Инновационный подход к организации и управлению строительной отраслью мегаполиса : в 3 ч. Ч. 1. Концепция сбалансированного развития экономики строительной отрасли мегаполиса

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования 
«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ 
УНИВЕРСИТЕТ»

Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ

ИННОВАЦИОННЫЙ ПОДХОД
К ОРГАНИЗАЦИИ И УПРАВЛЕНИЮ
СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛЬЮ МЕГАПОЛИСА

В трех частях

Научный редактор Ю.Н. Кулаков

Часть 1
Концепция сбалансированного развития
экономики строительной отрасли мегаполиса

Москва  2017

2-å èçäàíèå (ýëåêòðîííîå)

УДК 338.24
ББК 65.31
          И 66

СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ

Рецензенты:
доктор экономических наук, профессор Ю.Я. Еленева, 
проректор по постдипломному образованию, заведующая кафедрой 
финансового менеджмента МГТУ «СТАНКИН»;
доктор экономических наук, профессор Н.А. Фалькевич, 
Государственный университет управления

Монография рекомендована к публикации научно-техническим советом МГСУ

Авторы части 1: 
Н.Г. Верстина, Ю.Н. Кулаков, Е.М. Акимова, Н.Н. Таскаева, Т.Н. Силантьева

И 66 
 Инновационный подход к организации и управлению строительной 
отраслью мегаполиса. Ч. 1. Концепция сбалансированного развития 
экономики строительной отрасли мегаполиса  [Электронный ресурс] : 
монография : в 3 частях / науч. ред. Ю. Н. Кулаков ; М-во образования и 
науки Рос. Федерации, Моск. гос. строит. ун-т.— 2-е изд. (эл.). Электрон. 
текстовые дан. (1 файл pdf :  174 с.). — М. : Издательство МИСИ—МГСУ, 
2017. — (Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ). — Систем. требования: Adobe Reader XI либо Adobe Digital Editions 4.5 ; экран 10".

ISBN 978-5-7264-0806-4 
ISBN 978-5-7264-1538-3 (ч. 1)

В трилогию «Инновационный подход к организации и управлению строительной отраслью 
мегаполиса» вошли: ч. 1. Концепция сбалансированного развития экономики строительной 
отрасли мегаполиса; ч. 2. Развитие организационных отношений в системе управления строительной отраслью мегаполиса; ч. 3. Балансовые модели и их использование в управлении строительной отраслью мегаполиса.

Коллективная монография посвящена актуальным вопросам управления эффективным 
развитием экономики строительной отрасли мегаполиса. Она представляет авторскую позицию 
по комплексу вопросов управления строительной отраслью мегаполиса. Данный подход опирается на предложенную авторами концепцию сбалансированного развития мегаполиса и его 
бюджетную обеспеченность и определяет необходимость развития организационных отношений в системе управления строительной отраслью мегаполиса на базе структур холдингового 
типа. Управление эффективным развитием экономики обеспечивается использованием 
системы балансов для устранения ресурсных и территориальных дисбалансов. 

В первой части трилогии представлена методология управления сбалансированным развитием мегаполиса, определены основные тенденции и экономические показатели развития 
строительной отрасли мегаполиса, дана содержательная характеристика концепции устойчивого  развития экономики строительной отрасли мегаполиса, факторов и подходов, определяющих ее эффективность.

Для специалистов в области градостроительства, экономистов и менеджеров строительной отрасли, научных работников и студентов  вузов.

ISBN 978-5-7264-0806-4 
ISBN 978-5-7264-1538-3 (ч. 1) 
© ФГБОУ ВПО «МГСУ», 2014

Деривативное электронное издание на основе печатного издания: Инновационный подход к 
организации и управлению строительной отраслью мегаполиса. Ч. 1. Концепция 
сбалансированного развития экономики строительной отрасли мегаполиса  [Электронный 
ресурс] : монография : в 3 частях / науч. ред. Ю. Н. Кулаков ; М-во образования и науки Рос. 
Федерации, Моск. гос. строит. ун-т. — М. : Издательство МИСИ—МГСУ, 2014. — 173 с. — 
(Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ). — ISBN 978-5-7264-0807-1.

