Ценообразование на рынке недвижимости

МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ 

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ 

 

«Российский университет транспорта (МИИТ)» 

 

Кафедра «Экономика строительного бизнеса и управление 

собственностью» 

 
 

 
 
 
 

Р.А. Бокачев, Н.С. Лобанова, Е.А. Ступникова 

 

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 

 

 

Учебно-методическое пособие 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Москва – 2018 
 

МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

 

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ 

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ 

 

«Российский университет транспорта (МИИТ)» 

 

Кафедра «Экономика строительного бизнеса и управление 

собственностью» 

 
 

 
 
 
 

Р.А. Бокачев, Н.С. Лобанова, Е.А. Ступникова 

 

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 

 

Учебно-методическое пособие 

для обучающихся направления бакалавриата "Экономика" 

 

 

 

 

 

 
 
 
 

Москва – 2018 
 

УДК 338.5 

Б – 78 
 
Бокачев Р.А., Лобанова Н.С., Ступникова Е.А. Ценообразование 
на рынке недвижимости: Учебно-методическое пособие. - М.: 
РУТ (МИИТ), 2018. – 28 с. 

В учебно-методическом пособии изложен алгоритм 

определения начальной максимальной цены объекта первичного 
рынка 
недвижимости 
в 
рамках 
затратного 
подхода 
к 

ценообразованию. 

Учебно-методическое пособие может быть использовано 

студентами в процессе выполнения курсовых работ и на 
практических занятиях по дисциплинам «Проектно-сметное 
дело», 
«Ценообразование 
в 
инвестиционно-строительном 

комплексе», «Ценообразование на рынке недвижимости», 
«Управление стоимостью». 
 

 

Рецензент:  
Кандидат 
экономических 
наук, 
доцент 
кафедры 

«Международный финансовый и управленческий учет» РУТ 
(МИИТ) Т.М Гаврилюк. 

 
 
 
 
 

©РУТ (МИИТ), 2018 

СОДЕРЖАНИЕ 

 

Общие положения
4

Задание на разработку курсового проекта
8

Методические рекомендации к этапам разработки 
курсового проект
11

Особые требования
20

Приложения
21

 
 

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 

В условиях рыночной экономики одной из наиболее 

важных задач, стоящих перед участниками строительно-
инвестиционного процесса, становится определение договорной 
цены при создании объекта недвижимости на первичном рынке. 
Такая цена, как правило, формируется в рамках затратного 
подхода к ценообразованию.  

Договорная цена определяется в результате конкурсных 

торгов, 
во 
время 
которых 
заказчик 
(государственный, 

муниципальный 
или 
частный) 
сообщает 
о 
начальной 

(максимальной) цене контракта, а участники торгов (подрядчики) 
предлагают цену ниже начальной максимальной. В самом простом 
случае подрядчик, предложивший минимальную цену, становится 
победителем торгов и получает право подписать контракт. 

Краеугольным камнем для заказчика становится подход к 

определению начальной максимальной цены контракта (далее – 
НМЦК). Согласно федеральному закону № 44-ФЗ «О контрактной 
системе в сфере закупок...» НМЦК должна быть обоснована. В 
случае государственных закупок степень обоснованности НМЦК 
может быть подвергнута аудиту со стороны надзорных органов, в 
результате чего лица, ответственные за закупку могут быть 
привлечены к административной ответственности. В случае 
коммерческих 
закупок 
договорная 
цена, 
основанная 
на 

необоснованно завышенной НМЦК, может стать предметом 
претензий со стороны налоговой инспекции или внутреннего аудита 
компании.  

Согласно п.9 ст. 22 № 44-ФЗ начальная цена контракта на 

строительство, реконструкцию и капитальный ремонт определяется 
проектно-сметным методом. Федеральными стандартами оценки 
такой метод определения стоимости объекта недвижимости 
(строительства) называется «затратным». 

Другим допустимым методом является метод сопоставимых 

рыночных цен (анализа рынка), однако его применение в 

строительном секторе имеет существенные законодательные 
ограничения. 

