Ипотечное жилищное кредитование: жилье взаймы


Серия «Консультирует юрист»






                АНТОН ГУСЕВ





ИПОТЕЧНОЕ ЖИЛИЩНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛЬЁ ВЗАЙМЫ










Ростов-на-Дону «Феникс» 2012

УДК 349.4 ББК 67.404.1.2 КТК 0767
     Г96




      Гусев А.
Г96 Ипотечное жилищное кредитование : жильё взаймы / А. Гусев. — Ростов н/Д : Феникс, 2012. — 93, [1] с. — (Консультирует юрист).

ISBN 978-5-222-19309-9

        Слово «кредит» за последние 10 лет стало такой же неотъемлемой частью жизни нашего общества как, пожалуй, поход в магазин. В условиях международного финансового кризиса значимость кредитов особенно возросла. Ну, посудите сами — куда можно вложить деньги, не опасаясь за их будущее? Только в недвижимость. В этой связи особенно возрастает актуальность ипотечных кредитов. Как не оказаться обманутыми банкиром при заключении кредитного договора? Что такое ипотека? Какие ограничения и запреты может повлечь залог недвижимости? Как не оказаться на улице в случае судебного спора с кредитной организацией? Эти и многие другие вопросы ежечасно мучают граждан, оказавшихся стороной договора ипотечного жилищного кредитования.
        Книга призвана помочь читателям найти ответы на них в океане множества сложных и подчас противоречащих друг другу законов. Здесь конкретные жизненные ситуации подкреплены выдержками из законов, комментариями и процессуальными документами, что, несомненно, делает ее вашим незаменимым помощником в перипетиях договорных отношений с кредитной организацией.


ISBN 978-5-222-19309-9                  УДК 349.4
ББК 67.404.1.2




                         © Гусев А., 2011
                         © Оформление: ООО «Феникс», 2012

                    Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счете вышли на то, что главным механизмом должна быть ипотека. Непривычный механизм. Еще пять-семь лет назад само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что со всем этим делать. Но ипотека вошла в нашу жизнь, люди стали приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное — не обесценить саму конструкцию, а, наоборот, придать ей дополнительную эластичность, дать дополнительные деньги. И в этом плане как раз и выстроены все наши решения. Мы не должны подорвать веру в те механизмы, которые мы с таким трудом создавали.
                                 Д.А. Медведев, Президент Российской Федерации¹

                    Жилищный вопрос, как мы с вами хорошо знаем, касается практически каждого российского гражданина, каждого нашего человека. В нашей стране эта проблема всегда была очень острой. Всегда. Цены на квартиры по-прежнему высоки. Только 18% наших граждан могут самостоятельно решать жилищные проблемы. Только 18%! Наша задача — сформировать предпосылки для перехода к качественно новому этапу в развитии жилищной сферы. Необходимо довести эту цифру хотя бы до 60%, чтобы 60% граждан могли решать жилищную проблему. При известных налаженных государством инструментах, но самостоятельно.
В.В. Путин,
                                       Председатель Правительства Российской Федерации

¹ Из беседы Д.А. Медведева с главным редактором информационной службы НТВ Т.Р. Митковой // http://kremlin.ru/. Сайт Президента Российской Федерации Д.А. Медведева.

3

            ОТ АВТОРА



   Проблема жилья является наиболее актуальной в современном обществе. Одним из способов ее решения становится ипотечное жилищное кредитование.
   Формирование в Российской Федерации действенной системы ипотечного жилищного кредитования определено Президентом Российской Федерации и Правительством Российской Федерации в числе приоритетных направлений государственной жилищной политики. Так, в Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 «О бюджетной политике в 2010—2012 годах» указано, что возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами¹.
   Рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. Приобрести жилье в собственность по договору купли-продажи без использования заемных средств для большинства граждан Российской Федерации не представляется возможным. Ипотечное кредитование является наиболее приемлемым способом приобретения права собственности на жилое помещение.
   С ростом удельного веса ипотечных кредитов в кредитной политике банков и заемщики и кредиторы стали сталкиваться с определенными вопросами и проблемами, возникающими как при заключении, так и при исполнении договоров об ипотечном жилищном кредитовании. С одной стороны, в ряде случаев заемщики недобросовестно ведут себя по отношению к банкам, уклоняясь от внесения аннуитетных платежей. С другой — банкиры не всегда входят в положение заемщика, стремясь поскорее обратить взыскание на заложенную квартиру, дом. Во избежание последней ситуации актуальным становится вопрос о повышении правовой грамотности заемщиков в отношениях с банками, регулируемыми законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». На это обратил внимание Конституционный Суд РФ, назвав гражданина экономически слабой стороной в отношениях с банковской сферой². Согласился с ним и Верховный Суд РФ¹. Эти мнения и сподвигли автора на написание настоящей книги.

¹ О бюджетной политике в 2010—2012 годах: Бюджетное послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 // Парламентская газета. № 28. 2009.

² Определение Конституционного Суда РФ от 29.01.2009 № 190-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Маннанова Венера Фанисовича на нарушение его конституционных прав частью второй статьи 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности».

