Оценка имущества: материальные и нематериальные активы, бизнес

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

МАТЕРИАЛЬНЫЕ И НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ 

АКТИВЫ, БИЗНЕС

И.Г. КУКУКИНА
М.В. МОшКАРИНА

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

2-е издание, дополненное

Москва
ИНФРА-М

202Рекомендовано Межрегиональным учебно-методическим советом 

профессионального образования в качестве учебного пособия для студентов 

высших учебных заведений, обучающихся по направлениям подготовки 

38.03.01 «Экономика», 38.03.02 «Менеджмент» (квалификация (степень) «бакалавр») 

(протокол № 8 от 22.06.2020)

УДК 332.62(072.8)
ББК 65.2/4я73
 
К89

Кукукина И.Г.

К89  
Оценка имущества: материальные и нематериальные активы, бизнес : 
учебное пособие / И.Г. Кукукина, М.В. Мошкарина. — 2-е изд., 
доп. — Москва : ИНФРА-М, 2023. — 190 с. — (Высшее образование: 
Бакалавриат). —DOI 10.12737/1013716.

ISBN 978-5-16-014978-3 (print)
ISBN 978-5-16-107473-2 (online)

Учебное пособие содержит теоретико-методические материалы и дидактические 
единицы для оценки недвижимости, машин, оборудования 
и транспортных средств, предприятия (бизнеса), нематериальных активов, 
задачи, кейс-стади, тесты и приложения. 

Соответствует требованиям федеральных государственных образовательных 
стандартов высшего образования последнего поколения.

Для подготовки бакалавров по направлениям 38.03.01 «Экономика» 

и 38.03.02 «Менеджмент», аналитических служб предприятий и специалистов 
по оценке имущества.

УДК 332.62(075.8)

ББК 65.2/4я73

Р е ц е н з е н т ы:

Петрухин А.Б., доктор экономических наук (Ивановский государственный 
политехнический университет);

Малкова Т.Б., доктор экономических наук (Владимирский государственный 
университет имени А.Г. и Н.Г. Столетовых)

ISBN 978-5-16-014978-3 (print)
ISBN 978-5-16-107473-2 (online)

© Кукукина И.Г., 

Мошкарина М.В., 2020

Введение

Рыночная экономика основана на отношениях, которые возникают 
при купле-продаже товара на рынке. При этом спрос потребителя 
встречается с предложением производителя. Расширение 
самостоятельной деятельности хозяйствующих субъектов требует 
поиска решений, ориентированных на рост благосостояния отдельных 
субъектов, регионов и общества в целом.
Основные отличительные особенности оценочной деятельности 
характеризуются ее экономической значимостью, влиянием на все 
сферы жизнедеятельности в формировании гражданского общества, 
необходимостью защиты имущественных прав и обеспечения 
условий для справедливой экономической оценки.
В основу экономических отношений рыночной экономики по-
ложены такие принципы, как равенство производителей и потреби-
телей перед внешними факторами, равновесие цен (курсов валют, 
процентных ставок банков) на основе сбалансированности спроса 
и предложения, экономическое регулирование самостоятельных 
действий субъектов рыночных отношений (производителей, про-
давцов, посредников, потребителей, покупателей), применение за-
конодательной нормативной базы для экономического регулиро-
вания, конкуренция — условие экономического прогресса и эконо-
мического регулирования. 
Суть рыночных отношений состоит в том, что производители 
и продавцы должны быть абсолютно свободными и действовать 
на свой страх и риск, ориентируясь только на рыночные регуляторы. 
Стоимость имущества является всеобъемлющим показателем 
долгосрочного действия роста благосостояния личности, предпри-
ятия, региона и страны. Управление стоимостью в целях роста этой 
стоимости, в основу которого положена концепция неоклассиче-
ской теории финансового менеджмента, невозможно без оценки 
стоимости любых активов.
Начало регулирования оценочной деятельности в рыночной эко-
номике России заложено в следующих документах: Гражданский 
кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 29.07.1998 
№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», 
ГОСТ Р51195.0.01—98 «Единая система оценки имущества. Основ-
ные положения», ГОСТ Р51195.0.02—98 «Единая система оценки 
имущества. Термины и определения». 
Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ оценочная деятель-
ность осуществляется в соответствии с международными догово-