Проектно-сметный метод предполагает определение сметной 

стоимости строительно-монтажных работ в соответствии с 
проектными материалами (чертежи, спецификации, ведомости 
объемов работ). При составлении сметы для контракта с 
бюджетным финансированием необходимо использовать сметные 
нормы и цены, сведения о которых содержатся в федеральном 
реестре сметных нормативов. Наиболее распространенным является 
использование базисно-индексного метода определения сметной 
стоимости с использованием расценок ФЕР. 

Стоимость отдельных видов строительно-монтажных работ 

определяется в локальных сметах. Локальные сметы по каждому 
отдельному объекту строительства суммируются в объектных 
сметах. В качестве объектов строительства выделяются, например, 
отдельно стоящие здания, отдельные виды инженерных систем. В 
отдельную 
объектную 
смету 
принято 
выделять 
стоимость 

наружного благоустройства и озеленения. Подробное описание 
принципов группировки локальных смет в объектные сметы 
содержится в МДС 81-35.2004, который обязателен к изучению при 
выполнении курсовой работы.   

Объектные сметы группируются в сводный сметный расчет 

стоимости строительства (далее – ССР). Кроме того в ССР 
учитываются дополнительные затраты, не относящиеся напрямую к 
СМР, но необходимые для реализации проекта, такие как: затраты 
на аренду земельного участка, затраты на командировочные 
расходы 
подрядчика, 
затраты 
на 
разработку 
проектной 

документации и т.д.  

Важно понимать, что ССР включает в себя все затраты, 

которые понесет заказчик для реализации проекта. Обобщение всех 
затрат в ССР необходимо для выделения финансирования из 
бюджета. В то же время на конкурсе по выбору подрядчика на СМР 
будут разыграны не все денежные средства, а только та их часть, 
которая относится к затратам подрядчика. Другую часть затрат 

заказчик совершит самостоятельно, например, арендует земельный 
участок для строительства и безвозмездно передаст его подрядчику, 
закажет проектную документацию и также безвозмездно передаст 
её подрядчику для использования при строительстве. 

Вторым важным моментом является тот факт, что стоимость 

всех работ и затрат, которые учитывает ССР конкретного 
строительного проекта, определены в одном уровне цен, актуальном 
на момент разработки сметной документации. При этом срок от 
момента разработки сметной документации до планируемого начала 
строительства может составлять год и более.  

Таким образом, в условиях ежегодного роста цен под 

влиянием инфляции сметная стоимость не может в полной мере 
отражать фактическую величину инвестиций в будущем. Это 
характерно для любого крупного строительного проекта. 

В таком случае сметная стоимость не может являться 

достаточной для проведения конкурса. Для учета инфляции на 
основании сметной стоимости определяется прогнозная стоимость 
строительства, которая и будет являться НМЦК. Прогнозная 
стоимость определяется на основании: 

1) утвержденной сметной стоимости 
2) календарного плана строительства  
3) прогнозных индексов-дефляторов  
Календарный 
план 
содержится 
в 
составе 
«Проекта 

организации строительства» (ПОС) и отражает плановый срок 
выполнения укрупненных комплексов работ по созданию: основных 
и вспомогательных объектов, временных зданий и сооружений, 
постоянных 
автодорог 
к 
объекту, 
инженерных 
сетей, 

благоустройства и озеленения. Наличие календарного плана 
позволяет распределить сметную стоимость по всему сроку 
строительства, что и является первым шагом при определении 
прогнозной стоимости строительства. 

Вторым шагом является учет изменения цен во времени. В 

условиях рыночной экономики, цены на товары и услуги 
изменяются во времени под влиянием рыночных факторов. 

Средний уровень изменения цен на товары и услуги 
(потребительской 
корзины) 
отражается 
индексом 

потребительских цен (иначе: индекс инфляции, ИПЦ), который 
ежемесячно 
публикуется 
Росстатом 
РФ. 
Статистическая 

информация о ценах, которую предоставляет Росстат РФ, 
используется Министерством экономического развития РФ для 
разработки прогнозных индексов изменения цен на товары и 
услуги. Такие индексы называются индексами-дефляторами.  

