Стратегии бизнеса, 2020, том 8, № 12

 
 
 
 
 

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

Издание зарегистрировано в Федеральной службе 
по надзору в сфере связи, информационных 
технологий и массовых коммуникаций 
(Роскомнадзор).
Свидетельство о регистрации: ЭЛ № ФС 77–56252 
от 28.11.2013
Периодичность издания – 12 номеров в год.
Учредитель и издатель – Общество с ограниченной 
ответственностью «Издательский дом «Реальная 
экономика»

Основные темы издания – стратегическое 
управление, поиски конкурентных преимуществ; 
управление инновациями и предпринимательство; 
управление эффективностью и результативностью 
деятельности; человеческий капитал; власть 
и контроль в компании; стратегические 
альянсы, слияния и поглощения; динамика 
социально-экономических систем; управление 
информационными ресурсами компании; глобальный 
бизнес, менеджмент в мультикультурной среде; 
планирование и прогнозирование.

Цели и задачи – важнейшими задачами журнала 
являются: обобщение научных и практических 
достижений в области стратегического управления 
предприятиями, повышение научной и практической 
квалификации менеджеров, бизнесменов.

Научная концепция издания предполагает 
публикацию современных достижений в области 
стратегического менеджмента, результатов научных 
исследований по данной тематике.
К публикации в журнале приглашаются 
как отечественные, так и зарубежные ученые 
и практики.
В журнале публикуются оригинальные статьи, 
результаты фундаментальных исследований, 
направленные на изучение стратегического 
анализа предпринимательской деятельности; 
изучение бизнес-стратегий; кейсы, лекции и обзоры 
литературы по широкому спектру вопросов 
экономики, а также результаты экспериментальных 
исследований. Большое значение редакция 
журнала уделяет вопросам подготовки кадров 
по специальности «Менеджмент».

Публикация всех материалов осуществляется 
бесплатно после оценки рецензентами. Качество 
статей оценивается посредством двустороннего 
слепого рецензирования.
Индексируется в базах данных – Российский 
индекс научного цитирования (РИНЦ), DOAJ (Directory of Open Access Journals), RePec: Researh Papers in Economics, СyberLeninka, Академия Google, 
Соционет, WorldCat и других.

ISSN 2311-7184 (Online)

СЕТЕВОЕ ИЗДАНИЕ

www.strategybusiness.ru «Стратегии бизнеса»

Издается с 2013 года

DOI: 10.17747/2311-7184-2020-12

Главный редактор журнала – к.э.н., доцент
кафедры «Стратегический и антикризисный 
менеджмент» Финансового университета 
при Правительстве РФ
Алексей Николаевич Кузнецов.

Адрес редакции: 190020, Санкт-Петербург, СтароПетергофский пр.,
43–45, лит. Б, оф. 4н
Телефон: (812) 346–50–15 (16)
Факс: (812) 325–20–99
e-mail: info@strategybusiness.ru
www.strategybusiness.ru

Трачук Аркадий Владимирович – доктор экономических наук, профессор, декан факультета «Высшая школа 
управления», Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, генеральный директор  
АО «Гознак», Москва.

Тебекин Алексей Васильевич – профессор кафедры менеджмента Московского государственного института 
международных отношений МИД РФ, д.т. н., д.э.н, профессор, почетный работник науки и техники РФ.

Клейнер Георгий Борисович – заместитель директора ЦЭМИ РАН, руководитель научного направления 
«Мезоэкономика, микроэкономика, корпоративная экономика», д.э.н., профессор, член-корреспондент РАН.

Kолесник Анатолий Петрович – Советник руководства ПАО «Почта Банк», д.э.н., к.т. н.

Юданов Андрей Юрьевич – член Европейской ассоциации историков бизнеса, заместитель председателя 
совета по проблемам экономической теории, маркетинга и менеджмента Финансового университета 
при Правительстве РФ, д.э.н. профессор, Заслуженный работник высшей школы РФ.

Ряховская Антонина Николаевна – д.э.н., профессор Департамента менеджмента Финансового университета 
при Правительстве РФ, Заслуженный экономист РФ.

Растова Юлия Ивановна – профессор кафедры менеджмента и инноваций Санкт-Петербургского 
государственного экономического университета, д.э.н., профессор.

