Споры, связанные с управлением имуществом многоквартирного дома

Б И Б Л И О Т Е К А  
Р О С С И Й С К О Г О  
С У Д Ь И

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ 
ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ  
ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

РОССИйСкИй ГОСУДАРСТВЕННЫй УНИВЕРСИТЕТ 
пРАВОСУДИЯ

М. В. УльяноВа,  
С. В. николюкин

СПоРЫ, СВяЗаннЫЕ 
С УПРаВлЕниЕМ 
иМУЩЕСТВоМ 
МноГокВаРТиРноГо 
ДоМа

Научно-практическое пособие

Москва 2018

УДК 347 
ББК 67.410.1
Н 64, У 51

ISBN 978-5-93916-697-3

Авторы:

М. В. Ульянова,  
доцент кафедры гражданского права РГУП,  
канд. юрид. наук;

С. В. Николюкин,  
доцент кафедры гражданского права РГУП,  
канд. юрид. наук, доцент.

Рецензент

Н. И. Бурмакина, 
зав. кафедрой экономики управления недвижимостью РГУП,  
канд. эконом. наук.

Ульянова М. В., Николюкин С. В.

Споры, связанные с управлением имуществом многоквартирного дома: Научно-
практическое пособие. — М.: РГУП, 2018 («Библиотека российского судьи»). 

ISBN 978-5-93916-697-3

Научно-практическое пособие представляет комплексное исследование судебной 
практики по наиболее распространенным спорам в области управления 
многоквартирными домами. Намечены пути решения отдельных проблем с целью 
совершенствования правоприменительной практики.
Предназначено для судей арбитражных судов и использования в процессе по-
вышения квалификации, переподготовки судей, может быть полезным препода-
вателям, аспирантам и магистрантам юридических вузов.

Пособие подготовлено при информационной поддержке  
СПС «КонсультантПлюс»

 
© Николюкин С. В., 2018
 
© Ульянова М. В., 2018
 
©  Российский государственный 
университет правосудия, 2018

Содержание

 

 
Введение. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4

Глава 1. Споры о взыскании платежей и задолженностей
Комментарий  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7
Судебная практика  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

Глава 2. Споры по пользованию и распоряжению общим имуществом 
многоквартирного дома
Комментарий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33
Судебная практика. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37

Глава 3. Споры по выбору способа управления многоквартирным домом 
на открытых конкурсах
Комментарий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .63
Судебная практика. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .65

Глава 4. Споры о взыскании с прежней управляющей организации 
неизрасходованных средств на ремонт дома
Комментарий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .85
Судебная практика. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .86

Глава 5. Споры о нарушении правил содержания и ремонта жилых домов и 
(или) жилых помещений
Комментарий . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .103
Судебная практика. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .110

Заключение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .132

Глоссарий. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .134

Литература . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .157

Введение

Становление и развитие жилищного законодательства, ориентиро-
ванного на собственников жилых помещений, формирует ценностное 
восприятие права на общее имущество многоквартирного дома и его 
управление, как необходимого элемента права собственности на жи-
лое помещение.
Управление многоквартирным домом — это не только осущест-
вление собственниками своих прав и исполнение обязанностей в от-
ношении общего имущества, но и, во-первых, деятельность различных 
организаций по обеспечению благоприятных и безопасных 
условий проживания и надлежащего содержания общего имущества; 
во-вторых, по предоставлению коммунальных услуг и проведению 
мероприятий по энергосбережению; в-третьих, деятельность органов 
государственной власти и органов местного самоуправления, которые 
должны обеспечивать защиту прав граждан, пользующихся жилыми 
помещениями, потребителей коммунальных услуг и услуг по обслуживанию 
жилищного фонда.
В многоуровневой деятельности по управлению многоквартирным 
домом важно понимание управления как единого процесса, все составляющие 
которого взаимосвязаны и взаимообусловлены.
Исходя из того, что институт управления многоквартирными домами 
имеет комплексный частноправовой и публично-правовой характер 
и не все требования к управлению многоквартирным домом могут быть 
исполнены собственниками помещений, деятельность по управлению 
многоквартирным домом должна осуществляться на нескольких уровнях, 
каждому из которых соответствуют определенные полномочия, 
права и обязанности.
Вопрос управления многоквартирными домами не может оста-
ваться без внимания государства, которое в рамках реализации 

