ÌÎÑÊÂÀ 2013

И З Д А Т Е Л Ь С Т В О
С Т А Т У Т

Ю.А. Волочай

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ДОГОВОРУ:
сравнительный анализ законодательства
России и Германии

УДК 347.2
ББК 67.404.1

 В 68
Рецензент:
Л. О. Красавчикова, заслуженный юрист РФ, д.ю.н., профессор

В 68
Волочай Ю. А. 
   Приобретение права собственности на недвижимое имущест-
во по договору: сравнительный анализ законодательства России 
и германии. – М.: Статут, 2013. – 224 c.

ISBN 978-5-8354-0888-7 (в обл.)

Настоящая книга посвящена сравнительно-правовому исследованию 
гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности 
на недвижимое имущество по законодательству России и Германии. 
На основе изучения российской и германской правовых доктрин, 
законодательства и практики его применения автором анализируют-
ся основные признаки недвижимого имущества, сущность, значение 
и принципы государственной регистрации прав на него. Особое вни-
мание уделяется сравнительному исследованию договорных моделей 
приобретения права собственности на недвижимость и анализу природы 
и содержания вещного договора как соглашения о переходе права собс-
твенности на недвижимое имущество. Кроме того, в аспекте сравнения 
российского и германского права в работе анализируется проблема 
так называемого добросовестного приобретения права собственности 
на недвижимость от неуправомоченного отчуждателя.
Для научных работников, преподавателей, студентов и аспирантов 
юридических вузов и факультетов, а также практикующих юристов, 
интересующихся правовым регулированием отношений в сфере недви-
жимого имущества в России и Германии. 

УДК 347.2
ББК 67.404.1
ISBN 978-5-8354-0888-7

Ю. А. Волочай, 2013
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2013

Оглавление

Вступительное слово ............................................................................. 4

Введение................................................................................................ 6

глава 1. Возникновение права собственности  
на недвижимое имущество по законодательству  
России и германии (общая характеристика) ....................................... 13
§ 1. Понятие недвижимого имущества.............................................. 13
§ 2. Общая характеристика гражданско-правовой  
конструкции приобретения права собственности  
на недвижимое имущество ................................................................ 36
§ 3. Государственная регистрация прав на недвижимое  
имущество и сделок с ним по законодательству России  
и Германии ......................................................................................... 83

глава 2. Сравнительно-правовой анализ отдельных видов  
гражданско-правовых конструкций приобретения  
права собственности на недвижимое имущество  
по законодательству России и германии ............................................111
§ 1. Гражданско-правовая конструкция приобретения  
права собственности на недвижимое имущество по договору  
с собственником................................................................................111
§ 2. Приобретение недвижимого имущества в собственность 
от неуправомоченного отчуждателя.................................................155

Библиографический список использованной литературы...................199

вступительнОе слОвО

Стремление к совершенствованию правовой регламентации от-
ношений в сфере оборота недвижимого имущества и к гармонизации 
российского и зарубежного иммобилиарного права требует анализа 
доктрины, законодательства и судебной практики иностранных го-
сударств. Особое значение изучению германского права придается 
не только тем обстоятельством, что правовые системы Российской 
Федерации и Федеративной Республики Германия развиваются в рам-
ках единой романо-германской правовой семьи, но и все более услож-
няющимися международными частноправовыми отношениями между 
гражданами и юридическими лицами этих государств. 
В этой связи особый интерес представляет цивилистическое ис-
следование молодого автора Юлии Александровны Волочай «Приоб-
ретение права собственности на недвижимое имущество по договору: 
сравнительный анализ законодательства России и Германии».
Монография Ю. А. Волочай посвящена сравнительному изучению 
гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности 
на недвижимое имущество по договору с собственником и по договору 
с неуправомоченным отчуждателем. Отдельное внимание автор ра-
боты уделяет изучению сущности вещного договора о переходе права 
собственности на недвижимость, обосновывая хотя и не бесспорный, 
но представляющий несомненный интерес вывод о том, что концепция 
вещных сделок, разработанная германскими цивилистами, в целом 
может быть применена и в праве Российской Федерации. Содержание 
монографии, помимо того, охватывает сравнительный анализ таких 
правовых феноменов, как понятие недвижимого имущества, природа 
так называемого права на ожидание (Anwartschaftsrecht), значение 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их 
стеснений, сущность принципов вещного права ФРГ и др. 
Сравнительное исследование законодательства России и Германии 
позволило Ю. А. Волочай, не отрицая имеющихся различий, сделать 
обоснованный вывод о принципиальном сходстве российской и гер-

