Жилищные права несовершеннолетних: особенности реализации и защиты

А. Е. Тарасова 

ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВА 
НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ: 
ОСОБЕННОСТИ 
РЕАЛИЗАЦИИ И ЗАЩИТЫ 

Монография 

Москва 
Берлин 
2019 

УДК 347.636 
ББК 67.404.532 
Т19 

Сведения об авторе: Тарасова Анна Евгеньевна — кандидат 
юридических наук, доцент ВАК, доцент, заведующая кафедрой международного 
права юридического факультета ФГАОУ ВО «Южный 
федеральный университет» 

Тарасова, А. Е.

Т19
Жилищные права несовершеннолетних: особенности реализации 
и защиты : монография / А. Е. Тарасова. — Москва ; 
Берлин : Директмедиа Паблишинг, 2019. — 411 с. 

ISBN 978-5-4475-9833-4 

В книге представлены актуальные проблемы участия несовершеннолетних 
в жилищных правоотношениях, характеристика видов жилищных прав и 
сделок с жилыми помещениями. Системно исследованы особенности участия 
несовершеннолетних в жилищных отношениях, гарантии, которые предоставлены 
детям, а также семьям с детьми законодательством РФ, комплексно регулирующим 
участие несовершеннолетних в жилищных правоотношениях.  
Монография имеет научно-практический характер и содержит практико-
ориентированные выводы и предложения, включает исследование конкретных 
прикладных проблем деятельности органов опеки и попечительства по 
согласованию сделок с жилыми помещениями, затрагивающих имущественные 
и неимущественные права детей и семей с детьми, анализ судебной практики 
и динамики ее изменения по ключевым проблемам.  
Адресована практикующим юристам, специалистам в области гражданского 
и жилищного права, в сфере защиты прав несовершеннолетних, недееспособных, 
ограниченно дееспособных граждан, работникам судебной системы, 
органов опеки и попечительства, уполномоченным по правам 
ребенка, а также научным работникам, преподавателям, аспирантам, студентам 
юридических вузов. 

УДК 347.636 
ББК 67.404.532 

ISBN 978-5-4475-9833-4
© Тарасова А. Е., текст, 2018 
© Издательство «Директмедиа Паблишинг», оформление, 2019 

Оглавление 

Глава 1. Общие положения о жилищных правах детей и 
сделках с жилыми помещениями, затрагивающих права 
и интересы несовершеннолетних .............................................................................. 5 
§ 1. Основы правового регулирования жилищных прав 
детей и осуществления органами опеки и попечительства 
контроля за сделками с жилыми помещениями, 
затрагивающими права и интересы несовершеннолетних .................. 5 
§ 2. Понятие и виды жилищных прав несовершеннолетних, 
подлежащих учету и защите при совершении сделок с 
жилыми помещениями ............................................................................................ 31 
§ 3. Виды сделок с жилыми помещениями,  для совершения 
которых необходимо предварительное разрешение 
(согласие)  органов опеки и попечительства.............................................. 78 
§ 4. Виды действий органов опеки и попечительства 
и оформляемых ими документов при осуществлении 
контроля за сделками с жилыми помещениями, 
затрагивающими права и интересы несовершеннолетних ............... 96 
§ 5. Круг органов государственной власти, органов 
местного самоуправления, организаций и физических лиц, 
взаимодействующих с органами опеки и попечительства 
при осуществлении ими контроля за сделками с жилыми 
помещениями, затрагивающими права и интересы 
несовершеннолетних .............................................................................................. 125 
§ 6. Способы защиты жилищных прав и интересов 
несовершеннолетних, затрагиваемых сделками с жилыми 
помещениями .............................................................................................................. 133 

Глава 2. Особенности, порядок и условия совершения 
отдельных видов сделок с жилыми помещениями, 
затрагивающих права и интересы несовершеннолетних....................... 191 
§ 1. Сделка по отчуждению жилого помещения, 
принадлежащего несовершеннолетнему на праве 
собственности ............................................................................................................. 191 
§ 2. Сделки по приобретению жилых помещений 
в строящихся объектах (многоквартирных домах, домах 
блокированной застройки) по договорам участия 
в долевом строительстве,  в жилищно-строительных 
кооперативах ............................................................................................................... 228 

