Книжная полка Сохранить
Размер шрифта:
А
А
А
|  Шрифт:
Arial
Times
|  Интервал:
Стандартный
Средний
Большой
|  Цвет сайта:
Ц
Ц
Ц
Ц
Ц

Новое в долевом строительстве. Комплексный анализ и практические рекомендации

Покупка
Основная коллекция
Артикул: 612831.01.99
Настоящее (второе) издание подготовлено с учетом изменений, внесенных в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Федеральным законом от 18 июля 2006 года N 111-ФЗ, а также других нормативных правовых актов, касающихся долевого строительства. В работе представлены результаты комплексного анализа действующего российского законодательства и правовых отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Особое внимание в работе уделено вопросам возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, а также обеспечения исполнения обязательств по договору залогом и поручительством. Практический интерес представляют приведенная типовая форма договора об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (данная форма апробирована и применяется на практике), а также соответствующие приложения, в которых перечислены документы и информация, представляемые застройщиком участнику долевого строительства. Для руководителей и специалистов строительных организаций, занимающихся при влечением денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, студентов, других практических работников, а главное граждан, интересующихся операциями по инвестированию средств в строительство недвижимости и приобретением квартир.
Гринев, В. П. Новое в долевом строительстве: комплексный анализ и практические рекомендации / В. П. Гринёв. - 2-е изд., доп. и перераб. - Москва : ГроссМедиа : РОСБУХ, 2007. - 102 с. - (Жилищный вопрос). - ISBN 978-5-476-00364-9. - Текст : электронный. - URL: https://znanium.com/catalog/product/349198 (дата обращения: 28.03.2024). – Режим доступа: по подписке.
Фрагмент текстового слоя документа размещен для индексирующих роботов. Для полноценной работы с документом, пожалуйста, перейдите в ридер.
Жилищный
вопрос

ВЛ. Гринёв

Новое в долевом строительстве

Комплексный анализ и практические рекомендации

Жилищный
вопрос

В.П. Гринёв

НОВОЕ
В ДОЛЕВОМ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ
КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ
И ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

.~ --~

МОСКВА 2007

УДК 347.454.3(470+571)

ББК 67.404.2(2Рос)

Г85

Автор:
Грннев В.n. - член Союза юристов Москвы, окончил Российскую Академию
Правосудия. Руководитель Договорно-правового
департамента Группы компаний «ТЕХСТРОЙ». Имеет ученую степень и ученое звание. Автор ряда работ
по градостроительству: «Жилищное
И градостроительное законодательство
{словарь-справочник)>>, «Правовое регулирование градостроительной деятельности» и др.

ГрИНёВ, Валерий ПёцutОВИЧ .
Г85
Новое в долевом строительчве,
Комплексный анализ и практические рекомендации
/ в. п. Гринёв. - 2-е изд., доп. и перераб. Москва:
ГроссМедиа : РОСБУХ, 2007.-' 104 с. '- (Жилищный вопрос).IsBN 978-5-476-00364~9.
.
.

AreHTqJJ0pp
РГБ

Настоящее (B~opOe)издание подготовлено с учетом изменений, внесенных в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных Ь6ъеКТО8недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РОССИЙСJ(ОЙ
Федерации» ФеДеральным законом
от 18 июля 2006 года N!!111-ФЗ, а такжедругих нормативных правовых актов,
касающихся долевого строительства. В работе представлены результаты комплексного анализа действующего российского законодательства и правовых
отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Особое внимание в работе уделено вопросам возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, а также обеспечения исполнения обязательств по договору залогом и поручительством.
Практический интерес представляют приведенная типовая форма договора об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных
домов
(данная форма апробирована и применяется на практике), а также соответствующие приложения, в которых перечислены документы и информация,
представляемые застройщиком участнику долевого строительства.
Для руководителей и специалистов строительных организаций, занимающихся привлечением денежных средств для долевого строительства объектов недвижимости, студентов, других практических работников, а главное
граждан, интересующихся операциями по инвестированию средств в строительство недвижимости и приобретением квартир.