РЕДАКЦИЯ:

РЕДАКЦИОННАЯ КОЛЛЕГИЯ:

 
 
 
 
 

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

319 Система контроллинга как эффективный инструмент 

управления унитарными предприятиями  
водопроводно-канализационного хозяйства (ВКХ)

324 Управление инвестиционной стоимостью  

при комплексном освоении территории 

330 Малое предпринимательство:  

сущность и функции

337 Оценка современных особенностей организации

340 Эффективность внедрения инноваций  

на транспортном предприятии

343 Вклад цифровых технологий  

в обеспечение экономического роста 

СОДЕРЖАНИЕ
стр.

 
 
 
 
 
стр 319

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

4.0
DOI: 10.17747/2311-7184-2020-12-319-323
УДК 338.46

Система контроллинга как эффективный инструмент 
управления унитарными предприятиями  
водопроводно-канализационного хозяйства (ВКХ)

Мкртчян А.М. 
Научный руководитель: канд. экон. наук, доцент Каплина М.С.
Новочеркасский инженерно-мелиоративный институт 
им. А.К. Кортунова ФГБОУ ВО Донской ГАУ
 г. Новочеркасск, Россия

Аннотация. Система контроллинга является одним из наиболее перспективных инструментов эффективно
го управления предприятием. Унитарным предприятиям ВКХ, ситуация в которых характеризуется уже долгое 
время как кризисная, ставят в упрек неэффективность системы управления финансово-хозяйственной деятельностью. Кроме того, они подвержены регуляторным рискам как ни одна другая сфера хозяйственной деятельности. Система контроллинга позволит совершенствовать существующую систему управления, своевременно 
идентифицировать угрозы, выявить факторы развития и принятия превентивных мер в рамках антикризисного 
управления предприятием ВКХ.

Ключевые слова: контроллинг, управление, МУП, ГУП, муниципальные унитарные предприятия, государ
ственные унитарные предприятия, водоснабжение и водоотведение, водопроводно-канализационное хозяйство, жилищно-коммунальное хозяйство, ЖКХ.

CONTROLLING SYSTEM AS AN EFFECTIVE TOOL FOR MANAGING UNITARY ENTERPRISES  

OF WATER SUPPLY AND SEWERAGE FACILITIES (WSS)

Mkrtchyan A.M.
Novocherkassk Engineering and Reclamation Institute
them. A.K. Kortunova FSBEI HE Donskoy GAU
 Novocherkassk, Russia

Annotation. The controlling system is one of the most promising tools for effective enterprise management. Unitary 

enterprises of water and waste disposal, the situation in which has been characterized for a long time as a crisis, 
are reproached with the inefficiency of the system of financial and economic activity management. In addition, they 
are exposed to regulatory risks like no other business. The controlling system will improve the existing management 
system, identify threats in a timely manner, identify development factors and take preventive measures within the 
framework of anti-crisis management of a water and wastewater service enterprise.

Keywords: controlling, management, municipal unitary enterprise, state unitary enterprise, municipal unitary 

enterprises, state unitary enterprises, water supply and sewerage, water supply and sewerage services, housing and 
communal services.

Жизненная необходимость в таком продукте, как чистая вода, обуславливает исключительность и особен
ности развития рынка услуг водоснабжения и водоотведения. Социальная значимость, естественно-монополистический характер основной деятельности, государственное регулирование (тарифы); привязка к рынку 
определенного региона; значительная доля государственной муниципальной собственности на объекты инфраструктуры коммунального хозяйства (на 2019 г на долю МУП и ГУП приходится 53%); энергоемкость (порядка 
10% производимой в стране электро- и теплоэнергии) [4] – все это характерно для рынка услуг в сфере ВКХ.

В то же время объекты водопроводно-канализационного хозяйства в Российской Федерации характеризуются 

различным уровнем технического состояния и степенью износа. Множество систем и объектов ЖКХ нуждаются 
в модернизации и привлечении инвестиций для обеспечения качества и надежности их функционирования, 
в том числе за счет повышения уровня технологического развития.

Усугубляется ситуация тяжелым финансовым состоянием. Известно, что отрасль функционирует много лет 

с отрицательной рентабельностью. Убыточность на 2019 год от операционной деятельности составляет 1,7% 
в водоснабжении, 3,7% в водоотведении [1]. Несопоставимые цены на услуги водоснабжения и водоотведения 
приводят заведомо к отрицательному финансовому результату, лишая возможности организации ВКХ на проведение регламентных работ, не говоря о расширенном воспроизводстве [6]. Тарифное регулирование в на

 
 
 
 
 
стр 320

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

стоящее время оторвано от целевых показателей водоканалов и достижению этих показателей. Кроме того, 
у предприятий водоснабжения и водоотведения существуют регуляторные риски: появляются все новые и новые обязательства: новая охрана, новые приборы учета и др. [1]. Приведенные доводы обуславливают потребность в разработке и внедрении системы контроллинга ввиду значимости оказываемых услуг и «чувствительности» потребителей к качеству, надежности и бесперебойности их предоставления [5]. Она позволит обеспечить 
методическую и инструментальную базу для выполнения функций управления.

