Разработка бизнес-плана для объектов недвижимости

– 0 – 

Министерство транспорта Российской Федерации 

Федеральное государственное автономное образовательное 

учреждение высшего образования 

«Российский университет транспорта» 

___________________________________________________ 

 

Институт экономики и финансов 

 

Кафедра «Экономика транспортной инфраструктуры и 

управление строительным бизнесом» 

 
 
 
 

А.Д. РАЗУВАЕВ, А.Ю. ЛЕДНЕЙ  

 
 
 

РАЗРАБОТКА БИЗНЕС-ПЛАНА  

ДЛЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 

 
 
 
 
 
 

Практикум 

 
 
 
 

 
 

Москва – 2020 

– 1 – 

Министерство транспорта Российской Федерации 

Федеральное государственное автономное образовательное 

учреждение высшего образования 

«Российский университет транспорта» 

___________________________________________________ 

 

Институт экономики и финансов 

 

Кафедра «Экономика транспортной инфраструктуры и 

управление строительным бизнесом» 

 
 
 

А.Д. РАЗУВАЕВ, А.Ю. ЛЕДНЕЙ  

 
 
 
 
 

РАЗРАБОТКА БИЗНЕС-ПЛАНА  

ДЛЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 

 
 

Практикум 

 
 

для студентов бакалавриата направлений подготовки: 

«Экономика», «Менеджмент», «Государственное и 

муниципальное управление» 

 
 
 
 

Москва – 2020 

– 2 – 

УДК 338.2 
Р 17 
 

Разуваев А.Д., Ледней А.Ю. Разработка бизнес-плана 

для объектов недвижимости: Практикум. – М.: РУТ 
(МИИТ), 2020. – 53 с. 
 

Практикум раскрывает порядок выполнения практических 

заданий по дисциплине «Бизнес-планирование», «Основы 
бизнес-планирования» 
и 
соответствующий 
методический 

инструментарий, 
который 
охватывает 
основные 
вопросы 

формирования бизнес-плана проекта, включая описание объекта, 
анализ рынка и сведений о конкурентах, формирование плана 
продаж, планирование инвестиций и определение доходов, 
расходов и налоговой части проекта, а также включает оценку 
экономической 
эффективности 
и 
построение 
движения 

денежных потоков для проектов строительства объектов 
коммерческой недвижимости. 

Данный практикум ориентирован на студентов бакалавриата 

направлений 
подготовки 
«Экономика», 
«Менеджмент», 

«Государственное и муниципальное управление» и специалитета 
«Экономическая безопасность», а также может представлять 
интерес для аспирантов, обучающихся по направлению 38.06.01 
«Экономика».  
 

 
 
 
 
 

© РУТ (МИИТ), 2020 

 
 

– 3 – 

Оглавление 

ВВЕДЕНИЕ ............................................................................. 4 

Рекомендации к формированию бизнес-плана проекта 
строительства объекта недвижимости .................................. 6 

Раздел 1. Общее описание объекта строительства .............. 6 

Раздел 2. Анализ рынка и информация о конкурентах ....... 7 

Раздел 3. Маркетинговый план и определение чистого 
валового дохода ..................................................................... 14 

Раздел 4. План инвестиций .................................................. 23 

Раздел 5. Планирование операционной деятельности и 
накладные расходы ............................................................... 27 

Раздел 6. Налоговое окружение ........................................... 30 

Раздел 7. Финансовая модель и показатели эффективности 
инвестиций ............................................................................. 33 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................... 45 

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 .................................................................. 47 

ПРИЛОЖЕНИЕ 2 .................................................................. 49 

ПРИЛОЖЕНИЕ 3 .................................................................. 50 

ПРИЛОЖЕНИЕ 4 .................................................................. 52 

 
 

– 4 – 

ВВЕДЕНИЕ 

Проект требующий инвестиционных вложений, 

обоснования 
экономической 
целесообразности 
и 

предполагающий 
ограниченные 
сроки 
реализации 

называется инвестиционным проектом. Инвестиционный 
проект подразумевает оценку инвестиций на определенный 
период времени. Для оценки проектов применяются 
различные подходы и методы. Методы оценки включают 
ряд инструментов и показателей, с помощью которых 
оценивается конкретный проект. Разновидностью оценки 
инвестиций является формирование бизнес-плана проекта. 

