Продажа недвижимости:
общая характеристика,
форма, государственная
регистрация

Ïîä ðåäàêöèåé Ï.Â. Êðàøåíèííèêîâà

Постатейный комментарий 
статей 549558 Гражданского 
кодекса Российской Федерации

ÌÎÑÊÂÀ 2010

ÊÎÌÌÅÍÒÀÐÈÈ Ê ÃÐÀÆÄÀÍÑÊÎÌÓ ÊÎÄÅÊÑÓ 

ÐÎÑÑÈÉÑÊÎÉ ÔÅÄÅÐÀÖÈÈ

Ê 15-ëåòèþ âñòóïëåíèÿ â ñèëó ÷àñòè ïåðâîé 
Ãðàæäàíñêîãî êîäåêñà Ðîññèéñêîé Ôåäåðàöèè

УДК 341 
ББК 67.404
Серия основана в 2008 году
          П 78

П 78
   Продажа недвижимости: общая характеристика, фор-
ма, государственная регистрация: Постатейный ком-
ментарий статей 549–558 Гражданского кодекса Рос-
сийской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинни-
кова. – М.: Статут, 2010. – 159 с.  (Комментарии к
Гражданскому кодексу Российской Федерации.)

ISBN 978-5-8354-0655-5 (в обл.)

Настоящее издание является очередной книгой в се-
рии постатейных комментариев к отдельным положениям
Гражданского кодекса Российской Федерации.
В комментарии рассматриваются вопросы, связанные
с куплей-продажей недвижимости (§ 7 главы 30 ГК РФ).
Наряду с характеристикой договора (предметом догово-
ра, правами на земельный участок, ценой и т.д.) особое
место отведено государственной регистрации прав, воз-
никающих из договора купли-продажи, поскольку в
марте 2010 г. вступают в силу поправки в Закон о регист-
рации.
Издание предназначено для студентов, аспирантов и
преподавателей юридических вузов, судей, адвокатов, со-
трудников Росреестра, а также риэлторов, сотрудников
юридических служб, организаций, лиц, обладающих либо
желающих приобрести жилые помещения, земельные уча-
стки или другую недвижимость.

ISBN 978-5-8354-0655-5
УДК 341
ББК 67.404

© Коллектив авторов, 2010
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2010

Авторы комментария

3

Авторы комментария

Авторы комментария

ГОНГАЛО Бронислав Мичиславович, заведующий ка-
федрой гражданского права Уральской государственной
юридической академии, директор Уральского филиала
Российской школы частного права, доктор юридических
наук, профессор – ст. 549.

КРАШЕНИННИКОВ Павел Владимирович, председатель
Комитета Государственной Думы Федерального Собрания
Российской Федерации по гражданскому, уголовному, ар-
битражному и процессуальному законодательству, заслу-
женный юрист Российской Федерации, доктор юридиче-
ских наук – вступ. слово, ст. 550, 551, 558.

МИРОНОВ Илья Борисович, руководитель аппарата
Комитета Государственной Думы по гражданскому, уго-
ловному, арбитражному и процессуальному законодатель-
ству, кандидат юридических наук – ст. 556, 557.

РУЗАКОВА Ольга Александровна, главный советник ап-
парата Комитета Государственной Думы по гражданскому,
уголовному, арбитражному и процессуальному законода-
тельству, доктор юридических наук – ст. 554, 555.

ЧУБАРОВ Вадим Витальевич, директор Центра арбитра-
жа и посредничества Торгово-промышленной палаты Рос-
сийской Федерации, доктор юридических наук – ст. 552.

