Я - собственник жилья!
ТСЖ, ЖКХ, самоуправление
Покупка
Тематика:
Жилищное право
Издательство:
Феникс
Автор:
Гусев Антон Петрович
Год издания: 2013
Кол-во страниц: 222
Дополнительно
Никогда еще в России не было в бюджете такого количества денег и никогда еще не проводилось столь жестких социальных реформ, упраздняющих даже
те остатки социальных гарантий, которые не решились отнять в 90-е гг. После
отказа государства от большинства социальных обязательств в итоге т.н. «монетизации» удар либеральных реформ направлен на последнее, что осталось у
многих российских семей, — наше с вами жилье. Анализ нового Жилищного
кодекса и других нормативных документов свидетельствует — сегодня государственная жилищная политика направлена на обогащение строительных,
коммунальных и энергетических монополий, продолжая стимулировать коррупцию и безответственность со стороны чиновников всех мастей.
Тарифы на ЖКХ уже сейчас превратились в серьезную проблему для многих российских семей, но продолжают неудержимо расти. При этом состояние
домов все более ухудшается, а качество услуг остается по-прежнему низким.
Новый Жилищный кодекс не просто допускает, но фактически провоцирует массовые выселения людей из своих квартир и делает жилье еще менее
доступным для рядовых граждан, что бы ни говорилось с высоких правительственных трибун.
Эта книга предназначена для активистов, инициативных жителей, желающих получить методические советы для организации населения в различные
формы жилищного самоуправления и борьбы за жилищные права. В ней содержатся советы специалиста — известного российского юриста, имеющего
практический опыт борьбы и судебного разбирательства, а также образцы необходимых документов — исков, заявлений, уставов, бюллетеней и т.п.
Скопировать запись
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов.
Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в
ридер.
А. Гусев Я — собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление Издание второе Серия «Консультирует юрист» Ростов-на-Дону «Феникс» 2013
УДК 347.2/.3 ББК 67.404.2 КТК 0767 Г96 Гусев, Антон. Г96 Я — собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление / Антон Гусев. — Изд. 2-е. — Ростов н/Д : Феникс, 2013. — 222 с. — (Консультирует юрист). ISBN 978-5-222-21093-2 ISBN 978-5-222-21093-2 УДК 347.2/.3 ББК 67.404.2 © Текст: Гусев Антон, 2011 © Оформление: ООО «Феникс», 2013 Никогда еще в России не было в бюджете такого количества денег и никогда еще не проводилось столь жестких социальных реформ, упраздняющих даже те остатки социальных гарантий, которые не решились отнять в 90-е гг. После отказа государства от большинства социальных обязательств в итоге т.н. «монетизации» удар либеральных реформ направлен на последнее, что осталось у многих российских семей, — наше с вами жилье. Анализ нового Жилищного кодекса и других нормативных документов свидетельствует — сегодня государственная жилищная политика направлена на обогащение строительных, коммунальных и энергетических монополий, продолжая стимулировать коррупцию и безответственность со стороны чиновников всех мастей. Тарифы на ЖКХ уже сейчас превратились в серьезную проблему для многих российских семей, но продолжают неудержимо расти. При этом состояние домов все более ухудшается, а качество услуг остается по-прежнему низким. Новый Жилищный кодекс не просто допускает, но фактически провоцирует массовые выселения людей из своих квартир и делает жилье еще менее доступным для рядовых граждан, что бы ни говорилось с высоких правительственных трибун. Эта книга предназначена для активистов, инициативных жителей, желающих получить методические советы для организации населения в различные формы жилищного самоуправления и борьбы за жилищные права. В ней содержатся советы специалиста — известного российского юриста, имеющего практический опыт борьбы и судебного разбирательства, а также образцы необходимых документов — исков, заявлений, уставов, бюллетеней и т.п.
