Оценка и анализ девелоперских и инфраструктурных проектов развития территорий

Министерство науки и высшего образования  

Российской Федерации 

Уральский федеральный университет  

имени первого Президента России Б. Н. Ельцина 

ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ 
И ИНФРАСТРУКТУРНЫХ ПРОЕКТОВ 

РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ

Учебное пособие 

Рекомендовано методическим советом УрФУ 

в качестве учебного пособия для студентов вуза,  

обучающихся по направлению подготовки  

38.04.02 — Менеджмент

Екатеринбург 

Издательство Уральского университета 

2020

УДК 69.003.12(075.8) 
ББК 65.31я73 
          О‑93 

Авторы: В. А. Ларионова, А. М. Платонов, О. В. Машкин, Н. Н. Че‑

репанова, Н. Р. Степанова 

Рецензенты:
директор курганского филиала Института экономики УрО РАН, 

д‑р экон. наук, проф. А. Г. Шеломенцев;

заведующий кафедрой профессионально‑педагогического обуче‑

ния Института гуманитарного и социально‑экономического образо‑
вания канд. пед. наук, доц. Н. И. Зырянова 

Научный редактор — д‑р экон. наук, проф. С. И. Баженов 

На обложке использовано изображение с сайта mentamore.com

О‑93

Оценка и анализ девелоперских и инфраструктурных проек-

тов развития территорий : учебное пособие / В. А. Ларионова, 
А. М. Платонов, О. В. Машкин [и др.] ; Мин‑во науки и высш. 
образования РФ. — Екатеринбург : Изд‑во Урал. ун‑та, 2020. — 
228 с.

ISBN 978‑5‑7996‑2984‑7

Целью учебного пособия является помощь студентам в формировании навыков 

принятия инвестиционных решений по реализации различных девелоперских про‑
ектов, включая инфраструктурные проекты развития территорий. На основе анализа 
фундаментальных показателей макросреды, отраслевой динамики рынка недвижи‑
мости, специфических характеристик отдельных объектов студенты проводят оцен‑
ку эффективности альтернативных проектов. В качестве инструментов анализа ис‑
пользуются как классические академические подходы к анализу и оценке инвестиций 
в недвижимость, так и имитационные модели прогнозирования развития объектов.

Библиогр.: 46 назв. Табл. 33. Рис. 27. Прил. 10.

УДК 69.003.12(075.8) 
ББК 65.31я73 

ISBN 978‑5‑7996‑2984‑7
© Уральский федеральный  
     университет, 2020

ВВЕДЕНИЕ

Д

евелопмент зародился в России не так давно, в начале 2000‑х гг.,  
в тот момент, когда качеству стало уделяться больше вни‑
мания, чем количеству. Девелоперы организовали сквозной 

многоступенчатый процесс оценки и анализа организации, планиро‑
вания и управления созданием, реализацией и эксплуатацией объек‑
тов недвижимости. В комплекс работ девелоперских проектов входят 
все ступени большого жизненного цикла проекта, начиная от поиска 
участков земли под строительство объекта недвижимости до момента 
его ввода в строй и эксплуатации.

Девелопмент представляет собой предпринимательскую деятель‑

ность в области строительства недвижимости, в процессе которой про‑
исходит преобразование существующего земельного участка или зда‑
ния в новый объект с большей стоимостью по сравнению с исходным.

Девелопер — это организация (или предприниматель), которая со‑

провождает весь процесс реализации проекта.Часто деятельность деве‑
лоперов связана с поиском инвестиций для развития проекта — банков, 
крупных инвесторов. Также понятию «девелопер» аналогично поня‑
тие «застройщик» — юридическое лицо, имеющее в своей собственно‑
сти земельный участок и привлекающее инвестиции в строительство 
многоквартирных домов, торговых центров и других объектов с це‑
лью дальнейшей продажи или сдачи в аренду для получения прибыли.

Существует несколько разновидностей девелопмента: жилой недви‑

жимости, загородной недвижимости, коммерческих объектов, земель‑
ных участков.

Объекты недвижимости в свою очередь разделяются на несколько 

классов: эконом, элит, бизнес.

В зависимости от способа управления финансами различают типы 

девелопмента: fee development — девелоперу отдается фиксированный 
гонорар за его работу, при этом он не берет на себя ответственность 

ВВедение

за риск финансовых потерь; peculative development — ответственность 
полностью лежит на девелопере.

Целью девелопмента является получение дохода за счет создания 

объектов, удовлетворяющих нужды потребителей. Результатом де‑
велопмента является возникновение нового объекта недвижимости 
на основе оценки и анализа его наиболее эффективного использо‑
вания, одновременно удовлетворяющего определенные потребности 
бизнеса и населения по отдельным характеристикам.

Девелоперский проект полного цикла (speculative development real 

estate) — комплекс работ по созданию и развитию объекта недвижи‑
мости на выделенном земельном участке и обеспечению доходности 
вложенных инвестиций путем предоставления услуг аренды или про‑
дажи площадей созданной недвижимости.

