Оценка и налогообложение имущества предприятий


ВЫСШЕЕ ОБРАЗОВАНИЕ

серия основана в 1996 г.



Т.Б. БЕРДНИКОВА



ОЦЕНКА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ








Москва
ИНФРА-М 2003

УДК 336.271(075.8)
ББК 65.261.4я73
      Б48

        Бердникова Т.Б.
Б48 Оценка и налогообложение имущества предприятий: Учеб. пособие. - М.: ИНФРА-М, 2003. - 233 с. - (Серия «Высшее образование»).

     ISBN 5-16-001315-6

        Книга содержит учебный материал по курсу «Оценка и налогообложение недвижимого и иного имущества предприятий», читаемому в вузах для студентов, которые обучаются по специальности «Финансы и кредит» (специализация «Налоги и налогообложение»). В ней в соответствии с требованиями государственного стандарта рассматриваются базовые понятия и основные подходы к оценке и налогообложению различных видов имущества предприятий разных форм собственности. Книга может быть также использована в качестве учебного пособия для профессиональной переподготовки оценщиков по образовательным программам «Оценка стоимости недвижимости», «Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств», «Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности», «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Приводятся многочисленные практические примеры вариантов оценки и налогообложения имущества современных российских предприятий.
        Для студентов, аспирантов и преподавателей вузов, налоговых инспекторов, аудиторов, профессиональных оценщиков, а также лиц, самостоятельно изучающих современные проблемы оценки и налогообложения имущества предприятий.


ББК 65.261.4я73


ISBN 5-16-001315-6

© Т.Б. Бердникова, 2003

            СОДЕРЖАНИЕ




ВВЕДЕНИЕ........................................... 6

ЧАСТЬ I. ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЯ

Тема 1. ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЯ, ЕГО КЛАССИФИКАЦИЯ, СТРУКТУРА И БАЗОВЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ.......................... 7
1.1. Классификация имущества предприятий........... 7
1.2. Характеристика отдельных видов имущества предприятия ............................................ 10
1.3. Право собственности на имущество предприятия. 14

Тема 2. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ............................... 20
2.1. Рынок недвижимости как экономическая категория.... 20
2.2. Задачи, функции и структура рынка недвижимости.... 22
2.3. Формирование рынка недвижимости в России .... 25
2.4. Анализ конъюнктуры рынка недвижимости........ 28
2.5. Специфика операций и сделок на рынке недвижимости. 32

Тема 3. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ...................................... 35
3.1. Стоимость имущества как элемент современной рыночной системы................................... 35
3.2. Сущность рыночной стоимости имущества........ 36
3.3. Факторы, влияющие на рыночную стоимость имущества предприятия................................. 38

ЧАСТЬ II. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ

Тема 4. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ...................................... 41
4.1. Понятие оценки имущества предприятия......... 41
4.2. Нормативно-правовые основы оценки имущества
     предприятий.................................. 44
4.3. Формы регулирования оценочной деятельности... 48


3

4.4. Методологические основы оценки имущества предприятия ............................................ 50
4.5. Организационные, технические и информационные основы оценки имущества предприятия................. 56

Тема 5. МЕХАНИЗМ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ........................................ 60
5.1. Понятие механизма, принципы и этапы оценки имущества предприятий.................................. 60
5.2. Экспертное заключение (отчет) об оценке имущества... 65
5.3. Цели, задачи и особенности оценки имущества предприятий ............................................ 69
5.4. Оценка восстановительной стоимости имущества........ 76
5.5. Оценка ликвидационной стоимости имущества..... 89
5.6. Оценка инвестиционной стоимости имущества..... 92
5.7. Оценка рыночной стоимости имущества...........102
5.8. Оценка имущества предприятия в целях судопроизводства ............................................110
5.9. Оценка вклада в уставный (складочный) капитал.112

Тема 6. ОРГАНИЗАЦИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ..............................115
6.1. Задачи и особенности оценки недвижимого имущества
     предприятия...................................115
6.2. Оценка промышленных объектов недвижимости.....121
6.3. Оценка сельскохозяйственных объектов недвижимости... 124
6.4. Оценка объектов коммерческой, социально-бытовой
     и жилой недвижимости..........................128
6.5. Оценка недвижимого имущества предприятий стро     ительства, транспорта, связи и отраслей непроизводственной сферы................................134
6.6. Оценка недвижимости в целях залога, аренды и траста.135

Тема 7. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН, ОБОРУДОВАНИЯ И ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ .... 141
7.1. Основы оценки движимого имущества.............141
7.2. Оценка стоимости машин, механизмов и оборудования... 148
7.3. Оценка стоимости транспортных средств........ 154
7.4. Особенности оценки стоимости автотранспортных средств ............................................157
7.5. Оценка стоимости судов и плавучих технических средств ............................................161

Тема 8. ОЦЕНКА НЕМАТЕРИАЛЬНЫХ АКТИВОВ И ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
         ПРЕДПРИЯТИЯ...............................165
8.1. Основы оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности..............................165


4

  8.2. Специфика оценки объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов .............169
  8.3. Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности при взносе в уставный капитал....172

 Тема 9. ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ДЕЙСТВУЮЩЕГО ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)...............175
  9.1. Основы оценки бизнеса предприятия...................175
  9.2. Основные подходы к оценке стоимости бизнеса.........179
  9.3. Оценка стоимости ценных бумаг предприятия...........184

 Тема 10. ОЦЕНКА ЗЕМЛИ В СОСТАВЕ
         ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА ПРЕДПРИЯТИЯ.......................................195
  10.1. Основы оценки земли................................195
  10.2. Методические подходы к оценке стоимости земли......197
  10.3. Особенности кадастровой оценки земельных участков .200
  10.4. Технология оценки стоимости земельного участка.....201

 ЧАСТЬ III. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ

 Тема 11. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ...........................208

 Тема 12. СОВРЕМЕННАЯ СИСТЕМА
         НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЙ.......................................211
  12.1. Основы налогообложения имущества предприятий.211
  12.2. Порядок определения налогооблагаемой базы по налогу на имущество..............................215
  12.3. Особенности налогообложения имущественного комплекса (бизнеса) предприятия...................223
  12.4. Налогообложение недвижимого имущества предприятия ..........................................226

 ЛИТЕРАТУРА................................................229

            ВВЕДЕНИЕ




   Сколько стоит собственность предприятия (организации)? Этот вопрос интересует не только сами предприятия, но и государственные органы (налоговые инспекции, суды, органы местного самоуправления, органы власти субъектов Федерации и др.), коммерческие банки и т. д. От стоимости недвижимого и движимого имущества предприятия зависит не только величина налога на имущество, но и себестоимость выпускаемой продукции (работ, услуг), которая является основой ценообразования и налогооблагаемой базы таких налогов, как налог на прибыль, налог на добавленную стоимость и др.
   В современной России в процессе перехода к рыночной экономике возродилась частная собственность на здания и сооружения, различные виды имущества предприятий. В связи с этим появилась необходимость оценки собственности предприятий и отдельных видов имущества в целях налогообложения. В постсоветской России с начала 1990-х годов возрождается система профессиональной оценки имущества предприятий, создается ее теоретическая база и методическое обеспечение. При этом возникают проблемы выбора методов оценки, четкой трактовки ее содержания, определения целей и задач, видов оценки, обоснования экспертных заключений о рыночной стоимости имущества предприятия в целях налогообложения. Это определяет необходимость тщательного изучения основных методических подходов, конкретных методов и способов оценки и налогообложения имущества предприятий, что и является целью данного учебного пособия.
   Задачами книги являются определение юридического и экономического содержания всех видов имущества предприятий, рассмотрение основ и сравнительный анализ методов оценки его стоимости, отражение порядка и особенностей налогообложения имущества предприятий различных организационно-правовых форм. В книге отражены нормы действующего законодательства, требования международных стандартов, «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г., стандартов РОО, а также практика оценки и налогообложения различных видов имущества предприятий.