В соответствии со ст. 1299 и 1301 ГК РФ при устранении ограничений, установленных техническими 
средствами защиты авторских прав, правообладатель вправе требовать от нарушителя возмещения 
убытков или выплаты компенсации.

УДК 338.24
ББК 65.31

ОГЛАВЛЕНИЕ

ПРЕДИСЛОВИЕ .................................................................................5

ВВЕДЕНИЕ ..........................................................................................6

Глава 1. УПРАВЛЕНИЕ СБАЛАНСИРОВАННЫМ РАЗВИТИЕМ 
ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ ............................................................9
1.1. Практические подходы к стратегическому планированию 
развития городских территорий ..............................................9
1.2. Управление развитием города в проекции экономических 
систем .....................................................................................21
1.3. Методологические особенности сбалансированного 
развития городских территорий на современном этапе ......46
1.4. Методы, принципы и условия планирования 
сбалансированного развития городских территорий ...........56

Глава 2. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ И ЭКОНОМИЧЕСКИЕ 
ПОКАЗАТЕЛИ РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ 
МЕГАПОЛИСА ..................................................................................67
2.1. Тенденции развития строительной отрасли крупного 
города и ее экономических показателей ...............................67
2.2. Динамика основных экономических показателей развития 
строительной отрасли мегаполиса ........................................75
2.2.1. Общий анализ состояния строительной отрасли 
в докризисный и кризисный периоды .......................76
2.2.2. Углубленный ретроспективный анализ строительной 
отрасли г. Москвы и России в целом ..........................80
2.2.3. «Посткризисный» период развития строительной 
отрасли г. Москвы и РФ ..............................................84
2.2.4. Анализ статистических показателей строительной 
отрасли г. Москвы .......................................................88
2.3. Обоснование базовых подходов к разработке концепции 
устойчивого развития экономики 
строительной отрасли мегаполиса ........................................95

Глава 3. КОНЦЕПЦИЯ РАЗВИТИЯ ЭКОНОМИКИ 
СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ ГОРОДА ВО ВЗАИМОСВЯЗИ 
С ПЕРСПЕКТИВНЫМИ РЕШЕНИЯМИ 
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ ....................................... 106
3.1. Комплексная содержательная характеристика Концепции 
устойчивого развития экономики строительной отрасли 
мегаполиса ........................................................................... 106
3.1.1. Обоснование методологических подходов, 
принятых при разработке Концепции ..................... 106
3.1.2. Анализ фактора присоединенных территорий ........ 117
3.1.3. Анализ фактора бюджетообеспеченности ................ 131
3.1.4. Анализ содержания и выполнения адресной 
инвестиционной программы (АИП) ........................ 136
3.2. Управленческая компонента реализации Концепции ....... 146
3.3. Подходы к определению эффективности реализации 
Концепции устойчивого развития экономики 
строительной отрасли мегаполиса ...................................... 161

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ............................................................................... 166

Библиографический список ............................................................ 170

ПРЕДИСЛОВИЕ

Монография «Инновационный подход к организации и управлению строительной отраслью мегаполиса» представляет собой 
трилогию, состоящую из книг, содержащих авторскую позицию 
управления эффективным развитием экономики строительной отрасли мегаполиса. 
Это издание является интеллектуальным трудом коллектива авторов, сотрудников кафедры менеджмента и инновации ИЭУИС 
МГСУ, и отражает результаты исследований инновационных решений по организации и управлению строительной отраслью города Москвы по Государственному контракту № ДГП 11-126-ЭК 
от 05.12.2011 г. по теме «Разработка концепции развития экономики строительной отрасли города Москвы в условиях увеличения 
территории города с учётом прогнозных показателей бюджетообеспеченности строительного комплекса города Москвы»; Государственному контракту от 05.12.2011 г. № ДГП 11-127-ЭК по теме 
«Разработка методики выбора организационно-правовых и интеграционных форм при реструктуризации государственных унитарных предприятий и акционерных обществ с долей города, подведомственных Комплексу градостроительной политики и строительства города Москвы»; Государственному контракту от 
30.11.2012 г. № ДГП 12-90-Ф «Формирование балансов строительной отрасли города Москвы».