Система контроллинга представляет собой совокупность разнообразных инструментов, при помощи которых 

набирается необходимая информация для нужд управления, принятия эффективных управленческих решений 
в управлении бизнес-процессами на предприятиях ВКХ. К таким инструментам будут относиться идентификация бизнес-процессов, определение точек ответственности, бюджетирование, стратегическое планирование 
и система ключевых показателей эффективности (KPI), управленческая отчетность, делегирование, анализ 
управленческой отчетности. При этом анализ будет направлен на выявление существующих негативных тенденций с применением методики управления по ключевым показателям эффективности (КPI). Наличие такой 
системы в муниципальных и унитарных предприятиях позволит в будущем «привязать» тарифное регулирование к данным целевым показателям и их достижению. В настоящее время государственное регулирование 
по тарифам оторвано от данных показателей, равно как и система таких показателей отсутствует у унитарных 
предприятий, что неизбежно ведет к полной разрухе в отрасли.

Понятие «контроллинг» (от английского control – руководство, регулирование, управление, контроль) тракту
ется многими авторами по-разному. В научной и учебной литературе традиционно все концепции контроллинга 
принято делить на три группы (рис. 1).

Применительно к унитарным организациям водопроводно-канализационного хозяйства контроллинг не будет 

применяться в чистом виде ни по одной концепции, а будет представлять собой интегрированную систему, которая будет вписана в систему бухгалтерского учета, планово-экономического отдела, производственной сферы 
на уровне менеджеров среднего звена (начальники участков, лабораторий и пр.), абонентского отдела.

Рис. 1. Концепции контроллинга [7,8]

Управление предприятием – это процесс, прежде всего, информационный, в основе которого лежит выявление 

объективных возможностей, целеполагание и достижение избранных целей посредством принятия управленческих решений и реализации их в практической деятельности. Достижение целей во многом осуществляется 
посредством контроллинга за исполнением управленческих решений. Муниципальные унитарные предприятия 
в настоящее время критикуют за отсутствие качества управления и отсутствие компетентных кадров и используют этот довод в качестве обоснования необходимости ликвидации МУПов и ГУПов. Несомненно, у крупных 
частных компаний значительно выше уровень и качество управленческих процессов, более современные методы оценки эффективности, внутренних отчетов, отработанная система стандартов и рекомендаций, в то время как муниципальные унитарные предприятия находятся в иной управленческой среде, отсутствуют ресурсы 
для выработки, внедрения и поддержки испытанных стандартов эффективной работы разных подразделений. 
Система контроллинга и относится к одному из эффективных методов управления унитарным предприятием.

Необходимость внедрения данной системы в практику муниципальных унитарных предприятий продиктована 

объективной необходимостью повышения эффективности работы муниципальных и унитарных предприятий 
ВКХ как в части повышения качества услуг, так и в части финансового оздоровления. Учитывая тот факт, что города с населением менее 200 тыс. чел. не рассматриваются крупными частными операторами как таковые, 
кроме муниципальной формы управления другой альтернативы нет.

Основными этапами построения системы контроллинга, по нашему мнению, являются (рис. 2):

 
 
 
 
 
стр 321

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

Рис. 2. Этапы построения системы контроллинга на унитарных предприятия ВКХ

Идентификация бизнес-функций в организациях водоснабжения и водоотведения необходима для определе
ния объектов (что контролировать) и субъектов (кто будет контролировать) системы контроллинга. Например, 
бизнес-функция «Продажи» может выполняться абонентским отделом, «Закупки» – отделом снабжения. В самом общем виде бизнес-процессы и бизнес-функции можно представить следующем образом (рис. 3).