Девелоперский проект как инвестиционный проект предполагает 

комплексный подход к управлению его реализацией. Данное поня‑
тие используют также как альтернативу так называемому собственно‑
му проекту, т. е. проекту, осуществляемому силами самого заказчика.

В силу физических характеристик недвижимости девелоперские 

проекты отличаются рядом особенностей с точки зрения финансиро‑
вания (привлечения инвестиций).

Концепция девелоперского проекта включает:
- краткое исследование существующего рынка недвижимости (фи‑

зические характеристики, правовой статус объектов);

- анализ месторасположения объекта;
- анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 

объекта недвижимости;

- анализ функций, приемлемых для объекта (доходные и расход‑

ные характеристики, приоритетность и синергичность функций, 
формирование базовых вариантов);

- предварительный инвестиционный анализ вариантов развития 

объекта;

- формирование функциональной концепции застройки.
Основными критериями и векторами развития концепций являют‑

ся анализ оценки месторасположения объекта, его потенциал, рыноч‑
ные условия, также социально‑экономическая составляющая, конку‑
рентный анализ, анализ спроса.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижи‑

мости предполагает проведение подробного исследования рыночной 

Введение

ситуации, характеристик оцениваемого объекта, выявление востребо‑
ванных рынком вариантов, схожих с критериями оцениваемого объек‑
та. Результативное применение представляет собой вариант использо‑
вания земельного участка, который юридически возможен, физически 
осуществим, обеспечивается финансовыми ресурсами и дает макси‑
мальную стоимость, основываясь на выделении рыночных факторов, 
значимых для оцениваемого объекта.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что воплощение 

в жизнь инвестиционных проектов по развитию недвижимости связа‑
но с многообразными рисками. Используя профессиональный подход 
на основе оценки и анализа девелоперских проектов и инфраструктур‑
ных проектов развития территорий, можно успешно реализовать та‑
кие проекты. Начинать нужно с выбора местоположения. Далее особое 
внимание уделить характеристикам создаваемого объекта недвижи‑
мости, привлечь финансовые ресурсы, организуя процесс реализа‑
ции проекта. Также важно оценивать и анализировать эффективность 
рассматриваемых проектов по различным критериям, поскольку это 
позволит выявить степень соответствия данного проекта социально‑
экономическому развитию региона и территории, ожиданиям потен‑
циальных пользователей, городской среде.

1. деВелопмент как эффектиВная форма упраВления  недВижимым имущестВом

1. ДЕВЕЛОПМЕНТ КАК ЭФФЕКТИВНАЯ 

ФОРМА УПРАВЛЕНИЯ  

НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Д

евелоперский проект (ДП) в общем случае включает в себя про‑
цессы возведения, преобразования, эксплуатации и управления 
объектами недвижимого имущества с целью обеспечения необ‑

ходимого уровня дохода на вложенный капитал и повышения рыночной 
стоимости актива. С одной стороны, это лишь один из видов инвестици‑
онного проекта, с другой, сложная управленческая деятельность, пред‑
полагающая выбор обоснованной стратегии развития, глубокий анализ 
изменений внешнего экономического окружения, реинвестирование 
полученного дохода в объект недвижимости и получение максимально‑
го финансового результата проекта. Специфическими особенностями 
девелоперского проекта являются его большая капиталоемкость и про‑
тяженность во времени, требующая от девелопера неординарных про‑
гностических и аналитических способностей для формирования наибо‑
лее эффективной долгосрочной стратегии управления недвижимостью.

1.1. Недвижимость как объект инвестирования

Недвижимость как объект инвестирования с целью получения до‑

хода является особым активом, существенно отличающимся от дру‑
гих инвестиционных вложений. Доходность инвестиций в недвижи‑
мость напрямую зависит от эффективности управленческих решений, 
начиная с момента принятия стратегического решения о строитель‑
стве того или иного объекта и заканчивая выходом из проекта с по‑
следующей продажей недвижимости.

1.2. Определение девелопмента

В условиях высокой степени неопределенности и риска, которыми 

характеризуется современная экономическая ситуация как в России, 
так и в зарубежных странах, особое значение для успешного форми‑
рования портфеля проектов приобретают практические инструменты 
анализа эффективности девелоперских проектов, учитывающие ве‑
роятностный характер условий их достижения. Целью такого анали‑
за является не только оценка эффективности девелоперского проек‑
та, но и определение чувствительности показателей эффективности 
к изменениям внешних экономических условий, а также установле‑
ние барьерных (критических) значений параметров проекта, при ко‑
торых проект становится нерентабельным.

1.2. Определение девелопмента

Девелопмент (development в пер. с англ. «развитие») — это:
- предпринимательская деятельность, связанная с созданием объ‑

екта недвижимого имущества, реконструкцией или изменени‑
ем существующего здания или земельного участка, приводящая 
к увеличению их стоимости;

- процесс качественного преобразования земельного участка, обе‑

спечивающий увеличение его коммерческой ценности: земель‑
ный участок как объект недвижимого имущества приобретает 
новый рыночный статус существенно выше предыдущего;

- развитие недвижимого имущества, включающее проведение стро‑

ительных, инженерных и иных операций над недвижимостью, ве‑
дущих к качественным изменениям земли, зданий и сооружений;

- деятельность по формированию и развитию земельного участка 

как нового продукта, подготовленного для осуществления ин‑
вестиционных и коммерческих целей;

- особый вид предпринимательской деятельности, цель которо‑

го — получение дохода в результате преобразования материаль‑
ных процессов и инвестиционного развития объектов недвижи‑
мого имущества;

- преобразование объекта недвижимого имущества в результате 

строительных, ремонтных или иных работ по зданиям, соору‑
жениям и земле или превращение его в новый объект недвижи‑

1. деВелопмент как эффектиВная форма упраВления недВижимым имущестВом 

мого имущества (изменение функционального назначения), об‑
ладающий большей стоимостью, чем исходный;

- процесс улучшения продуктивности земли, который реализует‑

ся в виде нового строительства на неосвоенной земле, замены 
существующих зданий новыми или модернизации существую‑
щих зданий;

- процесс освоения свободного участка земли путем возведения 

на нем зданий или сооружений;

- направление бизнеса, связанное с качественным преобразова‑

нием недвижимого имущества и обеспечивающее возрастание 
ее стоимости;

- проведение строительных, инженерных и иных операций над 

недвижимым имуществом, ведущих к качественным изменени‑
ям в земле, зданиях и сооружениях;

- любая предпринимательская деятельность, связанная с рекон‑

струкцией или изменением существующего здания или земель‑
ного участка, приводящая к увеличению их стоимости.

Девелопер — предприниматель, получающий свою прибыль от соз‑

дания объектов недвижимости и выступающий в качестве:

- автора идеи проекта (что создавать и где);
- приобретателя земельного участка под застройку;
- организатора проектирования объекта;
- нанимателя генподрядчика;
- управляющего недвижимостью (при необходимости);
- инвестора и т. д.

Вопросы для самопроверки

1. В чем заключаются особенности девелоперского проекта?
2. Что включает в себя девелоперский проект?
3. Чем является недвижимость как объект инвестирования?
4. От чего зависит доходность инвестиций в недвижимость?
5. Что имеет особое значение для успешного формирования портфеля 

проектов?

6. Охарактеризуйте понятие девелопмента с разных точек зрения.
7. Кто такой девелопер и в каких качествах он выступает?
8. Может ли девелопер выступать в качестве управляющего недвижимостью?

2.1. Классификация жизненных циклов недвижимости

2. ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ 

ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

Ж

изненный цикл объекта недвижимости (как физического 
объекта, как экономического объекта, как правового объ‑
екта) — это период времени, в течение которого недвижи‑

мость существует как физический объект, а собственник несет бремя 
расходов, имеет возможность получать доходы, может владеть, поль‑
зоваться и распоряжаться своим имуществом. Физический жизненный 
цикл объекта недвижимости — это период физического существова‑
ния объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии 
до его сноса или полного разрушения.

Г. Д. Хатанаев в своем исследовании отмечает: «Экономическим 

сроком жизни объекта недвижимости является период его прибыль‑
ного использования и повышения его стоимости, в том числе за счет 
осуществляемых улучшений. При этом экономический и физический 
сроки жизни недвижимости взаимосвязаны и взаимообусловлены. 
Так, если улучшения уже не вносят вклад в рост или даже в сохране‑
ние стоимости недвижимости, то с экономической точки зрения нет 
смысла физически сохранять данный объект. С другой стороны, фи‑
зический срок жизни недвижимости может быть продлен за счет сво‑
евременных ремонтно‑строительных работ».

2.1. Классификация жизненных циклов недвижимости

Сущесвует несколько классификаций жизненных циклов недви‑

жимости.

Физический жизненный цикл объекта недвижимости:
- концепция (замысел), 

2. жизненный цикл деВелоперского проекта

- планирование (анализ возможностей, обоснование), 
- проектирование, 
- строительство, 
- завершение (ввод в эксплуатацию), 
- эксплуатация, 
- функциональное устаревание, 
- капитальный ремонт/реконструкция/модернизация, 
- невосстановимый физический износ, 
- прекращение: естественное, разрушение, снос.
Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта (товара):
- создание, 
- государственная регистрация, 
- владение и использование, смена владельцев (собственников), 
- развитие, 
- ухудшение потребительских свойств, 
- окончание экономического срока жизни.
Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности (пра‑

вовой):

- приобретение (покупка, наследование, постройка), 
- государственная регистрация права собственности, 
- владение и использование в определенный период, 
- управление объектом недвижимости, 
- распоряжение собственностью без передачи прав собственно‑

сти (сдача в аренду, залог, иные операции), 

- развитие недвижимости, 
- смена права собственности (продажа, дарение и пр.), 
- государственная регистрация сделок, 
- окончание жизни объекта недвижимости.

2.2. Правовой жизненный цикл объекта недвижимости

Правовой жизненный цикл объекта недвижимости — период вре‑

мени, в течение которого собственнику недвижимости принадлежат 
права на владение, пользование и распоряжение своим имуществом. 
Графически физический жизненный цикл ДП коммерческой недви‑
жимости по стадиям и этапам его реализации представлен на рис. 1.