Общая
собственность

Ïîä ðåäàêöèåé Ï.Â. Êðàøåíèííèêîâà

Постатейный комментарий 
главы 16 Гражданского кодекса
Российской Федерации
 

ÊÎÌÌÅÍÒÀÐÈÈ Ê ÃÐÀÆÄÀÍÑÊÎÌÓ ÊÎÄÅÊÑÓ 

ÐÎÑÑÈÉÑÊÎÉ ÔÅÄÅÐÀÖÈÈ

ÌÎÑÊÂÀ 2009

УДК 347
ББК 67.404
         О 28

О 28

Серия основана в 2008 году

      Общая собственность: Постатейный комментарий
главы 16 Гражданского кодекса Российской Федера-
ции / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут,
2009. – 191 с. (Комментарии к Гражданскому кодексу
Российской Федерации.)

ISBN 978-5-8354-0586-2 (в обл.)

Настоящее издание продолжает серию коммента-
риев к отдельным главам Гражданского кодекса Рос-
сийской Федерации. Книга содержит комментарий к
главе 16 «Общая собственность».
В работе рассмотрены вопросы долевой и совме-
стной собственности, собственности супругов, чле-
нов крестьянского (фермерского) хозяйства. Анали-
зируется гражданское, семейное, жилищное, земель-
ное и другое законодательство, а также практика
применения.

ISBN 978-5-8354-0586-2
УДК 347
ББК 67.404

© Коллектив авторов, 2009
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2009

Авторы комментария

3

Авторы комментария

Авторы комментария

Гонгало Бронислав Мичиславович, заведующий кафед-
рой гражданского права Уральской государственной юри-
дической академии, руководитель Уральского отделения
Российской школы частного права, доктор юридических
наук, профессор – ст. 244, 253, 254, 256 (в соавт. с П.В. Кра-
шенинниковым); 247.

Коновалов Александр Владимирович, министр юстиции
Российской Федерации, кандидат юридических наук –
ст. 245, 246, 249, 251, 252.

Крашенинников Павел Владимирович, председатель Ко-
митета Государственной Думы Федерального Собрания
Российской Федерации по гражданскому, уголовному, ар-
битражному и процессуальному законодательству, заслу-
женный юрист Российской Федерации, доктор юридиче-
ских наук – вступительная статья; ст. 244, 253, 254, 256
(в соавт. с Б.М. Гонгало); 250; 257 (в соавт. с О.А. Рузаковой).

Михеева Лидия Юрьевна, заместитель руководителя ап-
парата Комитета Государственной Думы Федерального
Собрания Российской Федерации по гражданскому, уго-
ловному, арбитражному и процессуальному законодатель-
ству, доктор юридических наук, профессор – ст. 248.

Рузакова Ольга Александровна, главный советник аппа-
рата Комитета Государственной Думы Федерального Соб-
рания Российской Федерации по гражданскому, уголов-
ному, арбитражному и процессуальному законодательству,
доктор юридических наук – ст. 255; 257 (в соавт. с П.В. Кра-
шенинниковым); 258; 259.

Общая собственность

4

Вступительное слово

ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО

Институт общей собственности известен как россий-
скому, так и зарубежному законодательству. Со времен
Древнего Рима совместное наследование создавало поло-
жение, при котором нужно было определить взаимоотно-
шения лиц, из которых каждое притязало на право собст-
венности на вещь наряду с другими лицами. Уже в Законах
XII таблиц были закреплены иски о разделе общего иму-
щества: о наследстве, о проведении границ, о разделе общ-
ности. Древний классик Квинт Муций Сцевола выдвинул
идею собственности многих лиц на одну вещь в идеальных
долях – pars pro indiviso.
Труды многих известных российских цивилистов1 были
посвящены вопросам общей собственности. Так, Г.Ф. Шер-
шеневич, устанавливая соотношение права собственности
как абсолютного права и права общей собственности, пи-
сал: «Начало исключительности, которое характеризует
право собственности, не допускает совместного существо-
вания нескольких таких прав на одну и ту же вещь. Однако
возможно, что несколько лиц будут совместными субъек-
тами одного и того же права собственности на одну и ту же
вещь, так что исключительность будет направлена против
всех посторонних лиц. Такое отношение носит название

                                                              
1 К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, Д.И. Мейер, С.Н. Братусь,
А.В. Венедиктов и др.