Продажа недвижимости

4

Вступительное слово

ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО

Вопросам гражданского оборота недвижимости в серии
комментариев к отдельным главам Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее – ГК РФ, ГК) были посвяще-
ны книги о вещных правах на землю (комментарии к гл. 17
«Право собственности и другие вещные права на землю»), о
вещных правах на жилье (комментарии к гл. 18 «Право собст-
венности и другие вещные права на жилые помещения»).
Особенностям недвижимого имущества как объекту граждан-
ских прав посвящены комментарии к отдельным статьям гл. 6
ГК РФ (комментарии к подразд. 3 «Объекты гражданских
прав»), форме и регистрации сделок с недвижимостью –
комментарии к отдельным статьям гл. 9 «Сделки».
В настоящем издании содержатся комментарии к § 7 гл. 30
части второй ГК РФ, в котором определяются особенности
совершения договора продажи недвижимого имущества,
его существенные условия, форма, особенности передачи
недвижимого имущества, государственная регистрация
прав. Особенности регистрации купли-продажи земельных
участков отражены также в Земельном кодексе Российской
Федерации (далее – ЗК РФ), Федеральном законе «Об оборо-
те земель сельскохозяйственного назначения»1. Так, ст. 37
ЗК РФ устанавливает, что объектом купли-продажи могут

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.

Вступительное слово

5

быть только земельные участки, прошедшие государствен-
ный кадастровый учет. Продавец при заключении договора
купли-продажи обязан предоставить покупателю имею-
щуюся у него информацию об обременениях земельного
участка и ограничениях его использования.
В связи с тем что предприятие представляет собой не
столько объект недвижимого имущества, сколько особый,
сложный объект гражданских прав, объединяющий не
только недвижимое имущество, но также движимые вещи,
имущественные права, долги, средства индивидуализации,
в настоящих комментариях не рассматривается специфика
продажи предприятия, предусмотренная в § 8 гл. 30 ГК РФ.
Параграф 7 гл. 30 включает девять статей (с 549-й
по 558-ю, при этом ст. 553 утратила силу), посвященных
– понятию и заключению договора (ст. 549–551);
– правовому режиму земельных участков, на которых
расположен объект недвижимого имущества (ст. 552);
– существенным условиям и порядку исполнения до-
говора продажи недвижимости (ст. 554–557);
– особому виду договора продажи жилых помещений
(ст. 558).
В числе изменений, вносимых в нормы рассматривае-
мого параграфа, необходимо выделить следующие.
Федеральный закон от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ «О вне-
сении изменений в законодательные акты Российской Фе-
дерации в части приведения их в соответствие с Земельным
кодексом Российской Федерации»1 уточнил правовой ре-
жим земельных участков, на которых расположены объек-
ты недвижимого имущества, передаваемые по договору
купли-продажи. Данным Законом была признана утра-

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2007. № 27. Ст. 3213.

Продажа недвижимости

6

тившей силу ст. 553 ГК РФ, которая определяла права на
недвижимость при продаже земельного участка, причем
отдельно от расположенных на нем здания, строения или
иных объектов недвижимого имущества. В настоящее вре-
мя права на земельные участки в основном определяются
ЗК РФ. Так, переход права на земельный участок при пе-
реходе права собственности на здание, строение, сооруже-
ние устанавливает ст. 35, согласно которой при переходе
права собственности на здание, строение, сооружение, на-
ходящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу
оно приобретает право на использование соответствующей
части земельного участка, занятой зданием, строением,
сооружением и необходимой для их использования, на тех
же условиях и в том же объеме, что и прежний их собст-
венник.
Переход права на земельный участок при отчуждении
находящихся на нем зданий или сооружений регулируется
также ст. 273 части первой ГК РФ.
Федеральный закон от 2 октября 2007 г. № 225-ФЗ «О
внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации»1 изменил п. 3 ст. 551, предусмот-
рев возможность принятия судом решения о государствен-
ной регистрации перехода права собственности на недви-
жимое имущество по требованию судебного пристава-
исполнителя в случаях, предусмотренных законодательст-
вом Российской Федерации об исполнительном производ-
стве. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 66 Федерального закона
от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном произ-
водстве»2 судебный пристав-исполнитель обращается в

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2007. № 41. Ст. 4845.
2 Там же. Ст. 4849.

