Право собственности
на жилые помещения

Договор найма
жилого помещения

Ïîä ðåäàêöèåé Ï.Â. Êðàøåíèííèêîâà

Постатейный комментарий 
глав 18 и 35 Гражданского кодекса
Российской Федерации
 

ÊÎÌÌÅÍÒÀÐÈÈ Ê ÃÐÀÆÄÀÍÑÊÎÌÓ ÊÎÄÅÊÑÓ 

ÐÎÑÑÈÉÑÊÎÉ ÔÅÄÅÐÀÖÈÈ

ÌÎÑÊÂÀ 2009

УДК 347
ББК 67.404
Серия основана в 2008 году
          П 68

П 68

АВТОРЫ:
Б.М. Гонгало – ст. 293, 671 (в соавт. с П.В. Краше-
нинниковым); 687–688;
П.В. Крашенинников – вступ. слово, ст. 288–292; 293,
671 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 672–686.

     Право собственности на жилые помещения. Договор
найма жилого помещения: Постатейный комментарий
глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федера-
ции / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут,
2009. – 189 с. (Комментарии к Гражданскому кодексу
Российской Федерации.)

ISBN 978-5-8354-0591-6 (в обл.)
Настоящее издание является очередной книгой в се-
рии постатейных комментариев к отдельным главам
Гражданского кодекса Российской Федерации, приуро-
ченной к завершению кодификации в России, содержит
комментарии глав 18 и 35 Кодекса, подготовленные с уче-
том изменений в законодательстве и судебной практике
на 1 июля 2009 г.
В работе анализируются акты гражданского, жилищ-
ного, семейного законодательства, судебная практика.
Издание предназначено для студентов, аспирантов и
преподавателей вузов, судей, адвокатов, сотрудников орга-
нов местного самоуправления и органов жилищно-комму-
нального хозяйства, граждан – собственников и нанима-
телей жилых помещений.

ISBN 978-5-8354-0591-6
УДК 347
ББК 67.404

© Коллектив авторов, 2009
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2009

Вступительное слово

3

Вступительное слово

ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО

Развитие и кодификация гражданского законодательст-
ва невозможны вне рамок взаимодействия с жилищным,
семейным законодательством. Кодификация гражданского
законодательства не ограничивается Гражданским кодек-
сом Российской Федерации (далее – ГК РФ)1. Продуктами
совместного взаимодействия гражданского и жилищного
законодательства являются, с одной стороны, гл. 18 и 35
ГК РФ, с другой – Жилищный кодекс Российской Феде-
рации (далее – ЖК РФ).
Кодификация гражданского законодательства (до 1 ян-
варя 1995 г.) не предусматривала специальных глав, по-
священных праву собственности на жилые помещения.
Объяснить это можно разными причинами, однако глав-
ная из них заключается в том, что вплоть до недавнего вре-
мени основная часть жилищного фонда России находилась
в государственной собственности. Помещения данного
фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся
в связи с этим, регламентировались первоначально подза-
конными актами, затем гл. 28 (наем жилых помещений)
Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.2, а впоследствии –

                                                              
1 Медведев Д.А. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации:
вопросы кодификации // Кодификация российского частного права /
Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 28.
2 Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст.  407.

Постатейный комментарий к гл. 18 и 35 ГК РФ

4

Основами жилищного законодательства Союза ССР и со-
юзных республик 1981 г.1 и Жилищным кодексом РСФСР
1983 г.2

В настоящее время гл. 18 «Право собственности на жи-
лые помещения» и 35 «Договор найма жилого помещения»
ГК РФ взаимно дополняют друг друга и действуют в системе
с актами жилищного законодательства. Вместе с тем эти
главы расположены не только в разных разделах – II «Право
собственности и другие вещные права» и IV «Отдельные виды
обязательств», – но и в разных частях Кодекса: 18-я – в пер-
вой и 35-я – во второй соответственно. Между тем, как
видно не только из названия глав, их объединяет объект,
по поводу которого складываются гражданские правоот-
ношения – жилые помещения. В первом случае – в стати-
ке, во втором – в динамике.
Жилье испокон веков было одной из главных жизненно
необходимых ценностей человека. О нем мечтали, ради
обладания им тяжело трудились, а порой и шли на право-
нарушения. «Жилищный вопрос» был одним из самых жи-
вотрепещущих как в жизни, так и в литературе, в том числе
и юридической.
Особую остроту этот вопрос приобрел в советское вре-
мя, когда возможности использования жилья были сильно
сужены. Подавляющее большинство жилых помещений
находилось в государственной или общественной собст-
венности и передавалось гражданам в порядке очереди по
договору найма. Причем рассчитывать на «постановку в
очередь» на жилье могли только «нуждающиеся» граждане,
а критерии «нуждаемости» были довольно жесткими. На-

                                                              
1 Ведомости ВС СССР. 1981. № 26. Ст.  834.
2 Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст.  883.