ISBN 978-5-476-00364-9
© 3АО «ГроссМедиаФерлаг»,2007
© ОАО «РОСБУХ», 2007
© вл Гринёв,текст,2007

Содержание

Введение.
. .
.
.
7

ГЛАВА 1. Понятие
договора
участия
граждан
и юридических
лиц
в долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и иных объектов
недвижимости
9
1.1. Сущность.и форма договора
13
1.2. Стороны по договору
14

ГЛАВА 2. Содержание
договора.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
15

2.1. Существенные условия договора.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
15
2. 1. 1. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты . . . . . . . . . . . ..
16
2.1.2. Срок передачи застройщиком объектадолевого

строительстваучастнику долевого строительства
18
2.1.3.
Гарантии качества,предусмотренные договором.
. . . . ..
19
2.2. Иные условия договора
20

2.2.1. Передача объектадолевого строительства.. . . . . . . . . . . ..
22
2.2.2. Уступкаправ требований по договору
.....
:...........
24
2.2.3. Исполнение обязательствпо договору.
. . . . . . . . . . . . . . ..
24
2.2.4. Обеспечение исполнения обязательствпо договору.
. . . ..
24

2.2.5. Расторжениедоговора и односторонний отказотего

исполнения.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
28
2.2;6. Наследование прав и обязанностей по договору.
. . . . . . ..
30

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

2 ЗакаэЗ
5

ГЛАВА 3. Проектная декларация.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
31

ГЛАВА 4. Государственная регистрация.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
37
4.1. Государственная регистр~.ция права собственности
на объекты долевого строительства
37
4.1.1. Государственная регистрация права собственности
на объекты незавершенного
строительства
39
4.2. Государственная регистрация договора
39

ПРИЛОЖЕНИЯ.............................................
41

Приложение
NQ1. Типовая форма договора (вариант) об участии
граждан в долевом строительстве многоквартирных
домов
....
41
Приложение
NQ2. Договор NQ_
Участия в долевом строительстве
объекта недвижимости.
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
51
Приложение
NQ3. Договор NQ_
Уступки прав и перевода долга по

договору участия в долевом строительстве
58
Приложение
NQ4. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов
и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

NQ214-ФЗ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ..
62
Приложение
NQ5. Федеральная служба по надзору в сфере защиты
прав потребителей и благополучия
человека.
. . . . . . . . . . . . . . ..
91
Приложение
NQ6. График платежей
100
Приложение
NQ7. Список рекомендуемых
документов
102

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

б

ВВЕДЕНИЕ

Участие граждан и юридических
лиц в долевом строительст
ве многоквартирных
домов
и иных объектов
недвижимости
до

принятия 30 декабря 2004 года Федерального
закона NQ214-ФЗ

«Об участии в долевом
строительстве
многоквартирных
домов

и иных объектов
недвижимости
и о внесении изменений
в неко
торые законодатеЛЬJ:iые акты Российской
Федерации»
(далее 
Федеральный
закон NQ214-ФЗ)
действующим
гражданским
за
конодательством
не регулировалось.

В силу этого отношения
строительных
организаций
и уча
стников
долевого
строительства
строились
без четко
опреде
ленных
правом
норм.
Зачастую
правоустанавливающие
доку
менты
между
соответствующими
субъектами
правоотноше
ний в основном
учитывали
интересы
только
строительных
ор
ганизаций.
Вышеупомянутый
Федеральный
Закон
призван
урегулиро
ваТь не только отношения,
связанные с привлечением
денежных

www.l000knlg.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

_
2*
7

средств для долевого строительства
на основе договоров
между

застройщиками'
и гражданами
и юридическими
лицами,
но и с

возникновением
у участников
долевого
строительства
права

собственности.

Кроме того, принятый
Закон
устанавливает
гарантии защи
ты участников
договорных
отношений
прав, законных
интересов

и имущества.