ПРЕДИСЛОВИЕ. Как действовать, чтобы сохранить крышу над головой Парадоксально, но факт. Никогда еще в России не было в бюджете такого количества денег и никогда еще не проводились столь жесткие социальные реформы, упраздняющие даже те остатки социальных гарантий, которые не решились отнять в 1990-е гг. После отказа государства от большинства социальных обязательств в итоге т.н. «монетизации» удар либеральных реформ пришелся на последнее, что осталось у многих российских семей, — наше с вами жилье. Анализ нового Жилищного кодекса и других нормативных документов свидетельствует — сегодня государственная жилищная политика направлена на обогащение строительных, коммунальных и энергетических монополий, продолжая стимулировать коррупцию и безответственность со стороны чиновников всех мастей. Тарифы на ЖКХ уже сейчас превратились в серьезную проблему для многих российских семей, но продолжают неудержимо расти. При этом состояние домов все более ухудшается, а качество услуг остается по прежнему низким. Новый Жилищный кодекс не просто допускает, но фактически провоцирует массовые выселения людей из своих квартир и делает жилье еще менее доступным для рядовых граждан, что бы ни утверждалось с высоких правительственных трибун. Посвящаю моему другу Новиковой Виктории Александровне в благодарность за помощь не только в создании книги.
Я — собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление Жилищные проблемы касаются всех и каждого, поэтому кампания в защиту жилищных прав может стать одним из стержней единого массового движения, направленного на защиту гражданских свобод населения. Только такое движение может не только сформулировать альтернативную программу «народной» жилищной реформы, но и преодолеть сопротивление бюрократии и сросшегося с ней крупного бизнеса ее претворению в жизнь. С другой стороны, масштабные стратегические лозунги смогут овладеть умами массы граждан только если будут сопрягаться с повседневной «копеечной» борьбой в защиту конкретных интересов каждого жителя. Эта книга предназначена для активистов, инициативных жителей, желающих получить методические советы для организации населения в различные формы жилищного самоуправления и борьбы за жилищные права. Автор надеется, что она поможет читателям в их борьбе за отстаивание своих жилищных прав, и желает приятного и полезного чтения!
ГЛАВА 1 Оперативно проводим домовые собрания С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс. Власти по понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс отразится на их правах. Между тем правила поменялись коренным образом, и перемены затрагивают абсолютно всех. Вот несколько советов, как правильно проводить домовые собрания (в том числе по вопросу выбора ТСЖ, управляющей компании). Правило № 1. В любое время жители вправе САМИ провести собрание и выбрать форму управления домом, если они это делают после ухода дома в управляющую компанию, выбранную по конкурсу, решение жителей вступает в силу по истечении последующего года со дня заключения договора с УК (ч. 3. ст. 161 ЖК РФ, ст. 3 ФЗ-184, п. 2б ст. 1 ФЗ-251). Правило № 2. Представители местной власти (ЖЭКов, ДЕЗов, и прочие несобственники помещений в доме) НЕ ВПРАВЕ инициировать домовое собрание. Не поддавайтесь на их попытки вас пригласить на это НЕЗАКОННОЕ собрание. Правило № 3. Не подписывайте никаких договоров, подписных листов и прочих бумаг, предложенных вам представителями местной власти (ЖЭКов, ДЕЗов, управ и пр.) — чаще всего, это попытка навязать вам муниципальную управляющую компанию на невыгодных вам условиях. Правило № 4. Голосование по выбору формы управления может проходить заочно, или на очном собрании, если кворум есть.
Я — собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление Правило № 5. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры (ч. 3. с. 161 ЖК РФ), а также владельцы нежилых помещений, при условии, что у них имеются все необходимые бумаги, удостоверяющие право собственности. Правило № 6. Решения принимаются большинством (50% + 1). Меньшинство обязано подчиниться (ч. 3. ст. 61 ЖК РФ). 1.1. Как проводить домовые собрания Провести собрание, соблюдая все требования закона (ст. 44–48 ЖК РФ), не так-то просто. Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей-cобственников, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. Если вручить уведомление кому-либо из собственников лично оказывается невозможно, его можно направить также за 10 дней заказным письмом по его почтовому адресу. Очень важно! — собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт «разное», в который собрание затем сможет включить все, что захочет. Если остались муниципальные (неприватизированные) квартиры в доме, необходимо оповестить также муниципальную власть о времени и месте проведения собрания. На собрании ее представитель будет голосовать за неприватизированные квартиры. Если у мэрии большинство голосов (квадратных метров), будет очень сложно преодолеть ее вето.