Вступительное слово

манской гражданско-правовых моделей приобретения права собс-
твенности на недвижимое имущество по договору, а также, как мож-
но судить, высказать предположение о возможности создания некой 
универсальной юридической конструкции договорного приобретения 
права собственности как общей модели правового регулирования, 
которая могла бы оказаться применимой как в праве России, так и в 
праве Германии. 
Работа Ю. А. Волочай написана легким для чтения языком, снаб-
жена интересными примерами из германской и российской юриди-
ческой практики и может быть рекомендована к прочтению всем тем, 
кто интересуется иммобилиарным правом Российской Федерации 
и Федеративной Республики Германия. 

Л. О. Красавчикова,
заслуженный юрист Российской Федерации,
доктор юридических наук, профессор

введение

Во все времена недвижимое имущество занимало особое место 
в жизни как отдельного человека, так и общества, страны в целом. 
Недвижимость (и земля как ее основная составляющая) для госу-
дарства – это территория, на которую распространяется его власть, 
в определенном смысле его юрисдикция. Специфическое положение 
недвижимости в ряду иных объектов гражданского оборота во многом 
определяет содержание материально-правовых норм национального 
законодательства, устанавливающих более сложный порядок приобре-
тения права собственности на недвижимое имущество (по сравнению 
с правовой регламентацией оборота большинства движимых вещей), 
а также коллизионно-правовых предписаний, в которых значимость 
объектов недвижимости проявляется особенно рельефно. 
Так, нормы международного частного права многих государств, 
и в частности России и ФРГ, предусматривают в качестве общего 
коллизионного начала при разрешении вопроса о праве, применимом 
к договорам в отношении недвижимости, а также к их форме, закон 
местонахождения вещи (lex rei sitae)
1. В ряде государств, в том числе 
и в Российской Федерации, аналогичная коллизионная привязка ис-
пользуется и при наследовании недвижимости. Хотя в ФРГ в данном 
случае применяется закон гражданства наследодателя, в отношении 
наследования недвижимого имущества, находящегося на территории 
Германии, последний, однако, вправе в установленном законом по-
рядке избрать в качестве применимого немецкое право
2. Посредством 
генеральной привязки к закону местонахождения вещи коллизион-
ным правом большинства государств мира определяется и вещный 

1 См. п. 3 ст. 1209, ст. 1213 Гражданского кодекса РФ (Часть третья Гражданского ко-
декса Российской Федерации (далее – ГК РФ, ГК) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Соб-
рание законодательства Российской Федерации (далее – СЗ РФ). 2001. № 49. Ст. 4552); 
Art. 11 IV, Art. 28 III EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch vom 18. 
August 1896 // BGBl. I S. 2494, ber. 1997 I S. 1061) Закона о введении в действие Герман-
ского гражданского уложения.
2 См. абз. 2 п. 1 ст. 1224 ГК РФ; Art. 25 II EGBGB. 

Введение

7

статут. Причем если использование этого правила к юридической 
регламентации вещных прав на движимое имущество вызывает давние 
споры
1, то в отношении вещных прав на недвижимость, по выраже-
нию профессора А. Н. Макарова, lex rei sitae «неизбежно признается 
компетентным во имя «публичного порядка» государства, в котором 
имущество находится»
2. 
Одновременно с этим недвижимое имущество есть непреложное ус-
ловие существования личности: по выражению германского цивилиста, 
автора сравнительно-правового исследования, посвященного купле-
продаже недвижимости, Бернда фон Хоффманна, «земля есть незаме-
нимая основа удовлетворения основных человеческих потребностей 
(basic needs): в продукции, жилище, отдыхе, сообщении и защите»
3. 
Столь высокая значимость объектов недвижимости требует состоя-
ния сбалансированности между интересами конкретных частных лиц 
и потребностями государства, общества в целом: осуществление права 
собственности должно одновременно служить и общему благу (абз. 2 
ст. 14 Основного Закона ФРГ
4). 
Так, в целях защиты прав собственника недвижимого имущества го-
сударство «вмешивается» в сферу частного иммобилиарного
5 оборота, 
устанавливая обязательность регистрации (Eintragung) возникновения 
соответствующих прав и их стеснений. Таким образом, информация 