Вступительное слово

7

регистрирующий орган для проведения государственной
регистрации прав собственности взыскателя на имущество,
иное имущественное право, зарегистрированное на долж-
ника, в случаях, когда:
1) требование государственной регистрации содержится
в судебном акте;
2) судебный акт содержит указание на то, что имущест-
во или имущественное право принадлежит взыскателю;
3) взыскатель по предложению судебного пристава-
исполнителя оставил за собой нереализованное имущество
или имущественное право должника.
Кроме того, из п. 3 ст. 551 ГК РФ были исключены по-
ложения о возмещении убытков стороной, необоснованно
уклоняющейся от государственной регистрации перехода
права собственности, что, однако, не освобождает такую
сторону от ответственности. В соответствии с п. 4 ст. 165
ГК РФ в случаях, предусмотренных п. 2 и 3 настоящей ста-
тьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариаль-
ного удостоверения или государственной регистрации сдел-
ки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные
задержкой в совершении или регистрации сделки. Это об-
щая норма, которая применяется ко всем сделкам, тре-
бующим государственной регистрации, в том числе к дого-
ворам продажи недвижимости.
9 декабря 2009 г. Государственной Думой был принят
Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации», направ-
ленный на обеспечение функционирования единой учет-
но-регистрационной системы, созданной в соответствии с
указами Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г.
№ 724 «Вопросы системы и структуры федеральных орга-

Продажа недвижимости

8

нов исполнительной власти»1 и от 25 декабря 2008 г. № 1847
«О Федеральной службе государственной регистрации, ка-
дастра и картографии»2. Названный Закон хотя и не вносит
изменений в Гражданский кодекс РФ, однако имеет важ-
ное значение при заключении договоров продажи недви-
жимости, в частности этот Закон предоставляет возмож-
ность направления заявления о регистрации прав и необ-
ходимых документов почтовым отправлением (при этом
подлинность подписи заявителя или его представителя
должна быть засвидетельствована в нотариальном поряд-
ке), получения открытых, общедоступных сведений када-
стра и реестра прав посредством обеспечения доступа к
разделам официального сайта Росреестра в сети «Интер-
нет», также посредством электронной почты с использова-
нием средств электронной цифровой подписи. Сведения
кадастра и реестра могут предоставляться независимо от
места расположения объекта недвижимости, также стано-
вится возможным представление одновременно заявления
о государственной регистрации прав и заявления о госу-
дарственном кадастровом учете и отменяется требование
о представлении кадастрового паспорта объекта недвижи-
мости для целей государственной регистрации прав. Дан-
ный Закон вступает в силу с 1 марта 2010 г., за исключени-
ем отдельных положений.
Нормы комментируемого параграфа корреспондируют
с другими нормативными правовыми актами, определяю-
щими особенности правового режима в целом и продажи
недвижимого имущества, в частности ЗК РФ, гл. 17 части
первой ГК РФ, Федеральными законами от 21 июля 1997 г.

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 2008. № 20. Ст. 2290.
2 Там же. № 52 (ч. 1). Ст. 6366.

Вступительное слово

9

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на не-
движимое имущество и сделок с ним»1, от 24 июля 2002 г.
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного на-
значения»2, от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (за-
логе недвижимости)»3, от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О госу-
дарственной регистрации прав на воздушные суда и сделок
с ними»4, от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном
кадастре недвижимости»5 и др.
Несмотря на то что в комментируемом параграфе всего
девять статей, относительно некоторых из них были пода-
ны жалобы в Конституционный Суд РФ на предмет про-
верки их соответствия Конституции РФ. Так, в определе-
нии Конституционного Суда РФ от 21 октября 2008 г.
№ 800-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы
гражданина Петровских Виталия Константиновича на на-
рушение его конституционных прав пунктом 2 статьи 551 и
статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федера-
ции»6, рассматривались названные нормы в связи с тем,
что они лишают покупателя права получать арендные пла-
тежи с момента передачи ему недвижимого имущества.
Как отметил Конституционный Суд РФ, «оспариваемые
заявителем нормы, устанавливающие круг лиц, обладаю-
щих правом сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК
Российской Федерации), и особенности правового поло-
жения сторон договора купли-продажи недвижимого иму-
щества до момента регистрации перехода права на это

                                                              
1 Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
2 Собрание законодательства РФ. 2002. № 30. Ст. 3018.
3 Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
4 Собрание законодательства РФ. 2009. № 11. Ст. 1260.
5 Собрание законодательства РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.
6 СПС «КонсультантПлюс».