Ипотечное кредитование жилищного строительства

Москва
ИНФРА-М
2022

Рекомендовано
 в качестве учебного пособия 
для студентов высших учебных заведений,
обучающихся по направлению подготовки 08.03.01 «Строительство»
(квалификация (степень) «бакалавр»)

ИПОТЕЧНОЕ 
КРЕДИТОВАНИЕ
ЖИЛИЩНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Под общей редакцией доктора экономических наук, 
профессора С.А. Баронина и академика МАИН В.С. Казейкина 

УДК 659.1(06)(075.8)
ББК 76.006.5я73
 
И76

Ипотечное кредитование жилищного строительства: учебное 
пособие / под общ. ред. С.А. Баронина, В.С. Казейкина. — Москва : 
ИНФРА-М, 2022. — 189 с. + Доп. материалы [Электронный 
ресурс]. — (Высшее образование: Бакалавриат).

ISBN 978-5-16-006823-7

Раскрываются основы ипотечного жилищного кредитования, представлены 
модели ипотечного кредитования, в том числе с учетом анализа мирового 
опыта. Особое внимание уделено практике ипотечного кредитования на 
стадии строительства.
Для студентов направления подготовки 08.03.01 «Строительство».
УДК 659.1(06)(075.8)
ББК 76.006.5я73

ISBN 978-5-16-006823-7
© Коллектив авторов, 2014

И76

Авторы:
С.А. Баронин, В.В. Бочкарев, В.С. Казейкин, Е.Л. Николаева,
Е.Б. Покопцева, И.В. Попов

Рецензенты:
доктор экономических наук, профессор, 
директор Института градостроительства и управления недвижимостью, 
зав. кафедрой «Организация строительства и управления недвижимостью» 
МГСУ П.Г. Грабовый;
доктор экономических наук, профессор, зав.кафедрой 
«Эко номика, организация и управление производством» 
ПГУАС Б.Б. Хрусталев

Издано при содействии 
ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» 

Материалы, отмеченные знаком 
, 
доступны в электронно-библиотечной системе Znanium.com

ФЗ 
№ 436-ФЗ
Издание не подлежит маркировке 
в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 11

ВВедение

Ипотечное кредитование жилищного строительства, т.е. кредитование под залог недвижимости, является одним из эффективных 
инструментов рыночной экономики, проверенных временем. В странах с развитой экономикой большая часть населения приобретает 
жилье с использованием ипотечного кредита, рассчитываясь за него 
в течение 10–30 лет. Такая же практика существовала и в Российской 
империи до 1917 г. После возвращения в российское законодательство права частной собственности в 1991 г. стал происходить постепенный возврат к практике ипотечного кредитования. Принятие в 
1998 г. Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволило упорядочить практику выдачи кредитов под залог недвижимости.

На первый взгляд поставленная задача внедрения механизма ипотечного кредитования в России могла бы свестись к адаптации одной 
из действующих в мировой практике систем. Однако ни одна из «западных» моделей ипотечного кредитования не получила широкомасштабного распространения в Российской Федерации. Причина неудач — недооценка экономических условий и специфики экономики 
современной России, а любая из заимствованных моделей должна 
быть адаптирована к российской «почве».

В данном учебном пособии особое место уделено ретроспективному анализу исторических и экономических условий возникновения и развития наиболее распространенных в мировой практике 
систем ипотечного кредитования. Этот материал позволяет выявить 
основные причины, препятствующие распространению в России 
классических систем ипотечного кредитования. 

Научный анализ и реальная практика, накопившаяся за десятилетие возвращения частной собственности в России, показывают, 
что вместо стратегии копирования следует придерживаться стратегии 
поэтапного формирования рынка ипотечного кредитования, в том 
числе на стадии строительства, с учетом российской специфики, 
предусматривающей создание вначале первичного, а лишь затем — 
вторичного рынка ипотечных кредитов. Данная стратегия подразумевает прохождение начальной стадии, в пределах которой потребуется использование промежуточных моделей ипотечного кредитования.

Несмотря на принятие еще в 2003 г. Закона «Об ипотечных ценных бумагах», устойчивый рынок ипотечных ценных бумаг не сформирован до сих пор. Сделки по рефинансированию выданных ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг по россий

скому праву единичны. Поэтому возникает необходимость поиска 
других финансовых инструментов, позволяющих привлечь на рынок 
недвижимости долгосрочные ресурсы. Такие финансовые инструменты в сложившихся условиях могут быть в основном ориентированы на внутренний финансовый рынок и целевые средства, в том 
числе бюджетные.

В связи с этим важно отметить, что система ипотечного кредитования жилья, хотя и решает социальную задачу обеспечения населения жильем, но, по сути, является рыночным инструментом, позволяющим, в том числе, решить задачу подъема экономики и роста 
доходов бюджета. Увеличение объемов строительства жилья может 
увеличить налогооблагаемую базу, оживить производство. Все отрасли экономики связаны между собой, и возрождение строительной 
отрасли влечет за собой развитие других отраслей. 

Как показывает практика, программы ипотечного кредитования 

способны также мобилизовать значительные средства населения. За 
рубежом доля собственных средств населения при приобретении 
жилья составляет около 30%, а остальная часть приходится на заемные средства. Таким образом, ипотечное кредитование позволяет 
вовлечь в рыночный оборот значительный объем средств населения, 
в том числе так называемые «матрасные» сбережения — средства, 
хранящиеся дома и не приносящие доход. 

Проведенный анализ показывает, что в России существует множество региональных и муниципальных ипотечно­инвестиционных 
программ. Однако принятые программы по развитию жилищного 
строительства и улучшению жилищных условий граждан полностью 
не выполняются по причине снижения капитальных вложений, роста цен на строительную продукцию и снижения платежеспособности 
населения. Также лишь немногие из таких программ предусматривают эффективное использование средств бюджета, населения и 
кредитных ресурсов.

В настоящее время, в отличие от прежних лет, возможность развертывания ипотечно­инвестиционных программ обусловлена большой зрелостью рыночных отношений и теми благоприятными факторами, которые создают:

1) органы государственной и местной власти:

• создание новой возможности решения жилищной проблемы;
• укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности 
в обществе;

• оживление деловой активности на рынке жилья, в строительном 

и связанных с ним других секторах народного хозяйства;

• рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для 

обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем 
доходов;

• выполнение градостроительных планов;

2) банки и финансовые инвесторы:

• укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного 

кредитования;

• разработка и реализация ведущими банками программ ипотечного кредитования и обучение специалистов ипотечному делу;

• активизация государства и местных органов власти в поддержке 

ипотечного кредитования граждан;

• повышение популярности ипотечного кредитования и операций 

по привлечению сбережений населения;

• рост конкуренции;
• создание структур вторичного рынка ипотечного кредитования 

(Агентство по ипотечному жилищному кредитованию);
3) население:

• разгосударствление жилищного фонда и сосредоточение домовладений в частной собственности;

• возникновение слоя населения, имеющего приемлемую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

• изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное 

требованиями не только к размеру жилой площади, но и к его 
энергоэффективности, планировке, качеству, типу и социальному 
окружению;

• повышение уровня мобильности населения в пределах страны;
• рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения 

сбережений, важного условия стабильной жизни и обеспечения 
старости;
4) застройщики и подрядчики:

• обеспечение равных конкурентных условий на строительном 

рынке для всех участников;

• острая заинтересованность в увеличении объема жилищного 

строительства;

• стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и использованию современных технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и обеспечения 
конкурентоспособности с иностранными подрядчиками и поставщиками;

• обеспечение возможности снижения издержек в процессе строительства при сохранении высокого уровня качества для обеспечения доступности жилья и расширения масштабов жилищного 
строительства;

• возникновение сети профессиональных посредников на рынке 

жилья (риэлторы, оценщики, страховщики, кредитные брокеры, 
регистраторы и др.).
Основной инструмент реализации государственной политики в 

сфере обеспечения жильем — Федеральная целевая программа «Жи

лище» на 2011–2015 гг., утвержденная Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 г. № 1050. Одним из условий реализации указанной программы является создание в регионах 
Российской Федерации собственных жилищных программ с целью 
получения софинансирования из федерального бюджета. К настоящему моменту региональные жилищные (в том числе строительные) 
программы разработаны в большинстве субъектов Российской Федерации, среди которых можно отметить Москву и Московскую область, Санкт­Петербург, Удмуртию, Башкирию, город Саров в Нижегородской области и другие.

Пензенская область, наряду с наиболее активными субъектами 

Российской Федерации, также имеет свою жилищную программу.  
В настоящем учебном пособии приведен анализ применяемых в 
Пензенском регионе механизмов и представлены основные показатели результативности данной региональной жилищной программы. 

В свою очередь, основным программным документом в сфере 

ипотечного кредитования является Стратегия развития ипотечного 
жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, 
утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 19.07.2010 г. № 1201­р.

Цели создания Стратегии:

• формирование единых ориентиров у всех участников рынка по 

принципам, ожиданиям и долгосрочным перспективам развития 
рынка ипотечного жилищного кредитования; 

• определение основных долгосрочных целей и задач государственной политики по развитию ипотечного жилищного кредитования 
до 2030 г.;

• определение основных мер и мероприятий, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования на перспективу.
Стратегия разработана в рамках общих направлений жилищной 

политики в целях более детальной проработки таких вопросов развития ипотечного жилищного кредитования, как расширение возможности приобретения гражданами жилья на первичном или вторичном рынках, строительство индивидуального жилья или участие 
в строительстве многоквартирных домов и жилищных некоммерческих объединениях граждан, а также найм жилья, проведение капитального ремонта жилых домов и др.

Создание эффективной государственной программы жилищного 

кредитования на всех уровнях управления экономикой позволяет не 
только ускорить решение важнейшей социальной проблемы улучшения жилищных условий граждан, но и через активизацию жилищного строительства оказать положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране в целом и обеспечить дополнительный 
импульс к экономическому подъему.

Учебное пособие предназначено для студентов специальности 

270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» для изучения 
дисциплин «Финансы, денежное обращение и ипотека», «Экономика недвижимости» и др., а также для самостоятельного проведения 
углубленных экономических исследований в этой области. Пособие 
будет полезно студентам других специальностей и практикующим 
специалистам в области ипотечного, риэлторского бизнеса, инвестиционных институтов и кредитно­финансовых учреждений.

Авторский коллектив будет признателен всем читателям за высказанные ими пожелания по улучшению данного учебного пособия, 
которые будут учтены в ходе дальнейшей работы.

Глава 1. 
Общие пОлОжения 
ипОтечнОГО жилищнОГО 
кредитОВания

1.1. 
теОретические аспекты ипОтечнОГО 
кредитОВания

1.1.1. Формы приобретения жилья

Прежде чем рассмотреть понятия ипотеки и системы ипотечного 

кредитования необходимо разобраться, какое место занимает ипотека в системе приобретения жилья, каковы остальные элементы 
этой системы. 

Основными формами приобретения жилья, в том числе в рассрочку, являются:
• покупка готового жилья за полную стоимость без рассрочки плате-

жей;

• банковский ипотечный кредит — заем, выдаваемый кредитной организацией (банком) на условиях срочности, возвратности и платности с целью покупки, ремонта или строительства объекта недвижимости под залог этого объекта. Объект недвижимости 
оформляется в собственность заемщика сразу после завершения 
расчетов с помощью кредитных средств и обременяется залогом 
в пользу банка. Залог объекта недвижимости оформляется закладной. Ипотечный кредит дает возможность жить в своей квартире, 
заплатив за нее лишь часть стоимости. Срок кредитования может 
достигать 30 лет. Заемщиком может стать любой человек, достигший 18 лет, обладающий стабильным источником дохода. Ипотечное кредитование регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральными законами «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на 
недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об оценочной деятельности» и рядом других;

• потребительский жилищный кредит (заем) — кредит (заем), выданный на условиях срочности, возвратности и платности с целью 
покупки, ремонта или строительства недвижимости, без оформления залога, но зачастую с использованием иных механизмов 
обеспечения возврата кредита (займа), таких как гарантии и поручительства третьих лиц. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации кредиты могут выдаваться только 
кредитными организациями (банками), а займы — другими организациями и физическими лицами;

• жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение 
граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей 
членов кооператива в жилых помещениях путем объединения 
членами кооператива паевых взносов. После завершения накопительного этапа ЖНК предоставляет своим членам заем на приобретение квартиры на более привлекательных условиях по сравнению с банками. Членство в ЖНК дает возможность жить в 
квартире еще до полной выплаты долга. Особенности: минимальные требования к участникам, низкие проценты по займам, индивидуальный подход. Деятельность ЖНК регулируется Федеральным законом «О жилищных накопительных кооперативах»;

• долевое участие в строительстве. По договору участия в долевом 

строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением 
других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) 
иной объект недвижимости и после получения разрешения на 
ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий 
объект долевого строительства участнику долевого строительства, 
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом 
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные 
акты Российской Федерации»;

• коммандитное товарищество (товарищество на вере) — товарищество, в котором наряду с участниками, осуществляющими от 
имени товарищества предпринимательскую деятельность и отвечающими по обязательствам товарищества своим имуществом 
(полными товарищами), имеется один или несколько участников — вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, в пределах сумм 
внесенных ими вкладов и не принимают участия в осуществлении 
товариществом предпринимательской деятельности. Деятельность регулируется ст. 82–86 Гражданского кодекса;

• жилищные субсидии — безвозмездное целевое предоставление денежных средств, предназначенных для полной или частичной 
оплаты стоимости приобретаемого или строящегося жилья. Предоставляются гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в рамках социальных жилищных программ. Жилищные субсидии могут направляться на оплату части 
стоимости готовой или строящейся квартиры (дома), части процентной ставки банковского ипотечного кредита, части первона

чального взноса по ипотечному кредиту. Условия субсидирования 
определяются на местном законодательном уровне. При продаже 
жилья в рассрочку наиболее предпочтительно выделение бюджетных средств на субсидирование первоначального взноса;

• государственные жилищные сертификаты (ГЖС) — свидетельство 

о предоставлении безвозмездной субсидии на приобретение готового жилья за счет средств бюджета по программе «Жилище» в 
рамках подпрограммы «ГЖС» для уволенных в запас военнослужащих, переселяющихся северян и ряда других категорий граждан;

• строительные сберегательные кассы — специализированные банки, осуществляющие привлечение денежных средств физических 
лиц в строительные сберегательные вклады и предоставляющие 
вкладчикам кредиты для улучшения жилищных условий по ставкам ниже рыночных. Получили широкое распространение в странах Европы (в первую очередь в Германии и Австрии). В России 
не функционируют ввиду отсутствия законодательного регулирования.

1.1.2. понятие ипотеки и ее экономические функции

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право 
получить удовлетворение своих денежных требований к должнику 
по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными 
Федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по 
обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее 
в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Проще говоря, ипотека — это залог недвижимости, предоставляемый в обеспечение какого­либо денежного обязательства. 

Если же такое денежное обязательство возникает при предоставлении кредита банком, то возникает ипотечный кредит — кредит, 
обеспеченный залогом недвижимости.

Обеспеченность кредита залогом позволяет снизить риски кредитора в случае неисполнения заемщиком обязательства по возврату 
кредита и благодаря этому снизить процентную ставку по кредиту. 
Если заемщик не возвращает кредит в срок, на предмет залога обращается взыскание (т.е. предмет залога продается), а из полученной 
от продажи суммы удовлетворяются требования того кредитора, чье 
обязательство обеспечено залогом, преимущественно перед другими