Использование комплексной экспертизы для обоснования экономической целесообразности переселения граждан из аварийного жилья (на примере Республики Марий Эл)

В. Д. ЧЕРЕПОВ                 А. А. НОВОСЕЛОВА 

 

 

Использование комплексной экспертизы  

для обоснования экономической  

целесообразности переселения граждан  

из аварийного жилья  

(на примере Республики Марий Эл) 

 

 

МОНОГРАФИЯ 

 

 

Йошкар-Ола 

ПГТУ 
2018 
 

УДК 69.059:332.832.5(470.343) 
ББК  38.683:65.31 (2Рос.Мар) 

Ч 46 

 

Рецензенты: 
доктор технических наук, профессор кафедры «Химические технологии» 
Владимирского государственного университета им. А.Г. и Н.Г. Столетовых 
В. Ю. Чухланов; 
доктор технических наук, профессор кафедры «Химические технологии» 
Владимирского государственного университета им. А.Г. и Н.Г. Столетовых 
И. А. Христофорова; 
доктор экономических наук, профессор кафедры экономики Марийского 
государственного университета Е. И. Царегородцев; 
главный инженер ООО «Институт строительно-технической экспертизы» 
П. В. Архиреев 
 
 

 

Черепов, В. Д. 

Ч 46      Использование комплексной экспертизы для обоснования эко-

номической целесообразности переселения граждан из аварийного 
жилья (на примере Республики Марий Эл): монография / В. Д. Че-
репов, А. А. Новоселова. – Йошкар-Ола: Поволжский государ-
ственный технологический университет, 2018. – 252 с. 
ISBN 978-5-8158-2021-0 

 

В монографии дан анализ реализации программы переселения граж-

дан из аварийного жилищного фонда в городах Республики Марий Эл. 
Представлены результаты теоретического рассмотрения процедуры при-
знания домов непригодными для проживания, а также итоги практическо-
го исследования данного процесса на основе проведения технической 
экспертизы зданий. Оценены необходимые финансовые затраты для 
обоснования экономической целесообразности переселения людей из 
аварийного жилья и его ликвидации.  

Для исследователей проблем строительства и ЖКХ, преподавателей 

строительных дисциплин, аспирантов и магистрантов соответствующего 
профиля, а также специалистов-практиков. 

УДК 69.059:332.832.5(470.343) 

ББК  38.683:65.31 (2Рос.Мар) 

 
ISBN 978-5-8158-2021-0 
 © В. Д. Черепов, А. А. Новоселова, 2018 

 
© Поволжский государственный  
технологический университет, 2018 

ВВЕДЕНИЕ 

 
Одна из главных тенденций жилищной политической деятельно-

сти Российской Федерации является создание удобных, комфортных 
условий проживания населения, в том числе выполнение обяза-
тельств государства по улучшению жилищных условий граждан, 
проживающих в домах, не отвечающих соответствующим опреде-
ленным требованиям санитарных норм и техники безопасности.  

Сегодня несмотря на постоянное строительство новых жилых 

комплексов, немалое число граждан живет в старых, давно уже не-
пригодных к эксплуатации домах и потребность граждан в безопас-
ном жилье растет ежегодно.  

Актуальность проблемы расселения жителей многоквартирных 

домов, признанных аварийными и непригодными для проживания, 
не вызывает сомнений в связи с значительным накопленным изно-
сом обозначенных выше объектов недвижимости. 

Попытка решения проблемы аварийного жилья предпринима-

лась еще в начале 2000-х годов, когда по инициативе Министерства 
экономического развития Российской Федерации и Министерства 
строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской 
Федерации началась разработка проекта федеральной целевой про-
граммы «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и 
аварийного жилищного фонда», входящей в состав федеральной це-
левой программы «Жилище» на 2002-2010 годы. 

На первый взгляд, план выполнения Программы отличался чет-

костью, логичностью и достаточной проработанностью его этапов. 
Однако реализован был только первый этап данной Программы. 

В дальнейшем фактическая реализация процесса переселения 

граждан из аварийного жилищного фонда начала осуществляться на 
основании муниципальной адресной программы «Переселение 
граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы» (далее 
– Программа), предметом которой являлись дома, признанные в 
установленном порядке аварийными до 1 января 2012 года и подле-
жащие сносу.  

