надсмотрщики и писцы крепостных отделений при палатах граж-
данских судов, уездные и окружные суды, нотариусы), сохранилась 
и поныне.
Установлено, что с 1921 по 1931 г. вопросами инвентаризации 
в России ведал Народный комиссариат внутренних дел (НКВД). 
Данный факт пытаются увязывать с революционным террором. 
Однако в европейских странах, да и в дореволюционной России, 
в ведении Министерства внутренних дел (МВД) обычно находятся 
не только жилищно-коммунальное хозяйство, но и строительство, 
образование и здравоохранение. В НКВД вопросами технической 
инвентаризации (ТИ) ведало Главное управление коммунального 
хозяйства (ГУКХ). Надо полагать, что обычный рост штатов по-
родил в 1930 г. образование Главного управления жилищного хо-
зяйства (ГУЖХ) НКВД, которому и передали функции по ТИ. 
Какой отдел ведал ТИ, ГУКХ или ГУЖХ, установить пока не уда-
лось.
С 1931 по 1946 г. эту работу возглавляет Народный комиссариат 
коммунального хозяйства (НККХ).

В составе НККХ функционировало Центральное бюро техни-
ческого учета (ЦБТУ). Вероятно, в связи с переоценкой основных 
фондов в 1939 г. ЦБТУ разделилось на два инвентаризационных 
органа: Центральное инвентаризационное бюро (ЦИБ) и Цент-
ральное бюро по оценке строений (ЦБОС). Подобное разделение 
просуществовало до начала войны. Затем с 1941 по 1949 г., несмотря 
на образование в 1946 г. Министерства коммунального хозяйства 
(МКХ вместо НККХ), в системе НККХ и МКХ функционировало 
ЦИБ.
В 1949 г. Центральное инвентаризационное бюро МКХ пре-
образуется в инвентаризационно-технический отдел, а в 1959 г. — 
в отдел технической инвентаризации МКХ. В 1967 г. на базе отдела 
создается хозрасчетное Республиканское бюро технической инвен-
таризации (РБТИ МКХ).
Переименование в 1971 г. МКХ в Министерство жилищно-ком-
мунального хозяйства (МЖКХ) не повлекло изменения названия 
РБТИ. Лишь в 1975 г. оно переименовывается в Республиканское 
управление технической инвентаризации (РУТИ МЖКХ), а в на-
стоящее время — «Ростехинвентаризация». Управление «Ростехин-
вентаризация» сумело до сегодняшнего дня сохранить свои имя 
и дело.
Многие инвентаризаторы знают Вениамина Григорьевича 
Петропавловского и Семена Даниловича Литвинчева как состави-
телей сборников официальных материалов по технической инвен-
таризации. Имеются и такие сведения, что Петропавловский воз-
главлял отделы ТИ МКХ и ТИ МЖКХ с 1949 по 1965 г. На этом 
посту его сменил в 1965 г. Литвинчев, усилиями которого в 1967 г. 
было создано РБТИ МКХ и в 1975 г. переименовано в РУТИ 
МЖКХ.
Бюро технической инвентаризации выполняло изначально:
 
• техническую инвентаризацию и переоценку: жилых и нежилых 
строений, инженерных сооружений и сетей водопровода и кана-
лизации, теплофикационных установок и сетей, коммунальных 
электрических станций и сетей, основных фондов предприятий 
городского электротранспорта, гостиниц, бань, прачечных;
 
• инвентаризацию сооружений внешнего городского благоуст-
ройства: дорог, тротуаров, мостов, труб, водоотводных и бере-
гоукрепительных сооружений, набережных, а также зеленых 
насаждений.
В 1970–1983 БТИ осуществляет и следующие функции:
 
• выявление и учет изменений в составе, состоянии и стоимости 
основных фондов жилищно-коммунального хозяйства (стро-