1 Cм., в частности: Savigny F. C. v. System des heutigen römischen Rechts. Bd. 8. Berlin: 
Veit. 1849. S. 169–181; Looschelders D. Internationales Privatrecht – Art. 3–46 EGBGB. 
Berlin; Heidelberg; New York; Hongkong; London; Mailand; Paris; Tokio: Springer, 2004. 
S. 636–637; Макаров А. Н. Основные начала международного частного права. М.: ООО 
«Книгодел», 2007. С. 104–106; Звеков В. П. Коллизии законов в международном частном 
праве. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 255–257; Международное частное право: учеб. / Л. 
П. Ануфриева, К. А. Бекяшев, Г. К. Дмитриева и др.; отв. ред. Г. К. Дмитриева. 2-е изд., 
перераб. и доп. М.: ТК Велби: Изд-во «Проспект», 2006. С. 276 (автор главы – И. Н. Ле-
бединец), а также: Плеханов В. В. Некоторые общие вопросы регулирования вещных 
прав в международном частном праве // Актуальные проблемы российского права. 
2008. № 3. С. 520–527. 
2 Макаров А. Н. Указ. соч. С. 103. 
3 Hoffman B. v. Das Recht des Grundstückskaufs. Eine rechtsvergleichende Untersuchung. 
Tübingen: J. C. B. Mohr (Paul Siebeck), 1982. S. 5. 
4 Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland vom 23. Mai 1949 // BGBl. S. 1; BGBl. 
I 1822. 
5 Здесь и далее понятие «иммобилиарный» означает «относимый к недвижимости»: 
«иммобилиарный оборот» – оборот недвижимого имущества, «иммобилиарное право» – 
право, регулирующее отношения по поводу недвижимого имущества.

Введение

8

о принадлежности права собственности на недвижимость становится 
«открытой», доступной неопределенному количеству лиц, что в какой-
то степени «ограничивает» неприкосновенность частной жизни собс-
твенника. Публичность становится «платой за безопасность» титула. 
Конфликт «частного» и «публичного» проявляется и в юридической 
конструкции так называемого добросовестного приобретения пра-
ва собственности от неуправомоченного отчуждателя (Gutgläubiger 
Erwerb des Eigentumsrechts vom Nichtberechtigten): в интересах добро-
совестного приобретателя (а значит, оборота вообще) допустим полный 
отказ от возможности истребования имущества из чужого незаконного 
владения; учет интересов собственника, напротив, требует неогра-
ниченной виндикации. Тем не менее, как показывает сравнительное 
исследование законодательства России и Германии, правопорядки 
обоих государств «отходят» от указанных крайностей, «балансируя» 
между частными и публичными интересами.
Правоотношения по поводу приобретения права собственности 
на недвижимое имущество являются имущественными отношениями, 
опосредующими перемещение экономических благ. Недвижимость 
в силу своей высокой стоимости и ликвидности считается удобным 
средством инвестирования граждан и юридических лиц, традицион-
но используется в качестве предмета залога. Данные обстоятельства 
свидетельствуют о необходимости адекватного экономической значи-
мости недвижимости правового регулирования, недостатки которого 
способны превратить «грандиозный по стоимости» фонд объектов 
недвижимости в «мертвый капитал и неиспользуемые активы»
1. 
В этой связи необходимо отметить, что современное российское 
законодательство в указанной сфере не лишено противоречий. Так, 
нет необходимой четкости в нормативной конструкции приобретения 
права собственности на недвижимое имущество. Отсутствует ясность 
и в определении момента возникновения права собственности на не-
движимость: согласно п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ
2 права на имущес-
тво, подлежащие государственной регистрации, по общему правилу 
возникают с момента внесения соответствующей записи в Единый 

1 См.: Эрнандо де Сото. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на За-
паде и терпит поражение во всем остальном мире: пер. с англ. М.: ЗАО «Олимп-Биз-
нес», 2004. С. 23–26. 
2 Часть первая ГК РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф3 // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 
2005. № 1. Ст. 39. 