§ 3. Сделки по приобретению жилых помещений 
с использованием средств материнского капитала, 
включая средства ипотечного целевого кредита (займа) 
под залог жилого помещения.............................................................................277 
§ 4. Особенности совершения сделок с долями  в общей 
собственности на жилое помещение .............................................................321 
§ 5. Сделки с жилыми помещениями, затрагивающими 
ограниченные вещные права несовершеннолетних ............................338 
§ 6. Сделки (иные юридические действия)  с жилыми 
помещениями, используемыми несовершеннолетними по 
договору  социального найма ............................................................................382 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИИСПИСОК............................................................................405 
ДОКУМЕНТЫ.................................................................................................................405 
НАУЧНАЯ ЛИТЕРАТУРА .........................................................................................409 

Глава 1. Общие положения о жилищных правах 
детей и сделках с жилыми помещениями, 
затрагивающих права и интересы 
несовершеннолетних 

§ 1. Основы правового регулирования жилищных прав 
детей и осуществления органами опеки 
и попечительства контроля за сделками с жилыми 
помещениями, затрагивающими права и интересы 
несовершеннолетних 

Ребенком является каждое человеческое существо до до-
стижения 18-летнего возраста, если по закону, применимому 
к данному ребенку, он не достигает совершеннолетия ранее 
(ст. 1 Конвенции ООН о правах ребенка1).  
Ребенок тоже гражданин. Ребенку от рождения принад-
лежат и гарантируются государством права и свободы челове-
ка и гражданина в соответствии с Конституцией Российской 
Федерации, общепризнанными принципами и нормами меж-
дународного права, международными договорами Российской 
Федерации, федеральными законами РФ и другими норматив-
ными правовыми актами РФ. 
 Такое положение закреплено в ст. 6 ФЗ «Об основных га-
рантиях прав ребенка в Российской Федерации» от 24 июля 
1998 г. № 124-ФЗ2, в соответствии с которым ребенок рассмат-
ривается в качестве человека и гражданина. Правовое состоя-
ние ребенка в качестве субъекта права обеспечивается Кон-
ституцией РФ и действующим законодательством. 
В соответствии с ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнан-
ные принципы и нормы международного права и международ-
ные договоры Российской Федерации являются составной ча-
стью ее правовой системы. Если международным договором 
Российской Федерации установлены иные правила, чем 
предусмотренные законом, то применяются правила между-
народного договора. 

1 «Конвенция о правах ребенка» (одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 
20.11.1989) (вступила в силу для СССР 15.09.1990) // Сборник международ-
ных договоров СССР, выпуск XLVI, 1993. 
2 Федеральный закон от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав 
ребенка в Российской Федерации» // «Российская газета», № 147, 05.08.1998. 

Необходимость в особой защите ребенка была предусмот-
рена в Женевской декларации прав ребенка 1924 года3 и 
Декларации прав ребенка4, принятой Генеральной Ассам-
блеей ООН 20 ноября 1959 года, и признана во Всеобщей 
декларации прав человека5, в Международном пакте о 
гражданских и политических правах6 (в частности, в статьях 
23 и 24), в Международном пакте об экономических, соци-
альных и культурных правах7 (в частности, в статье 10), 
Конвенции о правах ребенка, одобренной Генеральной Ас-
самблеей ООН 20 ноября 1989 года. 
В силу Конвенции о правах ребенка Российская Федера-
ция взяла на себя обязательство обеспечить детям такую 
защиту и заботу, которые необходимы для их благополу-
чия, учитывая права и обязанности родителей, опекунов 
или других лиц, несущих за них ответственность по закону, 
и с этой целью принимать все соответствующие законода-
тельные и административные меры.  
Российская Федерация должна обеспечивать, чтобы учре-
ждения, службы и органы, ответственные за заботу о детях 
или их защиту, отвечали нормам, установленным компетент-
ными органами, в частности в области безопасности и здра-
воохранения и с точки зрения численности и пригодности их 
персонала, а также компетентного надзора (ст. 3 Конвенции 
о правах ребенка). 
В свою очередь, Конституция РФ провозглашает, что ма-
теринство и детство, семья находятся под защитой госу-
дарства (ч. 1 ст. 38). 
                                                           

