Современные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России и за рубежом

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ
РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  
УНИВЕРСИТЕТ (РИНХ)
ЮЖНО-РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ –
ФИЛИАЛ РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА  
И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ  
ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЛИТВИНОВА С.А.

СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ 
РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО  
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 
В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

монография

Москва
2022

УДК 347.27
ББК 65.262.232
 
Л64

Р е ц е н з е н т ы :

Игнатова Татьяна Владимировна, заведующий кафедрой экономической теории 
и предпринимательства, Южно-Российский Институт – филиал Российской академии 
народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской 
Федерации, доктор экономических наук, профессор, Почетный работник высшего 
профессионального образования РФ.
Семенюта Ольга Гетовна, д.э.н., профессор, заведующий кафедрой «Банковское 
дело» Ростовского государственного экономического университета (РИНХ).

Литвинова С.А.
Л64  
Современные проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в 
России и за рубежом: монография / С.А. Литвинова. – М.: Первое экономическое 
издательство, 2022. – 224 с.

ISBN: 978-5-91292-417-0
DOI: 10.18334/9785912924170 

Ипотечное жилищное кредитование – чрезвычайно динамично развивающаяся 
сфера, испытывающая на себе как закономерности социально-экономического 
развития страны, так и особенности современного этапа колоссального влияния 
распространения новой коронавирусной инфекции. От благоприятного развития 
ипотечного жилищного кредитования зависит повышение уровня благосостояния и 
качества жизни граждан, что является приоритетной задачей для любого государства, 
в том числе и России.
Монография отражает результаты авторского исследования широкого спектра 
вопросов ипотечного жилищного кредитования: развитие теоретических основ 
ипотечного жилищного кредитования; характеристика современной институциональной 
среды ипотечного жилищного кредитования; оценка текущего состояния рынка 
ипотечного жилищного кредитования в России; применение риск-ориентированного 
подхода в системе управления рисками ипотечного кредитования; разработка направлений 
развития ипотечного жилищного кредитования с учетом лучших зарубежных 
практик; выявление предпосылок модернизации ипотечного жилищного кредитования 
в свете современных трендов цифровизации экономики, влияющих на создание 
эффективного механизма приобретения жилья в собственность гражданами с дифференцированными 
доходами, обеспечивающего баланс интересов кредиторов и заемщиков.

Издание предназначено широкому кругу исследователей в области экономики, 
права, магистрантов и аспирантов, работников органов власти и управления, кредитных 
организаций, представителей бизнеса.

© Литвинова С.А, 2022
© Оформление, дизайн обложки    
Первое экономическое издательство, 2022
                                   

ISBN: 978-5-91292-417-0

Содержание

ВВЕДЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  
ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО  
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.1. Экономическое содержание ипотечного кредита,  
его формы, функции и принципы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.2. Организационно-нормативное обеспечение . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
институтов ипотечного жилищного кредитования . . . . . . . . . . . . . . . . 22

ГЛАВА 2. ИНСТИТУЦИОНАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ  
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
2.1. Специфика институционального подхода  
в ипотечном жилищном кредитовании . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
2.2. Современная институциональная среда  
ипотечного жилищного кредитования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

ГЛАВА 3. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РЫНКА  
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ  
В РОССИИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
3.1. Анализ тенденций развития  ипотечного  
жилищного кредитования. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
3.2. Сравнительный анализ программ  ипотечного жилищного  
кредитования  российских кредитных организаций . . . . . . . . . . . . . . . 67

ГЛАВА 4. ИННОВАЦИОННЫЕ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ  В СФЕРЕ 
ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
4.1. Применение риск-ориентированного подхода  
в системе управления рисками ипотечного кредитования  . . . . . . . . . 82
4.2. Предпосылки внедрения инновационных  
цифровых технологий в процессы ипотечного  
жилищного кредитования. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА ВОЗМОЖНОСТИ  АДАПТАЦИИ ЗАРУБЕЖНОГО 
ОПЫТА ФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО  
КРЕДИТОВАНИЯ  В РОССИЙСКОЙ ПРАКТИКЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106