Рис. 3. Типовые бизнес-процессы и бизнес-функции унитарных предприятия ВКХ

Создание новой организационно-производственной структуры водоканалов представляет собой создание 

единого финансового управления, которое бы объединяло бухгалтерский (финансовый) учет, финансовое планирование (разработка стратегических и оперативных планов, формирование тарифной политики); управленческий учет и контроллинг (бюджетирование, бюджетный контроль, поддержка руководителей, контроль за исполнением планов руководителей производственных, инженерно-технических и вспомогательных служб) [3]. Таким 
образом, заместитель генерального директора и начальники структурных подразделений могут работать вместе как руководящая группа в процессе развития управления финансами. В настоящее время в большинстве 
унитарных предприятий ВКХ нет полной интеграции всех финансовых функций под началом одного заместителя генерального директора, что приводит зачастую к несогласованности действий, потере ценной информации.

Планирование является одной из функций управления, как и контроллинг. Чтобы контроллинг в полной мере 

осуществлялся, необходимо прописывать стратегические цели, продумывать оперативные планы по достижению запланированных показателей. В результате различают стратегический и оперативный контроллинг.

Говоря о стратегическом контроллинге на унитарных предприятиях ВКХ, мы понимаем обеспечение выжива
емости, поддержание потенциала успеха сферы ВКХ, учитывая факторы внешней и внутренней среды. Оперативный контроллинг же нацелен на достижение текущих целей, а также принятие своевременных решений, 
ориентированных на устойчивое функционирование организаций ВКХ. Что в себя должен включать, на наш 
взгляд, стратегический и оперативный контроллинг в организациях водоснабжение и водоотведения, приведено 
на рис. 4.

Рис. 4. Модель стратегического и оперативного контроллинга на унитарных предприятиях ВКХ

 
 
 
 
 
стр 322

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

На рис. 4 представлен механизм формулировки цели с учетом особенностей текущей деятельности муници
пальных унитарных предприятий водоснабжения и водоотведения, а также трансформирования их в программы и мероприятия, увязки стратегических целей и задач. Процесс планирования стратегии можно представить 
в виде последовательности следующих шагов (рис. 5).

Рис. 5. Типовая схема стратегического планирования на унитарных предприятиях ВКХ

Показатели стратегического плана формируются различными структурными подразделениями, однако служ
ба контроллинга должна координировать и обеспечивать информационное единство планирования путем предоставления руководству прогнозов развития для принятия решений [2].

Основная цель оперативного планирования заключается в конкретизации показателей, доведении их до ис
полнителей. Последовательность разработки оперативного плана (программы) финансово-хозяйственной деятельности унитарного предприятия водоснабжения и водоотведения представлена на рис. 6.

Рис. 6. Последовательность разработки оперативного плана финансово-хозяйственной деятельности  

муниципального унитарного предприятия в ВКХ [2]

Составление оперативного плана является процессом бюджетирования, в котором происходит взаимоувязка 

стратегического плана посредством определения ключевых показателей эффективности и учета их в бюджетах.

Таким образом, действенный финансовый контроль возможен лишь в том случае, когда существует проду
манный и четкий финансовый план (сформулированы стратегические цели, выбраны целевые показатели эффективности и в соответствии с ними разработаны оперативные планы), позволяющий осуществлять мониторинг эффективности. Чем большее внимание уделяется процессу планирования, тем больше вероятность 
установления действенного финансового контроля.

Для того чтобы осуществлять контроль за выполнением плановых показателей, необходима разработка 

управленческой отчетности по выбранным показателям. Формы управленческой отчетности могут быть разработаны по операционным (эксплуатационным) затратам, доходам, дебиторской задолженности, техническим 
показателям и др. Эти данные будут основываться на информации, которая предоставляется держателями 
бюджетов (руководителями структурных подразделений) и консолидируется в виде управленческих отчетов.

Основными требованиями к управленческой информации предприятий ВКХ является простота и доступность 

информации для восприятия и последующего анализа. Также она должна раскрывать качественный и количественный, финансовый и нефинансовый состав управленческой отчетности, где также будут раскрыты показатели эффективности деятельности водоканала с целью проведения ее мониторинга и принятия мер по устранению выявленных негативных факторов.

Выделение центров ответственности предполагает закрепление ответственности за руководителями струк
турных подразделений организации и материально ответственными лицами, контролирующими затраты, доходы и средства, инвестируемые в этот сегмент производственно-хозяйственной деятельности. Как правило, 
ими являются все производственные участки, непосредственно обслуживающие основные виды деятельности 
предприятия ВКХ. На каждом из этих сегментов должна вестись регистрация учетных событий лицами, которые 

 
 
 
 
 
стр 323

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

за это событие отвечают, то есть в связи с финансовой отчетностью которых оно произошло. В результате данная мера будет способствовать установлению делегирования ответственности за исполнение бюджетов разных 
уровней.