3 http://www.un.org/ru/documents/decl_conv/declarations/childdec.shtml  
4 «Декларация прав ребенка» (принята 20.11.1959 Резолюцией 1386 (XIV) на 
841-м пленарном заседании Генеральной Ассамблеи ООН) // Международная 
защита прав и свобод человека. Сборник документов. М.: Юридическая лите-
ратура, 1990. С. 385–388.  
5 «Всеобщая декларация прав человека» (принята Генеральной Ассамблеей 
ООН 10.12.1948) // «Российская газета», 10.12.1998. 
6 «Международный пакт о гражданских и политических правах» (принят 
16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-м пленарном заседании Генераль-
ной Ассамблеи ООН) // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 12, 1994. 
7 «Международный пакт об экономических, социальных и культурных пра-
вах» (принят 16.12.1966 Резолюцией 2200 (XXI) на 1496-м пленарном заседа-
нии Генеральной Ассамблеи ООН) // «Бюллетень Верховного Суда РФ», № 12, 
1994. 

Согласно Указу Президента РФ от 01.06.2012 г. № 761 в Рос-
сийской Федерации была утверждена Национальная стратегия 
действий в интересах детей на 2012–2017 гг., которая действо-
вала до настоящего времени.  
Главной целью Национальной стратегии являлось 
определение основных направлений и задач государствен-
ной политики в интересах детей и ключевых механизмов 
ее реализации, базирующихся на общепризнанных прин-
ципах и нормах международного права. 
В последнее десятилетие обеспечение благополучного и 
защищенного детства стало одним из основных национальных 
приоритетов России. В посланиях Президента Российской Фе-
дерации Федеральному Собранию Российской Федерации ста-
вились задачи по разработке современной и эффективной гос-
ударственной политики в области детства. Проблемы детства 
и пути их решения нашли свое отражение в Концепции дол-
госрочного социально-экономического развития Россий-
ской Федерации на период до 2020 года, Концепции демо-
графической политики Российской Федерации на период 
до 2025 года8. 
Среди мер Национальной стратегии, направленных на ре-
формирование законодательства РФ, касающихся защиты прав 
и интересов детей, были названы: совершенствование рабо-
ты органов опеки и попечительства, повышение ответ-
ственности специалистов этих органов, усиление профи-
лактических мер по защите прав и интересов детей, 
находящихся в социально опасном положении, обеспече-
ние раннего выявления семей, находящихся в кризисной 
ситуации, в целях защиты прав детей, проживающих в та-
ких семьях, и сохранения для ребенка его родной семьи. 
К мерам, направленным на защиту прав и интересов детей-
сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, было от-
несено 
совершенствование 
законодательства 
Российской  
Федерации в области защиты имущественных и неимуще-
ственных (личных) прав детей-сирот и детей, оставшихся без 
попечения родителей, в том числе своевременное обеспечение 

                                                           

8 Указ Президента РФ от 01.06.2007 г. № 761 «О Национальной стратегии 
действия в интересах детей на 2012–2017 гг.». Введение // Консультант-
Плюс.  

лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения 
родителей, благоустроенными жилыми помещениями. 
Данные направления не утратили своей актуальности, не-
смотря на завершение в 2017 году этапа Национальной страте-
гии действий в интересах детей. Имущественные отношения, 
в частности жилищные отношения с участием несовершенно-
летних детей, усложняются, появляются и развиваются новые 
формы государственной поддержки семьи и детей в целях 
обеспечения жилыми помещениями, увеличивается функцио-
нал и полномочия органов опеки и попечительства (ООиП), что 
требует серьезного переосмысления самой модели устройства 
и деятельности органов опеки и попечительства в механизме 
осуществления и защиты имущественных и неимущественных 
прав несовершеннолетних9.  
На очередной, новый, этап начиная с 2018 года в РФ не 
принята Национальная стратегия действий в интересах детей, 
однако с 2018 по 2027 год объявлено в России Десятилетие 
детства Указом Президента РФ от 29.05.2017 № 240 «Об объяв-
лении в Российской Федерации Десятилетия детства». В рам-
ках данного нового национального проекта Правительством 
РФ утвержден План основных мероприятий до 2020 года, про-
водимых в рамках Десятилетия детства10. В указанный план 
включено несколько разделов, в частности «Повышение благо-
состояния семей с детьми», «Современная инфраструктура 
детства», «Обеспечение безопасности детей», «Здоровый ребе-
нок», «Всестороннее образование — детям», «Культурное раз-
витие детей», «Развитие физкультуры и спорта для детей», 
«Безопасный детский отдых», «Доступный детский туризм», 
«Безопасное информационное пространство для детей», «Ре-
бенок и его право на семью», «Социальная защита детей-
инвалидов и детей с ограниченными возможностями здоровья 
и их интеграция в современное общество», «Обеспечение и за-
щита прав и интересов детей», «Качественные детские товары 

