Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений

УПРАВЛЕНИЕ 
ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ 
ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Н.Я. КУЗИН
В.Н. МИЩЕНКО
С.А. МИЩЕНКО

2-е издание, переработанное и дополненное

Рекомендовано 
Межрегиональным учебно-методическим советом 
профессионального образования в качестве учебного пособия 
для учебных заведений, реализующих программу 
среднего профессионального образования по специальности 
08.02.01 «Строительство и эксплуатация зданий 
и сооружений» (протокол № 2 от 28.01.2019)

Москва
ИНФРА-М
2022

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

УДК 69.059(075.32)
ББК 38.7-08я723
 
K89

Кузин Н.Я.
K89  
Управление технической эксплуатацией зданий и сооружений : учеб-
ное пособие / Н.Я. Кузин, В.Н. Мищенко, С.А. Мищенко. — 2-е изд., 
перераб. и доп. — Москва : ИНФРА-М, 2022. — 248 с. — (Среднее про-
фессиональное образование).

ISBN 978-5-16-015214-1 (print)
ISBN 978-5-16-109000-8 (online)
Рассматриваются нормативно-правовые, экономические и техниче-
ские вопросы управления собственностью. Особое внимание уделено 
организации управления недвижимостью профессиональными управля-
ющими в многоквартирном доме.
Для студентов учреждений среднего профессионального образования, 
обучающихся по направлению подготовки 08.02.01 «Строительство и экс-
плуатация зданий и сооружений». Может быть полезно всем, кто интере-
суется рынком недвижимости.

УДК 69.059(075.32)
ББК 38.7-08я723

Р е ц е н з е н т ы:
Паршин В.А., заместитель председателя Пензенской областной тор-
гово-промышленной палаты;
Хрусталев Б.Б., доктор экономических наук, профессор, заведу-
ющий кафедрой «Экономика, организация и инвестиции» Пензен-
ского государственного университета архитектуры и строительства

ISBN 978-5-16-015214-1 (print)
ISBN 978-5-16-109000-8 (online)
© Кузин Н.Я., Мищенко В.Н., 
Мищенко С.А., 2019

ПРЕДИСЛОВИЕ

Среди важнейших направлений социально-экономических пре-
образований в стране можно выделить реформирование рынка не-
движимости. Становление российского рынка недвижимости и его 
влияние на экономику подтверждает, что недвижимость составляет 
основу национального богатства. Первоначальные инвестиции идут 
на приобретение зданий и сооружений или строительство новых объ-
ектов как базы для производства и жилья.
Первые преобразования произошли в жилищной сфере. Прива-
тизация жилья, создание первичного и вторичного рынка недвижи-
мости формируют положительный социальный эффект. В то же время 
отсутствие надлежащих нормативно-правовых, финансовых, управ-
ленческих механизмов работы с недвижимостью способно суще-
ственно снизить рыночный потенциал и в отдельных случаях при вести 
к нежелательным последствиям, как это произошло в жилищно-ком-
мунальной сфере. В настоящее время развитие жилищной сферы не 
соответствует предъявляемым к ней требованиям, что создает опреде-
ленную напряженность между властью и населением. Жилищно-ком-
мунальная сфера пока остается дотационной и отрицательно влияет 
на бюджет населенных пунктов и городов, снижая и без того низкий 
уровень жизни населения. Монополизм на энергоресурсы, неэффек-
тивное управление из-за недостаточной квалификации кадров, низкое 
качество предоставляемых услуг требуют коренной перестройки всей 
структуры управления и финансирования жилой недвижимости, пе-
ревод ее в экономически прибыльные условия. Рассматривая всю мно-
гогранность и обширные возможности рыночного обращения, владе-
ния, пользования и распоряжения, необходимо создать эффективную 
систему использования жилой недвижимости на всем протяжении 
жизненного цикла ее объектов.
Новая экономическая политика предполагает работу жилищно-
коммунальной сферы в бездотационном режиме. Все отношения 
между собственниками недвижимости и коммунальными предпри-
ятиями должны строиться на договорных отношениях. Основной 
курс — создание конкурентной среды в сфере жилищно-коммуналь-
ных отношений, привлечение инвестиций, снижение издержек про-
изводителей, улучшение обслуживания потребителей. Предполагает-

ся переход от дотирования высокодоходных слоев населения к адрес-
ной социальной поддержке семей с низкими доходами.
Вместе с тем в последнее время из-за финансовых затруднений 
практически не уделялось внимание сохранности, ремонту и восста-
новлению изношенных строительных конструкций и систем инже-
нерного обеспечения. Вопросы управления технической эксплуата-
цией недвижимости оказались зависимы не только от финансовых 
средств, но и от правового вакуума, который создался из-за отсут-
ствия законодательной базы и недостатка специалистов, способных 
эксплуатировать недвижимость в новых рыночных условиях экономики.