Вступительное слово

5

пример, молодая семья, проживавшая вместе с родителями
в квартире, площадь которой хотя бы на один квадратный
метр превышала норму постановки на учет, практически
не имела никаких перспектив получить собственное жилье.
Только отдельные жилые дома могли принадлежать гражда-
нам на праве частной собственности. Но и здесь были суще-
ственные ограничения как по площади – не более 60 квад-
ратных метров, так и по количеству – не более одного.
Такая ситуация сама по себе порождала многочисленные
злоупотребления со стороны должностных лиц и неправо-
вые действия со стороны граждан. Многочисленные обе-
щания властей обеспечить всех граждан достойным жиль-
ем к такому-то сроку воспринимались как откровенное
вранье и вызывали лишь горькую усмешку.
Не случайно одним из первых шагов на пути восстанов-
ления рыночных отношений в нашей стране стало введе-
ние в действие Закона Союза ССР «О собственности в
СССР»1 1 марта 1990 г. С этой даты ситуация стала быстро
меняться, причем не столько с количественной, сколько с
качественной  стороны – у граждан появилась возмож-
ность самостоятельно решать жилищный вопрос.
Приватизация, строительство, наделение правом собст-
венности членов жилищно-строительных кооперативов,
вторичный рынок сделали свое дело: в России появился
оборот жилых помещений, или рынок жилья.
Обязанность законодателя – установить цивилизован-
ные правила игры в любой сфере жизни граждан, в том
числе и владение, пользование и распоряжение жилыми
помещениями, чему во многом и посвящены гл. 18 и 35 ГК
РФ. Безусловно, есть еще и Жилищный кодекс РФ, от-

                                                              
1 Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. № 11. Ст. 164.

Постатейный комментарий к гл. 18 и 35 ГК РФ

6

дельные нормы уходящего в историю Закона РФ «О прива-
тизации жилищного фонда в Российской Федерации» и
некоторые другие нормативные правовые акты.
Глава 18 ГК РФ посвящена правам и обязанностям соб-
ственников жилых помещений, членов их семей, возмож-
ностям объединиться в товарищество собственников жи-
лья, бремени собственности и ответственности собствен-
ников за незаконное использование жилых помещений.
Глава была введена в действие вместе с частью первой ГК
РФ 1 января 1995 г. и за свой 15-летний период изменялась
трижды. Первый раз – Федеральным  законом от 15 мая
2001 г. № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в
Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Рос-
сийской Федерации «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации»»1 (в ст. 292 Кодекса внесены ком-
плексные поправки, направленные на создание дополни-
тельных условий для законодательного обеспечения прав
граждан Российской Федерации в сфере жилищных отно-
шений; данный Закон вступил в силу 21 мая 2001 г.). Вто-
рой раз в связи с принятием Жилищного кодекса РФ –
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ
«О внесении изменений в часть первую Гражданского ко-
декса Российской Федерации»2 (были внесены две поправ-
ки в ст. 292 Кодекса; Федеральный закон вступил в силу
1 января 2005 г.). Третий раз – Федеральным законом от
24 апреля 2008 г. № 49-ФЗ «О внесении изменений в от-
дельные законодательные акты Российской Федерации в
связи с принятием Федерального закона «Об опеке и попе-

                                                              
1 Российская газета. 2001. 31 мая.
2 Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст.  39.

Вступительное слово

7

чительстве»1 (одна поправка была внесена также в ст. 292
ГК РФ; Федеральный закон вступил в силу 1 сентября
2008 г.).
Глава 35 ГК РФ посвящена правам, обязанностям и от-
ветственности, возникающим из договоров коммерческого
и социального найма. Глава была введена в действие вме-
сте с частью второй ГК РФ 1 марта 1996 г. Изменение вне-
сено Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации»2 (внесено четыре поправки; Федеральный за-
кон вступил в силу 13 января 2005 г.).
Предлагаемый постатейный комментарий посвящен
анализу гл. 18 и 35 ГК РФ в системе с законодательными и
иными актами как России, так и ее субъектов с учетом су-
дебной практики. Анализируется также юридическая лите-
ратура по данным вопросам.

П.В. Крашенинников

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2008. № 17. Ст. 1756.
2 Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15.

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

8

Статья 288
Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

ГЛАВА 18
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Статья 288. Собственность на жилое помещение

1. Собственник осуществляет права владения, пользова-
ния и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением
в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания
граждан.
Гражданин – собственник жилого помещения может ис-
пользовать его для личного проживания и проживания членов
его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками
для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных произ-
водств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом
помещении предприятий, учреждений, организаций допуска-
ется только после перевода такого помещения в нежилое. Пе-
ревод помещений из жилых в нежилые производится в поряд-
ке, определяемом жилищным законодательством.

1. По мере осуществления в нашей стране экономиче-
ских преобразований и в особенности благодаря бесплат-
ной приватизации жилищного фонда, а также наделению

Статья 288

9

правом собственности членов жилищных и жилищно-
строительных кооперативов, выплативших паевые взносы,
значительное число российских граждан стали собствен-
никами жилья. Жилые помещения все чаще стали высту-
пать объектами экономического оборота. Новые отноше-
ния потребовали адекватного правового регулирования.
До 1 января 1995 г. отношения собственности в жилищ-
ной сфере регулировались фрагментарно, что приводило,
с одной стороны, к дублированию, с другой – к противоре-
чивости и, кроме того, оставляло значительные пробелы
в данной сфере.
На сегодняшний день правовое регулирование отно-
шений собственности на жилое помещение содержится в
ряде законодательных актов, принятых в последние годы,
в первую очередь в ГК РФ. В этом Кодексе впервые в ис-
тории отечественной кодификации появилась целая гла-
ва, посвященная праву собственности и другим вещным
правам на жилые помещения. Действовавшие до введения
в действие части первой ГК РФ законы «О собственности
в СССР» и «О собственности в РСФСР»1, содержавшие
наряду с другими нормы о праве собственности на жилые
помещения, применялись в течение небольшого отрезка
времени и по существу по многим аспектам выполнили
роль переходных актов. Аналогичная судьба постигла и
законы РФ «Об основах федеральной жилищной полити-
ки»2 и «О приватизации жилищного фонда в Российской
Федерации»3, которые до настоящего времени оставались
в числе важных актов.

                                                              
1 Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст.  416.
2 Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. № 3. Ст.  99.
3 Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 28. Ст.  959.