ВВЕДЕНИЕ

Среди многочисленных определений современной цивилизации 
одним из устойчивых является то, что она представляет собой цивилизацию урбанистическую. Масштабный и стремительный рост 
городов стал одной из главных тенденций мирового развития. Можно отметить, что в 2012 г. мир перешел знаковую черту: впервые за 
всю историю человечества численность городского населения превысила численность сельского. В России эта тенденция проявляется более ярко — численность городского населения превышает 
3/4 его общего количества. В то же время площадь, занимаемая 
российскими городами по отношению ко всей площади страны, 
составляет всего около 3,5 %. Это означает, что города представляют собой центры очень высокой концентрации всех видов жизнедеятельности. Отсюда масштаб и сложность задач, которые стоят 
перед органами городской власти и управления по обеспечению 
эффективного развития. 
Недаром уже более 100 лет назад отмечалось, что рост больших 
городов является одной из самых крупных проблем современной 
цивилизации. По прошествии века эта проблема только усугубилась. 
Не подлежит сомнению, что в этом отношении особая роль принадлежит Москве. Столица России занимает лидирующие позиции 
не только по всем основным направлениям экономической деятельности, но и по показателям, которые характеризуют ее именно 
как город. Она занимает первое место и по размеру городской территории, и по численности населения, и по объемам жилищной 
сферы и жилищно-коммунального хозяйства. По всем основным 
индикаторам Москва стала подлинным мегаполисом, на уровне 
крупнейших городов мира. 
Динамика социально-экономических процессов за период с начала 1990-х гг. привела к качественному усложнению проблем устойчивого развития Москвы. Это не могло не сказаться в первую очередь на градостроительной политике. Начиная с 2010 г. в этой сфере произошли принципиальные изменения, цель осуществления 

которых может быть определена как создание комфортной городской среды, отвечающей самым передовым современным требованиям, придание Москве «человеческого измерения», способ повернуть город лицом к каждому его жителю. За этими на первый 
взгляд отвлеченными формулировками скрывается такого объема 
и сложности программа, которая никогда еще не ставилась перед 
руководством Москвы. Дополнительно следует отметить, что эти 
объемные задачи должны решаться в относительно короткий срок, 
поскольку за предшествующие периоды были накоплены очень 
большие деформации в градопланировочной структуре, направлениях деятельности строительной отрасли и во многих других вопросах.
Если попытаться предельно коротко определить, в чем именно 
состоит основная стратегическая направленность градостроительной политики, то, наверно, можно сказать, что она заключается в 
переходе от строительства именно к градостроительству, к решению 
всех этих задач на более высоком системном уровне. Это означает, 
что деятельность такой важнейшей сферы, как строительная отрасль, не может оцениваться вне контекста градостроительной политики, без оглядки на последствия, к каким она приводит с позиций главного критерия формирования комфортной городской 
среды. Именно этим объясняется, что правительством Москвы в 
качестве главного регламента управления принята государственная 
программа «Градостроительная политика», по отношению к которой все другие программы отраслевой и функциональной направленности имеют подчиненный характер. 
Конечный успех этих начинаний, как правило, ставится в зависимость от ресурсных возможностей, которыми располагает мегаполис. Однако не меньшую роль играет наличие всесторонне 
обоснованной адекватной концепции развития, своего рода «дорожной карты», сверяясь с которой должны достигаться промежуточные и конечные результаты. В предлагаемой монографии авторы представляют свой подход к формированию такой концепции, 
охватывая полный цикл связанных с этим проблем научного анализа — от методологических основ до определения эффективности 
градостроительной политики. Позиция авторов, сложившаяся в 
процессе большой практической работы, проводимой при участии 
Департамента градостроительной политики г. Москвы, — только 

один из возможных подходов. Вместе с тем очевидно, что обозначенные проблемы и задачи  обязательно должны являться предметом тщательных исследований. Авторы надеются, что содержание 
предлагаемой монографии послужит позитивным вкладом в теоретическое освоение этой важнейшей сферы научного знания и 
будет иметь реальные практические последствия, способные повысить эффективность градостроительной политики и деятельности строительной отрасли крупных городов.

