Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения
Постатейный комментарий к главам 34 и 35
Покупка
Тематика:
Кодексы Российской Федерации
Издательство:
Статут
Авторы:
Вавилин Евгений Валерьевич, Гонгало Бронислав Мичиславович, Ем Владимир Саурсеевич, Киселев Александр Викторович, Майфат Аркадий Викторович, Михеева Лидия Юрьевна, Рузакова Ольга Александровна, Телюкина Марина Викторовна, Челышев Михаил Юрьевич
Под ред.:
Крашенинников Павел Владимирович
Год издания: 2014
Кол-во страниц: 228
Дополнительно
Вниманию читателей предлагается постатейный комментарий к главе 34 "Аренда" и главе 35 "Наем жилого помещения" Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанные главы анализируются с учетом изменений, вступивших в силу в 2012 г. (Федеральный закон от 28 июля 2012 г. № 131-ФЗ) и в 2013 г. (Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ). Следует оговориться, что изменения не носят концептуального характера. Гораздо важнее решения высших судов - это постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших при применении Жилищного кодекса Российской Федерации". Для удобства пользования материалами предлагается алфавитно-предметный указатель. Работа будет полезна для студентов, преподавателей юридических вузов, судей, адвокатов, корпоративных юристов, а также для граждан, интересующихся своими правами и обязанностями.
Тематика:
ББК:
УДК:
Скопировать запись
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов.
Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в
ридер.
Н О В Е Л Л Ы Г РА Ж Д А Н С К О Г О З А К О Н О Д АТ Е Л Ь С Т В А ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АРЕНДА. НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ К ГЛАВАМ 34 и 35 Под редакцией П.В. Крашенинникова Москва, 2014
УДК347 ББК67.404 Г75 Г75 Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Подред.П.В.Крашенинникова.–М.:Статут,2014.–228с. ISBN978-5-8354-1019-4(вобл.) Вниманиючитателейпредлагаетсяпостатейныйкомментарийкглаве34«Аренда»иглаве35«Наемжилогопомещения»ГражданскогокодексаРоссийскойФедерации. Указанныеглавыанализируютсясучетомизменений,вступивших всилув2012г.(Федеральныйзаконот28июля2012г.№131-ФЗ) ив2013г.(Федеральныйзаконот25декабря2012г.№271-ФЗ).Следуетоговориться,чтоизмененияненосятконцептуальногохарактера. Гораздоважнеерешениявысшихсудов–этопостановлениеПленумаВысшегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерацииот25января 2013г.№13«ОвнесениидополненийвпостановлениеПленумаВысшегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерацииот17.11.2011№73 «ОботдельныхвопросахпрактикипримененияправилГражданского кодексаРоссийскойФедерацииодоговореаренды»»ипостановление ПленумаВерховногоСудаРоссийскойФедерацииот2июля2009г. №14«Онекоторыхвопросах,возникшихприпримененииЖилищногокодексаРоссийскойФедерации». Дляудобствапользованияматериаламипредлагаетсяалфавитнопредметныйуказатель. Работабудетполезнадлястудентов,преподавателейюридических вузов,судей,адвокатов,корпоративныхюристов,атакжедляграждан, интересующихсясвоимиправамииобязанностями. УДК347 ББК67.404 ISBN978-5-8354-1019-4 ©Коллективавторов,2014 ©Е.В.Вершинина,А.Г.Долгов,алфавитно-предметныйуказатель,2014 ©Издательство«Статут»,редподготовка,оформление,2014
ОГлАВлЕНИЕ Авторыкомментариев....................................................................................... 4 Вступительноеслово.......................................................................................... 6 Глава.34..аренда.............................................................................................. 10 §1.Общиеположенияобаренде................................................................. 10 §2.Прокат..................................................................................................... 75 §3.Арендатранспортныхсредств................................................................ 93 1.Арендатранспортногосредстваспредоставлениемуслуг поуправлениюитехническойэксплуатации...................................... 93 2.Арендатранспортногосредствабезпредоставленияуслуг поуправлениюитехническойэксплуатации.....................................115 §4.Арендазданийисооружений................................................................122 §5.Арендапредприятий.............................................................................136 §6.Финансоваяаренда(лизинг)................................................................146 Глава.35..наем.жилоГо.помещения..............................................................163 Алфавитно-предметныйуказатель.................................................................219