6

                Часть I. ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЯ





        Тема 1
        ИМУЩЕСТВО ПРЕДПРИЯТИЯ, ЕГО КЛАССИФИКАЦИЯ, СТРУКТУРА И БАЗОВЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ



      План занятия:
    1. Классификация имущества предприятий.
    2. Характеристика отдельных видов имущества предприятия.
    3. Право собственности на имущество предприятия.


   1.1. Классификация имущества предприятий

   Имущественный комплекс предприятия может рассматриваться с различных позиций. Он одновременно является объектом гражданских прав, отражает организационно-правовую форму собственности, имеет стоимостную, количественную и физические характеристики. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (Гражданский кодекс РФ, ст. 132).
   Классификация имущества предприятий осуществляется по видам, назначению, сроку эксплуатации, роли, значению и натурально-вещественной форме (табл. 1.1).
   Имущество предприятия одновременно выступает и как объект и как субъект различных гражданских прав, является и товаром и капиталом. Имущество предприятия как товар имеет

7

Таблица 1.1
Общая классификация имущества предприятий

Классификационный признак    Категория (вид, класс) имущества    
Вид                       А. МАТЕРИАЛЬНАЯ ФОРМА                  
                          Недвижимое имущество                   
                          Движимое имущество                     
                          Б. НЕМАТЕРИАЛЬНАЯ ФОРМА                
                          Интеллектуальная собственность         
Назначение                Промышленное                           
(характер использования)  Коммерческое                           
                          Жилое                                  
                          Социально-бытовое                      
                          Административное                       
Роль и значение           Г радообразующее                       
                          Комплексообразующее                    
                          Вспомогательное                        
                          Обслуживающее                          
Натурально-вещественная   Здания                                 
форма                     Сооружения                             
                          Машины, механизмы, оборудование, транс                          порт                                   
                          Исключительные права                   
Срок эксплуатации         Нормативное                            
                          Сверхнормативное                       
Специализация             Специализированное                     
                          Неспециализированное                   
Форма собственности       Федеральное                            
                          Субъектов Федерации                    
                          Муниципальное                          
                          Частное                                
                          Общественное                           
                          Смешанное                              

ряд значительных преимуществ. Во-первых, права на имущество четко обозначены и документально определены. Во-вторых, имущество предприятия создает возможность осуществлять эффективную производственную и финансово-хозяйственную деятельность. В-третьих, оно способно приносить доход, будучи сданным в аренду, или обеспечивать кредит в форме залога. В-четвертых, имущество предприятия может быть внесено в уставный капитал, в счет погашения долга. В-пятых, его можно подарить (за исключением имущественных даров между коммерческими организациями), безвозмездно передать и завещать. Кроме того, как правило, имущество предприятия имеет устойчивый спрос, перспективную тенденцию роста цены, долговременного сохранения полезных