Глава 1
УПРАВЛЕНИЕ СБАЛАНСИРОВАННЫМ РАЗВИТИЕМ 
ГОРОДСКИХ ТЕРРИТОРИЙ

1.1. Практические подходы к стратегическому 
планированию развития городских территорий

Решение актуальных проблем развития городских территорий, 
как показывают проведенные авторами исследования, во многом 
связано с организацией эффективных процессов планирования, в 
основе которых находятся моделирование показателей, характеризующих строительную отрасль города в оцениваемой перспективе, 
а также использование балансового подхода в качестве методической базы планирования [25]. В этой связи отдельной задачей стоит определение взаимосвязи стратегического планирования развития городских территорий и формируемых органами исполнительной власти города планов, обеспечивающих распределение 
финансовых ресурсов в строительство объектов недвижимости в 
годовом разрезе. Предпринятый авторами анализ на основе конкретизации градопланировочных решений в историческом аспекте позволил получить практически значимый референтный опыт 
и конкретные примеры обеспечения условий сбалансированных 
решений.
Исследование развития городов проводилось в плоскости сравнения двух управленческих парадигм развития территорий в различных социально-экономических системах, базирующихся на 
рыночных и смешанных экономиках и учитывающих национальные особенности модели организации хозяйства, что позволило 
проследить эволюцию процесса становления стратегического планирования развития городов и получить необходимый базис формирования методологии балансовых моделей для целей планирования развития города в современных условиях.
В зарубежной практике, основанной на рыночных экономических отношениях, стратегическое планирование развития городов 
выделилось в самостоятельную отрасль управленческого знания в 
начале ХХ в., когда стали очевидны последствия, к которым привело слабо регулируемое со стороны органов государственной власти строительство объектов недвижимости и, соответственно, несбалансированный во многих аспектах рост городов. Впоследствии 

основы градостроительной политики были закреплены Афинской 
хартией (1933 г.), где во главу угла в развитии городов было поставлено удовлетворение главных потребностей человека — потребность в жилье, работе, транспортных средствах, физическом и духовном развитии.
На базе общей концепции планирования городского развития 
сформировались две модели стратегического планирования — англо-американская и континентальная. Каждая традиция прошла несколько этапов эволюции и сохранила отличительные особенности 
и в современных условиях, которые позволяют осуществлять определенные сопоставления, выделять наиболее интересный опыт в 
пределах каждой из них. В разных странах различия между этими 
традициями находились прежде всего в политической плоскости 
и определялись принципиальными особенностями управления на 
муниципальном уровне. К ним можно отнести:
 
• высокую степень автономии местного самоуправления, выборность, контроль со стороны населения, отсутствие специально 
уполномоченных контролирующих органов и сочетание местного 
самоуправления с деятельностью местных администраций (англоамериканская модель, характерная для США, Великобритании 
и др.);
 
• наличие иерархии системы управления, в которой местное 
самоуправление является звеном, подчиненным государственной 
власти; ограниченность автономии наличием на местах государственных уполномоченных органов, контролирующих местное 
самоуправление (континентальная модель, характерная для Франции, Германии, Италии, стран Латинской Америки и Ближнего 
Востока).
Исследования показали, что вторая модель в наибольшей степени соответствует современным российским условиям, когда по 
действующему законодательству имеет место значительная иерархия органов государственной власти (как в масштабах страны, так 
и в масштабах отдельных регионов и территорий), разрабатываются и реализуются крупнейшие государственные программы (ГП), 
связанные с недвижимостью: например, такие как «Управление 
федеральным имуществом», «Экономическое развитие и инновационная экономика», «Социально-экономическое развитие Дальнего Востока и Байкальского региона», «Социально-экономическое 
развитие Калининградской области до 2020 года», «Развитие Се

