А. Гусев

Я — собственник жилья! 

ТСЖ, ЖКХ, самоуправление

Издание второе

Серия «Консультирует юрист»

Ростов-на-Дону
«Феникс»
2013

УДК 347.2/.3
ББК 67.404.2
КТК 0767
Г96

Гусев, Антон.
Г96 
 
Я — собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление / Ан-
тон Гусев. — Изд. 2-е. — Ростов н/Д : Феникс, 2013. — 222 с. — 
(Консультирует юрист).

ISBN 978-5-222-21093-2

ISBN 978-5-222-21093-2 
УДК 347.2/.3
ББК 67.404.2

© Текст: Гусев Антон, 2011
© Оформление: ООО «Феникс», 2013

Никогда еще в России не было в бюджете такого количества денег и никог-
да еще не проводилось столь жестких социальных реформ, упраздняющих даже 
те остатки социальных гарантий, которые не решились отнять  в 90-е гг.  После 
отказа государства от большинства социальных обязательств в итоге т.н. «мо-
нетизации» удар либеральных реформ направлен на последнее, что осталось у 
многих российских семей, — наше с вами жилье. Анализ нового Жилищного 
кодекса и других нормативных документов свидетельствует — сегодня госу-
дарственная  жилищная политика направлена на обогащение строительных, 
коммунальных и энергетических монополий, продолжая стимулировать кор-
рупцию и безответственность со стороны чиновников всех мастей.
Тарифы на ЖКХ уже сейчас превратились в серьезную  проблему для мно-
гих российских семей, но продолжают неудержимо расти. При этом состояние 
домов все более ухудшается, а качество услуг остается по-прежнему низким.
Новый Жилищный кодекс не просто допускает, но фактически провоци-
рует массовые выселения людей из своих квартир и делает жилье еще менее 
доступным для рядовых граждан, что бы ни говорилось с высоких правитель-
ственных трибун.
Эта книга предназначена для активистов, инициативных жителей, желаю-
щих получить методические советы для организации населения в различные 
формы жилищного самоуправления и борьбы за жилищные права. В ней со-
держатся советы специалиста — известного российского юриста,  имеющего 
практический опыт борьбы и судебного разбирательства, а также образцы не-
обходимых документов — исков, заявлений, уставов, бюллетеней и т.п.

ПРЕДИСЛОВИЕ. 
Как действовать, чтобы сохранить крышу 
над головой

Парадоксально, но факт. Никогда еще в России не 
было в бюджете такого количества денег и никогда еще 
не проводились столь жесткие социальные реформы, 
упраздняющие даже те остатки социальных гарантий, 
которые не решились отнять в 1990-е гг. После отказа 
государства от большинства социальных обязательств 
в итоге т.н. «монетизации» удар либеральных реформ 
пришелся на последнее, что осталось у многих российских 
семей, — наше с вами жилье. Анализ нового Жилищного 
кодекса и других нормативных документов свидетель-
ствует — сегодня государственная жилищная политика 
направлена на обогащение строительных, коммунальных 
и энергетических монополий, продолжая стимулировать 
коррупцию и безответственность со стороны чиновников 
всех мастей.
Тарифы на ЖКХ уже сейчас превратились в серьезную 
проблему для многих российских семей, но продолжают не-
удержимо расти. При этом состояние домов все более ухуд-
шается, а качество услуг остается по прежнему низким.
Новый Жилищный кодекс не просто допускает, но 
фактически провоцирует массовые выселения людей из 
своих квартир и делает жилье еще менее доступным для 
рядовых граждан, что бы ни утверждалось с высоких пра-
вительственных трибун.

Посвящаю моему другу 
Новиковой Виктории Александровне 
в благодарность за помощь 
не только в создании книги.

Я — собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление

Жилищные проблемы касаются всех и каждого, поэто-
му кампания в защиту жилищных прав может стать одним 
из стержней единого массового движения, направленного 
на защиту гражданских свобод населения. Только такое 
движение может не только сформулировать альтернатив-
ную программу «народной» жилищной реформы, но и 
преодолеть сопротивление бюрократии и сросшегося с ней 
крупного бизнеса ее претворению в жизнь. С другой сторо-
ны, масштабные стратегические лозунги смогут овладеть 
умами массы граждан только если будут сопрягаться с 
повседневной «копеечной» борьбой в защиту конкретных 
интересов каждого жителя.
Эта книга предназначена для активистов, инициатив-
ных жителей, желающих получить методические советы 
для организации населения в различные формы жилищ-
ного самоуправления и борьбы за жилищные права. Ав-
тор надеется, что она поможет читателям в их борьбе за 
отстаивание своих жилищных прав, и желает приятного 
и полезного чтения!