8

свойств и потребительских качеств. Как капитал, имущество предприятия имеет как минимум три характерные особенности: 1) сохраняет стоимость; 2) мало подвержено инфляции; 3) защищено обязательной государственной регистрацией перехода прав собственности.
   Имущественный комплекс предприятия объединяет основные и оборотные средства, материальные и трудовые ресурсы, денежные средства, финансовые ресурсы и инвестиции.
   Основные средства предприятия — это средства, инвестированные предприятием в производство с оборачиваемостью свыше одного года (основные производственные и непроизводственные фонды). Основными фондами являются средства труда, которые имеют стоимость более 100 минимальных размеров месячной оплаты труда и используются длительное время, частями перенося свою стоимость на создаваемую продукцию (работы, услуги). Состояние основных фондов характеризуется их наличием, структурой и сроком эксплуатации. Различают основные производственные (участвуют непосредственно в производстве) и непроизводственные фонды (используются в непроизводственной сфере), их активную (машины, механизмы, оборудование, транспорт) и пассивную часть (здания, сооружения, производственные площадки). Структура основных фондов включает передаточные устройства, машины и механизмы (силовые, измерительные, регулирующие, вычислительная техника), здания, сооружения, транспортные средства, оборудование, производственный инвентарь. Для отнесения основных фондов к той или иной группе используется «Общероссийский классификатор основных фондов». Оборотные средства — это средства, инвестированные предприятием в производство с оборачиваемостью до одного года (сумма оборотных производственных фондов и фондов обращения). Оборотные производственные фонды включают запасы сырья, основных и вспомогательных материалов, покупных полуфабрикатов и комплектующих изделий, топлива, запасных частей. Фонды обращения объединяют готовую продукцию, денежные средства и средства в расчетах.
   Материальные ресурсы предприятия включают оборотные производственные фонды, готовую продукцию и другие виды товарно-материальных ценностей. Трудовые ресурсы — это общее число работников аппарата управления, инженерно-технических работников и рабочих.Денежные средства — это общая сумма выручки, возмещающая оборотные средства, авансированные в процесс производства на оплату сырья, материалов, топлива, электроэнергии,

9

и чистая выручка в виде валового дохода. Финансовые ресурсы включают часть денежных средств (валового дохода), находящихся в обороте предприятия и предназначенных для финансирования технико-экономической деятельности и выполнения финансовых обязательств (платежи в бюджет, отчисления во внебюджетные фонды). К инвестициям относятся вложения в капитальное строительство, реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт (прямые, производственные инвестиции) и в ценные бумаги (портфельные инвестиции).
   Имущество предприятия может быть классифицировано по отдельным видам и стоимости, собственникам, отраслевой и территориальной принадлежности, срокам эксплуатации.




   1.2. Характеристика отдельных видов имущества предприятия

   Недвижимость (объектнедвижимости, недвижимое имущество) определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно «посмотреть и потрогать», в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под землей. В каждом государстве местным законодательством устанавливается основной принцип для различения недвижимого и движимого имущества.
   В Гражданском кодексе РФ (ст. 130) отмечается, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Гражданский кодекс РФ (ст. 132) относит к объектам недвижимости имущественный комплекс предприятия. Основной характеристикой недвижимости является закрепленность ее местоположения, т. е. нерасторжимая связь между земельным участком и прочно скрепленным с ним имуществом.
   Выделяют два класса недвижимости — специализированная и неспециализированная недвижимость (табл. 1.2).


10

Таблица 1.2

Характеристика классов и видов недвижимости предприятия

    Класс     Вид недвижимости               Характеристика           
недвижимости                                                          
Неспециализи- Все объекты         Всеобщий спрос, открытый рынок,     
рованная                          возможность перепрофилирования,     
недвижимость                      конкурентоспособность               
Специализиро- Нефтеперерабаты-    Место размещения специализирован-   
ванная        вающие и химиче-    ного производственного оборудования 
недвижимость  ские заводы         и организации нефте- и химической   
                                  переработки, невозможность перепро- 
                                  филирования                         
              Электростанции,     Узкоспециализированное назначение   
              нефтебазы, доки,    объектов, специфические конструктив              элеваторы, бензо-   ные особенности, специальная конфи- 
              и газовые заправоч- гурация коммуникаций и технического 
              ные станции         оснащения                           
              Стандартные объ-    Абсолютное отсутствие спроса, закры              екты в территори-   тый рынок                           
              ально удаленных                                         
              или неосвоенных                                         
              районах, закрытых                                       
              поселениях                                              

   В действующем « Общероссийском классификаторе основных фондов» (ОКОФ) дана классификация основных фондов, которая относится к значительной части объектов недвижимости (табл. 1.3).
Таблица 1.3