АВтОРы КОммЕНтАРИЕВ Вавилин Евгений Валерьевич,судьяВысшегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерации,докторюридическихнаук,профессор– ст.614–620. Гонгало Бронислав мичиславович,заведующийкафедройгражданскогоправаУральскойгосударственнойюридическойакадемии,директорУральскогофилиалаРоссийскойшколычастногоправа,докторюридическихнаук,профессор–ст.606(всоавт.сП.В.Крашенинниковым);650–655;671(всоавт.сП.В.Крашенинниковым);687,688. Ем Владимир Саурсеевич,доценткафедрыгражданскогоправаМосковскогогосударственногоуниверситетаим.М.В.Ломоносова,кандидатюридическихнаук–ст.621–625;632–649(всоавт.сА.В.Киселевым). Киселев Александр Викторович,преподавателькафедрыгражданскогоправаМосковскогогосударственногоуниверситетаим.М.В.Ломоносова–ст.632–649(всоавт.сВ.С.Емом). Крашенинников Павел Владимирович,председательКомитетаГосударственнойДумыФедеральногоСобранияРФпогражданскому, уголовному,арбитражномуипроцессуальномузаконодательству,заслуженныйюристРФ,докторюридическихнаук,профессор–вступительноеслово;ст.606(всоавт.сБ.М.Гонгало);609,666;671(всоавт.сБ.М.Гонгало);672–686. майфат Аркадий Викторович,профессоркафедрыгражданскогоправаУральскойгосударственнойюридическойакадемии,доктор юридическихнаук–ст.656–664. михеева лидия Юрьевна,заместительпредседателяСоветаИсследовательскогоцентрачастногоправаприПрезидентеРФ,докторюридическихнаук,профессор–ст.607,608. Рузакова Ольга Александровна,заместительруководителяаппарата КомитетаГосударственнойДумыФедеральногоСобранияРФпогражданскому,уголовному,арбитражномуипроцессуальномузаконодательству,докторюридическихнаук–ст.610–613,668–670.
Авторыкомментариев 5 телюкина марина Викторовна,профессоркафедрыгражданскогоправаРоссийскойакадемиинародногохозяйстваигосударственнойслужбыприПрезидентеРФ,докторюридическихнаук,профессор–ст.665,667. Челышев михаил Юрьевич ,докторюридическихнаук,профессор–ст.626–631.
ВСтуПИтЕльНОЕ СлОВО Договоропередачеввозмездноевременноевладениеи(или)пользованиетогоилииногоимущества,наверное,старейшийпоследоговоровмены,даренияикупли-продажи.Регламентациятакихсоглашенийнасчитываетоколодвухтысячелетий.Приэтомимущественный наем(аренда)претерпеваетнезначительныеизменениянезависимо отвремениипространства(государства).Единственнымисключениемвэтомуниверсальномправилеявляетсянаемжилогопомещения вСССРиврядедругихгосударств,гдепроизошлоогосударствление основнойчастижилищногофонда. Овреде«квартирноговопроса»современМ.Булгакованаписано немало.Тотфакт,чтоэтотвопросочень«портиллюдей»,объясняется преждевсеготем,чтоприсоветскойвластиосновнаячастьжилищного фондапринадлежалагосударству.Правогражданинапроживатьвжиломпомещениивозникаловрезультатетакназываемойпрописки.Отдельныесчастливчикиполучалигордоезвание«ответственныйквартиросъемщик».Всеэтиблагадоставалисьгражданамисключительно ссоизволениявластей.Такиеспецифическиеотношениямеждугосударствомигражданиномпоповодунаймапоследнимжилогопомещенияобусловленывтомчислеитойсоциальнойфункцией,которая возлагаласьнажилье.Жильебылонепростоимуществом,ноисвоего родаотличительнымпризнакомдлятого,комуоносдавалосьвнаем, взависимостиотместарасположения,площадиистепеникомфорта. Постепеннодоговоримущественногонаймажилогопомещения былвыведеннаграницучастногоипубличногоправа.ВГражданский кодексРСФСР1922г.нормыонаймежилыхпомещенийвсеещебылирасположенывглаве«Имущественныйнаем».ОкончательноевыведениепроблемжилыхпомещенийвособыйинститутбылозакрепленосистемнымпостановлениемЦИКиСНКСССРот17октября 1937г.«Осохранениижилогофондаиулучшениижилищно-коммунальногохозяйствавгородах» 1. Итак,насегодняшнийденьмыимеемдваустоявшихся,развитых гражданско-правовыхинститута–арендуинаемжилогопомещения, 1 Собраниезаконодательства(далее–СЗ)СССР.1937.№69.Ст.314.