В завершение следует согласиться с Кемайкиным Н.К., который назвал систему контроллинга «сервисным 

бизнес-процессом… это «глаза и уши» руководителя и (или) информационная поддержка для менеджмента в принятии решений». [2] Хорошо организованная система планирования будет работать на достижение 
конкретных результатов избранных целей посредством принятия управленческих решений и реализацией 
их в практической деятельности.

Предложенный механизм разработки системы контроллинга управления унитарными предприятиями ВКХ бу
дет способствовать повышению качества управления муниципального унитарного предприятия в сфере водопроводно-канализационного хозяйства.

Список литературы

1. 
Программа заседания совета на тему «Государственные и муниципальные унитарные предприятия, 
осуществляющие деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства: законодательные новации 
и правоприменительная практика» 28 марта 2019 года. // http://council.gov.ru/media/files/0SvPvynFzbuvtAQA
dziIrrdLMxYQ7qSy.pdf

2. 
Кемайкин Н.К. Разработка механизма формирования системы контроллинга предприятий жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования // дис. канд. экон. наук. Москва, 2016. С. 206.

3. 
Каплина М.С. Бюджетирование как специфический метод управленческого учета в управлении текущей 
деятельностью сельскохозяйственных предприятий в современных условиях // Вестник Южно-Российского государственного технического университета (Новочеркасского политехнического института). Серия:  
Социально-экономические науки. 2015. № 5. С. 35–39.

4. 
Годовой отчет ООО «РКС-холдинг» // http://www.roscomsys.ru/upload/medialibrary/%D0%A0%D0%9A%D0%
A1_%D0%A5%D0%BE%D0%BB%D0%B4%D0%B8%D0%BD%D0%B3_2019.pdf

5. 
Старостенко С.В. Разработка системы раннего предупреждения и контроля рисков для предприятий 
ЖКХ // Стратегии бизнеса: анализ, прогноз, управление. № 8 (40). 2017.

6. 
Каплина М.С. Роль ценообразования в построении системы управленческого учета текущей деятельности 
на предприятиях водоснабжения и водоотведения / Terra Economicus. 2010. Т. 8. № 4–2. С. 73–76.

7. 
Пантин Е.В., Советов П.М. Методологические подходы к определению сущности контроллинга и проблемы его применения в организации управления на отечественных предприятиях // ББК 65.9 (2Рос-4Вол)  
П 261 Редакционная коллегия. 2019. С. 234.

8. 
Юсупова С.Я. Контроллинг: учебник / С.Я. Юсупова, М.В. Бойкова. – Москва: Дашков и К°. 2019. 368 с.:  
ил. – Режим доступа: по подписке. – URL: http://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=572319 

 
 
 
 
 
стр 324

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

4.0
DOI: 10.17747/2311-7184-2020-12-324-329

Управление инвестиционной стоимостью  
при комплексном освоении территории 

Ишамятова И.Х., 
Аширова Т. Г., 
Абдразакова И.И. 
ФГБОУ ВО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, Россия, Пенза

Аннотация. В настоящее время остро встает проблема реализации инвестиционных проектов комплексно
го освоения территорий. Важными показателями эффективности проектов комплексного освоения территорий 
для органов государственной власти и инвесторов (застройщиков) являются инвестиционная стоимость и эффективность управления инвестиционной стоимостью. Целью данной работы является разработка алгоритма, который позволяет рассчитать достоверную инвестиционную стоимость и грамотно управлять проектами 
комплексного освоения территории для целей жилищного строительства. Объектом исследования выступает инвестиционная стоимость земельного участка при комплексном освоение территорий для целей жилищного строительства. Предметом исследования являются механизмы управление данным видом стоимости 
при комплексном освоении территорий для целей жилищного строительства. Исходными данными выступают 
исследования различных авторов по определению эффективности управления инвестиционной стоимостью. 
Проведенные исследования в данной области позволили авторам определить основные стадии управления 
инвестиционной стоимостью комплексного освоения территорий и факторы? из которых складывается инвестиционная стоимость. Основным результатом исследования является составленный алгоритм экономико-математической модели управления инвестиционной стоимостью земельного участка в проектах комплексного 
освоения территории для целей жилищного строительства. Данный алгоритм состоит из 10 этапов. На первых 
двух этапах производится сбор информации о земельном участке. На третьем и четвертом этапе производятся 
расчеты земельного, градостроительного балансов, технических условий, затрат. На пятом рассчитывается возможная прибыль, а на шестом прогнозируются возможные риски. Исходя из ранее проведенных исследований 
(1–6-й этапы) на 7-м этапе производится предварительная оценка инвестиционной стоимости. На 8–10-м этапах проводится согласование инвестиционной стоимости, оценивается возможность привлечения бюджетных 
средств и принимаются управленческие решения. Следуя этапам алгоритма, можно рассчитать инвестиционную стоимость земельного участка. Практическая значимость полученных результатов связана с возможностью 
их использования для принятия обоснованных управленческих решений в сфере земельно-имущественных 
отношений, в частности для решения проблем по управлению проектами комплексного освоения территорий.