На первый план экономической модели жилищной сферы выступает 
управляющая компания, которая своевременно и качественно 
будет предоставлять жилищные и коммунальные услуги.
В предлагаемом учебном пособии рассматриваются интересные 
и важные вопросы, связанные с грамотным управлением недвижимостью, 
освещаются задачи специалистов, осуществляющих техническую 
эксплуатацию зданий и производящих диагностику состояния 
строительных конструкций и всего здания. Кроме того, изложены 
вопросы ремонтно-восстановительных работ, в том числе работ 
по усилению конструкций для повышения их надежности и увеличения 
сроков службы. Предложена система управления технической 
эксплуатацией зданий.

ВВЕДЕНИЕ

Экономическая эффективность эксплуатации, работоспособность 
и долговечность жилых и производственных зданий связаны с 
условиями эксплуатации, которые определяются закономерностями 
физического, морального износа и старения. Долговечность зданий 
зависит не только от района строительства, состояния грунтов, величины 
нагрузок, назначения зданий, качества окружающей среды, 
материалов, оборудования, конструктивных решений, но и от технических 
условий эксплуатации.
Большинство воздействий носит случайный характер, поэтому 
изучение причин получения отказов и износа позволит предупредить 
разрушения, аварии, а значит, и крупные ремонтные расходы.
В задачи службы технической эксплуатации входит не только 
сохранение здания во время эксплуатации, но и создание комфортных 
условий проживания в жилых зданиях, а также обеспечение 
условий для осуществления технологических процессов в производственных 
зданиях.
Использование здания по назначению требует постоянного контроля 
функционирования систем жизнеобеспечения (освещение, 
отопление, водоснабжение и т.п.) и уборки помещений. Техническое 
обслуживание предусматривает работы по санитарному содержанию, 
контролю и учету технического состояния конструкций, инженерных 
систем и оборудования зданий, созданию нормальных условий 
их функционирования. Указанные меры не влияют непосредственно 
на техническое состояние конструкций, но их невыполнение может 
привести к изменению свойств материалов конструкций, созданию 
условий для развития коррозии, что приводит в дальнейшем к отказу 
инженерных систем.
Эффективная эксплуатация зданий предполагает проведение современной 
диагностики его состояния, установление повреждений 
и причин их появления. Однако выявление причин повреждений — 
это только начальный этап работы. Еще важнее — своевременно устранить 
повреждения и причины их возникновения.

1

 УПРАВЛЕНИЕ 
НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1.  
ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ

Управление недвижимостью — комплекс операций по эксплуатации 
зданий и сооружений (поддержание зданий в рабочем 
состоянии, руководство рабочим персоналом, создание условий для 
арендаторов, определение условий для сдачи в аренду помещений, 
сбор арендной платы) в целях эффективного использования недвижимости 
в интересах собственника [3, 4].
Этот вид предпринимательской деятельности связан с операциями 
по инвестициям, строительству, риэлтерской деятельностью, 
подготовкой и реализацией залоговых и обменных документов (см. 
прил. 1).
Под управлением недвижимостью понимают совокупность процессов 
формирования и развития управленческих решений, обеспе-
чивающих наивысшую отдачу или эффективность от проводимой 
собственником стратегии и тактики по рациональному использова-
нию активов.
Управление — процесс осуществления функций планирования, 
организации, мотивации и контроля, необходимый для формулиро-
вания и достижения поставленных целей [3, 4, 9].
Объектом управления являются:
 
• жилые дома, комплексы, деловые центры, отдельные офисы;
 
• торговые, гостиничные комплексы;
 
• ТСЖ;
 
• корпоративная собственность;
 
• государственные, унитарные предприятия жилищного хозяй-
ства (ГУПЖКХ);
 
• имущественные права.
Услуги в сфере управления:
 
• управление недвижимостью как объектом инвестиций;
 
• разработка бизнес-плана управления;
 
• изменение назначения и перепланировка объекта;
 
• управление эксплуатацией;
 
• поддержка всех систем жизнеобеспечения объекта управления;
 
• управление риском;
 
• обеспечение и управление службой безопасности;
 
• юридическое представление интересов собственности;
 
• сохранность, комфортность, чистота.