5.1. Система ипотечного кредитования в США:  
ипотечный кризис и новые инструменты . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 106
5.2. Рынок ипотечного жилищного кредитования  
в странах Европейского союза . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116
5.3. Рыночные преобразования в Китае:  
20 лет рынку ипотеки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127
5.4. Ипотечный рынок Японии:  
«мыльный пузырь» 1980-х гг. и его последствия . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132
5.5. Ипотечное жилищное кредитование  
в странах Латинской Америки и Карибского бассейна . . . . . . . . . . . . 138

ЗАКЛЮЧЕНИЕ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158

Приложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

ВВЕДЕНИЕ

Ипотечное жилищное кредитование – чрезвычайно динамично 
развивающаяся сфера, испытывающая на себе как закономерности 
социально-экономического развития страны, так и особенности совре-
менного этапа колоссального влияния распространения новой корона-
вирусной инфекции.
От благоприятного развития ипотечного жилищного кредитования 
в нашей стране зависит повышение уровня благосостояния и качества 
жизни граждан, что является приоритетной задачей для любого госу-
дарства, в том числе и России.
Положительные тенденции экономического развития в начале 
ХХI века имеют очевидное последствие – увеличение емкости рынка 
недвижимости. Актуальность вопроса обусловлена тем, что значитель-
ное число операций на этом рынке осуществляется с использованием 
ипотечного кредита как одного из эффективных финансовых инстру-
ментов кредитования сделок с недвижимостью под залог.
Данный механизм весьма целесообразен для реализации социаль-
но-экономических стратегий государства, так как одной из приоритет-
ных задач государства в современных условиях является улучшение 
жилищных условий граждан, что, в свою очередь, может служить соци-
альной базой модернизации. Однако современная ситуация осложня-
ется влиянием COVID-19, в том числе на сферу жилищного ипотечного 
кредитования. На современном этапе в России требуются меры, которые 
будут способствовать развитию ипотечного жилищного кредитования и 
расширять возможности приобретения жилья гражданами.
Ряд российских и зарубежных авторов активно работают над выра-
боткой перспективных направлений развития ипотечного жилищ-
ного кредитования: Байкова ТАК КАК, Барыкин С.А., Хайдаров Х.А., 
Долматович И.А., Кешенкова Н.В., Королькова Д.И., Коростелева Т.С., 
Назарчук Н.П., Стерник Г.М., Рощина Я.А., Рублева  Т.А., 
Шишкина Д.А., Abreu-Lastra R., Donovan M.G., Galster G., Lee K.O., 
Kobayashi M., Lopez-Silva M.A., McHardy P., Paulin-Hutmacher A., 
Saracho-Martinez A., Seko M. и другие.
Ипотечное жилищное кредитование как объект исследования рас-
сматривается с различных ракурсов: регионального (Ганжа С.В., Мацнев 