Вступительноеслово 7 выраженныхвдвухглавахГражданскогокодексаРоссийскойФедерации(далее–ГКРФ)–34и35,атакжевцеломрядезаконодательныхиподзаконныхактовпоихповодуиогромноммассивесудебной практикикакарбитражныхсудов,такисудовобщейюрисдикции. ВнастоящеевремянормыодоговореарендывцеломиоботдельныхеговидахсодержатсянетольковГКРФ,ноивиныхнормативных правовыхактах,вчастностивЗемельном,Лесном,Водномкодексах, КодексеторговогомореплаванияРФ,федеральныхзаконахот21июля 1997г.№122-ФЗ«Огосударственнойрегистрацииправнанедвижимоеимуществоисделоксним» 1,от29октября1998г.№164-ФЗ«О финансовойаренде(лизинге)» 2,от25июня2002г.№73-ФЗ«Обобъектахкультурногонаследия(памятникахисторииикультуры)народовРоссийскойФедерации» 3,от24июля2002г.№101-ФЗ«Обоборотеземельсельскохозяйственногоназначения» 4,от8ноября2007г. №257-ФЗ«Обавтомобильныхдорогахиодорожнойдеятельности вРоссийскойФедерациииовнесенииизмененийвотдельныезаконодательныеактыРоссийскойФедерации» 5имногихдругих.Одним изглавныхдокументов,содержащихразъяснениязаконодательства обаренде,являетсяпостановлениеПленумаВысшегоАрбитражногоСудаРоссийскойФедерацииот17ноября2011г.№73«ОботдельныхвопросахпрактикипримененияправилГражданскогокодекса РоссийскойФедерацииодоговореаренды»(вред.Постановленияот 25января2013г.№13). Нормыодоговоренаймажилогопомещениясодержатсянетольковгл.35ГКРФ,новпервуюочередьвЖКРФ,атакжевЗаконеРФ от4июля1991г.№1541-I«ОприватизациижилищногофондавРоссийскойФедерации»,сизменениямиидополнениями,огромномколичествеподзаконныхактовкакроссийского,такирегионального уровня.ДляприменениянормгражданскогоижилищногозаконодательстваважнейшеезначениеимеетпостановлениеПленумаВерховногоСудаРоссийскойФедерацииот2июля2009г.№14«Онекоторыхвопросах,возникшихприпримененииЖилищногокодексаРоссийскойФедерации» 6. * * * 1 СЗРФ.1997.№30.Ст.3594. 2 СЗРФ.1998.№44.Ст.5394. 3 СЗРФ.2002.№26.Ст.2519. 4 СЗРФ.2002.№30.Ст.3018. 5 СЗРФ.2007.№46.Ст.5553. 6 БюллетеньВерховногоСудаРФ.2009.№9.