Впервые
в российской
правотворческой
деятельности
на

уровне федерального
законодательства
единым законом
введе
на обязанность
застройщика,
независимо
от его организацион
но-правовой
формы,
не только
иметь в собственности
или на

праве аренды земельный участок
и разрешение
на строительст
во, но самое главное - еще до заключения
договора
с первым

участником
долевого
строительства
подготовить
и опублико
вать в соответствующие
сроки проектную
декларацию,
включа
ющую в себя информацию
не только о своей организации,
но и

о проекте строительства.

Внесенные
в Федеральный
закон
NQ214-ФЗ
поправки
(от

18 июля 2006 г. NQ111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. NQ160-ФЗ)
не

только призваны выстроить правоотношения
между застройщи
ками
и участниками
долевого
строительства,
но и породить

дальнейшее
совершенствование
финансово-кредитного
секто
ра экономики
и принятия
ряда подзаконных
актов.

Безусловно,
эффективность
Федерального
закона
можно

будет оценить только
на основе анализа правоприменительной

практики
по договорам
об участии граждан
и юридических
лиц

в долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и иных объ
ектов недвижимости.

, Застройщик
- лицо, обеспечивающее
на принадлежащем
ему земельном
участке
строительство,
реконструкцию,
капитальный
ремонт
объектов
капитального
строительства,
а также выполнение
инженерных
изысканий,
подготовку проектной
документации
для строительства,
реконструкции,
капитального
ремонта
(п. 16 ст. 1 Градостроительного
кодекса
рф от
29 декабря
2004 г.).

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

8

ГЛАВА 1.
Понятие договора участия граждан
и юридических лиц в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости

в соответствии
с действующим
Гражданским
кодексом
рф2

договором
признается
соглашение
двух или нескольких
лиц об

установлении,
изменении
или прекращении
гражданских
прав и

обязанностей.
Договор,
заключаемый
гражданами
и юридическими
лица
ми о долевом
строительстве
многоквартирных
домов
и иных

объектов
недвижимости,
призван
стать основным
документом,

регулирующим
пра-вовые и финансовые
отношения,
взаимные

обязательства,
ответственность
сторон
и порядок
разрешения

споров.

, Статья 420 ГК РФ.

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

9

Договор
участия
граждан
и юридических
лиц
в долевом

строительстве
характеризуется,
прежде
всего, как юридический

факт, относящийся
к правомерным
действиям,
направленным
на

достижение
определенного
правового
результата (установление,

изменение
или прекращение
гражданских
прав и обязанностей).

Принципиальная
схема организации
строительства
предпо
лагает последовательное
прохождение
трех этапов: изыскатель
ские работы - проектные
работы - собственно
строительств03•

В ходе первого
этапа проводится
сбор информации
об ус
ловиях будущего
строительства
и будущей
деятельности
наме
ченного
к постройке
объекта4,
а также
инженерные
изыскания,

Т.е. изучение при родных условий и факторов
техногенного
воз
действия
в целях рационального
и безопасного
использования

территорий
и земельных
участков
в их пределах,
подготовки

данных
по обоснованию
материалов,
необходимых
для терри
ториального
планирования,
планировки
территории
и архитек
турно-строительного
проектирования5•

Этот этап завершается
передачей застройщику
результатов

инженерно-геологических,
топографо-геодезических,
гидроме
теорологических,
инженерно-изыскательских
и
других
работ,

соответствующих
материалов
в виде технических
обмеров,
за
ключений
и др.

В ходе второго этапа составляются
проекты и сметы к нему,

а завершается
он обычно экспертизой
проекта.

Третий этап представляет собой возведение
объекта в соот
ветствии с проектом
и сметой.

Проектная
документация
составляется
с учетом
результа
тов изыскательских
работ. В зависимости
от сложности
предсто
з Брагинский М.И., Витрянский В.В.- Договорное право. Книга третья. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: «Статут», 2003, с. 151.

4 Басин Ю.Г. Проект. Строительство. Закон. М., 1989. с.51.

5 Пункт 15 ст. 1 Градостроительного кодекса (Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N2190-ФЗ).

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

10

ящих работ она включает технико-экономическое
обоснование

вместе с рабочей
документациейб
либо
также
основанный
на

технико-экономическом
обосновании
технический
проект
(его

детализация
содержится
в подобных
случаях в рабочих
черте
жах). При участии в работе архитектора
подготавливается
архи
тектурный
проект7,
который
содержит
архитектурные
решения,

необходимые
для разработки
проектной
документации.