верокавказского федерального округа», «Обеспечение качественным жильем и услугами ЖКХ населения России» и др.
Становление первой модели связано с развитием городских 
окраин (переселение жителей из внутренних районов города в собственные дома с участком земли в Великобритании и образование 
городских этнических гетто в Америке) и определением идеологии 
последовательной децентрализации экономической активности в 
городах и создания полицентрических агломераций. Эта модель 
призвана обеспечить баланс компактности (работа рядом с домом), 
экологичности (зеленое кольцо вокруг компактных селитебных 
зон) и связанности ядер агломерации. При планировании развития 
городов на основе этой модели экономическая эффективность строительства и функционирования городов (так называемых «социальных городов») отходила на второй план перед социально-пространственной организацией общества. Методы их проектирования 
отталкивались от целеполагающих планировочных решений, использования шаблонных решений, ориентированных на создание 
идеальной модели города. При этом практически отсутствовал 
(в любом виде) балансовый подход к использованию ресурсов при 
планировании развития города. Практика показала оторванность 
принимаемых стратегических решений от рыночных реалий, их 
недостаточную пригодность для планирования городов, в особенности в период между Первой и Второй мировыми войнами, когда 
ресурсы на развитие были достаточно ограничены.
Динамика этой модели в период после Первой мировой войны 
была связана с усилением экономической составляющей стратегических планов развития города и прежде всего в части использования таких ресурсов, как внутригородская транспортная сеть и 
транспортные потоки. Оптимизация последних была направлена 
на поддержание скоростного режима внутри города, ограничение 
«съездов» и, таким образом, на дальнейшую «изоляцию» компактных селитебных районов. Отметим еще одну важную особенность: 
органами муниципального управления признавалась такая тенденция, влияющая на развитие города, как интенсивная социальная 
интеграция локальных сообществ, стремящихся к самостоятельному решению своих проблем, локализация их поселения и усиление за счет этого в практике планирования принципов местного 
самоуправления.
Дальнейшее развитие данной модели связано с сороковыми годами прошлого века, когда наметился сдвиг к сбалансированному 

решению конкретных задач развития городов, к созданию базовой 
схемы развития городов, ставшей в дальнейшем классической. Этому способствовали развитие комплексного и вариативного подхода к планированию развития городов, исследование трендов социально-экономического развития города, последовательное изучение всех аспектов функционирования местной экономики, 
детальное изучение взаимодействия города и прилегающих территорий с природным окружением, проведение социологических исследований, разработка логической планировочной модели и ее 
последующая актуализация. Соответственно формировалась многоплановая в части информационного обеспечения база для принятия максимально сбалансированных решений по развитию 
 города.
Мощный рывок в теории стратегического планирования развития городов в соответствии с англо-американской моделью совершили П. Геддс [2; 3] и П. Аберкромби [4; 5; 6] в Великобритании, 
Л. Мэмфорд [7; 8; 9] в США. Они синтезировали достижения французской школы географии человека и англо-американских градостроительных идей.
Теоретические аспекты англо-американской модели к стратегическому планированию развития городов, основанного на тесной 
связи общественных процессов и характера урбанизации, неотъемлемость градостроительных решений (в том числе в части строительства объектов городской недвижимости) от планирования 
развития прилегающих территорий весьма актуальны и в современных условиях решения проблем развития городов. Особенно 
это важно для обоснования развития столиц, когда решается целый 
комплекс вопросов, порожденных необходимостью обеспечения 
баланса освоения имеющихся и присоединенных территорий, при 
пространственном расширении городов, и достижения оптимального планировочного решения мегаполиса в целом.
«Континентальная традиция» стратегического планирования 
развития городов, вторая модель в нашем сравнительном анализе, 
отличается формированием обширных районов внутри и на окраине города, состоящих из многоквартирных домов с очень высокой 
плотностью застройки и населения (к примеру, развитие Парижа). 
Следствием роста численности населения в городе в 1920—1930 гг. 
был несбалансированный пространственный рост города, приводящий к возрастанию экономической активности в центре города 
и высокой плотности населения на его периферии, увеличению