                                                           

9 Тарасова А. Е. Новая система опеки и попечительства над несовершенно-
летними как элемент современного механизма обеспечения и защиты их 
прав и законных интересов // Законы России: опыт, анализ, практика, 2013. 
№ 4. 
10 Распоряжение Правительства РФ от 06.07.2018 № 1375-р «Об утверждении 
плана основных мероприятий до 2020 года, проводимых в рамках Десятиле-
тия детства» // «Собрание законодательства РФ», 16.07.2018, № 29, ст. 4475. 

и продукты питания», «Организационные мероприятия». Сре-
ди значимых для обеспечения и защиты жилищных прав 
несовершеннолетних мероприятий в Плане обозначены 
следующие: 
— обеспечение субсидирования процентной ставки по 
ипотечным (жилищным) кредитам (займам), выданным семьям 
с двумя или тремя детьми российскими кредитными организациями 
на приобретение жилых помещений; 
— анализ и распространение в субъектах Российской Федерации 
наиболее успешных региональных практик по предоставлению 
семьям с тремя и более детьми с их согласия иных 
мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями 
взамен предоставления им земельного участка в собственность 
бесплатно;  
— совершенствование направлений использования средств 
материнского (семейного) капитала; 
— разработка комплекса мер по предоставлению жилья 
детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, 
и лицам из их числа; 
— совершенствование системы взаимодействия органов 
и организаций по защите прав детей; 
— организация подготовки, переподготовки и повышения 
квалификации специалистов органов и организаций, действующих 
в сфере защиты прав детей. 
Право на жилище относится к основным правам человека. 
Конституция РФ закрепляет, что каждый имеет право на жилище. 
Никто не может быть произвольно лишен жилища. Органы 
государственной власти и органы местного самоуправления по-
ощряют жилищное строительство, создают условия для осу-
ществления права на жилище. Малоимущим, иным указанным 
в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставля-
ется бесплатно или за доступную плату из государственных, му-
ниципальных и других жилищных фондов в соответствии 
с установленными законом нормами (ст. 40 Конституции РФ).  
С учетом особого значения жилища законодательство преду-
сматривает повышенные гарантии обеспечения жилищных прав 
несовершеннолетних детей как в тех случаях, когда дети вы-
ступают собственниками жилых помещений, так и когда они 
имеют право пользования жилыми помещениями, возникшее 
по тем или иным основаниям. 

Основы правового регулирования имущественных отноше-
ний с участием несовершеннолетних, включая осуществление 
органами опеки и попечительства контроля за сделками с жи-
лыми помещениями, затрагивающими права и интересы несо-
вершеннолетних, предусмотрены Конституцией Российской 
Федерации (ст. 7, 38, 40) и нормами следующих федеральных 
законов: 
— Гражданского кодекса Российской Федерации (да-
лее — Гражданский кодекс РФ), определяющими объем дее-
способности несовершеннолетних и особенности участия де-
тей в различных гражданских правоотношениях (ст. 20–22, 26–
28, 31–33, 35–40, 166–170, 172, 175, 179, 181, 292 части первой; 
ст. 575, 679, 1073–1075, 1087–1089 части второй; ст. 1117, 1142, 
1143, 1145, 1146, 1149, 1157, 1166, 1167 части третьей);  
— Семейного кодекса Российской Федерации (далее — 
Семейный кодекс РФ), закрепляющими различные права несо-
вершеннолетних, включая имущественные права, способы их 
защиты, особенности осуществления и защиты прав несовер-
шеннолетних, оставшихся без попечения родителей (ст. 8–9, 
глава 11, ст. 65, ст. 80, главы 18–22); 
— Земельного кодекса Российской Федерации, преду-
сматривающими особые имущественные гарантии для семей 
с детьми и несовершеннолетних в области земельных и жи-
лищных отношений (ст. 28, 47, 98); 
— Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — 
Жилищный кодекс РФ), регулирующими отдельные виды иму-
щественных прав на жилые помещения и защиту жилищных 
прав детей, а также участие граждан в строительстве и приобре-
тении жилых помещений в домах жилищных и жилищно-
строительных кооперативов (ст. 31, 36, 57, 69, 70, 72, 91); 
— Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. 
№ 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской 
Федерации» (далее — Закон о приватизации жилищного фон-
да), закрепляющими гарантии имущественных прав детей при 
приватизации жилых помещений (ст. 2, 7, 11); 
— Федерального закона от 21 декабря 1996 г. № 159-ФЗ 
«О дополнительных гарантиях по социальной поддержке 
детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родите-
лей» (далее — Закон о дополнительных гарантиях по социаль-
ной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения 