Бизнес-план представляет собой сведения о проекте, 

включающие планирование, способы реализации, методы 
анализа, контроль и завершение проекта.  

Рекомендуемое содержание бизнес-плана: 
- Описание объекта (резюме проекта); 
- Анализ рынка и сведений о конкурентах; 
- Определение плана продаж; 
- Расчет чистого валового дохода; 
- Планирование инвестиций; 
- Формирование расходной части проекта; 
- Налоги и налогообложение; 
- 
Движение 
денежных 
потоков 
и 
оценка 

эффективности инвестиций; 

- Заключение по проекту. 
На каждом этапе реализации проекта происходит 

корректировка 
расчетов 
и 
данных. 
Традиционно, 

инвестиционный проект включает следующие фазы:  

- прединвестиционная;  
- инвестиционная;  
- строительство объекта; 
- эксплуатационная;  
- ликвидационная. 
 

– 5 – 

В 
настоящем 
учебном 
пособии 
(практикуме) 

разработаны 
методические 
указания 
к 
выполнению 

практических заданий по разработке бизнес-плана проекта 
строительства объекта коммерческой недвижимости в г. 
Москва, поэтому исследуемый в работе объект относится к 
сегменту коммерческой офисной недвижимости.  

Выбор 
исследуемого 
объекта 
осуществляется 

студентом самостоятельно в соответствии с исходными 
данными характеристик 
объекта. Исходные данные, 

представленные в приложении 1, выдаются в соответствии 
с порядковым номером студента по списку группы.  

 
Примерный состав бизнес-плана. 
Раздел 1. Общее описание объекта строительства 
Раздел 2. Анализ рынка и информация о конкурентах 
Раздел 3. Маркетинговый план (план продаж)  
Раздел 4. План инвестиций  
Раздел 5. Планирование деятельности и накладные 

расходы 
 

Раздел 6. Налоговое окружение 
 

Раздел 
7. 
Финансовая 
модель 
и 
показатели 

эффективности инвестиций 
 

 
 
 

– 6 – 

Рекомендации к формированию бизнес-плана проекта 
строительства объекта недвижимости 

Оцениваемый 
проект 
представляет 
собой 

строительство 
объекта 
нежилой 
коммерческой 

недвижимости, в частности – строительство бизнес-центра.  

Коммерческая 
недвижимость 
– 
это 
здания, 

сооружения или земельные участки, используемые для 
коммерческой деятельности с последующим извлечением 
постоянной прибыли или прироста капитала. 

 

Раздел 1. Общее описание объекта строительства 

Предлагаемый 
к 
инвестированию 
проект 
– 

строительство 
коммерческой 
нежилой 
недвижимости 

(бизнес-центр) для дальнейшего получения прибыли путём 
сдачи в аренду офисных арендопригодных площадей. 

Клиенты будущего бизнес-центра – компании 

различных форм собственности и отраслей, которые 
стремятся найти комфортные офисы для работы в 
максимальной доступности к различными объектам и видам 
транспортной 
инфраструктуры 
(метро, 
наземный 

транспорт, вокзал и т.п.). 

Исходные 
данные 
по 
объекту 
строительства 

формируются в таблице 1. 

Таблица 1. Исходные данные по объекту строительства 

Вариант исходных данных
№ вар….

Класс недвижимости
А

Общая площадь здания, (м²)
19300

Арендопригодная площадь, (м²)
14475

Стоимость права аренды земли, (тыс. руб.)
2500

Стоимость аренды земельного участка, (тыс. руб. 
в год)

50

Ближайшая станция метро
Таганская

Удалённость от метро, (мин. пешком)
5

Внешний вид
хор

Внутренняя отделка
хор

– 7 – 

Раздел 2. Анализ рынка и информация о конкурентах  

Для анализа рынка и поиска актуальной информации 

о 
конкурентах 
на 
текущий 
период 
рассмотрения 

предлагается 
использовать 
открытые 
источники 
по 

аналитическим отчетам консалтинговых компаний, к 
примеру, Knight Frank, Jones Lang Lasalle (JLL) и др. 

Описание рынка необходимо начать с описания 

класса 
офисной 
недвижимости. 
Класс 
офисной 

недвижимости задается по исходным данным. 

 
Классификация объектов недвижимости 
Классификация 
объектов 
недвижимости 
по 

различным критериям способствует более успешному 
изучению объектов. Для этих целей можно применять 
разные принципы классификации в зависимости от их 
происхождения и назначения. 