О.В., Мутовин С.И., Савруков А.Н., Фавстрицкая О.С., Широких  А.В., 
Яковлев Р.А., Яруллина Г.Р); международного (Кошман  А.С., 
Хусиханов  Р.У.); отраслевого (Айдаева И.И., Брусницын Е.А.); инфра-
структурного (Грачева А.А., Захаров  Е.А., Чинаев Т.В.); методологи-
ческого (Гудименко Г.В., Гузикова Л.А., Иванова Д.Г., Клевцов В.В., 
Кольцова Н.Ю., Логинов М.П., Матыцына Т.В., Новакова С.Ю., 
Скорбин К.М.); финансового (финансово-инструментального) 
(Калинин М.И., Князева Е.А., Лавришко  А.С., Логинов М.П., 
Лукашов А.И., Лупырь А.А., Потомова С.А., Солодилова М.Н., 
Субботин Р.А., Федулова А.И.); социального (Бадырханов А.М., 
Ливанская Е.В., Рудикова О.М., Столбова О.И.); институционального 
(коммуникационного) (Артемов С.А., Гарипова З.Л., Зеленеев А.Ю., 
Лазарова Л.Б., Петрова М.С., Савруков А.Н., Шилов М.Е.); правового (
Аббасов Т.О., Орлова М.М., Ризк О.А., Столярова А.В., 
Филиппова Е.С.).
Многоаспектность этого явления делает его предметом изучения со 
стороны широкого спектра дисциплин: финансы, региональная экономика, 
мировая экономика, экономика отраслевых рынков, экономическая 
теория, юриспруденция и др.
Для выявления проблем современного этапа развития ипотечного 
жилищного кредитования в России и других странах как цели работы 
нами рассмотрены следующие вопросы:
– экономическое содержание ипотечного кредита, его формы, функции 
и принципы;
– организационно-нормативное обеспечение институтов ипотечного 
жилищного кредитования;
– специфика институционального подхода в ипотечном жилищном 
кредитовании;
– современная институциональная среда ипотечного жилищного 
кредитования;
– текущее состояние рынка ипотечного жилищного кредитования 
в России;
– применение риск-ориентированного подхода в системе управле-
ния рисками ипотечного кредитования;
– предпосылки внедрения цифровых технологий в процессы 
ипотечного жилищного кредитования;

– зарубежный опыт развития ипотечного жилищного кредитова-
ния (по материалам США, Европейского союза, Китая, Японии, стран 
Латинской Америки и Карибского бассейна).
Теоретико-методологической основой исследования послужили 
труды ученых, посвященные вопросам ипотечного жилищного креди-
тования, а также законодательные акты Российской Федерации, регу-
лирующие кредитную деятельность банков и развитие рынка ипотеч-
ного кредитования, программные документы. Методологический 
инструментарий базируется на общенаучных и специальных методах 
познания: диалектическом, историческом, сравнительном и логиче-
ском анализе, системном подходе. В работе использованы различные 
методы экономических исследований: аналитический, абстрактно-ло-
гический, расчетно-конструктивный, экономико-статистический, экс-
пертных оценок.
Информационной базой исследования, обеспечивающей репрезен-
тативность исходных данных, достоверность, надежность и точность 
выводов, рекомендаций и предложений, послужили официальные ста-
тистические данные Банка России, статистические данные по рынку 
ипотечного кредитования, содержащиеся в аналитических отчетах, 
материалы официальных сайтов кредитных организаций России и 
иностранных государств, открытые доклады и методические рекомен-
дации (руководства) международных агентств и организаций, резуль-
таты исследований зарубежных авторов.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  
ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО  
ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Экономическое содержание ипотечного кредита,  
его формы, функции и принципы

Ипотечное кредитование в современной экономике государства 
приобретает первостепенное значение и определяет возможности 
решения важнейшей проблемы обеспечения граждан жильем. Кроме 
того, ипотечное кредитование содержит в себе огромный потенциал 
экономического развития, влияет на повышение стабильности и 
эффективности функционирования банковской системы страны, что 
в совокупности определяет социально-экономическую базу модерни-
зации.
Основная задача в вопросах ипотечного жилищного кредитова-
ния – решение проблем несбалансированности рынка, обоснованных 
макроэкономической конъюнктурой, динамикой уровня доходов населения 
и их дифференциацией, а также региональными и местными 
социально-экономическими условиями.
Для решения этой задачи должны быть одновременно задействованы 
два механизма: поддержка со стороны государства, а также оптимизация 
условий по предоставлению жилищных кредитов финансовыми 
институтами1.
Право на жилье входит в состав конституционно-правового статуса 
гражданина государства, в том числе и Российской Федерации. Это 
право отражает степень благополучия общества, уровень его культуры, 
следовательно, способствует стабильности социально-экономического 
развития.
В этой связи право на жилье, закрепленное Конституцией 
Российской Федерации, служит стимулом для поиска государством и 
обществом путей решения этой насущной проблемы.

1  Тугушева В.Р. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования 
в России / В.Р. Тугушева, Р.Р. Юняева // Известия Пензенского государственного 
педагогического университета им. В.Г. Белинского. 2006. № 6. С. 58-61.