4

   Как не оказаться обманутыми банкиром при заключении кредитного договора? Что такое ипотека? Какие ограничения и запреты может повлечь залог недвижимости? Как не оказаться на улице в случае судебного спора с кредитной организацией? Эти и многие другие вопросы ежечасно мучают граждан, оказавшихся стороной договора ипотечного жилищного кредитования. Книга призвана помочь читателям найти ответы на них в океане множества сложных и подчас противоречащих друг другу законов.
   В завершение краткого вступительного слова разрешите представиться. Помимо практической деятельности юриста, осуществляемой мной с 2003 года, я являюсь автором свыше 10 книг, опубликованных в 2005— 2011 годах издательством «Феникс», среди которых «Все о квартирном вопросе», «Я — собственник жилья: ТСЖ, ЖКХ, самоуправление», «Юридический справочник должника и взыскателя: вы и судебный пристав», «Юридический справочник современной женщины», «Комментарий к Закону о полиции» и многих других. В 2008 году в соавторстве с д.ю.н., проф. В.В. Ярковым мной написана книга «Проблемные вопросы гражданского и арбитражного процессов». Также я являюсь автором свыше 40 научных трудов и публикаций в прессе. Если данное резюме повысило мой заочный авторитет среди читателей, буду рад; это означает, что книга просто обязана его подтвердить.
   Свои вопросы, пожелания и предложения, возникшие в связи с прочтением данной книги, автор просит направлять на его электронный адрес: n_gap@rambler.ru. Приятного и полезного вам чтения!

¹ Решение Верховного Суда РФ от 18.02.2009 № ГКПИ09-5 «Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим абзаца второго пункта 6.4 Инструкции Банка России от 02.07.2009 № 63».

Глава первая.


            ПОНЯТИЕ, СУЩНОСТЬ, ЗНАЧЕНИЕ ИПОТЕКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ


   Формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема¹.
   В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль.
   Обратимся к истории ипотечного жилищного кредитования.
   В Древнем Риме самостоятельного объекта, жилого помещения, не было. В римском праве развитие системы обеспечения обязательств началось с института фидуции (fiducia — уверенность, доверие), основанного на временной передаче кредитору права собственности на вещь, служащую обеспечением долга. Этот правовой институт строился на полном доверии должника к кредитору, что отразилось в его наименовании. Впоследствии в рамках преторского права стал применяться договор о залоге (pignus), по которому вещь передавалась во владение кредитора, но право собственности на нее сохранялось у должника². Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
   Поскольку по римскому праву для отчуждения имущества требовалось соблюдение торжественной формы (mancipatio или in jure cessio), то именно такая форма и применялась при fiducia. Сопровождало торжественное отчуждение предмета залога публично выраженное соглашение сторон, предусматривавшее обязанность кредитора возвратить имущество должнику по уплате им долга или вознаградить должника за вред и убытки, причиненные ему в случае нарушения такого обязательства. Именно от этого соглашения, pactum fiducia, и сама сделка, и предмет залога получили название fiducia. Эта форма залога по римскому праву представляла собой соединение двух совершенно независимых друг от друга частей (а именно отчуждение имущества должника в собствен

¹ Руденко ЕЮ. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: автореф. дис. ... канд. юр. наук. — Краснодар, 2009. — 26 с.

² Там же.

6

ность кредитора и договор — pactum fiducid), порождавших личные отношения между кредитором и должником¹.
   С упадком Римской империи институт ипотеки на время прекратил свое существование. Возродился он только в Средние века в Европе.
   В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и, по существу, являлась первым видом кредитования.
   Оформление залога, согласно Псковской судной грамоте, происходило путем передачи кредитору грамоты на предмет залога. При наличии грамоты кредитор выступал в роли залогодержателя. Одновременно с грамотой кредитору передавалось обремененное имущество.
   На основании Соборного уложения 1649 года предметом залога могли быть вещи, принадлежащие лицу на праве собственности. В случае невыполнения должником обязательств по обеспеченной ипотекой сделке заложенные вещи обращались в собственность кредитора.
   В 30-х годах XVIII века была осуществлена реформа залогового права, которая базировалась на идее защиты обоюдных интересов должников и кредиторов. Начиная с 1737 года залоговое право не трансформировалось в право собственности, а заложенная вещь по указу императрицы Анны Иоанновны подлежала продаже с публичных торгов.
   Проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования.
   В XVIII веке происходит становление и развитие кредитных учреждений. В1754 году появился первый банк. В 1862 году были образованы первые кредитные общества.
   К началу XX века в Российской империи существовал рынок ипотечных кредитов, который был ликвидирован после 1917 года.
   Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое. В связи с этим ипотека временно прекратила свое существование и начала возрождаться только в середине XX века.
   В Гражданском кодексе 1964 года залог включен в главу «Обеспечение исполнения обязательств», ему посвящено несколько статей, которые не позволяли широко использовать залоговое обязательство.
   Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлены необходимостью решения жилищного вопроса населения².

¹ Там же.

² Гаджиев М.Г. Совершенствование финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования в России: автореферат дис. ... канд. экон. наук. — М., 2007. — 24 с.