родителей), устанавливающими дополнительные гарантии 
прав на имущество и жилое помещение для детей, оставшихся 
без попечения родителей, и детей-сирот (ст. 8); 
— Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ 
«Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяющими ос-
нования, порядок и условия ипотеки недвижимого имущества, 
включая особенности ипотеки жилых помещений, порядок и 
условия обращения взыскания на объекты залога, особенности 
обращения взыскания на жилые помещения (далее — Закон об 
ипотеке (залоге недвижимости));  
— Федерального закона от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ 
«Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Феде-
рации», предусматривающими оказание ребенку содействия 
в реализации и защите его прав и законных интересов с учетом 
возраста ребенка и в пределах объема его дееспособности;  
— Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ 
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных 
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изме-
нений в некоторые законодательные акты Российской Фе-
дерации» (далее — Закон об участии в долевом строитель-
стве), регламентирующими заключение договора участия 
в долевом строительстве многоквартирного дома, приобрете-
ние права собственности на строящееся жилое помещение 
в многоквартирном доме, правовые гарантии законности при-
влечения средств граждан на долевое строительство жилья, 
способы защиты прав на будущие жилые помещения; 
— Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ 
«О дополнительных мерах государственной поддержки се-
мей, имеющих детей» (далее — Закон о дополнительных ме-
рах государственной поддержки семей, имеющих детей), 
предусматривающими порядок направления средств (части 
средств) материнского (семейного) капитала на улучшение 
жилищных условий (ст. 7, 10); 
—  Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ 
«Об опеке и попечительстве» (далее — Закон об опеке и по-
печительстве), определяющими полномочия органов опеки и 
попечительства, правовой режим имущества подопечных, осо-
бенности совершения сделок с недвижимым имуществом, 
включая жилые помещения, принадлежащие несовершенно-
летним, способы восстановления и защиты жилищных прав 
детей (ст. 8, глава 4); 

— Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ 
«О государственной регистрации недвижимости» (далее — 
Закон о государственной регистрации недвижимости), уста-
навливающими особенности оформления и регистрации сде-
лок с недвижимым имуществом, принадлежащим на праве соб-
ственности 
несовершеннолетним, 
и 
прав 
на 
указанное 
имущество, в том числе особенности оформления и (или) реги-
страции сделок с жилыми помещениями и прав на жилые по-
мещения (ст. 42, 48, 51, 53). 
В рассматриваемой сфере необходимо применять также ряд 
нормативных правовых актов Правительства Российской 
Федерации, федеральных органов исполнительной власти: 
— постановление Правительства Российской Федерации 
от 12 декабря 2007 г. № 862 «О Правилах направления средств 
(части средств) материнского (семейного) капитала на улуч-
шение жилищных условий»; 
— постановление Правительства Российской Федерации 
от 18 мая 2009 г. № 423 «Об отдельных вопросах осуществле-
ния опеки и попечительства в отношении несовершеннолет-
них граждан»;  
— приказ Минюста России от 30 августа 2017 г. № 156 «Об 
утверждении Регламента совершения нотариусами нотари-
альных действий, устанавливающего объем информации, не-
обходимой нотариусу для совершения нотариальных дей-
ствий, и способ ее фиксирования» (вместе с Регламентом 
совершения нотариусами нотариальных действий, устанавли-
вающим объем информации, необходимой нотариусу для со-
вершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования, 
утвержденным указанным приказом и решением Правления 
Федеральной нотариальной палаты от 28 августа 2017 г. 
№ 10/17).  
В своей работе органы опеки и попечительства должны 
руководствоваться актами Конституционного Суда Рос-
сийской Федерации и разъяснениями Верховного Суда 
Российской Федерации по вопросам применения законодательства 
в области защиты имущественных прав и интересов 
несовершеннолетних, среди которых основными являются 
следующие: 
— постановление Конституционного Суда Российской Федерации 
от 21 апреля 2003 г. № 6-П «По делу о проверке кон-