Вступительное слово

5

общей собственности и предполагает непременно налич-
ность двух условий: а) одной вещи как объекта права и
b) нескольких субъектов того же права»1.
Часть первая Гражданского кодекса Российской Федера-
ции (далее – ГК РФ), содержащая гл. 16 об общей собствен-
ности, внесла немало нового и позитивного в регулирование
отношений как из общей долевой, так и из совместной соб-
ственности, систематизировала основные достижения пра-
вовой науки, определила направленность иных федераль-
ных законов в данной сфере, а также подзаконных актов.
Общая собственность, согласно ГК РФ, предполагается
долевой. При этом существенным отличием действующего
законодательства от законодательства, действовавшего до
1 января 1995 г., является то, что совместная собственность
(без выделения долей) возможна только в случаях, уста-
новленных федеральным законом (собственность супру-
гов, членов крестьянских (фермерских) хозяйств, а также
имущество общего пользования, приобретенное или соз-
данное садоводческим, огородническим или дачным (не-
коммерческим) товариществом). Дело в том, что в целом
ряде законов, регламентирующих жилищные отношения,
которые приняты в последние годы, предусматривалось
возникновение права общей совместной собственности у
лиц по договору (ст. 2 Закона РФ «О приватизации жи-
лищного фонда в Российской Федерации», ст. 8 Закона РФ
«Об основах федеральной жилищной политики» и нормы
некоторых других законодательных актов), что конечно же
нарушало существо совместной собственности и – самое
главное – делало неопределенными отношения участников
таких соглашений (отсутствие долей, предположение со-

                                                              
1 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911.
С. 303–304.

Общая собственность

6

гласия в приобретении прав и обязанностей от имени всех
собственников и др.).
Рассматривая случаи возникновения общей совместной
собственности, нельзя не обратить внимание на то, что в
литературе и на практике данные положения законода-
тельства не всегда трактуются однозначно. Особенно
много проблем было до внесения изменений в ст. 2 Зако-
на РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации», т.е. до 31 мая 2001 г.1, когда двойственное
толкование было устранено. Существовала точка зрения,
согласно которой названный Закон РФ указывал на то, что
возможна приватизация жилища в совместную собствен-
ность проживающих вместе граждан независимо от нали-
чия у них брачных отношений2.
Нормы гл. 16 «Общая собственность» части первой ГК
РФ включают в себя 16 статей (ст. 244–259) и могут быть
разделены на два блока:
– положения об общей долевой собственности (ст. 245–
252);
– положения об общей совместной собственности
(ст. 253–259).
Нормы комментируемой главы практически не меня-
лись со вступлением в силу части первой ГК РФ. Многие
из них были известны как дореволюционному законода-
тельству, так и советскому гражданскому законодательству.
Изменения были внесены в ст. 256 и 257 ГК РФ. При при-
нятии части четвертой ГК РФ был уточнен режим исклю-
                                                              
1 См.: Федеральный закон от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ «О внесении изме-
нений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации» и За-
кон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» //
Российская газета. 2001. 31 мая.
2 См.: Крашенинников П.В. Жилищное право (6-е изд., перераб. и доп.).
М.: Статут, 2008.