Введение 
на открытых конкурсах

государственных программ не только совершенствует развитие дан-
ного института, но и упорядочивает общественные отношения в сфере 
жилищно-коммунального хозяйства. Не является исключением Рос-
сийская Федерация, где реализуется Стратегия развития жилищно-ком-
мунального хозяйства в Российской Федерации на период до 2020 года 
(утв. Распоряжением Правительства РФ от 26 января 2016 года № 80-р).
В сфере управления многоквартирными домами основной целью 
государственной политики является повышение уровня удовлетво-
ренности граждан качеством и стоимостью услуг по содержанию и те-
кущему ремонту общего имущества многоквартирных домов, а также 
коммунальных услуг, что может быть достигнуто, во-первых, путем обе-
спечения профессионального управления многоквартирными дома-
ми, то есть управляющими организациями, которые имеют лицензию 
на осуществление предпринимательской деятельности по управлению 
многоквартирными домами; во-вторых, путем создания условий для 
повышения активности и ответственности собственников помещений 
в многоквартирных домах с помощью развития форм самоуправления 
граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства, прежде всего та-
ких, как советы многоквартирных домов, товарищества собственников 
жилья, и, в-третьих, путем формирования для собственников помеще-
ний в многоквартирном доме стимулов сохранения, а также повышения 
стоимости их собственности в указанном доме, в том числе посредством 
обеспечения его надлежащего содержания, а также своевременного ка-
питального ремонта и модернизации.
Немаловажную роль при рассмотрении особенностей управле-
ния многоквартирными домами играет правоприменительная прак-
тика, анализ которой свидетельствует о наличии серьезных проблем 
в отношениях между собственниками помещений, жильцами много-
квартирных домов и управляющими организациями. Причины таких 
конфликтов связаны, прежде всего, с отсутствием эффективного ме-
ханизма правового регулирования деятельности по управлению мно-
гоквартирными домами, конкретных формулировок и основополага-
ющих понятий.
Важно отметить, что сложность в решении проблем управления 
многоквартирными домами состоит в множественности обществен-
ных отношений в этой области, не являющихся единым предметом 
отраслевого правового регулирования. Существующая конкуренция 
норм жилищного и гражданского законодательства осложняется раз-
личиями в субъектном составе, что зачастую приводит к противоречи-
ям между федеральном законодательством и нормами регионального 

Споры, связанные с управлением имуществом многоквартирного дома 

законодательства, а также нормативными правовыми актами органов 
местного самоуправления.
Данное научно-практическое пособие не претендует на исчерпы-
вающее освещение всех проблем, связанных с управлением много-
квартирными домами. Акцент сделан на наиболее значимых вопросах, 
связанных с взысканием платежей и задолженностей, пользованием 
и распоряжением общим имуществом многоквартирного дома, выбо-
ром способа управления многоквартирным домом, нарушением правил 
содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, взыска-
нием неизрасходованных средств на ремонт дома с прежней управляю-
щей организации. Для читателей, желающих более углубленно исследо-
вать проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами, 
предлагается список литературы.

Глава 1

Споры о взыскании платежей 
и задолженностей

 
 
 
Комментарий

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам квар-
тир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме 
принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения 
дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сани-
тарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, 
на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
В соответствии с п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в мно-
гоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего иму-
щества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в мно-
гоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в та-
ком доме, определяется соответствующей долей собственника в пра-
ве общей собственности на общее имущество дома (п. 2 ст. 39 ЖК РФ). 
Частью 3 ст. 154 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений 
в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также опла-
чивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенны-
ми с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Жилищным кодексом РФ, регулирующим отношения по внесению 
платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, 
предусмотрено, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены 
по договору социального найма и договору найма жилого помещения 
государственного или муниципального жилищного фонда нанимате-
лям, эти лица обязаны вносить плату на содержание и ремонт жилого 
помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей орга-
низации (ч. 4 ст. 5), а плату за пользование жилым помещением (плату 
за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (ч. 3 ст. 155).
Согласно норме, изложенной в п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник по-
мещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание 