Ключевые слова: инвестиционная стоимость, комплексное освоение, земельный участок, объект инвести
рования.

Management of investment value in the integrated development of the territory

Ishamyatova I. H., 
Ashirova T. G., 
Abdrazakova I. I. 
Penza State University of Architecture and Construction, 
Russia, Penza

Abstract. Currently, there is an acute problem of implementing investment projects for integrated development 

of territories. Important indicators of the effectiveness of integrated development projects for state authorities and 
investors (developers) are investment value and investment value management efficiency. The purpose of this work 
is to develop an algorithm that allows you to calculate the true investment value and competently manage projects for 
the integrated development of the territory for the purposes of housing construction. The object of the research is the 
investment value of the land plot for the integrated development of territories for housing construction purposes. The 
subject of the research is the mechanisms of managing the investment value of the integrated development of territories 
for housing construction. Baseline data are studies of various authors to determine the effectiveness of investment 
value management. Conducted research in this area allowed the authors to determine the main stages of managing the 
investment value of the integrated development of the territories and the factors that make up the investment value. The 
main result of the research is a compiled algorithm of an economic-mathematical model for managing the investment 
value of a land plot in integrated land use projects for housing construction. This algorithm consists of 10 stages. In 
the first two stages, information is collected about the land plot. At the third and fourth stage, calculations of land, town 
planning balances, technical conditions, and costs are made. The fifth one calculates the possible profit, and the sixth 
one predicts the possible risks. Based on previous studies (stages 1-6), at stage 7, a preliminary assessment of the 
investment value is made. At stages 8-10, the investment cost is agreed upon, the possibility of raising budget funds 
is assessed, and management decisions are made. Following the steps of the algorithm, it is possible to calculate the 
investment value of the land plot. The practical significance of the results obtained is connected with the possibility of 
their use for making sound management decisions in the field of land and property relations, in particular, for solving 
problems related to the management of integrated development projects by territories.

Keywords: investment value, integrated development, land, investment object

 
 
 
 
 
стр 325

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

Ограниченность ценных для застройки земель вынуждает застройщиков осваивать новые территории. 

В большинстве крупных городов уже практически отсутствуют земли для «точечной застройки». Реализация 
проектов комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства ежегодно обеспечивает жильем 30–40% населения. В г. Пензе реализуются следующие проекты по комплексному освоению территорий: 
жилой комплекс «Сурская Ривьера», жилой комплекс «Фаворит», жилой комплекс «Арбековская застава», город «Спутник» и др. С 2010 по 2018 г. объем ввода в эксплуатацию жилых домов увеличился на 29% (рис.1).

Рис. 1. Ввод в действие жилых домов в Пензенской области, тыс. кв. м

Масштаб проектов, сложность исполнения и большие затраты делают данный вид застройки рискованным 

для застройщиков (инвесторов). К тому же застройщик сталкивается с рядом проблем: отсутствие или ветхость 
инженерной инфраструктуры, высокая стоимость земли в центральных районах, необходимость возведения 
социальной инфраструктуры и пр. Эффективная реализация инвестиционных проектов является главной задачей любого инвестора, так как его преследует экономический интерес. Данный факт вызывает необходимость 
управления реализацией объектов жилищного строительства и инвестиционной стоимостью.

Инвестиционная стоимость для целей оценки – это стоимость объекта, которая определяется в инвестицион
ных целях использования для конкретных лиц1.

В широком смысле инвестиционная стоимость – совокупность прав собственности, долгосрочных привилегий 

и конкурентных преимуществ, специального и универсального имущества, технологий и контрактов, которые 
обеспечивают возможность получения определенного стабильного дохода [1, c. 56–59].

Таким образом, инвестиционная стоимость – это та сумма, которую инвестор готов заплатить за объект инве
стирования, преследуя свои экономические интересы.