Управление — это эффективное руководство созданием и функ-
ционированием объекта недвижимости, осуществляемое на свой 
риск и направленное на извлечение прибыли (от своего имени или 
по поручению собственника) от реализации полномочий владения 
пользования и распоряжения.
С экономических позиций — это процесс распределения ресур-
сов: денег, рабочей силы, сырья, топлива, строительных и иных ма-
териалов.
Процесс управления недвижимостью сложный, длительный, 
многофункциональный, связанный также с планированием и орга-
низацией работ по возведению и эксплуатации недвижимости, со-
зданию благоприятных условий труда для рабочих и получения со-
ответствующей прибыли. Процесс, осуществляющий функции пла-
нирования, организации, создания и контроля, необходимые для 
формулирования и достижения поставленной цели, и есть управле-
ние.
Модель управления объектом может состоять из двух систем – 
формальной и неформальной [8, 9].
Формальная система управления базируется на организационной 
структуре предприятия. Сама по себе система жесткая — ей свой-
ственна строгость в исполнении заданий. Неформальная — это мягкая 
система, поощряющая личную инициативу, которая позволяет само-
реализоваться подчиненному.
Формальная система хорошо работает при возможности количе-
ственной и качественной оценки объема работ работника и регла-
ментации его обязанностей. Неформальная система предполагает 
постоянное изменение условий и объекта управления, т.е. создается 
нестабильность, при которой и руководитель не в состоянии по вре-
мени принимать решения.
Решение — основа управления или выбор лучшего действия.
Наиболее известны три группы теорий управления: классическая 
(традиционная — теория бюрократии, авторитета и власти); бихеви-
ористская (неоклассическая); теория системного (современного) 
подхода.
Традиционная, или классическая, теория предполагает централи-
зованное управление, высокую степень организации и разделения 
труда, наличие четких должностных инструкций по выполнению 
своих обязанностей и включает планирование, организацию, руко-
водство, координацию, контроль.
Бихевиористская теория предполагает кооперативную работу, при 
которой для повышения мотивации труда необходимы как психо-
логические, так и материальные стимулы. Для повышения произ-
водительности труда руководители пытались повысить заинтересованность 
работников (в Японии — участие в руководстве фирмы 

и пожизненный наем, в России — бригадный подряд с системой коэффициентов 
трудового участия).
Основой теории системного (современного) подхода является заинтересованность 
работников фирмы в своей работе, без чего фирма 
не может функционировать в быстроменяющейся обстановке и следовать 
в русле научно-технического прогресса. Эта система рассматривает 
организацию как «живой организм» в течение всего жизненного 
цикла фирмы. 
Организация должна совмещать классические и неоклассические 
формы правления. Финансовая устойчивость предприятия требует 
гибкого управления, заинтересованного, добросовестного отношение 
к своим обязанностям всех сотрудников фирмы.
Различают следующие организационные структуры управления: 
дивизионную; программно-целевую; единого строительного бизнеса.
Дивизионная структура определяется отдельными направлениями 
деятельности или управлением отделениями (единицами). Каждое 
отделение имеет полную самостоятельность. Оно вступает в договорные 
отношения, получает прибыль, осуществляет финансиро-
вание должностных лиц в установленных пределах по согласованию 
с руководством компании. Совершенно самостоятельная фирма, ра-
ботающая в системе большой компании, направляет свои действия 
на единые стратегические цели.
Все чаще используется новое явление в теории и практике управ-
ления — контроллинг (контролировать, управлять), который ставит 
основной целью предприятия оптимизацию финансовой деятельно сти 
с целью получения наибольшей прибыли и увеличения стоимости 
предприятия как бизнеса или капитала. При этом необходима страте-
гическая постановка задачи с программно-целевым ее решением.
Стратегический подход (вместо должностного) требует от пред-
приятия учета существующих условий, прогноза изменений, подго-
товки к возможным как отрицательным, так и положительным явле-
ниям.
Стратегическое планирование требует создания хозяйственных 
специальных центров. Планы их не всегда совпадают с целями и зада-
чами фирм, работающих в этой компании. Однако следование в одном 
направлении в конечном итоге приводит компании к успеху. Самосто-
ятельность, независимость, максимальная прибыль, уважительное 
отношение к партнерам и конкурентам, учет интересов не только фир-
мы, но и компании требуют соблюдения следующих 10 принципов 
управления:
1) сильная вера в индивидуализм (уважение личности);
2) не существует изолированной схемы поведения, любое дей-
ствие вызывает цепь поведенческих реакций;
3) единый статус всех работников;