ГЛАВА 1 
Оперативно проводим 
домовые собрания

С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный 
кодекс. Власти по понятным причинам не до конца разъ-
ясняют людям, как этот Кодекс отразится на их правах. 
Между тем правила поменялись коренным образом, и 
перемены затрагивают абсолютно всех.
Вот несколько советов, как правильно проводить до-
мовые собрания (в том числе по вопросу выбора ТСЖ, 
управляющей компании).
Правило № 1. В любое время жители вправе САМИ 
провести собрание и выбрать форму управления домом, 
если они это делают после ухода дома в управляющую 
компанию, выбранную по конкурсу, решение жителей 
вступает в силу по истечении последующего года со дня 
заключения договора с УК (ч. 3. ст. 161 ЖК РФ, ст. 3 
ФЗ-184, п. 2б ст. 1 ФЗ-251).
Правило № 2. Представители местной власти (ЖЭКов, 
ДЕЗов, и прочие несобственники помещений в доме) НЕ 
ВПРАВЕ инициировать домовое собрание. Не поддавай-
тесь на их попытки вас пригласить на это НЕЗАКОННОЕ 
собрание.
Правило № 3. Не подписывайте никаких договоров, 
подписных листов и прочих бумаг, предложенных вам 
представителями местной власти (ЖЭКов, ДЕЗов, управ 
и пр.) — чаще всего, это попытка навязать вам муници-
пальную управляющую компанию на невыгодных вам 
условиях.
Правило № 4. Голосование по выбору формы управ-
ления может проходить заочно, или на очном собрании, 
если кворум есть.

Я — собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление

Правило № 5. Правом голоса на собрании обладают 
только собственники квартир, то есть те, кто приватизи-
ровали либо купили квартиры (ч. 3. с. 161 ЖК РФ), а также 
владельцы нежилых помещений, при условии, что у них 
имеются все необходимые бумаги, удостоверяющие право 
собственности.
Правило № 6. Решения принимаются большинством 
(50% + 1). Меньшинство обязано подчиниться (ч. 3. ст. 61 
ЖК РФ).

1.1. Как проводить домовые собрания

Провести собрание, соблюдая все требования закона 
(ст. 44–48 ЖК РФ), не так-то просто. Один из жильцов, 
собственник квартиры, должен сформулировать повестку 
дня и обойти всех соседей-cобственников, чтобы они рас-
писались в приглашении на собрание.
Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения 
собрания. Если вручить уведомление кому-либо из соб-
ственников лично оказывается невозможно, его можно 
направить также за 10 дней заказным письмом по его 
почтовому адресу.
Очень важно! — собрание не вправе менять повестку 
дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, 
которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, 
можно указать и универсальный пункт «разное», в кото-
рый собрание затем сможет включить все, что захочет.
Если остались муниципальные (неприватизированные) 
квартиры в доме, необходимо оповестить также муници-
пальную власть о времени и месте проведения собрания. 
На собрании ее представитель будет голосовать за непри-
ватизированные квартиры. Если у мэрии большинство 
голосов (квадратных метров), будет очень сложно пре-
одолеть ее вето.

Глава 1. Оперативно проводим домовые собрания

Чтобы собрание и голосование были признаны закон-
ными, необходим кворум — чтобы на собрании присутс-
твовало не менее 51% собственников или их представите-
лей (с доверенностью).
Решения на собрании принимаются простым большин-
ством голосов (голоса распределяются в соответствии 
с количеством метров, которые принадлежат жильцу). 
Несоб ственники не голосуют (за них голосует мэрия)! 
Кроме того, решения о проведении капитального ремон-
та, размещении в доме магазина и определении границ 
прилегающего к дому участка принимаются 2/3 голосов. 
То есть, по новым правилам, без согласия жителей дома, 
мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или 
парикмахерскую подвал дома (если магазин размещен в 
помещениях, где есть общая для дома коммунальная инф-
раструктура). Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин 
в доме очень даже выгоден. Тогда арендная плата за мага-
зин может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и 
обслуживание дома. В случае, если к моменту проведения 
собрания мэрия уже заключила договор с арендаторами, 
жильцы имеют право требовать его перезаключения, не 
дожидаясь окончания срока аренды.
Следует знать, что закон разрешает заочное голосо-
вание путем подачи заявлений инициатору собрания, то 
есть что-то типа референдума с ответом на предложенные 
вопросы (ст. 45–48 ЖК РФ). Но этот вариант менее прием-
лем, так как при нем жители разобщены и легче поддаются 
различным манипуляциям. И, главное, с точки зрения 
организации жителей и создания сетей домовых комите-
тов гораздо продуктивнее призвать людей и помочь им 
провести собрание. Вместе с тем, поскольку трудно везде 
организовать собрания и набрать кворум, можно тоже 
использовать заочную форму голосования, если при этом 
провести предварительную пропагандистскую работу, 

Я — собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление

организовать хотя бы информационное собрание и со-
здать хотя бы неформальный домком (с представителями 
старших по подъездам).
Очень важно иметь в виду одно: надо проводить соб-
рание, хотя бы для агитации. И надо проводить голосова-
ние. Вы можете принять и ошибочное решение, но потом 
его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под 
контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перс-
пективе тяжелыми последствиями.