7

   Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан Российской Федерации является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.
   Залог недвижимости (ипотека) представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга и процентов по кредитному договору. В случае неисполнения обязательств по кредитному договору залогодателем кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога, жилое помещение, и реализовать его путем продажи с публичных торгов.
   В случае невозможности исполнить обязательства по оплате в установленный договором срок и для недопущения обращения взыскания на жилое помещение заемщик может сделать «кредитную перезагрузку», т.е. обратиться в иной банк для получения кредита на погашение задолженности под залог имеющихся иных жилых помещений.
   Однако к предмету залога, как правило, предъявляются дополнительные требования, в частности: здание, в котором находится предмет залога, не должно находиться в аварийном состоянии, состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, должно иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент, не состоять в планах органов местного самоуправления/органов государственной власти на снос.
   Обеспечение ипотечного кредита может быть оформлено трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (продавец, покупатель и банк) последовательно и практически одновременно фиксируют, регистрируют переход права собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи; договором об ипотеке приобретенного жилого помещения¹.
   В трехстороннем договоре участвуют продавец, покупатель и банк (смешанный договор купли-продажи и ипотеки квартиры — соглашение, заключаемое в письменной форме путем составления одного документа между собственником жилого помещения (продавцом), покупателем (заемщиком) и кредитором (заимодавцем), предоставляющим денежные средства заемщику для приобретения этого жилого помещения с передачей

¹ О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (вместе с Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации): Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 (в ред. от 08.05.2002) // Собрание законодательства РФ. 2000. № 3. Ст. 278.

8

его в залог (ипотеку), который объединяет в себе договор купли-продажи квартиры и договор об ипотеке).
   В контексте жилого помещения понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
   Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью.
   При выплате ипотечного кредита расчет платежей может производиться по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитетный платеж — это равный ежемесячный платеж по кредиту в течение всего периода кредитования, который включает в себя сумму начисленных процентов и сумму основного долга. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая вносится в счет погашения ипотечного кредита.
   В феврале 2008 года Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ) провело опрос населения, посвященный знаниям россиян об ипотеке¹. Согласно результатам исследования Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) доля тех, кто ничего не знает об ипотеке, сократилась за год с 18 до 15%, а доля россиян, которые, по их собственному мнению, четко представляют, что такое ипотека, увеличилась с 35 до 46%. Наиболее осведомленными об ипотеке являются россияне в возрасте 25—44 лет. Наименее осведомленны об ипотеке россияне старшего возраста. Эксперты Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) отмечают, что с увеличением дохода на члена семьи наблюдается тенденция к увеличению доли респондентов, которые знают, что такое ипотека. При этом также сокращается доля респондентов, которые знают об ипотеке только понаслышке или ничего не знают о ней. Респондентам также задавался открытый вопрос с предложением дать определение ипотеке. И в 2007 году, и в исследовании 2008 года 71% респондентов, давших определение ипотеке, сообщили, что ипотека — это кредит на жилье. Примерно каждый десятый

¹ http://nacfin.ru/. Сайт Национального Агентства финансовых исследований.

9

(11%) из тех, кто дал определение ипотеке, считает, что ипотека — это кредит (без уточнения цели кредита). В 2007 году так определили ипотеку 7%. Важно отметить, что за год сократилась доля россиян, определивших ипотеку как «обман», «кабала». В 2007 году такой ответ был получен от 18% давших определение ипотеке. В 2008 году так определили ипотеку только 10%¹.
   Сегодня на рынке ипотечного кредитования выступают три лица: заемщик (залогодатель), кредитор и продавец жилья. Заемщиком является физическое лицо, которое заключило с банком или иной кредитной организацией кредитный договор. Залогодателем является физическое лицо, которое в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключило договор залога (ипотеки) жилого помещения. Продавцом жилья выступает обычно физическое или юридическое лицо, которое, соответственно, продает принадлежащее ему на праве собственности жилье. Кредитором (залогодержателем) здесь выступает либо банк, либо иная кредитная организация.
   Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор.
   Наиболее актуальной в настоящее время становится ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (ипотека в силу закона), приобретающая в последнее время, можно сказать, массовый характер.
   В настоящее время банки предлагают различные ипотечные программы (различающиеся способами обеспечения исполнения обязательств, процентными ставками): предоставление кредита на покупку квартиры на вторичном рынке жилья; предоставление кредита на покупку квартиры на первичном рынке жилья; кредит на покупку жилого дома, кредит на приобретение жилья под ипотеку уже имеющегося жилого помещения; ипотечный кредит «Быстрый дом» (на покупку проекта индивидуального жилого дома из бруса, изготовление и покупку комплекта деталей жилого дома (по договору между заемщиком и деревообрабатывающим комбинатом)). Гражданину может быть предложен ипотечный кредит с переменной ставкой, которая корректируется дважды в год и привязана к размеру ставки рефинансирования Банка России.
   Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения ипотеки в силу закона необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки.
   Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях: при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу

¹ http://nacfin.ru/. Сайт Национального Агентства финансовых исследований.

10