4) приглашение специалистов высочайшего класса;
5) продолжительное обучение работников, особенно высших 
управляющих;
6) делегирование максимально возможной ответственности на 
самые низкие уровни управления;
7) некоторые ограничения деятельности линейных управля-
ющих;
8) поощрение разногласий;
9) развитие горизонтальных связей;
10) личное стимулирование рабочих.
Для управления городской недвижимостью наиболее эффектив-
на комплексная структура, при которой для решения общих задач 
применяется традиционная линейно-штатная иерархия, а для реше-
ния специальных работ приглашаются специализированные органи-
зации.
Управление — это процесс принятия и реализации стратегиче-
ских и тактических решений с заданной целью и с учетом внешней 
среды и потенциальных возможностей системы. Основными видами 
управления являются: стратегический, персональный, финансовый, 
производственный менеджмент или административное управление 
[4, 10].

1.2. 
СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ

Стратегическое управление сосредоточивает свое внимание 
на приоритетных направлениях финансово-хозяйственной 
деятельно сти с учетом факторов внешней среды и имеющихся ресур-
сов. В процессе стратегического управления изучается потребитель-
ский спрос, определяются общие цели и формируется ответ на во-
просы: что, как, для кого?
Определяется сфера и вид деятельности в соответствующем сек-
торе рынка. Разрабатывается механизм привлечения инвестиций, 
технология производства, необходимые технические средства, рынок 
сбыта, распределение доходов между сферами накопления и потреб-
ления. Приоритетные направления задаются властными структура-
ми, но способ выделения приоритетных сфер должен иметь эконо-
мическое обоснование, поскольку базируется на стимулах.
Одной из главных задач управления является определение целей, 
ради которых существует и развивается данное предприятие, или 
определение политики фирмы или предприятия. Стратегическое 
управление тесно связано с планированием на перспективу. Например, 
главное в стратегии жилищно-коммунального хозяйства — это 
обеспечение функционирования и развития системы во внешней 
окружающей среде. Анализ внешних и внутренних условий необхо-

дим для выявления возможных угроз существованию системы, а также 
для определения возможности адаптации к изменяющейся внешней 
или внутренней среде.
К внешней среде можно отнести деятельность государственных 
структур, направленную на создание нормативной базы. Сюда же 
входят экономические изменения макроэкономического уровня, 
потенциальное развитие технологии и методов управления, а также 
политические и социальные перемены в стране и регионе. Кроме 
того, культура управления и труда, традиции поведения, международные 
процессы, имеющие отношение к муниципальному уровню, — 
все это внешние факторы.
Стратегия внутренней системы должна базироваться на деятельности, 
регламентированной документами предприятия (организации) — 
уставом, положениями, договорами, инструкциями, — и учитывать 
достигнутый уровень развития, определяемый качеством 
и количеством предоставляемых услуг, разработкой новых услуг 
и продукции, эффективностью использования всех видов ресурсов, 
уровнем хозяйственной деятельности, профессионализмом работников, 
их компетентностью, системой повышения квалификации 
и оплаты труда, эффективностью организации труда.

1.3.  
УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ 
В ПРОЦЕССЕ ВОСПРОИЗВОДСТВА

Новое строительство направлено на воспроизводство устаревших 
фондов путем возведения новых зданий для жилья или промышленного 
производства. Возмещение физически износившихся 
фондов называют простым воспроизводством, а возмещение морально 
устаревших и создание новых — расширенным воспроизводством.
Перед любой организацией всегда стоит один из важнейших вопросов 
реализации намеченного — как осуществлять управление? 
Функции управления делятся на общие и частные. Общие функции 
обусловлены для всех предприятий. Частные функции определены 
спецификой выпускаемой продукции, местоположением, 
родом занятий. Обычно предприятия называют «хозяйствующим 
субъектом» — это экономически независимые образования (юридическое 
или физическое лицо), руководимые одним лицом или несколькими (
советом директоров).
Компании, фирмы, предприятия недвижимости могут являться 
юридическими или физическими лицами. В отношении недвижимости 
они могут преследовать различные цели:
 
• получение максимальной прибыли;
 
• возмещение издержек;
 
• обеспечение экономической, политической независимости;