Глава 1. Споры о взыскании платежей и задолженностей 
на открытых конкурсах

принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на со-
держание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно сво-
ей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения 
платы за содержание и ремонт жилого помещения.
На основании положений раздела VIII ЖК РФ и п. 16, 30 Правил со-
держания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных 
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее: Прави-
ла № 491), собственнику помещения, расположенного в многоквартир-
ном доме, предоставлено право выбора способа управления домом пу-
тем заключения договора с управляющей организацией, а также право 
утверждения перечня работ и услуг, условий их оказания и размера фи-
нансирования за счет собственных средств.
Исходя из п. 5 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в много-
квартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом 
с управляющей организацией.
Согласно п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг собствен-
никам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых 
домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Фе-
дерации от 06.05.2011 г. № 354 (далее: Правила № 354), предоставление 
коммунальных услуг потребителю, которым может быть собственник 
или лицо, использующее помещение на ином законном основании 
(п. 2 Правил № 354), осуществляется на основании возмездного дого-
вора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.
Условия предоставления коммунальных услуг собственнику поме-
щения (в зависимости от выбранного способа управления) определя-
ются на основании договора, заключаемого с управляющей организа-
цией, а также товариществом собственников жилья или кооперативом 
(п. 9 Правил № 354).
Условия предоставления коммунальных услуг нанимателю, ссудо-
получателю по договору безвозмездного пользования помещением, 
арендатору жилого помещения определяются в соответствующих дого-
ворах — договоре найма, договоре безвозмездного пользования, а так-
же в договоре аренды жилого помещения или ином договоре о предо-
ставлении помещения во владение и (или) пользование, заключаемом 
собственником жилого помещения.
Анализ арбитражной судебной практики свидетельствует о том, 
что собственники нежилых помещений включают в договоры аренды 
условия, согласно которым арендатор обязуется нести расходы, связан-
ные с оплатой коммунальных услуг, содержанием и ремонтом общего 
имущества в многоквартирном жилом доме, а также включают условие 

Комментарий 
 

об обязанности пользователя заключить соответствующие договоры 
с управляющей организацией.
Как правило, арендаторы уклоняются от подписания таких догово-
ров с управляющими компаниями и, соответственно, не вносят ука-
занные платежи.
До 03.06.2011 г. практика рассмотрения данной категории спора была 
различной. В некоторых случаях арбитражные суды удовлетворяли иско-
вые требования управляющих компаний и взыскивали с арендаторов расхо-
ды по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее: Президиум 
ВАС РФ) в постановлении от 3 июня 2011 г. № 16 646/10 отказал управ-
ляющей компании во взыскании с арендатора нежилого помещения 
стоимости содержания и ремонта общего имущества в многоквартир-
ном доме, несмотря на то, что договором аренды была установлена обя-
занность арендатора участвовать в долевом финансировании текущего 
ремонта мест общего пользования, кровли и фасада здания (договор 
между арендатором и управляющей компанией заключен не был).
Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что непосредственно на арен-
датора помещения согласно ст. 161, 162 ЖК РФ не может быть возложе-
на обязанность по заключению от его имени с управляющей компани-
ей договора на управление многоквартирным домом и оплате расходов, 
понесенных управляющей компанией.
Президиум ВАС РФ указал, что особое условие договора аренды 
не порождает обязанностей арендатора заключать договоры и вносить 
платежи управляющей компании, поскольку договор аренды регулиру-
ет только отношения собственника и арендатора.
Президиум ВАС РФ считает, что в силу закона вносить платежи 
управляющей компании обязан собственник помещения в многоквар-
тирном доме.
В постановлении от 17.04.2012 № 15 222/11 Президиум ВАС РФ уточ-
няет правовую позицию, изложенную в ранее принятом постановле-
нии № 16 646/10.
Исходя из положений ст. 210, 249, п. 2 ст. 616 ГК РФ, п. 1 ст. 36, п. 1 
ст. 39 ЖК РФ, именно собственник нежилого помещения, расположен-
ного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан 
нести расходы по содержанию общего имущества.
Собственник помещения в многоквартирном доме не обладает пра-
вом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-право-
вой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя 
содержания общего имущества дома, а договор аренды не порождает 