Классификация объектов недвижимости в соответствии с ОКОФ

         Объект недвижимости              Назначение объекта     
                  1                                2             
Здания (кроме жилых)                  Создание условий для труда,
Заводы, фабрики, магазины, склады,    социально- кул ьту р но го 
учреждения сферы обслуживания,        обслуживания, хранения     
культуры и образования                материальных ценностей     
Сооружения                                                       
Инженерно-технические объекты (шахты, Создание условий для выполдороги, плотины, эстакады, скважины)  нения технических функций  
Объекты благоустройства (водонапорные Обслуживание населения     
башни, очистные сооружения, водо-                                
заборы, котельные)                                               

11

Окончание табл. 1.3

                   1                                2             
Передаточные устройства (линии электро- Трансформация, передача,  
передачи, газоснабжения, водоснабже-    перемещение энергии, воды,
ния, теплоснабжения, трубопроводы,      тепла, газа и информации  
теплоцентрали)                                                    
Жилые помещения                                                   
Многоэтажные, малоэтажные, одно-        Постоянное проживание     
этажные, много- и одноквартирные                                  
Незавершенное строительство             Капитальные вложения      

   Еще одна классификация дана в действующих «Единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов», утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. Она включает следующие основные позиции:
  • здания;
  • сооружения;
  • машины и оборудование;
  • транспортные средства;
  • инструмент;
  • производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности;
  • рабочий скот;
  • многолетние насаждения;
  • капитальные затраты по улучшению земель;
  • прочие основные фонды.
   Движимое имущество предприятия включает материальные и нематериальные объекты, не являющиеся недвижимостью. Эти объекты не связаны с недвижимостью постоянно и, как категория, такое имущество характеризуется возможностью быть перемещенным. Основными составляющими движимого имущества предприятия являются машины и оборудование, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь и принадлежности, рабочий скот, многолетние насаждения, капитальные затраты по улучшению земель. Движимое имущество предприятия характеризуется огромным разнообразием технических и конструктивных, функциональных особенностей, относительно коротким сроком эксплуатации (обычно не более 10 лет) и большим влиянием фактического состояния имущества на его стоимость.
   Интеллектуальная стоимость как составная часть имущества предприятия включает фирменное наименование, товарные зна

12

ки, знаки обслуживания и другие исключительные права (если иное не предусмотрено законом или договором) на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги. К числу отдельных объектов интеллектуальной собственности относят научные труды, произведения литературы и искусства, объекты смежных прав (фонограммы, передачи эфирного и кабельного вещания и т. п.), промышленной собственности (изобретения, полезные модели, промышленные образцы), наименование мест происхождения товаров, программы для электронных вычислительных машин и баз данных, топологии интегральных микросхем, системы менеджмента и маркетинга, технологии, ноу-хау, деловую репутацию и др.
   Бизнес предприятия является неотъемлемой частью его имущественного комплекса. В понятие бизнеса действующего предприятия входят конкретные направления его финансово-хозяйственной деятельности, производственно-хозяйственные связи. К основным видам деятельности предприятия относятся:
  • производственная деятельность, которая характеризуется определенными технологиями, производственными циклами, техническими особенностями;
  • коммерческая деятельность, которая характеризуется торговыми, посредническими операциями по сбыту и приобретению продукции (работ, услуг);
  • инвестиционная деятельность, которая характеризуется привлечением и вложением временно свободных денежных средств (инвестиций);
  • социальная деятельность, направленная на удовлетворение социально-культурных потребностей работающих и членов их семей, гармоничное развитие личности;
  • финансовая деятельность, целью которой является формирование и рациональное использование финансовых ресурсов;
  • инновационная деятельность по внедрению новых научнотехнических разработок и проектов;
  • экологическая деятельность по охране окружающей водной и воздушной среды, а также рациональному использованию земли, природных ископаемых и минеральных ресурсов, применению природосберегающих технологий.
   Составными элементами финансово-хозяйственной деятельности предприятия являются отдельные производственные, технологические операции, технические комплексы, производственные мощности, организационные структуры, функциональные и линейные структуры управления. Кадровый, технический, производственный и финансовый потенциал, различные виды деятель


13