Все, о чем шла речь. в такой же мере относится
и к изыска
тельским
работам,
которые
имеют
целью обеспечить
технико
экономическое
обоснование
строительства
объекта, определяя,

что и где следует строить.

В этой связи законодатель
возложил
на того, кто выступает

в роли застройщика,
последствия
ненадлежащего
составления

теХНИI{~СКОЙдокументации
и выполнения
работ с недостатками.

включая обнаруженные
в ходе строительства.
а также в процес
се эксплуатации
созданного
H~ основе
проектно-техничеtкой

документации
объекта8•

Что касается договора
участия граждан
и юридических
лиц в

долевом
строительстве,
то следует отметить,
что он в первую

очередь
регулирует
экономические
отношения
по выполнению

работ. Выполнение
работы направлено
на достижение
опреде
6 В случаях,
когда
речь идет о технологически
несложных
объектах,
в том
числе тех, которые
строятся
по проектам
массового
и повторного
применения,
допускается
возможность
разработки
непосредственно
на основе утвержденных
(одобренных)
обоснований
инвестиций
в строительстве
либо градостроительной
документации
рабочего
проекта
или рабочей документации
(СНиП 11-01-95).

7 Архитектурный
проект
- архитектурная
часть документации
для строительства
и градостроительной
документации,
содержащая
архитектурные
решения,
которые
комплексно
учитывают
социальные,
экономические,
функциональные,
инженерные,
технические,
противопожарные,
санитарно-гигиенические, экологические,
архитектурно-художественные
и иные требования
к объекту в объеме,
необходимом
для разработки
документации
для строительства
объектов,
в проектировании
которых
необходимо
участие
архитектора
(абз. 4

СТ.2 Федерального
закона
от 17 ноября
1995 г. NQ169-ФЗ
«Об архитектурной
деятельности
в Российской
Федерации»).

8 Пункт
2 ст. 761 ГК РФ.

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

11
.

ленного результата, имеющего
конкретное
вещественное
и обо
собленное
от исполнителя
выражение.
Последнее
объясняется

тем, что результат работы должен быть передан.

Отмеченный
признак
сближает договор
участия в долевом

строительстве
с договором
подряда и купли-продажи.
Вдогово
ре подряда, как и при купле-продаже,
одна сторона (подрядчик)

передает другой
стороне (заказчику)
вещь в собственность
кре
дитора,
однако
договор
подряда,
хотя и может
предусматри
вать передачу вещи как результата выполненной
работы в соб
ственность заказчика,
направлен на изготовление
вещи, опреде
ляемой в момент
заключения
договора
родовыми
признаками.

Напротив,
предмет
договора
купли-продажи
уже
на этот

момент может быть индивидуально-определенным.
Кроме того,

подрядчик
обязан передать не любую вещь, а именно ту, кото
рая явилась результатом
его работы.
В силу этого обстоятельст
ва договор
участия в долевом
строительстве
охватывает
отно
шения не только товарного
обращения,
но и производства
мате
риальных благ.

Исходя
из вышеизложенного,
можно
выделить следующие

конститутивные
признаки
обязательства,
устанавливаемого
до
говором
участия в долевом
строительстве:

• одна сторона по договору
(застройщик)
выполняет работу

с целью удовлетворения
тех или иных индивидуальных
запросов

и требований
другой
стороны;

• застройщик
обязуется
выполнить
определенную
работу,

результатом
которой
является создание
новой
вещи - много
квартирного
дома или иного объекта недвижимости;

• вещь, созданная по этому договору,
находится в собствен
ности или на праве аренды застройщику
до момента
принятия

выполненной
работы;

• застройщик
обязуется
выполнять
работу за свой риск, хо
тя он выполняет
работу не только своим иждивением,
но за счет

привлечения
денежных
средств граждан
и юридических
лиц.

www.l000knig.ru
www.l000knig.ru
www.l000knig.ru

12