Многие авторы проводят сопоставление рыночной и инвестиционной стоимости с целью выявления разно
стей результатов. Если инвестиционная стоимость превышает рыночную, объект инвестиции становится непривлекательным для вкладчика. Это обусловлено потенциальными доходами, которые могут либо значительно 
превышать рыночную стоимость, либо наоборот.

Рассмотрим, что же понимается под управлением инвестиционной стоимостью и какие решения предложены 

отечественными авторами для более эффективного управления. По мнению В.А. Заренкова, управление стоимостью контролирует процесс формирования, выполнения и контроля бюджета проекта [2, c. 312]. В разработках Международной Ассоциации развития стоимостного инжиниринга говорится, что управление стоимостью 
включает в себя элементы управления портфелем проектов, ресурсами, оценкой стоимости и учета расходов. [3]

А.Н. Асаул и В.А. Заренков считают, что управление стоимостью и управление затратами являются тожде
ственными понятиями.

И.И. Мазур выделяет следующие виды затрат: обязательства, бюджетные (сметная стоимость), фактические 

[4]. Другие экономисты выделяют следующие виды затрат:

• проектные и изыскательские работы, экспертиза, технический и авторский надзор;
• стоимость материалов для конкретных регионов РФ (территориальный коэффициент);
• величина оплаты труда рабочих для конкретных регионов (территориальный коэффициент);
• предусмотренные действующими нормативными актами сборы и обязательные платежи при подготов
ке исходно-разрешительной документации и осуществлении строительства;

• прямые затраты (стоимость материалов, стоимость эксплуатации машин, оплата труда рабочих);
• накладные расходы;
• усредненная величина доначислений к стоимости, учитывающая непредвиденные работы и затраты;
• затраты на временные (титульные) здания и сооружения на строительной площадке, подготовку пло
щадки к строительству;

• Зимние удорожания [5].

Таким образом, управление инвестиционной стоимостью включает в себя: оценку стоимости будущего про
екта, анализ затрат и ресурсов, управление портфелем проектов. При анализе затрат необходимо учитывать 
также возможные риски.

В табл. 1 приведен анализ методик отечественных авторов по эффективному управлению инвестиционной 

стоимостью.

1 
 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [Текст]: от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) [Электронный ресурс] / Информационно-правовой портал «Консультант плюс» – Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 05.02.2019).

 
 
 
 
 
стр 326

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

Таблица 1

Подходы к определению эффективности управления инвестиционной стоимостью

Авторы
Методика
Примечание

1
Денисова Е.С.
Для оценки эффективности проекта комплексного освоения территории необходимо проводить инвестиционную 
оценку земель, необходимо учитывать риски

Намечены только направления решения проблемы 
эффективного управления 
инвестиционной 
стоимо
стью

2
Баронин С.А., 
Денисова Е.С.

Составлен алгоритм экономико-математической модели управления инвестиционной стоимостью. Согласно данному 
алгоритму, проводится анализ баланса площадей земельного участка, градостроительного баланса, технических 
условий, социальной инфраструктуры. Затем проводится 
оценка с использованием методов сравнительных продаж, 
капитализации земельной ренты, предполагаемого использования. Если в результате оценки получается положительный эффект, то проводится расчет точечного значения 
инвестиционной стоимости с фиксированными показателями. В случае отрицательного эффекта компания разрабатывает оптимальные параметры софинансирования государством социальной и инженерной инфраструктуры

Данный метод рассчитан 
только для жилья эконом- 
класса

3
Авилова И.П. 
Корректировка традиционного метода оценки экономической 
эффективности 
инвестиционных 
проектов 

при помощи полученных рисковых множителей – метод 
организационно-технологических корректирующих множителей (МОТКМ);разработка организационного механизма снижения одного из основных рисков ИСП – риска неэффективности строительного проекта путем создания 
новой структурной единицы – бюро независимой экспертизы проектов, с рассмотрением функции, роли и полномочия деятельности бюро в составе участников строительства

В данной методике основной акцент сделан на риски

Е.А. Петрова
Разработана модель управления стоимостью проекта КЖЗ, 
которая позволяет выявить основные направления капиталовложений, установить целевые показатели затрат 
на реализацию проекта, разработать методы планирования и контроля затрат, а также методы определения стоимости на разных стадиях жизненного цикла проекта

Мазур И.И., 
Шапиро В.Д.