Индексы-дефляторы 
разрабатываются 
по 
видам 

экономической деятельности, в том числе для вида деятельности 
«строительство» и «инвестиции в основной капитал». Прогноз, 
как правило, осуществляется на 3 года вперед. В отдельных 
отраслях функции Минэкономразвития по разработке индексов-
дефляторов 
могут 
дублироваться 
ответственными 

департаментами. 

Таким образом, на втором шаге определения прогнозной 

стоимости строительства производится умножение капитальных 
вложений за каждый отдельный период календарного плана на 
соответствующий индекс-дефлятор, отражающий изменение цен 
от уровня цен сметной документации  к уровню цен периода 
планируемого выполнения работ. Полученная прогнозная 
стоимость строительства является объективно необходимой 
величиной инвестиций в проект с учетом изменения цен во 
времени. Она может использоваться для оценки эффективности 
инвестиций и для проведения конкурсных торгов по выбору 
подрядной организации. В этом случае такая цена называется 
начальной максимальной ценой конкурса (НМЦК), на которую 
ориентируются участники торгов (подрядные организации) при 
разработке своих коммерческих предложений. 
 
 

ЗАДАНИЕ НА РАЗРАБОТКУ КУРСОВОГО 

ПРОЕКТА 

Перед Вами стоит задача по расчету НМЦК для выбора 

генподрядчика, 
выполняющего 
СМР и осуществляющего 

поставки 
оборудования. 
Объектом 
является 
проект 

строительства комплекса из двух малоэтажных панельных 
жилых домов в регионе, который задан вариантом (приложение 
№1).  

В 
качестве 
исходных 
данных 
Вам 
предоставлены: 

архитектурные решения строящегося объекта (рис. 1 и рис. 2), 
календарный план выполнения основных комплексов работ, 
ведомость объемов работ для разработки локальной сметы, 
итоги по прочим локальным сметам в базисном уровне цен и без 
указания нумерации локальных смет, данные о стоимости 
аренды 
земельного 
участка 
на 
период 
строительства, 

наименование региона строительства и прогнозные индексы-
дефляторы на период строительства. 

 

Рисунок 1. Фасад зданий №1-№2 в осях 1-7 

Рисунок 2. Фасады зданий №1-№2 в осях А-В 

 
Выбор варианта исходных данных осуществляется по 

приложению № 1. В рамках курсового проекта для определения 
НМЦК Вам необходимо выполнить следующие действия: 

1) разработать локальную смету на благоустройство и 

озеленение территории (ведомость объемов работ в прил. 2); 

2) пересчитать в уровень цен на 1 квартал 2017 г. 

локальные сметы, итоги по которым Вам даны в качестве 
исходных данных (итоги смет в базисном уровне приведены в 
прил. 3); 

3) Сгруппировать локальные сметы в объектные сметы, 

ориентируясь на объекты календарного плана (прил. 4),  

4) учесть затраты на аренду земли (прил. 1), затраты по 

объектным и локальным сметам в главах 1-7 ССР; 

5) определить 
стоимость 
временных 
зданий 
и 

сооружений в главе 8 ССР с учетом вида строительства; 

6) определить величину зимних удорожаний в главе 9 

ССР для заданного региона строительства; 

7) определить в главе 10 затраты на содержание службы 

заказчика; 

8) учесть в главе 12 ССР затраты на проектно-

изыскательские работы в размере 9 млн. руб. в текущих ценах. 
Определить стоимость авторского надзора; 

9) определить 
величину 
непредвиденных 
расходов, 

величину налога на добавленную стоимость и общую сметную 
стоимость строительства; 

10) распределить затраты ССР по объектам строительства 

и во времени согласно календарному плану, определить 
поквартальное распределение инвестиций; 

11) определить 
индексы-дефляторы 
для 
пересчета 

инвестиций от цен на 1 квартал 2017 г. к прогнозному периоду 
(для претендующих на сдачу экзамена автоматом); 

рассчитать прогнозную стоимость генподрядных работ и 

затрат (начальную максимальную цену предмета закупки) (для 
претендующих на сдачу экзамена автоматом.