Глава 1. Споры о взыскании платежей и задолженностей 
на открытых конкурсах

обязательств арендатора перед товариществом собственников жилья 
(далее: ТСЖ) или перед управляющей компанией.
Таким образом, даже если договор аренды с такими условиями был 
заключен, это не порождает обязательств арендатора перед управляю-
щей компанией (перед ТСЖ) по оплате расходов на содержание обще-
домового имущества.
На уровне Высшего Арбитражного Суда РФ остался нерешенным 
один важный вопрос: является ли основанием для взыскания платежей 
по содержанию и ремонту общего домового имущества в пользу управля-
ющей компании (в пользу ТСЖ) договор, добровольно заключенный арен-
датором напрямую с управляющей компанией (с ТСЖ)?
Второй арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитраж-
ный суд Волго-Вятского округа исходят из того, что наличие догово-
ра между управляющей компанией (ТСЖ) и арендатором не порожда-
ет у последнего обязательств по оплате содержания и ремонта общего 
имущества. Во всяком случае, нести расходы по содержанию общедо-
мового имущества должен собственник.
В постановлении от 21.05.2013 № 13 112/12 по делу №А72-6044/2011 
Президиум ВАС РФ высказал правовую позицию в части взыскания 
с арендатора энергетических и прочих ресурсов (коммунальных ус-
луг), в случае, когда арендатор с управляющей организацией догово-
ры на снабжение помещения энергетическими ресурсами не заключал.
Арбитражные суды, взыскивая с арендатора плату за коммунальные 
услуги, применяют п. 2 ст. 616 ГК РФ, который предусматривает обязан-
ность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, про-
изводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание 
имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
При вынесении постановления Президиум ВАС РФ обратил внима-
ние судов на то, что приведенная норма регулирует исключительно пра-
воотношения между сторонами договора аренды, в связи с чем не может 
являться основанием возникновения обязанности арендатора по опла-
те расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих 
лиц. Поскольку предусмотренная данной статьей обязанность аренда-
тора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого воз-
никает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соот-
ветствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах 
между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных 
последним затрат на оплату коммунальных расходов.
Президиум ВАС РФ указал, что Гражданский кодекс РФ и Жи-
лищный кодекс РФ не содержат норм о возложении обязанности 

Комментарий 
 

по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых 
помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арен-
датору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора 
аренды и назначению имущества.
Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно 
быть пригодно для использования согласно его фактическому назна-
чению. Предоставленное обществу помещение обеспечено системой 
теплоснабжения, через которую осуществляется поставка тепла, необ-
ходимого для нормальной эксплуатации имущества.
Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением 
предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, 
на арендодателя как на собственника помещения возлагается 
обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным 
услугам и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.
Также Высший Арбитражный Суд РФ в постановлении от 21.05.2013 г. 
№ 13 112/12, отказывая в иске управляющей организации о взыскании 
платы за коммунальные услуги (при отсутствии между управляющей 
компанией и арендатором договора на предоставление коммунальных 
услуг), указал, что в договоре аренды управляющая компания участия 
не принимала, и, соответственно, он не предусматривал ее права требовать 
оплаты коммунальных услуг с арендатора, сторонами не заключалось 
дополнительного соглашения к договору управления об оплате коммунальных 
услуг арендатором, участвующим в его подписании, которое 
подтверждало бы волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности 
арендатором и изменяло правило, установленное ст. 210 ГК РФ.
В силу п. 1, 2 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно 
и полностью вносить плату за жилое помещение и комму-
нальные услуги.
В то же время согласно правовой позиции ВАС РФ, выраженной 
в постановлении Президиума от 30.10.2012 № 8714/12 г., в отношениях 
по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого 
дома государственного или муниципального жилого фонда, в отноше-
нии которого не выбрана управляющая организация или не реализован 
иной предусмотренный действующим законодательством способ управ-
ления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсос-
набжающей организацией является соответствующее публично-право-
вое образование независимо от того, на каком основании (по договору 
аренды, найма или социального найма) граждане проживают или поль-
зуются жилыми помещениями, расположенными в этих жилых домах.