Введение

9

государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок 
с ним (ЕГРП); в то же время в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального 
закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 
и сделок с ним
1 последняя есть юридический акт признания и под-
тверждения его возникновения государством. 
Кроме того, как показывает данное сравнительно-правовое иссле-
дование, российская нормативная юридическая конструкция добросо-
вестного приобретения права собственности по договору с неуправо-
моченным отчуждателем, в отличие от соответствующей германской 
модели, в первую очередь «рассчитана» на применение в отношении 
движимых вещей, поскольку содержит основные «привязки» не к фак-
ту государственной регистрации возникновения права, а к факту при-
обретения и утраты владения недвижимостью. 
Эти и другие недостатки и противоречия в законодательстве позво-
ляют говорить о необходимости его дальнейшего совершенствования, 
которое бы способствовало вовлечению в экономический оборот объ-
ектов недвижимости как средства обеспечения различных обязательств, 
опосредующих товарообмен, наконец, в большей степени позволило 
бы обеспечить защиту интересов участников иммобилиарного оборота. 
Отсутствие четкости гражданско-правовой конструкции приоб-
ретения права собственности на недвижимое имущество по договору 
естественным образом ведет к ее неоднозначной трактовке право-
применительными органами. Так, российскими судами не единооб-
разно решается вопрос о необходимости передачи недвижимой вещи 
для приобретения права собственности на нее, о моменте возникно-
вения права собственности на недвижимость. Противоречива и ква-
лификация российскими судами объектов недвижимости как таковых. 
В силу этого представляется необходимым выработать определенные 
рекомендации по толкованию и применению законодательства о не-
движимом имуществе. Кроме того, нельзя не отметить тенденцию на-
растания интереса российских граждан к приобретению недвижимого 

1 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации 
прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.; 
11 апреля 2002 г.; 9 июня 2003 г.; 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 
2004 г.; 5, 31 декабря 2005 г.; 17 апреля, 3, 30 июня, 18 июля, 4, 18 декабря 2006 г.; 24 ию-
ля, 2, 18 октября, 8, 23 ноября 2007 г.; 13 мая, 30 июня, 22, 23 июля, 22, 30 декабря 2008 г.; 
8 мая, 17 июля, 21, 27 декабря 2009 г.; 7 апреля, 17 июня 2010 г.) // СЗ РФ. 1997. 28 ию-
ля. № 30. Ст. 3594 (далее – Закон о государственной регистрации). 

Введение

10

имущества за рубежом, и в частности в ФРГ
1, что также подчеркивает 
актуальность темы настоящего исследования.
Вопросы приобретения права собственности на недвижимое иму-
щество были актуальны всегда. Их изучению в той или иной степе-
ни посвящены труды таких классиков цивилистической мысли, как 
А. В. Венедиктов, Ю. С. Гамбаров, Д. И. Мейер, К. П. Победоносцев, 
И. А. Покровский, В. И. Синайский, Б. Б. Черепахин, Г. Ф. Шерше-
невич и многие другие. 
Интерес к проблемам вещных прав, и в частности права собствен-
ности, естественным образом не угасает и в настоящее время. Их изу-
чению посвящены монографические исследования С. С. Алексеева, 
М. И. Брагинского, И. В. Бекленищевой, Л. Ю. Василевской, В. В. Вит-
рянского, С. В. Моргунова, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Д. О. Ту-
зова, Л. В. Щенниковой, а также ряд диссертационных исследований
2. 
Вопросы правового режима недвижимого имущества и приобрете-
ния прав на него являются предметом работ В. А. Алексеева, Б. М. Гон-
гало, П. В. Крашенинникова, О. Ю. Скворцова, С. А. Степанова, 
В. В. Чубарова. 