рами Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, 
а также другими федеральными законами и иными нормативными 
правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отно-
шения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
В стандарте ГОСТ Р51195.0.01—98 обозначены область приме-
нения, общие положения и классификация стандартов по шести 
группам (недвижимое имущество, движимое имущество, земля 
и т.д.). В стандарте ГОСТ Р51195.0.02—98 рассматриваются цели 
оценки, раскрываются основные понятия. В качестве основных 
целей оценки рассматриваются такие, как отражение в отчетности, 
купля-продажа, мена; аренда, права аренды, лизинг; ликвидация; 
разрешение имущественных споров; передача прав собственности; 
внесение имущества в уставный капитал; инвестиционное проектирование 
и др. 
Кроме вышеперечисленных законодательных нормативных 
актов, существует множество документов, касающихся в той или 
иной мере процессов оценочной деятельности. Так, российское общество 
оценщиков в сентябре 1996 г. приняло к исполнению стандарты 
СТО РОО 20-01-96, 20-02-96, 20-03-96 и другие, в основу 
которых положен международный стандарт оценки. 
Базой оценки служат различные виды стоимости имущества.
К объектам оценки имущества относятся: 
1) отдельные материальные объекты (вещи); 
2) совокупность вещей, составляющих имущество определенного 
вида (движимое, недвижимое); 
3) право собственности; 
4) права требования, обязательства (долги); 
5) работы, услуги, информация; 
6) иные объекты гражданских прав. 
Недвижимость, машины и оборудование, входящие в имущество, 
рассматриваются как материальные объекты собственности, 
проявляющие себя посредством физического существования и приносящие, 
как правило, прибыль или доход своему владельцу. 
Недвижимость отличается прочной привязкой к определенным 
географическим координатам, стационарностью. Согласно ст. 130 
Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся 
земельные участки, участки недр, обособленные водные 
объекты и все, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, 
здания, сооружения), а также подлежащие регистрации 
воздушные и морские суда, космические объекты. 
Машины и оборудование, производственные средства как часть 
материальных активов относятся к движимому имуществу и могут 

существовать как отдельные объекты или часть системы, выполняющая 
определенные функции. 
Часто объект оценки оказывается на грани между недвижимостью 
и движимым имуществом (например, корабли и шахтные подъемники 
по российскому законодательству относятся к недвижимости). 
В каждом отдельном случае оценщик анализирует ситуацию 
в целях принятия решения об отнесении активов к объекту оценки.
Как процедура и результат оценка имущества подразумевает 
беспристрастное мнение о стоимости, основанное на подробном 
изучении объекта. Оценщик выступает в роли независимой, незаинтересованной 
третьей стороны, необходимой для составления 
беспристрастного заключения о стоимости имущества как объекта 
оценки. Проведение оценки объектов является обязательным при 
проведении приватизации, переуступке долговых обязательств, 
ипотечном кредитовании, выкупе или изъятии имущества, в целях 
контроля уплаты налогов и других целей.
Учебное пособие позволяет студенту, опираясь на знания по управлению 
затратами, инвестиционному анализу, финансовому менеджменту 
и других дисциплин, освоить необходимые компетенции 
применительно к оценке стоимости различных групп имущества.
Целью освоения дисциплины является достижение студентами 
следующих результатов обучения. Необходимо:
знать
 
• на уровне представления: 
 
– классификацию видов стоимости и сферы их применения; 
 
– виды оценки;
 
– подходы и методы оценки различных групп активов: недвижимости, 
машин и оборудования, предприятия (бизнеса), 
 нематериальных активов;
 
– объем и этапы оценочной деятельности;
 
– порядок составления отчета об оценке имущества;
 
• на уровне воспроизведения: 
 
– законодательное регулирование оценочной деятельности 
в Российской Федерации;
 
– федеральные и иные правила (стандарты оценки) в Российской 
Федерации;
 
– технологию проведения оценки;
уметь
 
• на уровне понимания:
 
– использовать специальную терминологию по дисциплине 
«Оценка имущества»;

 
• использовать теоретические знания:
 
– ориентироваться в теоретических и концептуальных подходах 
к оценочному процессу, в подходах и методах оценки 
по группам имущества;
 
• использовать практические знания:
 
– составить договор на проведение оценки;
 
– составить план и оценить имущество;
 
– подготовить отчет об оценке имущества;
владеть
 
• правовыми основами оценки имущества; 
 
• навыками поиска информации о состоянии рынков оцениваемых 
объектов;
 
• инструментарием оценочной деятельности;
 
• подходами, методами и приемами оценки объектов недвижимого 
и движимого имущества.

Глава 1 
ОСНОВЫ ОЦЕНОчНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Цели обучения
1. 
Ознакомление с законодательной и нормативной правовой базой 
оценки имущества в Российской Федерации.
2. 
Усвоение основных понятий, применяемых в оценочной деятель-
ности.
3. 
Изучение фундаментальных принципов оценки, изложенных в фе-
деральных стандартах.
4. 
Выявление особенностей государственной и предприниматель-
ской деятельности по оценке имущества.
5. 
Ознакомление с четырьмя группами принципов оценки любых 
видов имущества.
6. 
Изучение классификации видов стоимости, применяемых в оценке 
активов.

1.1. НОРМАТИВНАЯ пРАВОВАЯ БАЗА  
И ОСНОВНЫЕ пОНЯТИЯ

Государство на рынке услуг по оценке имущества выполняет 
двойственную роль: с одной стороны, оно формирует правовую и ад-
министративную систему регулирования оценочной деятельности, 
а с другой — действует как оценщик. Рынок услуг по оценке иму-
щества действует на федеральном, региональном и муниципальном 
уровнях. Поскольку объектом оценки может выступать имущество, 
собственником которого являются Российская Федерация, субъекты 
Федерации, юридические или физические лица, требуется четкое 
разграничение полномочий между Российской Федерацией и иными 
субъектами.
В России период перестройки экономики на рыночный путь раз-
вития длился достаточно долго, до 1998 г. Оценочная деятельность 
осуществлялась без полноценного нормативного правового регули-
рования. Первая редакция Федерального закона № 135-ФЗ «Об оце-
ночной деятельности в Российской Федерации» была принята 
только 29 июля 1998 г. До этого времени оценка выполнялась в за-
висимости от внутренних представлений конкретного оценщика 
и заказчика его работ. Более того, отсутствовала даже сама профес-
сия «оценщик». 