Вступительное слово

7

чительных прав на результаты интеллектуальной деятель-
ности и доходов, полученных от использования такого ре-
зультата, в составе имущества супругов1. Уточняющими
положениями федеральных законов от 24 апреля 2008 г.
№ 49-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законода-
тельные акты Российской Федерации в связи с принятием
Федерального закона «Об опеке и попечительстве»2 и от
4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лес-
ного кодекса Российской Федерации»3 были дополнены
п. 4 ст. 256 и п. 2 ст. 257 ГК РФ соответственно.
Необходимо отметить, что нормы об общей собствен-
ности не ограничиваются рамками настоящей главы. Чрез-
вычайно важное значение имеют Жилищный кодекс Рос-
сийской Федерации (далее – ЖК РФ) и Семейный кодекс
Российской Федерации (далее – СК РФ). Глава 6 ЖК РФ
посвящена правовому режиму общего имущества собст-
венников помещений в многоквартирном доме. Собствен-
нику квартиры в многоквартирном доме наряду с принад-
лежащим ему помещением, занимаемым под квартиру,
принадлежит также доля в праве собственности на общее
имущество дома. СК РФ подробно определяет особенно-
сти законного режима имущества супругов, – режима об-
щей совместной собственности (гл. 7), а также договорного
режима, который может объединять условия режима об-
щей долевой, совместной, а также раздельной собственно-
сти (гл. 8).

                                                              
1 См. ст. 17 Федерального закона от 18 декабря 2006 г. № 231-ФЗ «О вве-
дении в действие части четвертой Гражданского кодекса Российской Фе-
дерации» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 52 (1 ч.). Ст. 5497.
2 Собрание законодательства РФ. 2008. № 17. Ст. 1756.
3 Собрание законодательства РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.

Общая собственность

8

Земельный кодекс Российской Федерации (далее –
ЗК РФ) и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ
«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1

содержат положения о праве общей собственности на зе-
мельный участок.
Трудно переоценить значение Федерального закона от
21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, регули-
рующего порядок государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных
домах (ст. 23), а также государственной регистрации права
общей собственности на недвижимое имущество (ст. 24).
Федеральный закон от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О кре-
стьянском (фермерском) хозяйстве»3 стал уже вторым по
счету с 1990 г. в регламентации отношений в сфере ведения
крестьянского хозяйства и имущества его членов. До 17 ию-
ня 2003 г. действовал Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г.
№ 348-I «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»4, опре-
делявший данную форму хозяйствования в качестве юри-
дического лица.
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О са-
доводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан»5 устанавливает режим общей со-
вместной собственности членов садоводческого, огород-
нического или дачного некоммерческого товарищества.
Федеральный закон от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ
«Об инвестиционных фондах»6 определяет правовой режим
                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
2 Собрание законодательства РФ.1997. № 30. Ст. 3594.
3 Собрание законодательства РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.
4 Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324.
5 Собрание законодательства РФ. 1998. № 16. Ст. 1801.
6 Собрание законодательства РФ. 2001. № 49. Ст. 4562.

Вступительное слово

9

общего имущества владельцев инвестиционных паев, со-
ставляющего паевой инвестиционный фонд и принадле-
жащего им на праве общей долевой собственности.
Нормы об общей собственности нашли отражение и в
Гражданском кодексе РФ за пределами гл. 16, в частности
в нормах о договоре простого товарищества (гл. 55 части
второй), о праве общей долевой собственности наследни-
ков, праве супругов при наследовании, разделе наследства,
находящегося в общей собственности, и др. (ст. 1122, 1150,
1164, 1165 и иные статьи части третьей).
Отдельные положения гл. 16 конкретизированы на
уровне подзаконных актов, в частности приказов Минюста
России от 10 апреля 2002 г. № 99 «Об утверждении форм
реестров для регистрации нотариальных действий, нотари-
альных свидетельств и удостоверительных надписей на
сделках и свидетельствуемых документах»1, от 14 февраля
2007 г. № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях
внесения записей в единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним при государст-
венной регистрации прав на объекты недвижимого имуще-
ства, являющиеся общим имуществом в многоквартирном
доме, предоставления информации о зарегистрированных
правах общей долевой собственности на такие объекты не-
движимого имущества»2, от 25 марта 2003 г. № 70 «Об ут-
верждении Методических рекомендаций о порядке госу-
дарственной регистрации права общей собственности на
недвижимое имущество»3.

                                                              
1 Российская газета. 2002. № 74. 24 апр.
2 Российская газета. 2007. № 58. 22 марта.
3 СПС «КонсультантПлюс». Далее в тех случаях, где источник не ука-
зан, значит, он дан по версии «КонсультантПлюс».