8 Вступительноеслово Предлагаемоеизданиесодержитпостатейныекомментариикгл.34 «Аренда»игл.35«Наемжилогопомещения»ГКРФ.Авторамиэтих комментариевявляютсяпредставителиразныхюридическихшкол инаправлений.Вкнигепроведенанализгражданскогоижилищного законодательства,рассмотренасудебнаяпрактикаарбитражныхсудов исудовобщейюрисдикции.
ЧАСТЬ ВТОРАЯ
(В ред. федеральных законов от 12.08.1996 № 110-ФЗ, от 24.10.1997 № 133-ФЗ,
от 17.12.1999 № 213-ФЗ, от 26.11.2002 № 152-ФЗ, от 10.01.2003 № 8-ФЗ,
от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 26.03.2003 № 37-ФЗ, от 11.11.2003 № 138-ФЗ,
от 23.12.2003 № 182-ФЗ, от 29.12.2004 № 189-ФЗ, от 30.12.2004 № 219-ФЗ,
от 21.03.2005 № 22-ФЗ, от 09.05.2005 № 45-ФЗ, от 18.07.2005 № 89-ФЗ,
от 02.02.2006 № 19-ФЗ, от 18.12.2006 № 231-ФЗ, от 30.12.2006 № 276-ФЗ,
от 26.01.2007 № 5-ФЗ, от 20.04.2007 № 53-ФЗ, от 26.06.2007 № 118-ФЗ,
от 19.07.2007 № 197-ФЗ, от 24.07.2007 № 218-ФЗ, от 02.10.2007 № 225-ФЗ,
от 25.10.2007 № 234-ФЗ, от 04.11.2007 № 251-ФЗ, от 29.11.2007 № 287-ФЗ,
от 06.12.2007 № 334-ФЗ, от 24.04.2008 № 49-ФЗ, от 14.07.2008 № 118-ФЗ,
от 25.12.2008 № 280-ФЗ, от 30.12.2008 № 308-ФЗ, от 09.04.2009 № 56-ФЗ,
от 17.07.2009 № 145-ФЗ, от 08.05.2010 № 83-ФЗ, от 07.02.2011 № 4-ФЗ,
от 18.07.2011 № 216-ФЗ, от 19.07.2011 № 248-ФЗ, от 19.10.2011 № 284-ФЗ,
от 21.11.2011 № 329-ФЗ, от 28.11.2011 № 336-ФЗ, от 28.11.2011 № 337-ФЗ,
от 30.11.2011 № 363-ФЗ, от 14.06.2012 № 78-ФЗ, от 28.06.2013 № 134-ФЗ,
от 02.07.2013 № 185-ФЗ, от 23.07.2013 № 251-ФЗ, от 02.12.2013 № 345-ФЗ,
от 21.12.2013 № 363-ФЗ, от 21.12.2013 № 379-ФЗ, от 28.12.2013 № 416-ФЗ,
с изм., внесенными Федеральным законом от 26.01.1996 № 15-ФЗ,
Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.12.1997 № 21-П)
26 января 1996 г.
№ 14-ФЗ
ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Принят Государственной Думой
22 декабря 1995 г.