Нормативное правовое регулирование оценочной деятельности 
в Российской Федерации имеет следующую иерархическую струк-
туру:
1) конституция Российской Федерации;
2) кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности 
прямое отношение прежде всего имеют Гражданский кодекс, Нало-
говый кодекс, Земельный кодекс, а опосредованно — все остальные, 
в том числе Градостроительный и Уголовный кодексы);
3) Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной 
деятельности в Российской Федерации» (с изменениями);
4) Федеральные стандарты оценки (ФСО);
5) Стандарты и правила оценочной деятельности саморегули-
руемых организаций оценщиков (далее — СРОО);
6) прочие документы уполномоченных органов (например, ме-
тодические рекомендации Минэкономразвития России или Нацио-
нального совета по оценочной деятельности).
Конституция и кодексы определяют общие основы функциони-
рования основных институтов государства, относясь к оценочной 
деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский ко-
декс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение 
на движимое и недвижимое имущество. Налоговый кодекс исполь-
зуется при прогнозе денежных потоков, связанных с использова-
нием оцениваемого имущества.
Согласно Федеральному закону № 135-ФЗ к основным ин-
струментам регулирования оценочной деятельности относятся:
 
• лицензирование;
 
• система стандартов;
 
• система сертификации качества и услуг;
 
• унификация учебных программ по подготовке оценщиков;
 
• создание условий для становления и развития саморегулиру-
емых профессиональных объединений оценщиков;
 
• организация процесса включения процедур и методов профес-
сиональной оценки в законодательство страны;
 
• контроль исполнения законодательства в области оценки.
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная 
деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная 
на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадаст-
ровой или иной стоимости.
В Федеральном законе № 135-ФЗ под рыночной стоимостью 
объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой 
данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке 
в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, 

располагая всей необходимой информацией, а на величине цены 
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.:
 
• когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, 
а другая сторона не обязана принимать исполнение;
 
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей-
ствуют в своих интересах;
 
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством 
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
 
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение 
за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отно-
шении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
 
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
При этом под кадастровой стоимостью понимается стоимость, 
установленная в результате проведения государственной кадаст-
ровой оценки.
К объектам оценки имущества, согласно ст. 5 Федерального 
 закона № 135-ФЗ, относятся:
 
• отдельные материальные объекты (вещи);
 
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе 
имущество определенного вида (движимое или недвижимое, 
в том числе предприятия);
 
• право собственности и иные вещные права на имущество или 
отдельные вещи из состава имущества;
 
• права требования, обязательства (долги);
 
• работы, услуги, информация;
 
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законо-
дательством Российской Федерации установлена возможность 
их участия в гражданском обороте.
В случае если в нормативном правовом акте, содержащем тре-
бование обязательного проведения оценки какого-либо объекта 
оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен 
конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подле-
жит рыночная стоимость данного объекта.
Субъектами оценочной деятельности признаются физические 
лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организа-
ций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответ-
ствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность само-
стоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании 
трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, кото-
рый соответствует условиям, установленным ст. 15.1 Федерального 
закона № 135-ФЗ. Закон установил базовые требования к отчету 

об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню 
его ответственности. Документ является динамично развива-
ющимся, практически каждый год в него вносятся поправки и до-
полнения, например: добавлены разделы, касающиеся саморегули-
рования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и пр.
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или 
муниципальные образования, физические лица и юридические 
лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых при-
надлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, преду-
смотренных Федеральным законом № 135-ФЗ.
Право на проведение оценки объекта оценки является безус-
ловным и не зависит от установленного законодательством страны 
порядка осуществления государственного статистического учета 
и бухгалтерского учета и отчетности. Это право распространяется 
и на проведение повторной оценки объекта оценки. Результаты 
проведения оценки объекта оценки могут быть использованы для 
корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности.
Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть об-
жалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном 
законодательством Российской Федерации.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным 
в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих пол-
ностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской 
Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
 
• при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих 
Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или 
муниципальным образованиям, в целях их приватизации, пере-
дачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
 
• при использовании объектов оценки, принадлежащих Россий-
ской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муни-
ципальным образованиям, в качестве предмета залога;
 
• при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадле-
жащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации 
или муниципальным образованиям;
 
• при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами 
оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам 
Российской Федерации или муниципальным образованиям;
 
• при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, 
субъектам Российской Федерации или муниципальным 
образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды 
юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости 
объекта оценки, в том числе: