Кадастровая оценка земли и иной недвижимости

                                МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РФ 
 
 
 
 
 
 
Кафедра земельных отношений и кадастра 
 
 
 
 
 
 
 
КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ  
И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ  
 
У ч е б н о е  п о с о б и е  
для обучающихся по направлению подготовки  
21.04.02  «Землеустройство и кадастры» 
(уровень магистратуры) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 
2017 
 
 

 

 

УДК 332.6 
 
 
 
Павлова В.А., Лепихина О.Ю. Учебное пособие «Кадастровая оценка земли и 
иной недвижимости» для обучающихся по направлению подготовки 21.04.02  
«Землеустройство и кадастры» (уровень магистратуры) – СПб. : СПбГАУ. – 
2017. – 151 с. 
 
 
Рецензенты: 
доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой земельных от-
ношений и кадастра СПбГАУ Д.А. Шишов; 
доктор биологических  наук, профессор кафедры инженерной геодезии 
СПбГГУ  В.Ф. Ковязин 
 
 
 
Предлагаемое учебное пособие направлено на формирование у обучающихся 
знаний в области методологического, правового и методического обеспечения 
современной системы государственной кадастровой оценки земель и иной не-
движимости. Раскрыты  задачи и особенности функционирования современно-
го рынка недвижимости. Приведено содержание этапов проведения кадастро-
вой оценки земель. Исследованы особенности методологии оценки земель раз-
личных категорий и видов использования. Материал учебного пособия подго-
товлен с учетом последних изменений нормативно-правового и методического 
обеспечения оценочных работ. В отдельной главе учебного пособия приведено 
описание зарубежного опыта оценочных работ 
 
 
 
Рекомендованы к изданию и/или публикации на электронном носителе для по-
следующего размещения в электронной сети ФГБОУ ВО  СПбГАУ согласно 
соответствующему договору Учебно-методическим советом СПбГАУ протокол 
№  5 от «27»  апреля 2017 года 
 
 
 
 
 
 
© Павлова В.А., Лепихина О.Ю.               
2017 
© ФГБОУ ВО СПбГАУ, 2017 

ОГЛАВЛЕНИЕ 

Введение  …………………………………………………………....………………2 
1. Рынок земли и иной недвижимости…………………………………………...3 
2. Цели и задачи оценки земель и иной недвижимости в условиях 
рыночной экономики……………………………………………………………..10 
3. Теоретические и правовые основы кадастровой оценки земель и иной 
недвижимости в Российской Федерации………………………………………21 
3.1. Общие положения……………………………………………………………..21 
3.2. Нормативно-правовое обеспечение кадастровой оценки…………………...23 
3.3. Исполнители работ по кадастровой оценке………………………………….29 
3.4. Общий порядок осуществления работ по кадастровой оценке земель и иной 
недвижимости………………………………………………………………………32 
4. Особенности кадастровой оценки земель и объектов градостроительной 
деятельности……………………………………………………………………….37 
4.1. Земельный фонд как объект кадастровой оценки ……..…………………... 37 
4.2. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения…………...42 
 4.2.1. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе 
земель сельскохозяйственного назначения……………………………………….42 
 
4.2.2. 
Особенности 
оценки 
отдельных 
видов 
сельскохозяйственных 
угодий…………………………………………………………………………….…47 
4.3. Кадастровая оценка земель населенных пунктов……………………………63 
 4.3.1. Ретроспективный анализ методического обеспечения кадастровой оценки 
земель населенных пунктов…………………………………..……………………64 
 4.3.2. Современные методические положения кадастровой оценки объектов 
градостроительной деятельности…………………….….….……………………..70 
4.4. Кадастровая оценка земель промышленности и иного специального 
назначения ………………………………………………………….….……...........89 
4.5. Кадастровая оценка земель особо охраняемых территорий и объектов.…102 
4.6. Кадастровая оценка земель водного фонда………………………………...104 
4.7. Кадастровая  оценка земель садоводческих, огороднических и дачных 
объединений……………………………………………………………………….108 
5. Практическое применение результатов кадастровой оценки земель и 
иной недвижимости……………………………………………………………...115 
6. Массовая оценка земель и налогообложение недвижимости за рубежом
……………………………………………………………………………………...126 
6.1. Опыт массовой оценки недвижимости в США…………………………….132 
6.2. Немецкая система массовой оценки недвижимости……………………….132 
6.3. Европейская система массовой оценки недвижимости……………………137 
Заключение……………………………………………………………………….143 
Приложение…………………………………………………….………………...144 
Основные термины……………………………………………………………...146 
Литература…………………………………………………………. …………....149 
 

ВВЕДЕНИЕ 
Настоящее учебное пособие раскрывает основные положения 
системы массовой оценки земель и иной недвижимости в Российской 
Федерации. Материалы, содержащиеся в учебном пособии, помогут 
обучающимся получить знания в следующих областях:  
- развитие 
института 
массовой 
оценки 
недвижимости 
в 
историческом аспекте; 
- функционирование рынка земли и иной недвижимости в 
Российской Федерации; 
- методологическое, правовое, методическое, информационное 
обеспечение осуществления государственной кадастровой оценки 
недвижимости; 
- содержание и организация проведения кадастровой оценки 
земель различных категорий и видов использования; 
- зарубежный опыт проведения массовой оценки недвижимости; 
- современные проблемы, связанные с системой кадастровой 
оценки земель. 
Данное 
учебное 
пособие 
подготовлено 
авторами: 
к.э.н., 
доцентом 
Санкт-Петербургского 
государственного 
аграрного 
университета Павловой В.А. и к.т.н., доцентом Санкт-Петербургского 
горного университета Лепихиной О.Ю. Оно предназначено для 
студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению 
подготовки «Землеустройство и кадастры».  
В итоге изучения данного учебного пособия у обучающихся 
формируется ряд профессиональных компетенций (ПК-3, ПК-14) по 
следующим дисциплинам: Кадастр недвижимости, Проблемы оценки 
земель, Проблемы оценки недвижимости.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. РЫНОК ЗЕМЛИ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 
В 
интересах 
организации 
эффективного 
использования 
земельных ресурсов осуществляется их перераспределение между 
отраслями и сферами деятельности общества, экономическими 
укладами, субъектами собственности и хозяйствования, отдельными 
землевладельцами и землепользователями. 
Перераспределение земель (если оно регулируется государством 
и осуществляется в устойчивом правовом пространстве) – это 
нормальный социально-экономический процесс, направленный на 
оптимизацию земельных отношений и обеспечивающий развитие 
экономической системы в целом. Вместе с тем, неконтролируемые 
обществом 
природные 
и 
социальные 
процессы 
по 
перераспределению 
и 
трансформации 
земель 
порождают 
спекуляцию, 
бесхозяйственность 
и 
могут 
привести 
к 
непредсказуемым экономическим последствиям. 
Законодательство 
Российской 
Федерации 
предусматривает 
различные 
способы 
перераспределения 
земель. 
Одним 
из 
действующих механизмов является рынок земли и недвижимости. На 
этом рынке в качестве товара (то есть, объектов купли-продажи) 
выступают предприятия и другие объекты, неразрывно связанные с 
землей. 
Рынок недвижимости появился в России лишь с начала реформ. 
Для его успешного функционирования и развития необходимо 
обеспечить ряд условий, среди которых важнейшими являются 
следующие: 
- экономическая самостоятельность хозяйствующих субъектов; 
- многообразие форм собственности; 
- наличие развитой структуры рынка;  
- свободное ценообразование; 
- наличие законодательной базы, создающей правовую основу 
рыночной экономики.  
Главная цель рынка недвижимости (как и любого другого 
рынка) состоит в том, чтобы свести вместе продавца и покупателя. 
Однако, чтобы выполнить эту задачу, рынок должен сформировать 
взаимосвязанную систему спроса и предложения, которая обеспечила 
бы не только оборот объектов (посредством передачи прав 
собственности), но также их создание, обращение и эксплуатацию. 

Следует исходить из того факта, что рынок недвижимости является 
основой существования рынка вообще, так как  другие рынки 
(товарный, денежный, фондовый, рабочей силы и т.п.) не могут 
существовать вне сферы земельных отношений.  
С помощью рынка земли и недвижимости производятся 
следующие действия: 
1. Передаются права собственности на соответствующие 

объекты. В отличие от классического товарного рынка передача прав 
собственности, 
пользования 
или 
аренды 
в 
сфере 
оборота 
недвижимости жестко регулируется государством. Поэтому рынок 
имеет сложную функционально-организационную структуру 
и 
значительное число узкоспециализированных посредников. Кроме 
продавца и покупателя в оформлении сделки на недвижимость могут 
участвовать агент по продажам, кадастровый инженер, оценщик 
недвижимости, ипотечный кредитор, юрист, нотариус, страховщик и 
другие посредники. 

2. Устанавливаются цены на земельные участки и другие 

объекты недвижимости. Система ценообразования на рынке земли и 
недвижимости существенно отличается от обычных общепринятых 
схем. Оценочная деятельность здесь подчинена унифицированному 
набору оценочных принципов, выработанных в процессе мировой 
практики. Важнейшими из них являются: принцип спроса и 
предложения; изменения; конкуренции; замещения; предельной 
продуктивности; 
наилучшего 
и 
наиболее 
интенсивного 
использования; соответствия и принцип ожидания. 

3. 
Перераспределяется 
территория 
между 
различными 

категориями и видами использования земель. Предоставление права 
на владение и пользование землей осуществляется в Российской 
Федерации в соответствии с принятыми решениями по характеру 
деятельности новых владельцев: строительством или реконструкцией 
производственных 
или 
жилых 
объектов, 
развитием 
сельскохозяйственных предприятий, строительством дорог и т.п. С 
решениями по изъятию и предоставлению земельного участка (в том 
числе 
посредством 
выкупа) 
осуществляется 
реорганизация 
территории: изменяется категория и режим использование земель, 
реорганизуются границы населенных пунктов, лесного, водного 
фонда и других кадастровых объектов. 

В силу своей многофункциональности и широкого диапазона 
действий рынок недвижимости обладает рядом особенностей. 
Во-первых, в отличие от рынков других товаров, у которых 
может быть одно конкретное место заключения сделки (например, 
товарная 
биржа), 
рынок 
недвижимости 
деконцентрирован 
и 
локализован. Недвижимое имущество немобильно, поскольку здания 
и сооружения «привязаны» к конкретной территории, земельному 
участку. Сделки заключаются, как правило, по месту расположения 
объекта. 
Во-вторых, рынок недвижимости имеет региональный характер. 
Сами объекты купли-продажи и их денежная оценка существенно 
различаются 
не 
только 
количественно-качественными 
характеристиками, но также зависят от местоположения, развития 
инфраструктуры, природных и экономических условий региона. На 
характер сделки влияет региональная правовая база, порядок 
регистрации, конъюнктура спроса и предложения. Вследствие этого, 
однотипные сегменты рынков недвижимости по регионам могут 
иметь существенные различия в востребованности и цене продаж. 
В-третьих, объекты недвижимости в качестве товара нельзя 
стандартизировать, продавать и покупать по образцам. Каждая сделка 
уникальна и по природе своей носит скрытый (частный) характер. 
Цена на земельные участки и другие объекты формируется 
исключительно 
на 
основе 
договоров 
между 
продавцом 
и 
покупателем. Информация по сделкам обычно не полная и не всегда 
соответствует действительным условиям продаж. 
В-четвертых, 
рынок 
недвижимости 
в 
краткосрочной 
перспективе неэластичен. При резком изменение спроса (увеличении 
или 
уменьшении) 
невозможно 
увеличить 
в 
короткий 
срок 
предложение объектов, востребованных покупателями. В результате, 
при увеличении спроса на отдельные объекты недвижимости цены на 
них резко повышаются, а при избыточном предложении - резко 
падают. Такая особенность наиболее характерна для рынка земли, 
поскольку при увеличении спроса на земельные участки (например, 
под 
жилое 
строительство) 
зачастую 
невозможно 
выделить 
территории, пригодные под застройку. Ограниченность территории в 
данный период времени может быть связана как с природными 
условиями, так и с социально-экономическими факторами. 

В-пятых, каждая сделка с недвижимым имуществом включает 
определенные юридические формальности. Весь процесс купли-
продажи регулируется и контролируется государством, включает 
обязательную объемную документацию. Функционирование рынка 
ограничено также условиями финансирования, которое по ряду 
сделок осуществляется через систему банковских операций. 
Таким образом, рынок недвижимости имеет существенные 
отличия от классического совершенного товарного рынка, который 
обладает следующими характеристиками. 
На 
классическом 
рынке 
недвижимости 
оборачивается 
стандартизированный «движимый» товар; существует центральный 
рынок, на котором формируется цена и условия продаж; отсутствуют 
сезонные колебания объемов продаж, следовательно, выравнивается 
конъюнктура спроса и предложения; функционирование рынка 
осуществляется вне контроля или регулирования со стороны 
государственных органов; финансирование осуществляется по самой 
простой схеме, юридические требования и ограничения минимальны. 
Рынок 
недвижимости 
(как 
было 
показано 
выше) 
не 
соответствует этим условиям. Такое положение закономерно  и 
объясняется общими потребностями общества в земле, предприятиях, 
транспортных магистралях и ряда других объектов недвижимого 
имущества. Очевидно, что рынок недвижимости должен быть 
разнообразным  и структурированным по категориям товаров и 
товарных услуг. Не вызывает сомнения, что оборот объектов 
индивидуального пользования должен осуществляться по одной 
(упрощенной) схеме, а купля-продажа крупных земельных массивов, 
предприятий, общественных зданий и сооружений – по другой, более 
усложненной, контролируемой государством схеме. 
В структуре современного рынка недвижимости обычно 
выделяют следующие товарные секторы: 
- конкретные объекты недвижимости, выступающие как товар; 
- работы, связанные со строительством, ремонтом или 
реконструкцией объектов; 
- услуги по обмену, посредничеству и подготовке объектов к 
продаже. 
Каждый из этих секторов представляет в свою очередь, 
совокупность 
более 
узких 
сегментов, 
имеющих 
сходные 

характеристики. 
Так, 
конкретные 
объекты 
недвижимости, 
выступающие как товар, включают объекты жилого и нежилого 
назначения, 
земельные 
участки 
для 
садоводства, 
дачного 
и 
индивидуального жилого строительства. В составе жилого сектора 
можно выделить первичное и вторичное жилье. В числе нежилых 
объектов 
выделяются 
административные, 
производственные, 
торговые, складские и другие объекты. Во втором товарном секторе 
функционируют 
строительные 
и 
жилищно-эксплуатационные 
компании, ремонтные и иные предприятия. Рынок услуг включает, 
например, 
агентства 
по 
продаже 
недвижимости, 
риэлтерские 
конторы, маркетинговую, информационную и иную деятельность. К 
этому сектору можно отнести также работу кадастровых инженеров 
по формированию и межеванию границ объектов недвижимости. 
Помимо классификации рынка недвижимости «по горизонтали», 
существует 
процесс 
сегментации, 
при 
котором 
выделяются 
отдельные группы потребителей и объектов, обладающие сходными 
характеристиками. 
Если 
структуризация 
«по 
горизонтали» 
предполагает выделение отдельных областей деятельности на рынке 
недвижимости, то сегментация рассматривает отдельные направления 
соответствующего 
сектора. 
Классификация 
сегментов 
может 
отражать не только существенные признаки объектов, но также 
особенности товарооборота, структуру и масштаб рынка и т.п. 
Важнейшая задача, которую приходится решать участникам 
рынка недвижимости, состоит в определении рыночной стоимости 
разнообразных 
объектов 
продаж. 
Применительно 
к 
оценке 
недвижимого имущества термин «стоимость» имеет различные 
значения. В самом широком смысле стоимость объекта – это сумма 
денежных средств, которую готов обменять на него типичный 
покупатель. Однако, на рынке недвижимости стоимость объекта и 
цена его продажи обычно не совпадают. Цена продажи – это 
реальный факт, сумма, уплаченная конкретным покупателем за 
конкретный объект. Под рыночной стоимостью понимается наиболее 
вероятная расчетная цена продажи данного объекта, если он будет 
выставлен на открытом рынке в условиях конкуренции. Иначе 
говоря, стоимость объекта – это рассчитываемый специалистами-
оценщиками показатель, который может быть уменьшен или 

увеличен в результате фактической продажи, в зависимости от 
условий спроса и предложения. 
Таким 
образом, 
организационные 
особенности 
рынка 
недвижимости существенно влияют на продажную стоимость 
объектов. Идеальными условиями рынка считаются следующие: 
 
Покупатели 
и 
продавцы 
недвижимости 
ведут 
себя 
рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием рынка. 
 
Покупатели 
и 
продавцы 
действуют 
в 
условиях 
конкуренции расчетливо, в своих собственных интересах для того, 
чтобы максимизировать свой доход или наилучшим способом 
удовлетворить свои потребности. 
 
Покупатели 
и 
продавцы 
действуют 
без 
сговора, 
мошенничества, искажения или сокрытия данных об объекте 
продажи. 
 
Покупатели и продавцы имеют типичные побуждения, то 
есть они действуют, не испытывая чрезвычайных жизненных 
обстоятельств, незаконного давления извне, а сроки обращения 
товара на рынке находятся в разумных пределах. 
 
Оплата сделки производится типичными для данного 
рынка законными способами. 
При соблюдении этих условий рыночная стоимость объекта 
недвижимости считается объективной для всех участников рынка, 
поскольку она базируется на научно-обоснованных способах оценки. 
Следует подчеркнуть, что рыночная стоимость (стоимость при 
обмене) является не единственной формой оценки земли и иных 
объектов 
недвижимого 
имущества. 
В 
практике 
оценочной 
деятельности 
может 
рассматриваться 
также 
стоимость 
в 
использовании объекта, инвестиционная стоимость, страховая, 
ликвидационная и иные формы стоимости. Их определение и 
использование зависит от целей и задач, возникающих в процессе 
учета и оборота земли и других объектов недвижимого имущества. 
Контрольные вопросы 
1. Что представляет собой рынок недвижимости? 
2. Каковы 
основные 
факторы, 
способствующие 
развитию 
рынка 
недвижимости? 
3. Какие товарные секторы выделяют в структуре современного рынка 
недвижимости? 
4. Перечислите особенности развитого рынка недвижимости. 

5. Что представляет собой сделка с объектом недвижимости? 
6. Каковы существенные отличия рынка недвижимости от классического 
совершенного товарного рынка? 
7. Каковы идеальные условия функционирования рынка недвижимости?