По итогам реализации Программы на примере многоквартирных 

домов городов Йошкар-Олы, Волжска, Козьмодемьянска и Звениго-
ва необходимо оценить эффективность ее выполнения. 

Программа переселения из аварийного жилищного фонда оста-

ется актуальной, так как список домов, непригодных для эксплуата-
ции и проживания постоянно пополняется.  

Цель настоящей работы – оценить финансовые затраты, необхо-

димые для реализации переселения жителей аварийных домов, при-
знанных таковыми после 2012 года, и ликвидации аварийного жи-
лищного фонда; определить возможность и перспективы переселе-
ния граждан в благоустроенные, соответствующие определенным 
требованиям жилые помещения. 

Для реализации поставленной цели сформулированы и решены 

следующие задачи: 

- дать подробное и полное определение понятию «аварийное 

жилье»; 

- изучить процесс признания дома непригодным для проживания 

и пакет необходимых документов, который требуется для проведе-
ния этого процесса; 

- выяснить дальнейшую процедуру в случае признания жилого 

дома аварийным и подлежащим сносу; 

- проанализировать степень реализации Программы «Переселе-

ние граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы» в 
Республике Марий Эл (по состоянию на декабрь 2016 г.); 

- проанализировать схему финансирования данной Программы; 
- на основании результатов реализации представленных выше 

этапов провести укрупненный расчет финансовых вложений, необ-
ходимых для переселения граждан из жилья, признанного аварий-
ным и непригодным для проживания, в период с 2012 по 2018 год. 

Немаловажную роль в современной практике строительства  иг-

рает техническое обследование зданий и сооружений, так как имен-
но выполнение данного вида работ позволяет оценить параметры, 
характеризующие работоспособность объекта, и определить возможность (
невозможность либо нецелесообразность) его дальнейшей 
эксплуатации, реконструкции или необходимость восстановления, 
усиления, ремонта. В связи с этим значение использования результатов 
комплексной экспертизы для обоснования экономической 
целесообразности переселения граждан из аварийного жилищного 
фонда и его ликвидации, чему и посвящена настоящая монография,  
трудно переоценить. 

Теоретические исследования проводились авторами на основе 

обобщения и анализа современной законодательной базы, нормативных 
источников и специальной научной литературы, результатов, 
полученных современными исследователями и специалистами-
практиками по актуальным проблемам строительства и жилищно-
коммунального хозяйства. Среди них следует отметить работы  
В. М. Калинина, С. Д. Соковой и А. Н. Топилина, посвященные разным 
аспектам оценки технического состояния, обследования и испытания 
зданий и сооружений, а также статьи Л. Р. Уначевой, 
Ю. К. Корабликовой и Г. Д. Грачева, Н. А. Завалько, Л. И. Хайрль-
вариной и Е. О. Тулуповой, Г. П. Любчик и Е. Д. Петрунько, где 
проблемы, технологическая и экономическая целесообразность переселения 
граждан из аварийного жилищного фонда исследуются на 
примере различных регионов.  

Практические результаты получены в процессе рассмотрения 

реализации на территории Республики Марий Эл муниципальной 
программы переселения граждан из аварийного жилья и технического 
обследования многоквартирных домов, расположенных в городах 
Йошкар-Оле, Волжске, Козьмодемьянске, Звенигово. 

Авторы благодарят рецензентов за рекомендации и замечания, 

которые были учтены при работе над рукописью, а также выражают 
признательность экспертам общества с ограниченной ответственностью «
Институт строительно-технической экспертизы» за 
помощь в организации и проведении работ по техническому обследованию 
объектов. Отдельная благодарность доктору экономических 
наук профессору ПГТУ А. П. Суворовой за консультирование 
по вопросам экономического обоснования и анализа рассматриваемого 
процесса. 

 
 

1 

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ  

РЕАЛИЗАЦИИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ  

ПРОГРАММЫ «ПЕРЕСЕЛЕНИЕ ГРАЖДАН  

ИЗ АВАРИЙНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА  

НА 2013-2017 ГОДЫ» 

 

1.1. Общие положения 

Аварийный дом – понятие, достаточно широко распространен-

ное в наше время. Несмотря на постоянное строительство новых жи-
лых комплексов, немалое число граждан сегодня все еще живет в 
старых, давно уже непригодных к эксплуатации домах, и потреб-
ность граждан в безопасном жилье растет ежегодно.  

Для того чтобы ответить на вопросы о возможности признания 

домов таковыми, за основу принимается нормативный документ, 
регламентирующий основные положения процесса признания мно-
гоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу является По-
становление 47 правительства РФ от 28.01.2006 «Об утверждении 
Положения о признании помещения жилым помещением, жилого 
помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома 
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» [1]. 

Фактическая реализация процесса переселения граждан из ава-

рийного жилищного фонда осуществляется на основании муници-
пальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного 
жилищного фонда на 2013-2017 годы», предметом которой являются 
дома, признанные в установленном порядке аварийными до 1 января 
2012 года и подлежащими сносу.  

В данной Программе под аварийным жилищным фондом пони-

мается совокупность жилых помещений в домах, которые признаны 
с 1 января 2007 года по 1 января 2012 года в установленном порядке 
аварийными и подлежащими сносу в связи с физическим износом в 

процессе их эксплуатации. Наибольшая доля муниципального ава-
рийного жилищного фонда – это малоэтажные многоквартирные 
дома, в которых граждане проживают как на условиях социального 
найма, так и на праве собственности [2].  

На примере многоквартирных домов таких городов Республики 

Марий Эл, как Йошкар-Ола, Волжск, Козьмодемьянск и Звенигово, 
вошедших в программу, проводилась оценка эффективности ее реа-
лизации. 

Понятие аварийный дом подразумевает непригодные для прожи-

вания жилые помещения, расположенные в домах, которые имеют 
серьезные деформации несущих конструкций, что свидетельствует 
об исчерпании несущей способности и опасности для жителей в си-
лу обрушения здания. 

В соответствии с постановлением № 47 Правительства РФ от 

28.01.2006 «Об утверждении Положения о признании помещения 
жилым помещением, жилого помещения непригодным для прожи-
вания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу 
или реконструкции» собственникам разъясняется порядок подачи 
документов на признание дома аварийным. Принять решение о со-
стоянии дома могут межведомственные комиссии муниципальных 
образований. Для этого заявитель (собственник, наниматель) должен 
заявиться на проведение такой процедуры с пакетом необходимых 
документов:  

а) заявление на имя председателя Межведомственной комиссии 

о признании помещения жилым помещением или жилого помеще-
ния непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома 
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; 

б) копии правоустанавливающих документов на жилое помеще-

ние, право на которое не зарегистрировано в Едином государствен-
ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 

в) в отношении нежилого помещения для признания его в даль-

нейшем жилым помещением – проект реконструкции нежилого по-
мещения; 

г) заключение специализированной организации, проводившей 

обследование многоквартирного дома, – в случае постановки вопро-
са о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим 
сносу или реконструкции; 

д) заключение проектно-изыскательской организации по резуль-

татам обследования элементов ограждающих и несущих конструк-

ций жилого помещения – в случае, если предоставление такого за-
ключения является необходимым для принятия решения о призна-
нии жилого помещения соответствующим (не соответствующим) 
установленным требованиям; 

е) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные 

условия проживания – по усмотрению заявителя. 

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих 

решений об оценке соответствия помещений и многоквартирных 
домов: 

- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жи-

лому помещению, и его пригодности для проживания; 

- о выявлении оснований для признания помещения подлежа-

щим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке 
(при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с це-
лью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик 
жилого помещения; 

- о выявлении оснований для признания помещения непригод-

ным для проживания; 

- о выявлении оснований для признания многоквартирного дома 

аварийным и подлежащим реконструкции; 

- о выявлении оснований для признания многоквартирного дома 

аварийным и подлежащим сносу; 

- об отсутствии оснований для признания многоквартирного до-

ма аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. 

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и 

оформляется в виде заключения с указанием соответствующих осно-
ваний принятия решения.  

На основании сделанного заключения соответствующий феде-

ральный орган исполнительной власти, орган исполнительной вла-
сти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправле-
ния в течение 30 дней со дня получения заключения в установлен-
ном порядке принимает решение и издает распоряжение с указанием 
о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физиче-
ских и юридических лиц в случае признания дома аварийным и под-
лежащим сносу или реконструкции либо о признании необходимо-
сти проведения ремонтно-восстановительных работ. 

В случае признания многоквартирного дома аварийным и под-

лежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений расторгаются 
в соответствии с законодательством [1]. 

Финансовые средства для реализации мероприятий по переселению 
граждан из аварийного жилищного фонда формируются за счет 
средств 
Фонда 
содействия 
реформированию 
жилищно-

коммунального хозяйства, обязательного софинансирования республиканского 
бюджета Республики Марий Эл и бюджетных средств 
муниципального образования (на основную площадь и на излишне 
предоставленную площадь). 

В частности, список аварийных домов по городу Йошкар-Оле, 

вошедших в действующую на настоящий момент Программу по переселению 
граждан из аварийного жилья, включает 81 позицию 
(19,60 тыс. м2). На момент декабря 2016 года по 2 домам переселение 
не осуществлено в связи с непредвиденными обстоятельствами 
(судебный спор, принятие наследства, неизвестность местопребывания 
и другие обстоятельства, связанные с личностью гражданина) 
(0,60 тыс. м2); по 13 домам (3,32 тыс. м2) расселение идет в соответствии 
с графиком; по 66 домам (15,68 тыс. м2) расселение завершено 
до 2013 года включительно. 

В городе Волжске в программу вошли 75 домов (37861,07 тыс. м2) 

из них по 44 домам (18,98 тыс. м2) расселение завершено до 2013 
года включительно; по 27 домам (7,46 тыс. м2) расселение идет по 
графику; по 4 домам (1,54 тыс. м2) расселение на данный момент не 
осуществляется. 

В городе Звенигово в действующую Программу вошли 30 домов 

(11,098 тыс. м2), 22 дома (9,88 тыс. м2) расселены до 2013 года 
включительно. По 8 домам (3,91 тыс. м2) процесс расселения осуществляется 
в соответствии с графиком. 

В городе Козьмодемьянске не так много домов, признанных в 

соответствующем порядке аварийными на момент формирования 
Программы. 21 дом (3,98 тыс. м2) был признан непригодным для 
проживания, из них 2 дома (0,54 тыс. м2) не переселены в связи с 
непредвиденными обстоятельствами, по 18 домам (2,70 тыс. м2) завершено 
расселение до 2013 года, по 1 дому (0,10 тыс. м2) завершено 
расселение в этап 2014-2015 годов [3]. 

В итоге в рассматриваемых городах сложилась следующая ситуация: 
расселен 151 дом (47,34 тыс. м2); 48 домов (14,69 тыс. м2) расселяются 
по графику, и по 8 домам (2,68 тыс. м2) расселение не 
началось. 

Подводя итог вышеизложенному, можно говорить о реализации 

Программы переселения из аварийного жилья 2013-2017 годах в 

полном объеме и о перспективах формирования новой муниципальной 
программы переселения из аварийного жилищного фонда.  

Деревянная застройка, сохранившаяся на сегодняшний день в 

рассматриваемых городах РМЭ, представлена жилыми и многоквартирными 
домами, построенными в начале-середине XX века. В соответствии 
с наиболее распространенным конструктивным решением 
рассматриваемых домов, последние могут быть отнесены к IV 
группе капитальности. В соответствии с п. 5.1 СП 255.1325800.2016 
«Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» 
срок эксплуатации жилых и многоквартирных домов IV группы 
капитальности составляет 50 лет [4].  

В соответствии с этим с большой долей уверенности можно 

предположить, что рассматриваемые жилые и многоквартирные дома 
являются потенциально аварийными. Кроме того, учитывая современные 
требования, предъявляемые к жилым помещениям, можно 
утверждать, что данный сегмент жилищного фонда муниципальных 
образований Республики Марий Эл фактически является морально 
устаревшим. 

1.2. Реализация муниципальной программы  

«Переселение граждан из аварийного жилищного 

фонда на 2013-2017 годы» 

1.2.1. Город Йошкар-Ола 

В соответствии с действующей Программой в городе Йошкар-

Оле имеется 81 аварийный многоквартирный дом. Планировалось 
переселить 1591 человек за период с 2013 по 2017 годы; площадь, 
намеченная к расселению аварийного жилья, – 19906,30 м2 [3]. 
Сводный перечень данных объектов недвижимости, включая краткую 
информацию о каждом объекте, представлен в таблице 1.1. 

Средства на переселение граждан из аварийного жилищного 

фонда в рамках республиканской адресной Программы распределены 
следующим образом: 

2013 г. – 318 559 901,33 руб.; 
2014 г. – 168 925 322,85 руб.; 
2015 г. – 141 058 180,00 руб.; 
2016 г. – 105 013 919,60 руб. [5].