1 Так, по данным исследований, проведенных консультационно-аналитичес-
ким центром «Недвижимость Планеты» на основе международного интернет-портала 
PRIAN.RU, путем анализа более 800 тыс. запросов, сделанных посетителями указанного 
интернет-портала в январе 2009 г., в рейтинге интереса российских граждан к рынкам 
зарубежной жилой недвижимости ФРГ получила пятое, а в рейтинге интереса жителей 
РФ к коммерческой недвижимости – первое место среди других иностранных госу-
дарств. См.: Коновалов А. Интерес россиян к рынкам зарубежной недвижимости в ян-
варе 2009 г. Аналитический отчет // http://prian.ru/pub/13508.html [18.04.2009 г. 18:59]. 
См. также: Родионова Т. Зарубежный рынок-2008 для россиян // http://travelonplanet.ru/
print:page,1,17-zarubezhnyjj-rynok-2008-dlja-rossijan.html [18.04.2009 г. 18:22]. 
Проведенное Международным агентством недвижимости «Gordon Rock» исследо-
вание предпочтений российских покупателей на рынке коммерческой недвижимости 
за рубежом в 1-м полугодии 2009 г. (в ценовом сегменте до 5 млн евро) также показа-
ло, что среди россиян наиболее популярной страной для инвестиций в коммерческую 
недвижимость является Германия – 24% заявок, Чехия – 16%, США – 12%, Испа-
ния – 11%, Англия – 8%, 29% заявок приходится на остальные страны. См.: Рейтинг 
инвесторов из России // http://www.miridom.ru/news/news_detail.php?ID=16060&phrase_
id=6111 (14.09.2009). 
2 См.: Арчинова В. И. Способы приобретения права собственности: Автореф. дис. … 
канд. юрид. наук. Краснодар, 2003; Лисаченко А. В. Приобретение права собственнос-
ти: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2002; Останина Е. А. Сделки с от-
лагательным и отменительным условием как основание приобретения вещного права: 
Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007; Шибаева Ю. В. Приобретение 
права собственности по договору: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2003. 

Введение

11

Были осуществлены специальные исследования, посвященные 
отдельным аспектам приобретения вещных прав, в том числе права 
собственности, на объекты недвижимого имущества
1. 
Большой интерес в российской юридической науке проявляется 
и к проблемам государственной регистрации прав на недвижимое 
имущество и сделок с ним
2. В ряде работ проводится сравнительный 
анализ законодательства России и Германии в области регулирования 
так называемого иммобилиарного оборота
3 и регистрации вещных прав 
на недвижимое имущество
4. 
Вместе с тем необходимо констатировать, что, несмотря на особое 
внимание цивилистики к проблемам приобретения права собственности 
на недвижимость, ряд вопросов еще требует своего решения. В част-
ности, малоизученными в России являются вопросы теории вещного 
договора и его места в гражданско-правовой конструкции приобретения 
права собственности на недвижимое имущество. Не нашли должного 
отражения в юридической литературе и вопросы так называемого доб-
росовестного приобретения права собственности на недвижимость. 
По выражению классика германской цивилистики Э. Рабеля, «что-
бы поставить собственное право перед зеркалом, нужно поставить себя 

1 См.: Епифанцев А. В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфе-
ре: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007; Жабреев В. С. Возникновение 
вещных прав на недвижимое имущество: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Екатерин-
бург, 2005; Лотникова Н. П. Особенности правового регулирования сделок с земельны-
ми участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности: 
Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2007; Писарев Г. А. Теоретические и практичес-
кие вопросы приобретения и прекращения права собственности и других вещных прав 
на земельный участок: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2008.
2 См.: Волынцева А. В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной 
регистрации прав на недвижимость и сделок с ней: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. 
Томск, 2003; Грехова Е. А. Правовое регулирование государственной регистрации прав 
на земельные участки и сделок с ними в Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. 
юрид. наук. Волгоград, 2007; Петров Е. Ю. Государственная регистрация прав на недви-
жимое имущество и сделок с ним в гражданском обороте недвижимости: Дис. … канд. 
юрид. наук. Екатеринбург, 2001; Ширинская Е. Ю. Гражданско-правовое регулирование 
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Россий-
ской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2005.
3 См.: Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: срав-
нительное исследование: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2005. 
4 См.: Ястребова В. В. Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Рос-
сийской Федерации и Федеративной Республике Германии: Автореф. дис. … канд. юрид. 
наук. М., 2007.