Действующее российское законодательство, научные изыскания 
и практическая их реализация признают ипотечное кредитование в 
настоящее время основным инструментом для решения жилищной 
проблемы.
Ипотечное кредитование является одним из самых надежных спо-
собов потребления внебюджетных инвестиций в различные сферы 
экономики. Ипотечное кредитование позволяет привлекать и транс-
формировать финансовые ресурсы в реальный сектор экономики через 
сферу недвижимости, строительства, создавая капитал на базе ценных 
бумаг.
Заметим, что ипотека не является новым явлением или «порожде-
нием капитализма». Известно о существовании ипотеки еще в Древнем 
Египте, хотя возникновение понятия «ипотека» обычно связывают с 
деятельностью известного своими реформами греческого архонта 
Солона (VI в. до н.э.). Одной из его важнейших заслуг являлась отмена 
долгового рабства: личная ответственность должника заменялась 
имущественной. Кредитор устанавливал на имении должника столб 
(табличку) с надписью о том, что имущество на известную сумму явля-
ется обеспечением претензий. Этот столб и назывался ипотекой (от 
греч. hypoteka – «подставка, подпорка»). Имущество должника в каче-
стве залога переходило во владение и пользование кредитору, но не в 
собственность. Это означало, что имущество должно было быть воз-
вращено вследствие уплаты долга кредитору1.
Сегодня ипотека – это залог недвижимого имущества (земельных 
участков, предприятий, зданий, сооружений квартир и др.). В своем 
содержании ипотека имеет две составляющие: правовую и экономи-
ческую.
В правовом отношении ипотека – это инструмент залога недвижи-
мого имущества в целях получения кредита на приобретение объекта 
недвижимости, когда имущество остается у должника2.
В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент 
оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, 

1  Проскурякова Н.А. Ипотека в Российской империи [Текст] / Н. А. Проску-
рякова; Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики». – М. : Изд. дом Высшей 
школы экономики, 2014.
2  Юшканцев А.Д. К вопросу о содержании категории «ипотека»/ А.Д. Юш-
канцев // Экономические науки. 2007. № 33. С. 106-110.

когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически 
или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь допол-
нительные финансовые средства для реализации различных проектов1.
В настоящее время существует несколько подходов к определению 
сущности ипотечного кредитования. В приложении 1 представлены 
различные ракурсы (с указанием авторов мнений), под которыми рас-
сматривается ипотечное жилищное кредитование как объект исследо-
вания:
– регионального;
– международного;
– отраслевого;
– инфраструктурного;
– методологического;
– финансового (финансово-инструментального);
– социального;
– институционального (коммуникационного);
– правового.
Многоаспектность этого явления делает его предметом изучения со 
стороны широкого спектра дисциплин: финансы, региональная эконо-
мика, мировая экономика, экономика отраслевых рынков, экономиче-
ская теория, юриспруденция и др.
Так, Клевцов В.В. определяет несколько концепций исследования 
ипотечного жилищного кредитования2:
 результирующую, в рамках которой ИЖК рассматривается с 
точки зрения оказываемого воздействия на социально-экономи-
ческое развитие (активизация жилищного строительства, разви-
тие инфраструктуры муниципального образования и т.п.);
 системообразующую, в основе которой лежит представление 
об ИЖК как сложноструктурированной системе;
 процессно-комбинаторную, рассматривающую ИЖК в кон-
тексте содействия задачам социально-экономического разви-
тия;

1  Юшканцев А.Д. Указ.соч.
2 Клевцов В.В. Ипотечное кредитование в механизме жилищного финан-
сирования: теория, методология, практика: автореф. дис. …д-ра экон. наук: 
08.00.10. – М., 2012