1.2. Как выбрать форму управления домом

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 
30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов 
организаций коммунального комплекса», «в жилищном 
секторе потребителями товаров и услуг указанных орга-
низаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водо-
отведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых 
отходов являются в многоквартирных домах — товари-
щества собственников жилья, жилищные кооперативы, 
жилищно-строительные кооперативы и иные специали-
зированные потребительские кооперативы, управляющие 
организации, которые приобретают указанные выше 
товары и услуги для предоставления коммунальных услуг 
лицам, пользующимся помещениями в данном многоквар-
тирном доме, или непосредственно собственники помеще-
ний в многоквартирном доме в случае непосредственного 
управления многоквартирным домом собственниками 
помещений».
Таким образом, система ТСЖ и управляющих компа-
ний теперь предполагает «круговую поруку». Прожива-
ющие в соответствующих домах жители не смогут сами 
заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. 
Договора коммунальщики будут заключать с ТСЖ или 

Глава 1. Оперативно проводим домовые собрания

управляющей компанией, а не с собственниками квартир. 
Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отве-
чать путем отключения от услуг будут все (либо покрывать 
недостачу путем повышения собственных платежей). 
А оспорить условия договора с коммунальными службами 
напрямую собственники квартир не смогут.
Исключение составят только те дома, где люди выберут 
форму непосредственного управления.
Конечно, упомянутый 210-ФЗ — не единственный нор-
мативный акт, регулирующий эту сферу. Можно ссылаться 
на Закон «О защите прав потребителей» или «Правила 
предоставления коммунальных услуг», в которых потре-
бителем услуг назван собственник-жилец, независимо от 
способа управления домом, но трудно предугадать, какое 
решение примет суд, особенно если в договоре, который 
заключит с Управляющей компанией мэрия или правле-
ние ТСЖ не будут упоминаться в качестве потребителей 
жители.

В чем плюсы и минусы трех форм? (см. табл. 1)
ТСЖ. Плюсы понятны — (1) жильцы сами, через 
правление, распоряжаются своими деньгами; (2) можно 
отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживаю-
щую дом организацию; (3) правление можно переизбрать; 
(4) можно получать доход от использования земли вокруг 
дома.
Главный минус — (1) расчет за коммунальные услуги 
идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжа-
ла, недостающую сумму просто спишут с общего счета, 
фактически заставив добросовестных плательщиков 
платить чужие долги, а если денег не окажется — от элек-
троэнергии, воды и отопления отключат всех. (2) Кроме 
того, ТСЖ должно купить и поставить общедомовые 
счетчики на электроэнергию, холодную и горячую воду, 

Виды 
деятельности

ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ

ТСЖ
Управляющая 
компания

Непосредственное управление, а также иные 
специализированные потребительские 
кооперативы

Кто распоряжа-
ется деньгами 
жильцов

Избран ное жильца-
ми правление

Частная фирма 
(управляющая
компания)

По выбору собственников, юридическое или 
физическое лицо, уполномоченное (выбран-
ное) общим собранием и подотчетное ему

Кто заключает до-
говоры по обслу-
живанию дома

Правление от имени 
жильцов
Управляющая 
компания (част-
ная фирма)

Договоры с поставщиками коммунальных ус-
луг (коммунальными компаниями) заключают 
сами жильцы, либо юридическое или физичес-
кое лицо, уполномоченное (выбранное) общим 
собранием и подотчетное ему. Оно же заклю-
чает договоры с компаниями, эксплуатирую-
щими места общего пользования

Кто контролирует 
качество услуг
Правление ТСЖ
Управляющая
компания
Юридическое или физическое лицо, уполно-
моченное (выбранное) общим собранием и 
подотчетное ему, либо комиссия, созданная 
решением общего собрания

Кто производит 
расчеты 
ТСЖ
Управляющая 
компания
Юридическое или физическое лицо, уполно-
моченное (выбранное) общим собранием, или 
организация (по решению общего собрания)

Таблица 1