 

Рис. 1. – Укрупненная классификация объектов 

недвижимости 

– 8 – 

Согласно, разработанной компанией Knight Frank, 

классификации, все объекты нежилой коммерческой 
недвижимости подразделяются на следующие классы: 

 А (с делением на подклассы A+ и А); 
 В (с делением на подклассы В+ и В); 
 С; 
 D. 

В 
классификации 
отражены 
преимущественно 

технические характеристики объектов без учета их 
месторасположения. Однако, критерий географического 
местоположения, в частности транспортной доступности и 
удаленности от главных магистралей, является одним из 
основополагающих при принятии компанией решения об 
аренде 
объекта. 
Перечень 
параметров 
офисной 

недвижимости соответствующих тому или иному классу 
представлен в таблице 2. 

Также, в Приложении 3 представлены параметры по 

классам объектов для торговой и складской недвижимости.  

 

– 9 – 

 

Таблица 2. Характеристики классов офисной недвижимости

ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Местоположение 

объекта 
Состояние объекта

Конструктивные и 

планировочные 

решения объекта

Паркинг 
Инфраструктура 

Класс А

Центр или рядом с 

центром 
города. 

Основные магистрали 

и площади с удобной 

транспортной 

инфраструктурой 

Новое 

строительство, 

отделка 
высокого 

качества 

Высота потолков - не 

менее 
3м 
и 

просторные 
зоны 

общего пользования 

Многоуровневый 

наземный 
или 

подземный паркинг 

с входом в здание 

Высокий 
уровень 

обеспечения 
средствами 

связи и телекоммуникации, 

наличие конференц-залов, 

зон 
бытового 

обслуживания, питания и 

отдыха

Класс В

Не 
центральные 

районы города; рядом 

с 
транспортными 

магистралями 

Эксплуатация до 10 

лет, 
качественная 

отделка в хорошем 

состоянии 

Высота потолков - не 

менее 
3м, 

качественные, 

хорошо оснащенные 

зоны 
общего 

пользования

Организованная 

охраняемая 

парковка с охраной 

и 
удобным 

подъездом 

Развитая 
инфраструктура 

обслуживания 
бизнеса, 

включая конференц-залы и 

бытовое обслуживание 

Класс С

Окраина 
города, 

неудобный подъезд 

Эксплуатация более 

10 
лет, 

реконструированные 

здания, стандартный 

ремонт, отделка в 

хорошем состоянии

Высота потолков - не 

менее 
2,7 
м, 

коридорная система 

Ограниченная 

возможность 

паркинга 

Неразвитая 

инфраструктура 

обслуживания арендаторов

Класс D

На окраине города, на 

территории 

реструктурированных 

предприятий, 
в 

жилых домах

Удовлетворительное 

состояние, 

требующее ремонта 

Коридорная система, 

размещение 
в 

подвальных, 

полуподвальных 

помещениях

Стихийная 

парковка 
без 

охраны 

Отсутствие 

инфраструктуры 

обслуживания арендаторов

 

– 10 – 

Проведение 
анализа 
рынка 
и 
формирование 

информации о конкурентах необходимо для расчета 
арендной ставки сдачи площадей в строящемся бизнес-
центре. 
Детально 
исследуются 
предложение, 
спрос, 

коммерческие условия и прогноз класса недвижимости. 
Данные 
по 
анализу 
и 
соответствующие 
значения 

необходимо отразить в таблице по аналитике (табл.3). 

 

Таблица 3. Аналитические данные класса «А» 

недвижимости 

№
Показатель
Значение
Ед. изм.

1
Общий объем предложения 
качественных площадей, 
тыс. м2 по классу «А»

4330
тыс. м²

2
Введено в эксплуатацию, 
тыс. м2 по классу «А»
56
тыс. м²

3
Доля свободных площадей, 
% по классу «А»
12,0
%

4
Средневзвешенные 
запрашиваемые ставки 
аренды, руб./м2 /год по 
классу «А»

25735
руб./м²/год

5
Средневзвешенные ставки 
операционных расходов, 
руб./м2 /год по классу «А»

6800
руб./м² /год

 
 
Аналитическая информация о конъюнктуре рынка 

офисной 
недвижимости 
требует 
дополнительной 

детализации и оформляется в качестве отчета по форме 
таблицы 4.