 комбинаторно-модифицирующую, предполагающую анализ 
взаимосвязи ИЖК с другими подсистемами экономики.
Исследователь таким образом стремится подчеркнуть «многослой-
ность»1 категории «ипотечное жилищное кредитование».
Оценивая многоаспектность ипотеки, можно предположить, что 
ипотечный кредит является одной из самых сложных форм финансо-
во-кредитных отношений. Он функционирует одновременно в двух 
сегментах финансового рынка: на кредитном рынке и рынке ценных 
бумаг. Одновременность осуществления ипотечных операций является 
условием развития ипотечного кредитования, носящего долгосрочный 
характер и требующего постоянного притока долгосрочных ресурсов2. 
Обладая значительными инвестиционными возможностями, ипотеч-
ный кредит оказывает существенное влияние на рост воспроизвод-
ственных процессов и формирование финансовых ресурсов государ-
ства и экономических субъектов3.
Существует точка зрения, что ипотечный кредит – это разновид-
ность потребительского кредита, так как цель потребительского креди-
тования – удовлетворение потребностей населения, одной из которых 
является потребность в жилье. Однако особенности ипотечных кре-
дитов, такие как долгосрочный характер, залог недвижимого имуще-
ства, большая сумма в отличие от потребительских кредитов на теку-
щие нужды – позволяют выделить их в отдельную категорию4. Таким 
образом, ипотечный кредит – это долгосрочная ссуда (в разных странах 
сроки варьируются от 10 до 40 лет), предоставляемая, как правило, для 
приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в каче-
стве обеспечения обязательства под 3–15% годовых5.

1  Клевцов В.В. Ипотечное кредитование в механизме жилищного финан-
сирования: теория, методология, практика: автореф. дис. … д-ра экон. наук: 
08.00.10. – М., 2012
2  Юшканцев А.Д. Указ.соч.
3  Лактионов А.Н. Современные финансово-кредитные инструменты орга-
низации финансирования жилищного строительства/ А.Н. Лактионов //Дайд-
жест-Финансы. 2005. №6. С. 42
4 Савинова В.А. Методологические подходы к определению сущности 
ипотечного кредита/ В.А. Савинова//Финансы и кредит. 2008. № 46. С. 31-37.
5  Пессель М.А. Заем, кредит, ссуда / М. А. Пессель// Деньги и кредит. 1999. 
№ 4. С. 28.

Системность кредитных отношений по поводу ипотеки позволяет 
определить систему ипотечного кредитования. В отечественной науч-
ной литературе имеются различные подходы к определению системы 
ипотечного кредитования.
Однако, по нашему мнению, под системой ипотечного кредито-
вания необходимо понимать совокупность финансовых институтов, 
функционирующих в стране (банки, ипотечные компании, страховые 
компании, оценочные компании, АИЖК и т.д.), в сферу деятельности 
которых входит ипотечное кредитование, первичный и вторичный 
рынки недвижимости, государство, а также нормы, правила, правовая 
база, стандарты, регулирующие процессы ипотечного кредитования1.
Важно подчеркнуть, что именно ипотечное кредитование является 
эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых 
объектов, формирования рынка недвижимости и рынка ценных бумаг 
в России и в мире.
Система ипотечного кредитования занимает особое положение в 
экономике страны. Прежде всего, необходимо отметить, что в настоя-
щее время ипотечное кредитование в большинстве развитых стран не 
только относится к основной форме улучшения жилищных условий, 
но и оказывает значительное воздействие на экономическую ситуацию 
в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования 
представляет на сегодняшний день сложнейший механизм, который 
состоит из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем2.
Так, ипотечное кредитование как система финансово-экономиче-
ских отношений:
– с одной стороны, включает в себя ипотеку как базовую подси-
стему – составную часть или существенный элемент в форме непосред-
ственных залоговых технологий;
–  с другой стороны – это частный случай ипотеки, которая может 
обеспечивать не только ипотечные кредиты, но и многие другие 
сделки3.

1  Литвинова С.А. Институциональные основы развития ипотечного креди-
тования в России: дис. … канд. экон. наук: 08.00.10. – Ростов-на-Дону, 2003.
2  Просвирин А.В. Инструментарий ипотечного кредитования / А.В. Просви-
рин// Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. 2008. 
№ 6. С. 164-169.
3  Философский словарь. М.: Наука, 1983.