Глава 34. аренда § 1. Общие положения об аренде Статья 606. Договор аренды По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. 1.Договораренды(имущественногонайма)являетсяоднимизнаиболеераспространенных.Онизвестениздревлекакнаиболееадекватная правоваяформапередачиимуществавовременноепользованиезаплату. Историядоговораарендынасчитываетоколодвухтысячелетий.ДоговорарендыинекоторыееговидыбылиизвестныещевДревнемРиме. Римскоечастноеправоразграничивалотриотдельныхдоговоранайма: «а)наемвещей(locatio-conductiorerum),б)наемуслуг(locatio-conductio operarum),в)наемработыилиподряд(locatio-conductiooperisилиoperis faciendi).Общеемеждуэтимитремядоговорамиусматривалосьвтом, чтооднасторонаобязуетсяпредоставитьдругойсторонепользование известнымобъектом,адругаясторонаобязуетсяуплатитьпервойсторонезапользованиеопределенноеденежноевознаграждение» 1. Нормыодоговореимущественногонаймабылиизвестныкакдореволюционномуроссийскому,такисоветскомузаконодательству. ВСводезаконовРоссийскойимперииимущественнымнаймом признавалсядоговор,всилукоторогооднастороназаопределенное вознаграждениеобязываласьпредоставитьдругойсторонесвоювещь вовременноепользование.Предметнайма,срокпользованияивознаграждениезанегосоставлялисущественныеусловияэтогодоговора 2. 1 Краснокутский В.А.,Новицкий И.Б.,Перетерский И.С.и др.Римскоечастноеправо: Учебник/Подред.И.Б.Новицкого,И.С.Перетерского.М.:Юристъ,2004;СПС«КонсультантПлюс». 2 См.:СводзаконовРоссийскойимперии.СПб.:Изд.Я.Канторович,1896.Т.10. Ч.1.Ст.1691.
Статья606 11 Ужевдореволюционнойнаукеставилисьтакиепроблемныевопросы,которыеимеютзначениеипосейденьвпрактикезаключения договороваренды.Кпримеру,невсегдаоднозначнорассматривается предметдоговорааренды.Так,К.П.Победоносцевписал,что«предметомнаймаслужитизвестное,определенноеимущество,нетолько свое,ноичужое(доверенноевхозяйственноеуправлениеираспоряжение);можетслужитьнетолькоматериальноеимущество,ноиправо,еслионо,посвойствусвоему,способнокотдельномуупотреблениюилипользованию» 1.Ивнастоящеевремянеутихаютспорыотносительновозможностипредоставлениявпользованиеимущественных прав,которыевходятвпонятие«имущество»всоответствиисост.128 ГКРФ.Особуюактуальностьприобретаетданныйвопросприпередачеварендупредприятия,всоставкоторогомогутвходитьразличныевидыимущественныхправ,втомчислеисключительныеправа. ВГКРСФСР1922г.раздел,посвященныйимущественномунайму,предшествовалразделуодоговорекупли-продажиименыиохватывалнормыодоговоренаймажилогопомещения.ВэтомКодексе упоминалосьтакжеодоговорахнаймагосударственныхиликоммунальныхпредприятийкакразновидностидоговораимущественного наймаиустанавливалсяограничительныйсрокнайма–12лет. Статья275ГКРСФСР1964г.определяладоговоримущественного наймакакдоговор,покоторомунаймодательобязуетсяпредоставить нанимателюимуществововременноепользованиезаплату.Вданном Кодекседоговоруимущественногонаймабылапосвященацелаяглава,вкоторойупоминалсядоговорпрокатакакразновидностьдоговораимущественногонайма. В1989г.былипринятыОсновызаконодательстваСоюзаССРисоюзныхреспубликобаренде 2,содержащие33статьииосуществлявшие регулированиеотношенийпоаренде.Внаукеназванныйнормативныйактподвергалсясправедливойкритикепоразнымоснованиям. Внем,как,впрочем,ивдругихактахтоговремени,невсегдачетко проводиласьграньмеждусубъектомдоговораарендыиегообъектом. Вчастности,термин«предприятие»использовалсявразныхзначениях. НормыГКРФобарендедостаточностабильныиредкоподвергаютсяизменениям.С1марта1996г.(датывступлениявсилучастивторойГК)вгл.34Кодексатолькотриразавносилисьизменения. 2.Сторонамидоговораарендыявляютсяарендодатель(наймодатель)(см.ст.608ГКикомментарийкней)иарендатор(наниматель). 1 Победоносцев К.П.Курсгражданскогоправа.Частьтретья:Договорыиобязательства.М.:Статут,2003.С.344. 2 УтвержденыВССССР23ноября1989г.№810-1(ВедомостиВСРСФСР.1989. №25.Ст.481).