Управление стоимостью осуществляется на протяжении 
жизненного цикла проекта

Проведенный сравнительный анализ методик позволил выделить основные стадии управления инвестицион
ной стоимостью комплексного освоения территорий:

• оценка земельного участка (земельных участков) для целей эффективной реализации проекта: нали
чие и состояние социальной и инженерной инфраструктуры, правоустанавливающие документы и т.п.;

• оценка стоимости проекта комплексного освоения территорий;
• бюджетирование проекта, т.е. установление целевых показателей затрат на реализацию инвестицион
но-строительного проекта, при этом учитываются затраты на возможные риски;

• контроль, постоянную оценку, сравнение с ранее запланированными денежными средствами и выра
ботку мероприятий корректирующего и предупреждающего характера.

Оценка инвестиционной стоимости проекта, учитывая положения ФСО № 13, чаще всего проводится с по
мощью доходного подхода. Она предполагает оценку земельных участков для целей комплексного освоения 
территории только на основе конкретной информации по девелоперскому проекту и возможностей конкретного инвестора. Из этого следует, что инвестиционная оценка будет зависеть от потенциальных инвесторов, 
от их возможностей и потребностей. Данный метод целесообразно применять, если прогнозы затрат и потенциальных доходов будут обоснованными и имеется достаточная информация об условиях финансирования 
проекта (прежде всего об объеме, сроках и стоимости заемных средств).

Основным документом, с помощью которого осуществляется управление стоимостью проекта, является бюд
жет, планируемый на реализацию проекта комплексного освоения территории в целях жилищного строительства.

Оптимизация инвестиционной стоимости достигается в определении значений экономических показателей, 

то есть наилучшего их состояния при достижении поставленной цели, при минимальных ресурсных затратах.

Исходя из вышеперечисленных стадий управления инвестиционной стоимостью комплексного освоения тер
риторий на примере жилого комплекса «Арбековская застава» в г. Пензе (рис. 2), выделим основные факторы, 
влияющих на формирование инвестиционной стоимости.

 
 
 
 
 
стр 327

Том 8, № 12 (2020)

Business Strategies

Рис. 2. Проект жилой застройки «Арбековская застава» в г. Пензе

В 2017 году в Пензенской области основная часть прав принадлежит государственным, муниципальным и ре
гиональным органам власти (52% земель). Территория комплексной застройки «Арбековская застава» занимает 15.3 га и состоит из нескольких земельных участков в муниципальной собственности. Застройщик арендует 
данные земельные участки на время строительства объектов. Располагается жилой комплекс на окраинной территории г. Пензы в северо-восточной части жилого района Арбеково. Стоимость арендной платы в пригородной 
зоне значительно ниже, чем в центре.

По эскизному проекту предполагается построить 550 000 кв. м жилья. Также застройщик несет расходы 

по возведению объектов инфраструктуры (школы, детские сады, спортивные площадки, зоны отдыха, торгово-развлекательные центры) и инженерных коммуникаций (SKM group завершил строительство напорно-самотечного коллектора). Взаимодействие застройщика с местными органами самоуправления играет огромную 
роль при реализации проекта: получение разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, согласование и т.п. 
Если городская власть не окажет бюджетное финансирование социальных объектов, дорожной сети и головных 
источников инженерного обеспечения (или увеличит сроки предоставления средств), то затраты застройщика 
значительно увеличатся, что приведет к удорожанию проекта.

Увеличение стоимости проекта также происходит при повышении эксплуатационных затрат и стоимости стро
ительных материалов. Например, на цену материалов, используемых для возведения разных объектов, прямое 
влияние оказывают различные факторы, главным из которых является нестабильная национальная валюта, 
рубль постоянно падает в цене, или при появлении инновационных технологий в строительстве или производстве материалов и оборудования.

Кроме вышеперечисленных, застройщик также несет риски спада продажи объектов недвижимости, увеличе
ние продолжительности строительства и ухудшения показателей качества объектов.

Рассчитаем налог на прибыль застройщика «Арбековская застава», он составляет 20% от прибыли с учетом 

затрат 2 759 280 000 рублей.

Основным показателем, определяющим результаты работы строительной организации по реализации про
екта КЖЗ, является прибыль. Предполагаемая прибыль от продажи квартир без учета затрат – 550 000 кв. м * 
49 000 руб. = 26 950 000 000 руб.

Таким образом, в ходе проведенного анализа были выявлены основные факторы формирования инвестици
онной стоимости земельных участков при комплексном освоении территории (рис. 3.)

Рис. 3. Факторы, которые учитываются при определении инвестиционной стоимости