Глава 1. Оперативно проводим домовые собрания Чтобы собрание и голосование были признаны законными, необходим кворум — чтобы на собрании присутствовало не менее 51% собственников или их представителей (с доверенностью). Решения на собрании принимаются простым большинством голосов (голоса распределяются в соответствии с количеством метров, которые принадлежат жильцу). Несоб ственники не голосуют (за них голосует мэрия)! Кроме того, решения о проведении капитального ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего к дому участка принимаются 2/3 голосов. То есть, по новым правилам, без согласия жителей дома, мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома (если магазин размещен в помещениях, где есть общая для дома коммунальная инфраструктура). Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в доме очень даже выгоден. Тогда арендная плата за магазин может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома. В случае, если к моменту проведения собрания мэрия уже заключила договор с арендаторами, жильцы имеют право требовать его перезаключения, не дожидаясь окончания срока аренды. Следует знать, что закон разрешает заочное голосование путем подачи заявлений инициатору собрания, то есть что-то типа референдума с ответом на предложенные вопросы (ст. 45–48 ЖК РФ). Но этот вариант менее приемлем, так как при нем жители разобщены и легче поддаются различным манипуляциям. И, главное, с точки зрения организации жителей и создания сетей домовых комитетов гораздо продуктивнее призвать людей и помочь им провести собрание. Вместе с тем, поскольку трудно везде организовать собрания и набрать кворум, можно тоже использовать заочную форму голосования, если при этом провести предварительную пропагандистскую работу,
Я — собственник жилья! ТСЖ, ЖКХ, самоуправление организовать хотя бы информационное собрание и создать хотя бы неформальный домком (с представителями старших по подъездам). Очень важно иметь в виду одно: надо проводить собрание, хотя бы для агитации. И надо проводить голосование. Вы можете принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями. 1.2. Как выбрать форму управления домом В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются в многоквартирных домах — товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений». Таким образом, система ТСЖ и управляющих компаний теперь предполагает «круговую поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с ТСЖ или
Глава 1. Оперативно проводим домовые собрания управляющей компанией, а не с собственниками квартир. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все (либо покрывать недостачу путем повышения собственных платежей). А оспорить условия договора с коммунальными службами напрямую собственники квартир не смогут. Исключение составят только те дома, где люди выберут форму непосредственного управления. Конечно, упомянутый 210-ФЗ — не единственный нормативный акт, регулирующий эту сферу. Можно ссылаться на Закон «О защите прав потребителей» или «Правила предоставления коммунальных услуг», в которых потребителем услуг назван собственник-жилец, независимо от способа управления домом, но трудно предугадать, какое решение примет суд, особенно если в договоре, который заключит с Управляющей компанией мэрия или правление ТСЖ не будут упоминаться в качестве потребителей жители. В чем плюсы и минусы трех форм? (см. табл. 1) ТСЖ. Плюсы понятны — (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию; (3) правление можно переизбрать; (4) можно получать доход от использования земли вокруг дома. Главный минус — (1) расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, недостающую сумму просто спишут с общего счета, фактически заставив добросовестных плательщиков платить чужие долги, а если денег не окажется — от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. (2) Кроме того, ТСЖ должно купить и поставить общедомовые счетчики на электроэнергию, холодную и горячую воду,
Виды деятельности ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ ТСЖ Управляющая компания Непосредственное управление, а также иные специализированные потребительские кооперативы Кто распоряжается деньгами жильцов Избран ное жильцами правление Частная фирма (управляющая компания) По выбору собственников, юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием и подотчетное ему Кто заключает договоры по обслуживанию дома Правление от имени жильцов Управляющая компания (частная фирма) Договоры с поставщиками коммунальных услуг (коммунальными компаниями) заключают сами жильцы, либо юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием и подотчетное ему. Оно же заключает договоры с компаниями, эксплуатирующими места общего пользования Кто контролирует качество услуг Правление ТСЖ Управляющая компания Юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием и подотчетное ему, либо комиссия, созданная решением общего собрания Кто производит расчеты ТСЖ Управляющая компания Юридическое или физическое лицо, уполномоченное (выбранное) общим собранием, или организация (по решению общего собрания) Таблица 1